Решение № 563 от 28.05.2026, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 563 гр. Варна, 28.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ГО, в закрито заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ирена Н. Петкова

Членове:

Ивелина Владова мл.с. Бойко Ал. Мачорски като разгледа докладваното от мл.с. Бойко Ал. Мачорски Въззивно гражданско дело № 20263100500941 по описа за 2026 година за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по реда на Глава XXXIX ГПК.

Образувано е по жалба с вх. № 4795/30.03.2026 г., подадена от „БГ ЛЕНД КО“ АД, ЕИК 205650534 и жалба с вх. № 4796/30.03.2026 г., подадена от „КРЕС ИНВЕСТ“ АД, ЕИК 200745366, по описа на ЧСИ Захари Димитров, рег. № 808, район на действие – ВОС, насочени срещу постановление за възлагане на недвижим имот от 16.03.2026 г., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ********* по КККР на гр. Варна, находящ се в гр. Варна, район „Приморски“, ул. „**********“ № 3, ет. -2, обект ПМ 20, издадено по изпълнително дело № 20258080400357 по описа на съдебния изпълнител.

В жалба с вх. № 4795/30.03.2026 г. по описа на съдебния изпълнител процесуалният представител на „БГ ЛЕНД КО“ АД – адв. К., излага, че от наличните материали по изпълнителното дело се установява, че процесното паркомясто не е оградено от останалата част от подземното ниво на сградата, в която се намира.

Поддържа, че то не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, респективно на публична продан. Позовава се на 1 разпоредби в ЗУТ и Наредба № 7/22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. Посочва, че когато е предвидена площ за паркиране в подземен етаж, но без изграждане на отделни гаражи с оградни стени, а са обособени само паркоместа, обект по смисъла на ЗУТ е целият паркинг, независимо дали е обозначен така, или като гараж по проекта, защото паркоместата не са самостоятелен обект на собственост. В тази връзка застъпва становището, че процесното паркомясто, предмет на публичната продан, не може да бъде годен обект на принудително изпълнение, което обуславя незаконосъобразност на самата публична продан и съответно на издаденото постановление за възлагане.

В допълнение сочи, че при извършването на устните наддавания, до участие в тях са допуснати лица, представляващи участниците по пълномощие, които обаче не попадат в кръга на тези, изброени в чл. 32 ГПК, което обуславя извод за ненадлежно извършена процедура. Отделно от това излага, че имуществото не е възложено на най – високата предложена цена.

Посочва, че съдебният изпълнител неправилно е изчислил началната цена на обекта на процесното постановление за възлагане, което е довело до същество нарушение. На последно място заявява, че задатъкът на обявения купувач не е внесен в срок по сметка на съдебния изпълнител, а в наддавателното му предложение цената не е изписана словом.

Моли да бъде постановено решение, с което да бъде отменено постановлението за възлагане на недвижим имот от 16.03.2026 г., издадено по изпълнителното дело.

В жалба с вх. № 4796/30.03.2026 г. процесуалният представител на „КРЕС ИНВЕСТ“ АД – адв. К., излага оплаквания срещу обжалваното постановление за възлагане, които са напълно идентични с тези, развити в жалба с вх. № 4795/30.03.2026 г. по описа на съдебния изпълнител.

В срока по чл. 436, ал. 3 ГПК не са постъпили писмени възражения срещу подадените жалби от взискателя „БЪЛГАРСКА БАНКА ЗА РАЗВИТИЕ“ АД, ЕИК 121856059.

В писмени мотиви по обжалваните действия ЧСИ Захари Димитров намира жалбите за допустими, но неоснователни, поради което моли същите да бъдат оставени без уважение.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и след като прецени 2 събраните по делото доказателства, намира за установено следното:

