Определение № 590 от 09.04.2026, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 590 гр. Б., 09.04.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – Б., ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в закрито заседание на осми април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Надя Узунова

Членове:

Гюлфие Яхова

Диана К. Ангелова като разгледа докладваното от Диана К. Ангелова Въззивно частно гражданско дело № 20261200500504 по описа за 2026 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на л.396 във връзка с чл. 274 и сл. от ГПК.

Образувано е по частна жалба с вх.№ 2675/24.2.2026 година, подадена Етажна собственост в сграда *** /блок/-представлявано от А. Б., чрез пълномощника и съдебен адресат адв. А. Б., със съдебен адрес: гр. Б., ул. ***“ № 25 против Определение № 145/23.1.2026 година, постановено по гр.дело № 17/2026 година по описа на Районен съд – Разлог.

В жалбата се твърди, че определението на съда е постановено по отношение на правен субект - ЕС „Аспен хайтс“, който е различен от ЕС в сграда *** /блок А/, което прави същото недопустимо и е основание за обезсилването му.

Твърди се, че съдебният акт е постановен по нередовна искова молба: в същата липсва яснота както по отношение активната, така и по отношение на пасивната легитимация, не са изложени ясни и конкретни обстоятелства, на които се основава иска и се твърди, че съдебният акт се явява постановен при съществени процесуални нарушения относно изискванията за задължително съдържание на същия и това е основание за отмяната му.

Твърди се, че допуснатата и наложена обезпечителна мярка - спирането на изпълнението на взетите решения е обезпечителна мярка, която е предвидена в текста на чл.

40, ал. 3 от ЗУЕС, но не е съответна на накърненото субективно право, чиято защита се търси с иска. Твърди се, че такава преценка районният съд не е извършил, доколкото съдът се е позовал единствено на липсата на доказателства за надлежното провеждане на 1 събранието към настоящия момент, но без да прецени етапа, на който се намира производството и който е преди размяната на книжа между страните. Твърди се, че по отношение на обезпечителната нужда, както и адекватността на мярката - в определението липсват каквито и да било мотиви, което прави същото необосновано.

Твърди се, че съдът не е обсъдил, че от изпълнение на решението не могат да настъпят необратими вреди за ищците по предявения иск. които да обосновават една от основните предпоставки за допускане на обезпечението.

С оглед на горното се иска от въззивния съд да отмени определението по гр.д. № 17/26 година по описа на Районен съд – Разлог, с което е допуснато обезпечение на иск по чл. 40 ЗУЕС чрез налагане на обезпечителна мярка „Спиране на изпълнението“ на всички решения, обективирани в протокол от проведено на 02.12.2025 година общо събрание на етажните собственици в сграда *** /блок А/ в гр. Банско, ул.“.Кралев двор“ № 3.

Частната жалба е подадена в срок, от надлежна страна и против подлежащ на обжалване съдебен акт. Същата отговаря на изискванията за редовност по чл. 275, ал. 2 вр. с чл. 260 и чл. 261 ГПК. Осъществена е процедурата за връчване на препис от частната жалба по чл. 396, ал. 2 ГПК, като не е постъпил отговор на частната жалба.

Ето защо, на основание чл. 278, ал. 1 ГПК, жалбата следва да се разгледа по същество в закрито съдебно заседание.

Настоящият съдебен състав след като приема, че частната жалба е допустима, и след анализа на доказателствата, приема следното за установено от фактическа и правна страна:

Производството пред Районен съд – Разлог е образувано въз основа на искова молба от ....

Заявена е искова претенция с правно основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС, с искане да бъдат отменени взетите решения на общото събрание на ЕС, проведено на 2.12.2025 година – решение № 1 за избор на управителен орган на ЕС и решение № 2 – за определяне на размер на ежегодната такса в размер на 12 евро, изчислени на кв.м. върху притежаваните идеални части от общите части на сградата, като 3 евро на кв.м. идеални части от общите части на сградата от събраната сума от всеки собственик / ползвател се отделя за фонд неотложни ремонти.

