Решение № 3072 от 08.07.2024, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 3072 гр. Пловдив, 08.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XVIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Кристина Янк. Табакова при участието на секретаря Огняна Анг. Димитрова като разгледа докладваното от Кристина Янк. Табакова Гражданско дело № 20225330109782 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба на К. С. И., ЕГН **********, против „ПИМК Билд“ ЕООД, ЕИК 204491869, с която са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правна квалификация чл. 92 ЗЗД и чл. 82 ЗЗД за осъждане на ответното дружество да заплати на ищеца следните суми: сумата от 2810.14 лева – неустойка за забава, по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот; сумата от 2100 лева – обезщетение за нанесени вреди под формата на пропуснати ползи, за периода от 18.04.2022 г. до 18.06.2022 г., ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 04.07.2022 г.

В исковата молба, ищецът твърди, че по силата на покупко-продажба, обективирана в Нотариален акт от 11.04.2022 г. е придобил от ответното дружество „ПИМК Билд“ ЕООД, собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********, с адрес:

*************** (*********), *********, с предназначение: жилище, апартамент, с площ от 61.14 кв.м., заедно с прилежащите към обекта 3.497 % идеални части от общите части на ********* на сградата и от правото на строеж върху мястото, заедно с прилежащата изба № 13, с обща квадратура 2.02 кв.м., ведно с прилежащите към обекта 0.254 % идеални части от поземления имот с идентификатор *********, в който е построена сградата.

Ищецът твърди, че преди изповядване на нотариалната сделка, с ответното дружество „ПИМК Билд“ ЕООД са подписали предварителен договор за покупко-продажба и строителство на гореописания недвижим имот на 08.06.2020 г. Сочи, че с този договор, ответното дружество продавач – изпълнител се е задължил да изгради, завърши и прехвърли собствеността на имота. Позовава се на чл. 4 от договора, според който „продавачът – изпълнител се е задължил окончателно да завърши и издаде апартамента, описан по-горе, в договорената степен на завършеност, както и цялата сграда, съгласно изискванията на ЗУТ, вкл. да получи разрешение за експлоатация на имота, в срок, най - късно до 31.12.2021 г.

Твърди още, че продавачът - ответник го уверявал, че всички документи са придвижени към съответните институции, като месец март 2022 г. сградата ще има 1

Удостоверение за експлоатация.

Сочи също, че тъй като бил закупил гореописания недвижим имот с инвестиционно намерение - да го отдава под наем, с цел допълнителни доходи и предвид уверенията на ответника, че сградата ще бъде въведена в експлоатация през март 2022 г., на 18.04.2022 г. сключил договор за наем за отдаването на процесния имот на трето за спора лице.

Твърди се, че тъй като към датата на подаване на исковата молба в съда – 04.07.2022 г., сградата, в която се намира процесния имот, все още не била въведена в експлоатация, жилището е неизползваемо за живеене, поради което ищецът търпи загуби под формата на пропуснати ползи.

Сочи, че той е изправна страна по сключения между страните договор, тъй като е изпълнил всички задължения по договора и е заплатил напълно уговорената цена.

Позовава се на чл. 13.4 от Раздел VІ „Санкции“ на договора, според която разпоредба, при неизпълнение на продавача-изпълнител на строителни и довършителни работи в срок по чл. 4 повече от два месеца, той дължи на купувача – възложител неустойка в размер на 0.05 % на ден, но не повече от 5 % върху договорената сума по предварителния договор.

Сочи, че цената на договора е 28 736 евро, която той заплатил в левовата им равностойност в размер на 56 202.73 лева (по фиксинга за 1 евро на равностойност 1.95583 лева на БНБ). Тъй като забавата на ответника била повече от 4 месеца, след крайния срок и гратисния период от 2 месеца, както и предвид изплатената от него цена в размер на 56 202.73 лева, претендира заплащането на неустойка в размер на 2810.14 лева, представляваща 5 % от заплатената цена в размер на 56 202.73 лева.