Изпълнително дело № 20258080400357 по описа на ЧСИ Захари Димитров е образувано на 13.08.2025 г. по молба на „БЪЛГАРСКА БАНКА ЗА РАЗВИТИЕ“ АД, ЕИК 121856059 – взискател, ведно с приложен код за достъп до ЕПЕП, откъдето съдебният изпълнител е получил достъп до електронния изпълнителен лист, издаден на 05.08.2025 г. от РС – Сливница на основание чл. 417, т. 2 ГПК, съгласно който „БГ ЛЕНД КО“ АД, ЕИК 205650534, „КРЕС ИНВЕСТ“ АД, ЕИК 200745366, Велимир Иванов Магурев, ЕГН ********** и „АСПАРУХОВО ВИСТА ПАРК 2“ ЕООД, ЕИК 208067775, са осъдени да заплатят на „БЪЛГАРСКА БАНКА ЗА РАЗВИТИЕ“ АД следните суми: главница в размер на 9 805 152.44 лв. със законната лихва в размер на 110 291.62 лв. за периода 05.08.2025 г. – 08.09.2025 г., 457 083.43 лв. неолихвяеми вземания (мораторни лихви, обезщетения и други), 174 508.01 лв. присъдени разноски, както и приетите с разпореждане на ПЧСИ разноски в размер на 262 406.96 лв., представляващи такси по ТТРЗЧСИ.

Въз основа на подадената от взискателя молба са извършени проучване на имущественото състояние на длъжниците, наложени са множество обезпечителни мерки и са насрочени описи на недвижими имоти.

На всеки от длъжниците са връчени покани за доброволно изпълнение с уведомление за наложени обезпечителни мерки.

Извършен е опис на процесния имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор ********* по КККР на гр. Варна, с адрес: гр. Варна, район „Приморски“, ул. „**********“ № 3, ет. -2, обект ПМ20.

Изготвени са пазарни оценки от назначено от съдебния изпълнител вещо лице, които са предявени на страните на 08.10.2025 г. и на 31.10.2025 г. В законоустановения срок са постъпили оспорвания от длъжниците и взискателя. Заплатили са възнаграждения за посочените от тях вещи лица, като е възложено изготвяне на повторни оценки на описания недвижим имот.

След представяне на повторните заключения и с оглед подадени молби от 09.01.2026 г. от посочените от длъжниците вещи лица – Б*****, М***** и Р*****, съгласно които в депозираните от тях експертни оценки стойността на недвижимите имоти е посочена в размер без ДДС, с протокол № 2 за поправка на протокол за приемане на експертни оценки на недвижими имоти от 09.01.2026 г. е изготвено ново коректно приложение № 1 към протокол от 3

22.12.2025 г., като всички цени са посочени с включен ДДС. Определена е средноаритметична стойност, размер на т. 20 от ТТРЗЧСИ и НТЦ, съгласно коригираното приложение към протокола. Същите са изпратени по ел. поща на взискателя и на длъжниците чрез адв. К..

С разпореждане от 09.01.2026 г. е насрочена първа по ред публична продан на описания имот с идентификатор ********* по КККР на гр. Варна от 19.01.2026 г. до 19.02.2026 г., отваряне на наддавателните предложения на 20.02.2026 г. от 10:00 часа в сградата на СИС при ВРС, при начална тръжна цена за имота в размер на 42 256.70 евро с ДДС.

С молба от 19.02.2026 г. В******* е подала наддавателно предложение, като е предложила сума в размер на 46 500 евро (написана както цифром, така и словом). Приложен е и документ, от който е видно, че е внесла сума в размер на един задатък – 4225.67 евро.

С молба от 19.02.2026 г. управителят на „Ферти Транс“ ЕООД, ЕИК 148133431 – Пламен Велинов Радев, е подал наддавателно предложение, като е предложил сума в размер на 43 000.11 евро (написана както цифром, така и словом). Приложен е и документ, от който е видно, че е внесъл сума в размер на един задатък – 4225.67 евро.

С протокол за отваряне на наддавателни предложения и обявяване на купувач от 20.02.2026 г. за купувач на имота е обявен „ФЕРТИ ТРАНС“ ЕООД, ЕИК 148133431, за сума в размер на 50 725.67 евро с ДДС. Дружеството е обявено за купувач, след като е предложило устно цена, която е по – висока с размера на един задатък от тази, предложена от Валерия Савова (46 500 евро).

В протокола е удостоверено, че съдебният изпълнител е дал възможност да бъде предложена по – висока цена за имота с един задатък, а именно – 54 951.34 евро, която след трикратно поканване не е била приета от нито един от наддавачите, поради което лицето, предложило най – висока цена за имота, е горепосоченото дружество.