В исковата молба са описани като обстоятелства, на които се основава претенцията твърдяни от ищците нарушения на процедурата по свикване и провеждане на общото събрание на ЕС. Описва се, че събранието е било насрочено от 11:00 часа и след като е констатирано (видно от записаното в протокола), че присъстват представители на 34,571 ид.части от общите части на входа, същото е започнало в 12:05 часа, по реда на чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС. Сочи се, че в протокола от ОС не е посочено мястото на провеждане на събранието, но съгласно поканата за организиране на същото трябва да се е провело в ресторанта на „Аспен хаус“ - блок „А“.

Твърди се, че в протокола неправилно са отразени кворума на присъствалите на 2 събранието собственици и притежаваните от тях идеални части, липсват подписите на всички участници в общото събрание, в протокола са налице само подписи на председателя и протоколчика на общото събрание.

Твърди се, че Общото събрание на собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост, проведено на 02.12.2025 година, е проведено в нарушение на установените в ЗУЕС правила, поради което и взетите от него решения са незаконосъобразни.

Твърди се, че събранието е нередовно свикано и проведено, при липсата на изискуемия кворум за провеждането му и мнозинство за вземане на всяко от решенията, при липсата на отразяване на начина на гласуване и при липсата на необходимия кворум за вземане на съответните решения съобразно ЗУЕС.

Твърди се, че част от взетите решения изцяло противоречат на разпоредбите на закона, като например, определяне размер на дължимата се такса поддръжка на годишна база и отделяне от тази такса на сума за фонд „неотложни ремонти“. Сочи се, че в тази част решението е взето извън правомощията на общото събрание на етажната собственост, изчерпателно изброени в чл. 11 от ЗУЕС.

Твърди се в исковата молба, че за свикване на общото събрание не е обявена покана по реда и в сроковете по чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Описва се, че първата ищца е инициирала и свикала общо събрание по реда на чл. 12, ал. 5 и чл. 13 от ЗУЕС, като на 25.11.2025 година подписаната от нея покана за провеждане на ОС на ЕС е била залепена на входната врата на блок 4А на сграда с идентификатор *** - комплекс „Аспен хаус“ в град Банско, улица „Кралев двор“ № 3. Твърди се, че към този момент на входната врата на сградата или на друго явно място около входа не е имало поставена покана за друго общо събрание, организирано от управителя или друго лице, имащо право да свиква събрание на ЕС.

Твърди се, че описаната в протокола от ОС, проведено на 02.12.2025 година покана не е поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата в период повече от 7 дни преди датата на събранието.

Твърди се, че не е било посочено кой свиква общото събрание и в какво качество, както и не е посочено и основанието, на което се свиква общото събрание. Твърди се, че поради това е невъзможно да се определи имало ли е право подписалото поканата лице да инициира свикване и провеждане на общо събрание на етажната собственост.

Твърди се, че видно от съдържанието на поканата е, че не е ясно събрание на коя етажна собственост се свиква, от което пък е невъзможно да се направи извод дали решенията касаят само тази етажна собственост или и съседни й такива, разположени в комплекса. В поканата е направено обръщение към собствениците, обитателите и ползвателите на етажна собственост бл. А и бл. Б, с адрес: град Банско, улица „Кралев двор“ № 3, жилищна сграда ASPEN HOUSE. Твърди се, че всеки един от тези два блока има учредена отделна етажна собственост, поради което и не са били налице предпоставки и възможност за провеждане на едно общо събрание и за двете сгради.

Твърди се, че при провеждане и свикване на Ос на ЕС е допуснато нарушение на 3 разпоредбите на чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС като собствениците на самостоятелни обекти в сградата, които не пребивават там постоянно, включително и ищците, не са били уведомени за провеждането на общо събрание по предвидения в закона ред. Сочи се, че в поканата за свикване на общо събрание не е отразено, че собствениците, които нямат постоянно пребиваване в сградата в режим на етажна собственост ще бъдат поканени или са били поканени по определения в чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС начин. Твърди се, че е допуснато нарушение на реда за свикване на общото събрание, тъй като не са спазени и изискванията на чл. 13, ал. 2 и ал. 3 от ЗУЕС, като не е била изпратена покана в законов срок за свикване на общо събрание, насрочено за 02.12.2025 година, с посочения в нея дневен ред на ищците.

