Определение № 2144 от 26.08.2025, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2144 гр. Бургас, 26.08.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и шести август през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Албена Янч. Зъбова Кочовска

Членове:

Таня Д. Евтимова

Радостина П. Иванова като разгледа докладваното от Радостина П. Иванова Въззивно частно гражданско дело № 20252100501294 по описа за 2025 година

Производството е по чл.274 вр.чл.577 от ГПК и е образувано по частна жалба, подадена от З. М. Х., ЕГН: **********, от *****, действаща чрез упълномощения си процесуален представител адв. Т. Хасан- БАК против определение за отказ № 6 от 08.07.2025 г. на съдията по вписванията при Районен съд- Айтос по преписка вх.рег.№ 1860/08.07.2025 г. по описа на Службата по вписванията при РС-Айтос, с което е постановен отказ за вписване на нотариална покана за частично прекратяване на договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ-Айтос под вх. Рег. 4609, акт 91, том 3 от 03.11.2015г., по съображения, че същият е сключен за срок от 20 години и тъй като съгласно чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ развалянето му може да стане само по съдебен ред, на вписване подлежи съдебно решение, с което искът за развалянето му е уважен.

Частният жалбоподател оспорва обжалваното определение за отказ на вписването на горепосочената нотариална покана за частично прекратяване на сключения на 02.11.2015г. договор за аренда на земеделска земя, представляващ имот ***, като неправилно.

Счита, че поканата следва да бъде вписана на основание чл. 3, ал. 2 от ЗАЗ, доколкото същата е подлежащ на вписване акт съгласно чл. 4, б. „л“ от ПВ. Сочи, че съгласно указанията, дадени в Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК на ВКС проверката по чл. 32а от ПВ включва проверка дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвидено в ПВ съдържание. Наред с това се сочи, че в чл. 20, б. „г“ от договора страните са уговорили прекратяване на договора за аренда при неизпълнение да става по общия ред, без оглед на неговия срок на действие, а с оглед общия ред за извънсъдебно разваляне на договора се сочи, че поканата е именно в изпълнение на задълженията на аредодателя по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД. Излага се, че с поканата арендаторът е поканен да се яви пред нотариус за подписване на анекс за предоговаря на арендната цена в определен срок, като в случай, че същият не се яви на посочената дата и час пред съответния нотариус, то поканата ще се счита за основание за едностранно частично прекратяване на договора за аренда по отношение на процесния земеделски имот. Моли за отмяна на обжалваното определение за отказ за 1 вписване и връщане на преписката на съдията по вписване с указания за извършване на исканото вписване на нотариалната покана.

След извършена служебна проверка съдът намира, че частната жалба е подадена в законовия срок, от легитимирано лице, против акт подлежащ на обжалване, поради което е допустима.

Бургаският окръжен съд, като взе предвид установените факти и приложените по делото доказателства, намира за установено следното:

От данните по представената преписка се установява, че в Службата по вписванията при РС- Айтос е депозирано искане от жалбоподателят З. М. Х. с искане за вписване на нотариална покана за частично прекратяване на договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ-Айтос под вх. Рег. 4609, акт 91, том 3 от 03.11.2015г., като видно от съдържанието на горепосоченият договор за аренда на земеделска земя, в чл. 2 от същият изрично е посочено, че се сключва за срок от 20 години.

С обжалваното определение, съдията по вписванията при СВ-Айтос като е констатирал, договорът за аренда е сключен за срок от 20г., е приел, че на на основание чл.

28, ал. 2 о т ЗАЗ развалянето му става по съдебен ред, поради което е отказал искането вписване на нотариалната покана за частичното му прекратяване, с мотив, че договорът не може да бъде прекратен едностранно по реда на чл. 27, ал. 1, т. 4 ЗАЗ, а на вписване би подлежало съдебното решение, в случай, че искът за частичното разваляне на договора бъде уважен.

С оглед гореустановената фактическа обстановка от правна страна, съдът намира следното:

Основанията за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ, като алинея втора на същият член сочи, че прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.

Настоящата хипотеза касае искане за вписване на заявление за частично прекратяване на договор за аренда, сключен за срок от 20 години, за който случай е приложима нормата на чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ, разпореждаща, че развалянето на такъв договор /със срок над 10г. или пожизнен/ става по съдебен ред. Това означава, че в настоящия случай при неизпълнение арендодателят не може с едностранно изявление – покана до арендаторът да развали извънсъдебно изцяло или частично договор за аренда на земеделска земя, когато срокът на договорът надхвърля 10 години, а може да го развали само по съдебен ред – чл.

28, ал. 2 о т ЗАЗ. Наличието на неизпълнение на договора и неговата продължителност е материалноправна предпоставка за настъпване на последиците на развалянето, затова независимо какъв е редът за неговото разваляне, безспорно това обстоятелство не се проверява от съдията по вписванията, защото стои извън предмета на охранителното производство. За разлика обаче от извънсъдебното прекратяване на договорите със срок до 10 г., в случаите като процесният, когато договорът е за срок над 10г. същият се разваля по съдебен ред, поради което на вписване подлежи съгласно чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ самото прекратяване, което тъй като се извършва по съдебен ред не може да е обективирано в извънсъдебен акт, а единствено във влязло в законна сила съдебно решение. Ето защо, както правилно е приел съдията по вписванията на вписване съгласно чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ подлежи самото съдебно решение, с което договорът се разваля по съдебен ред. /в т.см. определение № 66 от 19.05.2021 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1138/2021 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Гълъбина Генчева/

С оглед горното съдът приема, че постановеният отказ за вписване на заявлението за частично прекратяване на договор за аренда, сключен за срок над 10г. е законосъобразен, поради което частната жалба против него следва да се остави без уважение.

2

ОПРЕДЕЛИ:

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частната жалба на З. М. Х., ЕГН: **********, от *****, действаща чрез упълномощения си процесуален представител адв. Т. Хасан- БАК против определение за отказ № 6 от 08.07.2025 г. на съдията по вписванията при Районен съд- Айтос по преписка вх.рег.№ 1860/08.07.2025 г. по описа на Службата по вписванията при РС-Айтос, с което е постановен отказ за вписване на нотариална покана за частично прекратяване на договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ-Айтос под вх.

Рег. 4609, акт 91, том 3 от 03.11.2015г.

Определението подлежи на обжалване с частна жалба в едноседмичен срок от съобщението пред Върховният касационен съд.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

3