Решение № 449 от 02.07.2026, Върховен касационен съд

РЕШЕНИЕ

№ 449 гр. София, 02.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГО 2-РИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Светлана Калинова

Членове:

Гълъбина Генчева

Наталия Неделчева при участието на секретаря Нели Й. Първанова като разгледа докладваното от Светлана Калинова Касационно гражданско дело № 20258002104561 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 290-293 ГПК.

Образувано е по касационна жалба с вх. № 15076/05.06.2025г., на Кооперативен съюз „Национален съюз на трудово-производителните кооперации“, чрез процесуалния представител адвокат Н. Ц. от АК-София и касационна жалба вх. № 16815/20.06.2025г. на „Интеракт“ ЕООД, гр. София, чрез процесуалния представител адвокат Л. И., срещу решение № 542/29.04.2025г. постановено по в.гр.д. № 1606/2024г. на Софийския апелативен съд.

Кооперативен съюз „Национален съюз на трудово-производителните кооперации“ обжалва въззивното решение, в частта, с която като е потвърдено първоинстанционното решение № 260066 от 25.01.2024г., постановено по гр. д. № 1830/2020г. на Софийския градски съд, е уважен предявеният от „Интеракт“ ЕООД, гр. София против касатора ревандикационен иск с правна квалификация чл. 108 ЗС, като кооперативният съюз е осъден да предаде на дружеството владението върху 8.054% идеални части от поземлен имот с идентификатор № ***, със застроена площ от 1003 квадратни метра, в който е изградена осем етажна монолитна сграда-централен комбинат за битови услуги, с обща разгърната застроена площ от 6 797 квадратни метра, представляваща съгласно скица № 15-486684-06.10.2016г. на СГКК - гр. София сграда с идентификатор № ***, по кадастралната карта и кадастралните 1 регистри, одобрени със заповед № РД-18-45/09.07.2010г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес: [населено място], р-н О., [улица], със застроена площ от 1003 квадратни метра, брой етажи: 9, предназначение: Административна, делова сграда.

„Интеракт“ ЕООД, гр. София обжалва въззивното решение, в частта, с която след като е потвърдено първоинстанционното решение № 260066 от 25.01.2024г., постановено по гр. д.

№ 1830/2020г. на Софийския градски съд, е отхвърлен предявеният от касатора против кооперативния съюз ревандикационен иск с правна квалификация чл. 108 ЗС за признаване за установено в отношенията между страните, че ищецът е собственик по силата на договор покупко-продажба, обективиран в н.а. № 96, том I, рег. № 2349, дело № 91 от 10.10.2016г., на 7.98 % идеални части, равняващи се общо на 273.18 кв.м. от част от самостоятелните обекти, находящи се в осем етажна монолитна сграда-централен комбинат за битови услуги, с обща разгъната застроена площ от 6 797 квадратни метра, представляваща съгласно скица № 15486684-06.10.2016г. на СГКК - гр. София сграда с идентификатор № ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-45/09.07.2010г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес: [населено място], р-н О., [улица], разположена в поземлен имот с идентификатор № ***, със застроена площ от 1003 квадратни метра, брой етажи: 9, предназначение: Административна, делова сграда, подробно описан в исковата молба, както и на 4.405% ид.ч., които са разлика над присъдените 8.045 ид.ч. до общо претендираните 12.45% ид.ч. от ПИ с идентификатор № ***с площ от 1 695кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за административна сграда, комплекс, номер по предходен план ***, квартал: ***, парцел: ***, при съседи: №№ ***, ***, ***, ***, ***и ***и е отхвърлено искането по чл. 537, ал. 2 ГПК, за отмяна до размер на 7.98% идеални части от всички описани самостоятелни обекти, на нотариален акт № 13, том I, рег. № 1127, дело № 10 от 20.02.2018г. 87801/21.07.2025г.