Твърди се, че общото събрание не е било проведено на подходящо място в етажната собственост, включително и в ресторанта, както е обявено в поканата. Твърди се, че на 02.12.2025 година нито в 11:00 часа, нито в 12:00 часа е проведено общо събрание в ресторанта на сградата. По това време в сградата е имало собственици, които не са видели събирането на хора, включително и на посочените в протокола, не са възприели да се обсъждат въпроси от дневния ред. Не са възприели да се извършва регистрация на собственици, нито пък да се подлагат на гласуване решения. Поради това за нас възниква съмнение, че на 02.12.2025 година не е провеждано ОС на ЕС в периода от 11:00 часа до 14:35 часа.

Твърди се, че не е бил отчетен кворума, с което е налице нарушение на чл. 15 от ЗУЕС.

С исковата молба се твърди, че решението по т. 1: „Общото събрание избира управител на етажната собственост блок А, и С „***“, който да бъде: Управителен орган, състоящ се от 5 членове с мандат от две години измежду следните лица: ... е незаконосъобразно, тъй като за същото няма включена точка в предварително обявения в поканата дневен ред, като се сочи, че в поканата не е обявено провеждане на общо събрание за етажната собственост блок А, и С „***“, поради което и избор на управителен съвет за двете ЕС е незаконосъобразно.

Твърди се, че за блок А от сграда в режим на ЕС има регистрирано самостоятелно управление като отделна ЕС, поради което и избор на един управителен съвет с друга ЕС е незаконосъобразно.

Твърди се, че от така вписаната индивидуализация на членовете на управителния съвет не може да бъде проверено дали същите може да бъдат избрани като такива съгласно изискванията на чл. 19, ал. 5 от ЗУЕС. Съгласно цитираната норма на закона ограничава кръгът на лицата, които могат да бъдат избрани на посочената длъжност и да управляват етажната собственост.Твърди се, че освен индивидуализация на лицата е налице неяснота във взетото решение, която не може да бъде преодоляна по законов ред. Не е ясно как ще се управлява и представлява ЕС при така взетото решение: Управителен орган, състоящ се от 5 членове с мандат от две години измежду следните лица: Борис Караиванов, Любомир Кръстев, Петър Топалов, Наталия Паунович Митрович и А. Б.. Твърди се, че в този смисъл и не е ясно кой и в кой момент ще определи кое измежду посочените лица ще управлява и представлява ЕС.

4

Твърди се, че дори да се приеме, че на събранието действително са били представени 34,571% идеални части от общите части на сградата, то този кворум не е могъл да вземе решение за избор на управител или управителен съвет на ЕС. Съгласно разпоредбата на чл.

17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС общото събрание приема решение за избор на управителен съвет (управител) на етажната собственост, с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Тъй като при откриване на събранието е регистриран кворум по-малък от изискуемия се за вземане на решение по т. 1 от дневния ред, то и така взето решението е незаконосъобразно поради приемането му в противоречие с императивната разпоредба на ЗУЕС - чл. 17, ал. 2, т. 7.

Твърди се, че решението по т. 2: „Общото събрание реши всеки собственик 8ползвател на Блок А, и С „***“, да заплаща ежегодна такса в размер на 12 (дванадесет) евро изчислени на кв.м. върху притежаваните ид.ч. от общите части на сградата, като 3 (три) евро на кв.м. ид.ч. от общите части от събраната сума от всеки собственик/ползвател да се отделят за фонд неотложни ремонти.“ е незаконосъобразно, тъй като за същото няма включена точка в предварително обявения в поканата дневен ред. Сочи се, че в поканата е обявено, че ще се вземе решение за определяне размера на такса поддръжка, дължима от собствениците. В този смисъл и не съответства на обявената за решаване точка от дневния ред решението да се събира ежегодна такса в размер на 12 евро, без да е уточнено същата за поддръжка и управление на сградата ли се предвижда или за фонд „Ремонт и обновяване“.