Решение № 1415 от 17.12.2024, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1415 гр. Варна, 16.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV А СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и пети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Константин Д. Иванов

Членове:

Николай Св. Стоянов мл.с. Станислав М. Ангелов при участието на секретаря Марияна Ив. Иванова като разгледа докладваното от мл.с. Станислав М. Ангелов Въззивно гражданско дело № 20243100502099 по описа за 2024 година Производството е по реда на Глава Двадесета от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх. № 69398/29.08.2024 г. по описа на РС-Варна, подадена от С. Д. Н., с адрес в град ****, чрез процесуален представител адв. Р. Д., срещу решение № 2710/15.07.2024 г., постановено по гр. д. № 15132/2022 г. по описа на РС-Варна, с което съдът е осъдил С. Д. Н., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, да заплати на М. Т. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, на основание чл. 55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД, сумата в размер на 11 149 лв., представляваща дължима на отпаднало основание сума, заплатена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и извършване на строителна услуга, сключен на 05.07.2022 г., ведно със законната лихва, считано от 15.11.2022 г. до окончателното плащане; осъдил С. Д. Н. да заплати на М. Т. Д., на основание чл. 88, ал.1 от ЗЗД, сумата в размер на 2195 лв., представляваща обезщетение за вреди от развален предварителен договор, сключен на 05.07.2022 г., ведно със законната лихва, считано от 15.11.2022 г. до окончателното плащане; както и е осъдил С. Д. Н. да заплати на М. Т. Д. сумата в размер на 2295 лева, представляваща сторени пред РС-Варна съдебно – деловодни разноски.

Жалбоподателят - С. Д. Н., счита първоинстанционното решение за неправилно, незаконосъобразно и необосновано. Счита, че по делото не са били установени предпоставките за уважаване на иска по чл. 55, ал. 1, предложение 3 от ЗЗД, а именно обстоятелството ,че основанието за предаване на процесната сума в размер на 11149 лева е отпаднало в 1 последствие. Счита, че в настоящия случай М. Т. Д. не разполага с правото едностранно да развали сключения предварителен договор, поради което и основанието за заплащане на посочената сума не е отпаднало. Оспорва извода на съда, че процесната сума в размер на 11149 лева е заплатена като част от продажната цена на имот и не представлява задатък /капаро/. Твърди, че до подписване на окончателен договор за покупко-продажба на процесния имот не се е стигнало, тъй като в проекта на окончателния нотариален акт за покупко-продажба, продажната цена на имота е била посочена в по-малък размер, от колкото размера на продажната цена, посочен в предварителния договор за покупко-продажба. В този смисъл твърди, че ищцата М. Д. е неизправна страна по договора, с оглед отказа да заплати пълната продажна цена за имота, посочена в предварителния договор за покупко-продажба, с оглед на което същата не разполага с потестативното право да развали сключения договор.

Твърди, че сумата в размер на 11149 лева не е дадена на отпаднало основание, а е престирана като капаро /задатък/ в изпълнение на сключения предварителен договор от 05.07.2022 г. и същата не подлежи на връщане, тъй като М. Д. е неизправна страна по договора, поради неизпълнение на задължението й като купувач да плати цялата уговорена между страните продажна цена. С оглед на което, съгласно закона, ако страната, която е дала капаро, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи капарото, каквото право счита, че е възникнало за нея.

С оглед неоснователността на претенцията за сумата в размер на 11149 лева, счита за неоснователна и претенцията за заплащане на сумите от 2000 лева и 195 лева, на основание чл. 88 от ЗЗД.

По същество моли решението да бъде отменено и да бъде постановено друго решение, с което предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендират се разноски.

В срока по чл. 263 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба, подаден от М. Т. Д., с който оспорва въззивната жалба. Моли се същата да бъде отхвърлена и първоинстанционно решение да бъде потвърдено.

В открито съдебно заседание въззивната страна – С. Д. Н., чрез процесуалния си представител адв. Р. Д. поддържа въззивната жалба.

В открито съдебно заседание въззиваемата страна – М. Т. Д. не се явява, не се представлява. Постъпила е молба с входящ № 29010/14.11.2024 г. подадена от М. Д., чрез процесуалния й представител адв. П. Д., в която се сочи, че поддържа отговора на въззивната жалба и моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено.

Съдът, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството пред РС-Варна е образувано по предявени от М. Т. Д. срещу С. Д. Н., обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД и чл. 88, ал. 1 от ЗЗД, с които се иска С. Д. Н. да бъде осъдена да заплати на М. Т. Д. сумата в размер на 11149 лв., представляваща дължима на отпаднало основание сума, заплатена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и извършване на строителна услуга от 05.07.2022 г., който е развален, ведно със законната 2 лихва от подаването на исковата молба до окончателно плащане, както сумата в размер на 2195 лв., представляваща обезщетение за вреди при развален договор, съставляваща 2000 лева – платена комисионна на търговско дружество „Хоум Ту Ю“, за посредничество и съдействие по сключения предварителен договор и сумата от 195 лева, представляваща заплатена на 28.06.2022 г. на банка „ДСК“ такса за оценка на процесния недвижим имот, във връзка с кандидатстване за банков кредит, ведно със законната лихва от подаването на исковата молба до окончателно плащане.

В исковата молба ищцата - М. Т. Д. сочи, че на 28.06.2022 г. тя, в качеството си на възложител, сключила договор за гаранция с купувач, по силата на който превела по банкова сметка на „Хоум Ту Ю България“ АД сумата от 2000 лева като гаранция за закупуване на недвижим имот, собственост на ответницата – С. Д. Н.. Между ищцата като купувач и ответницата като продавач бил сключен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот и извършване на строителна услуга от 05.07.2022 г., в офиса на дружеството - посредник „ХОУМ ТУ Ю“ за недвижим имот находящ се в УПИ XII-1006,1188, кв. 127, по плана на ж.к. „Бриз“, гр. Варна, в имот с № **** по КККР на град Варна, находящ се в гр. ****, представляващ:

Апартамент № 12, находящ се на трети жилищен етаж, с площ от 39.15 кв.м.

Страна по предварителния договор бил и изпълнителят на строежа – „НС ГОЛД“ ЕООД. М. Д. заявява, че въз основа на сключения предварителен договор е превела на С. Н. сумата от 11 149 лева, представляваща първоначална вноска от общата продажна цена в размер на 111 483 лева.

По повод на предстоящото закупуване на имота, М. Д. е кандидатствала за ипотечен кредит от „Банка ДСК“ АД, като заплатила на банковата институция сумата от 195 лева за оценка на процесния имот. Съгласно т. 6 от раздел III на сключения предварителен договор, страните са се задължили в срок до 45 дни да се явят пред нотариус, за да сключат окончателната сделка, т.е. в срок до 19.08.2022 г. По искане на С. Н., посоченият срок бил неколкократно удължаван. Твърди се, че на 01.11.2022 г. между М. Д. и съпруга й В.Д., в качеството им на кредитополучатели и „Банка ДСК“ АД бил сключен договор за ипотечен кредит в размер на 87 400 лева за закупуването на процесния имот.

На същата дата - 01.11.2022 г. страните са се явили пред нотариус Ж. Т., като се е явил и представител на банката кредитор на купувача, както и представител на посредническата агенция „Хоум Ту Ю България“ АД. При нотариуса възникнал спор между страните относно продажната цена на имота и не се стигнало до подписване на окончателен договор. На следващия ден – 02.11.2022 г. ищцата изпратила нотариална покана до ответника за сключване на окончателен договор за покупко – продажба на 04.11.2022г., като се явила пред нотариус Ж. Т., но нито продавачът, нито негов представител се явили съобразно поканата. При проверка на 04.11.2022 г., ищцата установила, че на 03.11.2022г. ответникът се е разпоредил с имота, предмет на процесния предварителен договор за покупко–продажба, като имотът е продаден на „ВЕНЦИ КАР“ ЕООД. С исковата молба се отправя изявление за разваляне на процесния предварителен договор, без даване на подходящ срок за изпълнение, доколкото поради продажбата на имота на трето лице, изпълнението му по предварителния договор е станало невъзможно. Въз 3 основа на развалянето на договор, ищцата претендира връщане на дадената на ищеца сума от 11 149 лева, като такава на отпаднало основание. На следващо място се претендира сумата от 2000 лева, предоставена на посредника „Хоум Ту Ю България“ АД, представляваща комисионна за посредничество по сключения с ответника предварителен договор, както и сумата от 195 лева, заплатена на „Банка ДСК“ АД за оценка на имота, който да послужи като обезпечение по кредита. Сочи се, че посочените разходи в размер на 2000 лева и 195 лева представляват имуществени вреди, които са в пряка връзка с неизпълнението на задължението на ответника по предварителния договор.