Освен това, претендира и сума в общ размер на 2100 лева, формирана от 2 месечни наеми в размер на по 700 лева, за периода от 18.04.2022 г. до 18.06.2022 г., както и от депозит в размер на 700 лева, които били получени от ищеца с подписването на договор за наем на 18.04.2022 г. от трето за спора лице, които, обаче ищецът ги върнал на последния през месец юни 2022 г., поради невъзможността да бъде използвано жилището.

Поради изложеното, искането е да се осъди ответното дружество да заплати на ищеца следните суми: сумата от 2810.14 лева – неустойка за забава, по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.06.2020 г., както и сумата от 2100 лева – обезщетение за нанесени вреди под формата на пропуснати ползи, за периода от 18.04.2022 г. до 18.06.2022 г., ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 04.07.2022 г.

В срока по чл. 131 ГПК, ответникът „ПИМК Билд“ ЕООД, е депозирал писмен отговор на исковата молба.

На първо място, релевира възражение за неподведомственост на спора пред гражданския съд, тъй като в чл. 20 от Договора № ****/08.06.2020 г. имало уговорена арбитражна клауза, а именно, че споровете между страните, във връзка с процесния договор ще бъдат разрешавани от Арбитражен съд при Асоциация за развитие на правото – *********. В тази връзка, се моли делото да бъде прекратено.

На следващо място, се моли предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен.

Не оспорва, че между страните е сключен Договор № ****/08.06.2020 г., с който „ПИМК Билд“ ЕООД се е задължило да изгради, завърши и прехвърли на купувача – възложител собствеността върху следните недвижими имоти: Апартамент Б – 19, находящ се на шести етаж, с площ 69.82 кв.м., в т.ч. включени идеални части от общите части на сградата, а именно 3.497 % или 8.68 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и Изба № 13, находяща се на сутерен, вход Б, с площ от 2.02 кв.м., в т.ч. включени идеални части от общите части на сградата, а именно 0.033 % или 0.8 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, които обекти се намират в многофамилна жилищна сграда с подземен паркинг с местонахождение УПИ ІІ – *********, предвиден за смесено обществено обслужване и жилищно застрояване, кв. 77 по плана на „********* ІV част“ *********, ПИ ********* 2 срещу задължение на купувача – възложител за заплащане по банков път на договорена цена в размер на 28 736 евро с вкл. ДДС, платими, както следва: 718 евро – дължими при подписване на предварителния договор (08.06.2020 г.) като капаро; 7184 евро – дължими при достигане на строежа на кота +0.00 – в 7-дневен срок от уведомяването; 7184 евро – дължими при достигане на строежа на кота +8.40 – в 7-дневен срок от уведомяването; 7184 евро – дължими след приемане на грубия строеж и подписване на Акт 14 – в 7-дневен срок от уведомяването и 6466 евро – дължими след издаване на Разрешение за ползване на сградата – Акт 16 в срок до 7 дни от уведомяването.

Оспорва предявените искове, като счита, че същите са неоснователни.

По отношение на претендираната неустойка за забава на строителни и довършителни работи твърди, че за да понесе санкцията, описана в чл. 13.4 от Договора, предвиждаща неустойка, следва, освен последната да е договорена, а и кредиторът да е изправна страна и да е налице виновно неизпълнение на задължението от страна на длъжника. В конкретния случай твърди, че ищецът е неизправна страна по договора, тъй като не е спазил посочените в договора уговорки за заплащане на дължимите суми. Освен това, според договора, „ПИМК Билд“ ЕООД се задължило да предаде на купувача – възложител владението върху обектите при напълно изплатена цена по договора. Тъй като ищецът нямал качеството на изправна страна по договора, счита, че за ответника не е възникнало задължение за предаване на владението върху процесните обекти.