С обжалваното постановление за възлагане от 16.03.2026 г. съдебният изпълнител е установил, че дружеството е внесло в срок предложената от него цена, поради което и на основание чл. 496 ГПК му е възложил горепосочения имот. Именно срещу това постановление са насочени жалбите, с които е сезиран съдът.

С оглед така установеното от фактическа страна се налагат 4 следните правни изводи:

По допустимостта на жалбите съдът намира следното:

Настоящият състав счита, че жалбите са процесуално допустими, тъй като са подадени от легитимирани страни, срещу подлежащ на обжалване акт на съдебния изпълнител, както и са депозирани в срок.

По основателността на подадените жалби съдът намира следното:

В чл. 435, ал. 3 ГПК е предвидено, че длъжникът може да обжалва постановлението за възлагане поради това, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по най – високата предложена цена.

В т. 8 от ТР № 2/26.06.2015 г. на ВКС по ТД № 2/2013 г., ОСГТК, е посочено, че връчването на поканата за доброволно изпълнение, оценката на имуществото и разгласяването на проданта подготвят, но не са част от наддаването, поради което те излизат вън от предмета на проверка при обжалване на постановлението за възлагане. Част от наддаването са действията на съда и наддавачите във връзка с подадените тайни наддавателни предложения в продължение на пълния срок за това и действията на страните с право на изкупуване, както и действията на съдебния изпълнител и наддавачите при провеждане на наддаването с явни наддавателни предложения с фиксирана стъпка. Обявяването на купувач следва наддаването, но то подлежи на проверка само доколкото е довело до възлагане не по най - високата предложена цена.

Съответно в настоящото производство следва да бъде преценено допуснати ли са нарушения при подаването и регистрирането на наддавателните предложения, както и при провеждането на самата продан, поради което останалите наведени от жалбоподателите оплаквания (за характера на имота, предмет на публичната продан (дали представлява самостоятелен обект на правото на собственост); изчислението на първоначалната цена от съдебния изпълнител (която всъщност е съобразена, като действително е изчислена съобразно изискванията на чл. 485, ал. 3 и 4 ГПК) не подлежат на обсъждане.

В чл. 492, ал. 1 ГПК е предвидено, че в началото на работния ден след изтичането на срока за подаване на писмени наддавателни предложения на 5 определеното място в сградата на районния съд съдебният изпълнител в присъствието на явилите се наддавачи обявява постъпилите наддавателни предложения, за което съставя протокол. В протокола се вписват наддавачите и наддавателните предложения по реда на отварянето на пликовете. За купувач на имота се смята този наддавач, който е предложил най – висока цена. Ако най – високата цена е предложена от повече от един наддавач, купувачът се определя от съдебния изпълнител чрез жребий в присъствието на явилите се наддавачи. Обявяването на купувача се извършва от съдебния изпълнител в протокола, който се подписва от него. В ал. 2 е установено, че ако при обявяването на купувача, някой от явилите се наддавачи устно предложи цена, по – висока с размера на един задатък, съдебният изпълнител отразява предложението в протокола и след като наддавачът го подпише, съдебният изпълнител пита три пъти има ли желаещи да предложат по – висока цена с размера на още един задатък. Ако постъпи предложение, то се отразява в протокола и наддавачът го подписва. След изчерпване на предложенията за купувач на имота се обявява този наддавач, който е предложил най – висока цена.

На 20.02.2026 г. съдебният изпълнител е обявил двете постъпили наддавателни предложения, за което е съставил протокол. Най – висока цена е била предложена с писмено наддавателно предложение от Валерия Савова (46 500 евро), като впоследствие „ФЕРТИ ТРАНС“ ЕООД, в съответствие с чл.

492, ал. 2 ГПК, е предложило цена, по – висока с размера на един задатък (4225.67 евро), а именно – 50 725.67 евро, подписано от наддавача.

Впоследствие съдебният изпълнител, както изисква законът, е поканил три пъти дали има желаещи да предложат по – висока цена с размера на още един задатък, като такова предложение не е постъпило и съответно дружеството е обявено за купувач.