С определение №1568/30.03.2026г., постановено по настоящето дело по реда на чл. 288 ГПК, въззивното решение е допуснато до касационно обжалване само в частта, с която като е потвърдено първоинстанционното решение №260066 от 25.01.2024г., постановено по гр.д.

№1830/2020г. на Софийски градски съд, е уважен предявеният от „Интеракт“ ЕООД против Кооперативен съюз „Национален съюз на трудово-производителните кооперации“ ревандикационен иск, като кооперативният съюз е осъден да предаде на дружеството владението върху 8.054% идеални части от поземлен имот с идентификатор № ***, с площ от 1 695кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за административна сграда, комплекс, номер по предходен план ***, квартал: ***, парцел: ***, при съседи: №№ ***, ***, ***, ***, ***и ***, както и в частта, с която като е потвърдено първоинстанционното решение №260066 от 25.01.2024г., постановено по гр.д.

№1830/2020г. на Софийски градски съд, предявеният от дружеството иск за признаване за установено, че е собственик по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.

№96, том І, рег.№2349, дело №91 от 10.10.2016г. и за предаване на владението по реда на чл.

108 ЗС, е отхвърлен за 4.405% ид.ч., които са разлика над присъдените 8.045 ид.ч. до общо претендираните 12.45% ид.ч. от ПИ с идентификатор № ***с площ от 1 695кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за 2 административна сграда, комплекс, номер по предходен план ***, квартал: ***, парцел: ***, при съседи: №№ ***, ***, ***, ***, ***и ***.

В частта, с която като е потвърдено решението на първоинстанционния съд, е отхвърлен предявеният от „Интеракт“ ЕООД срещу Кооперативен съюз „Национален съюз на трудовопроизводителните кооперации“ иск за признаване правото на собственост и предаване на владението върху част от самостоятелните обекти в сградата, въззивното решение не е допуснато до касационно обжалване.

В касационната си жалба Кооперативен съюз „Национален съюз на трудовопроизводителните кооперации“ поддържа, че в частта, с която е осъден да предаде владението на идеални части от недвижимия имот като обща част, въззивното решение е недопустимо и неправилно, като навежда доводи, че претенцията на „Интеракт“ ЕООД касае не владението, а ползването на съсобствения имот и съдът неправилно е квалифицирал тази претенция, както и че не е съобразено обстоятелството, че дворното място се ползва за паркиране на моторни превозни средства. Във връзка с тези свои твърдения навежда довод, че при наведени от ищеца твърдения, че е бил лишен от възможността да ползва двора на сградата, защото е преграден, то правната квалификация на иска би следвало да бъде по чл.

109 ЗС. Навежда довод и за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, относими към събирането и обсъждането на доказателствата по делото, вкл. по твърденията, че намиращата се пред сградата незаградена и незастроена част от дворното място може да бъде използвана и именно там ищецът е обособил и ползва две паркоместа.

Моли в тази част въззивното решение да бъде обезсилено, евентуално отменено. Претендира присъждане на направените съдебни разноски.

В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК „Интеракт“ ЕООД чрез процесуалния си представител адв. Л. И. И. изразява становище, че подадената от Кооперативен съюз „Национален съюз на трудово-производителните кооперации“ касационна жалба е неоснователна по изложените в отговора съображения.

В касационната си жалба „Интеракт“ ЕООД поддържа, че в частта, с която е отхвърлен предявеният от него иск за предаване владението на идеални части от недвижимия имот, въззивното решение е неправилно, необосновано и постановено в противоречие със събраните по делото доказателства. Твърди, че притежава 12.45 % идеални части от дворното място (поземления имот), които е придобил на самостоятелно правно основание, а не като припадащи се идеални части към самостоятелния му обект, което счита за допустимо предвид обстоятелството, че в дворното място са обособени паркоместа, т.е. то се ползва именно за паркиране и в този смисъл не представлява обща част. Моли в тази част въззивното решение да бъде отменено и предявеният иск бъде уважен, като му бъдат присъдени направените по делото разноски.