В срока по чл. 131, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба, подаден от С. Н., с която ответникът оспорва иска като неоснователен. Излага, че причина за несключването на окончателния договор е липсата на съдействие от страна на ищцата за осъществяване на престацията и готовност да заплати уговорената цена от 111 483 лева. Оспорва твърденията на ищцата за вина, съответно забава у ответника. Не оспорва обстоятелството, че ответникът и ищецът са се явили в кантората на нотариус Ж. Т. на 01.11.2022г. за изповядване на окончателния договор, но до него не се стигнало предвид обстоятелството, че ответникът е установил, че общата продажна цена в подготвения проект за нотариален акт, е била в размер на 98 549 лева, или с 12 934 лева по – малко от уговорената между страните. В този смисъл твърди, че неизпълнението на задължението за заплащане на уговорената цена от страна на ищеца е довело до прекратяване на договора между страните, предвид което за ищеца не съществува законово и договорно основание да претендира връщането на даденото от негова страна.

Твърди, че дадената на ответника сума в размер на 11 149 лева представлява капаро /задатък/ по сключения предварителен договор от 05.07.2022 г., която не подлежи на връщане поради неизправност от страна на ищеца – купувач по договора. Счита за неоснователна претенцията за сумата от 2000 лева, с оглед че същата е претендирана и от „Хоум Ту Ю България“ АД, с което обосновава, че едновременното репариране на една и съща вреда от две различни лица е недопустимо. На самостоятелно основание излага, че сумата от 2000 лева не подлежи на възстановяване, доколкото условията за предаването й са се сбъднали. Оспорва като неоснователна и претенцията за сумата в размер на 195 лева, заплатена на „Банка ДСК“ АД за оценка на имота, доколкото не е налице неизпълнение от страна на ответницата.

В открито съдебно заседание пред РС-Варна М. Д., чрез процесуалния си представител адв. Г.В., поддържа исковата молба.

В открито съдебно заседание пред РС-Варна С. Н., чрез процесуалния си представител адв. Р. Д., оспорва исковата молба.

Съдът, като взе предвид разпоредбите на закона, събраните по делото доказателства и доводите на страните, приема за установено от фактическа страна следното:

От представения по делото в заверено копие предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и извършване на строителна услуга е видно, че посоченият договор е сключен на 05.07.2022 г. Страни по договора са „НС Голд“ ЕООД, ЕИК: 203637787, в качеството му на изпълнител по договора; С. Д. Н. – в качеството й на продавач и М. Т. Д. в качеството й на 4 купувач. С посочения договор страните се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на следния недвижим имот, който е изграден на груб строеж, в многофамилна жилищна сграда, съгласно разрешение за строеж № 149 от 21.09.2017 г. на главния архитект на Община Варна, район „Приморски“, находяща се в УПИ 12-1006,188, кв. 127 по плана на жк „Бриз“, град Варна, в имот с идентификатор № **** по КККР на град Варна, с адрес в град ****, а именно – апартамент № 12, находящ се на трети жилищен етаж на жилищна сграда с площ от 39,15 кв.м., състоящ се от входно антре, дневна с кухня и трапезария, баня с тоалетна, тераса и килер, при граници: асансьор, стълбище, апартамент № 11, ПИ с идентификатор № **** по КККР на град Варна и улица, както и 3,3765 % идеални части от общите части на сградата, както и 3,3765 % идеални части от правото на строеж върху дворното място на жилищната сграда, както и съответните припадащи се идеални части от правото на собственост върху поземления имот, в който е построена сградата.