На следващо място, следвало да се вземе предвид и, че поради независещи от ответното дружество причини, състоящи се в забавяне на сключването на договорите от страна на експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики на нова сграда, крайният срок за издаване на Акт за въвеждане на сградата в експлоатация, следва да се счита удължен със срока на причиненото забавяне от страна на експлоатационните дружества.

По отношение на претенцията за пропуснати ползи, излага, че е недопустимо кумулиране на неустойка и обезщетение за вреди за едно и също неизпълнение, освен ако не се претендират вреди, чийто размер надвишава размерът на неустойката, в който случай се дължи неустойката, заедно с разликата до размера на вредите, които я надвишават и само при положение, че същите бъдат доказани. Счита, че под обезщетение за вреди следва да се разбира, както претърпяната загуба, така и пропусната полза. В настоящия случай, размерът на обезщетението за вреди, изразяващи се в пропусанти ползи е в по-малък от размера на претендираната неустойка, поради което счита, че ищецът търси обезщетение за едно и също неизпълнение двукратно.

На следващо място сочи, че обезщетението за пропуснати ползи следва да се претендира, когато реализирането на ползите е реално и сигурно. В конкретния случай, сочи, че твърденият договор за наем е сключен на 18.04.2022 г., в който било посочено, че наетия имот ще се предаде в състояние, в което да изпълнява предназначението си. Затова счита, че ищецът е бил наясно, че имотът не е въведен в експлоатация към момента на предаване на държането на имота. В тази връзка, възразява, че договорът е бил сключен за целите на настоящото производство и за претендираните в него пропуснати ползи, поради което и последните не са реални, а претендирането им е неоснователно.

Предвид изложеното, моли предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни. Претендира разноски.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и с оглед изявленията на страните, намира следното:

Относно допустимостта:

С Определение № 1727/12.07.2023 г., постановено по ч.в.гр.д. № 1642/2023 г. по описа на ОС – Пловдив е отменено Определение № 508/12.01.2023 г., постановено по настоящото гр.д. № 9782/2022 г., с което е прекратено производството и делото е върнато за 3 продължаване на съдопроизводствените действия, като решаващите мотиви на ОС-Пловдив са, че в конкретния случай, ищецът има качеството на „потребител“ по смисъла на §13, т. 1 от ДР на ЗЗП. /в този смисъл – Определение № 60602/27.07.2021 г. по гр.д. № 510/2021 г., ІV г.о. по описа на ВКС/. Пловдивският окръжен съд е приел, че възложеното от ищеца строителство на имота представлява „услуга“ по смисъла на § 13, т. 14 от ДР на ЗЗП, която не е предназначена за търговска или професионална дейност /първата хипотеза на §13, т. 1/, което обстоятелство обосновава прилагане по отношение на него като по-слабата страна в правоотношението на разпоредбите на защита на потребителите. Посочено е също, че изключването в процесния случай на потребителската защита, поради комплексния характер на сключения договор, който има за предмет и продажба на недвижим имот, би противоречало на правото на ЕС и на практиката на Съда на ЕС.

Ето защо и доколкото ищецът има качеството „потребител“, то съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1 ГПК, възникналият между него и ответното дружество спор, свързан с изпълнението на сключения между тях договор, не може да бъде разрешаван от арбитражния съд.

Следователно и, въпросът за това дали спорът подлежи на арбитраж, е решен с постановеното Определение № 1727/12.07.2023 г. ч.в.гр.д. № 1642/2023 г. по описа на ОС– Пловдив, което е задължително за настоящия съд.

Предвид изложеното, съдът намира, че постановеното в хода на настоящото производство - Решение от Арбитражен съд при „Асоциация за развитие на правото“ № 11/19.03.2024 г. по арбитражно дело № 3/2023 г., е нищожно на основание чл. 47, ал. 2 ЗМТА, като същото може да бъде отменено от ВКС по искане на страната по реда на чл. 47 ЗМТА.