В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК Кооперативен съюз „Национален съюз на трудово-производителните кооперации“ чрез процесуалния си представител адв. Н. Ц. Ц., изразява становище, че подадената от „Интеракт“ ЕООД касационна жалба е неоснователна по изложените в отговора съображения.

С определение №1568/30.03.2026г., постановено по настоящето дело, въззивното решение на 3

Софийски апелативен съд е допуснато до касационно обжалване по въпроса дворното място, в което е построена сграда в режим на етажна собственост, във всички случаи ли представлява обща част или остава съсобствено при квотите, при които е било притежавано преди построяването на сградата и как следва да се определят в този случай правата върху него - дали според документите за собственост или по правилото на чл. 40 ЗС.

По така поставения въпрос в практиката си ВКС приема, че дворното място е обща част към етажната собственост тогава, когато всички етажни собственици са съсобственици и на дворното място и са изразили изрично воля дворното място да бъде обща част. Те могат да уговорят обаче дворното място да остане съсобствено. В този смисъл, положението на земята върху която е изградена сградата етажна собственост е сходно (но не аналогично) с това на общите части по предназначение, защото зависи от волята на съсобствениците. Това разбиране произтича от възможността, предвидена в чл. 63 ЗС, сграда или самостоятелен обект на гражданския оборот да се притежава от правен субект отделно от правото на собственост върху терена. Възможно е част от съсобствениците на терена да не притежават обекти от етажната собственост,защото са учредили само право на строеж. В този случай след построяването на сградата-етажна собственост те не изгубват правото на собственост върху терена или идеална част от него,защото съгласно чл.99 ЗС правото на собственост не се изгубва освен ако друг не го придобие. Притежателят на правото на строеж придобива сградата или самостоятелен обект от нея, но той не придобива с изграждането й право на собственост върху терена. Когато всички етажни собственици притежават идеални части от собствеността върху дворното място и не са изразили съгласие дворното място да придобие статут на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, то размерите на дяловете на етажните собственици в собствеността върху дворното място се определят според доказателствата, установяващи придобиване на идеалните части от дворното място. В този случай собствеността върху самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост може да бъде прехвърляна при запазване собствеността върху земята. Когато обаче етажните собственици изразят воля дворното място да бъде обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, то правата върху него се разпределят между етажните собственици в процентно съотношение по правилото на чл. 40 ЗС. Припадащите се към самостоятелните обекти на собственост идеални части от дворното място се прехвърлят заедно със самостоятелните обекти на собственост (в този смисъл решение №686 от 13.11.2025г. по гр.д.№1841/2024г. на І г.о. на ВКС, решение №201/20.01.2020г. по гр.д. №2616/2018г. на ВКС, І г.о., решение №661/02.11.2010г. по гр.д. №1437/2009г. на ВКС, І г.о., решение №97/10.07.2018г. по гр.д.

№3845/2017г. на ВКС, І г.о., решение №156/21.12.2020г. по гр.д. №1183/2020г. на ВКС, І г.о.).

Дворното място е обща част, когато има пълно съвпадение между етажните собственици и собствениците на терена. Когато обаче дворното място, в което е построена сградата етажна собственост, не принадлежи на всички етажни собственици, теренът не е обща част на сградата (в този смисъл решение №99/13.01.2020г. по гр.д.№2789/2018г., ІІ г.о. на ВКС и посочените в него решение № 124 от 20.10.2014 г. по гр.д.№ 2054/2014 г. на ВКС, ІІ г.о. и решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр.д.№ 979/09 г. на ВКС, І г.о.).

Това разрешение на поставения въпрос се възприема и от настоящия състав на ГК на ВКС.

4

Върховният касационен съд, като разгледа касационната жалба при съобразяване на поддържаните касационни основания, оплаквания и правни доводи, приема следното: