Решение № 101 от 29.07.2025, Районен съд - Поморие

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 101 гр. Поморие, 29.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, IV СЪСТАВ , в публично заседание на девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Ивайло Й. Бъчваров при участието на секретаря Йовка Т. Тодорова като разгледа докладваното от Ивайло Й. Бъчваров Гражданско дело № 20232160100709 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба от ищеца „Н...“ООД със седалище и адрес на управление в гр.Плевен, представлявано от управителя З. Н., чрез адв.

Д.С. от САК със съдебен адрес в гр.София против ответника „...“ ЕООД със седалище и адрес на управление в гр.Поморие, представлявано от управителя С. Г.. В молбата се твърди, ч е на 05.10.2021г. между ищеца, в качеството на купувач и ответника в качеството на продавач бил сключен предварителен договор за покупко продажба на недвижим имотапартамент находящ се на адрес гр.Поморие, ... , Паркомясто №2 и Склад №1 с продажна цена 82 000 евро, от които 70 000 евро продажна цена на апартамента, която била заплатена при сключване на окончателен договор във форма на нотариален акт в уговорения срок- до 31.05.2023 г. Твърди се, че остатъкът от 12000 евро от заплатената продажна цена бил за паркомясто №2 и склад №1 , като паркомястото било прехвърлено на ищеца след срока на предварителния договор, на 26.07.2023 г. , но поради това, че същото се оказало нефункционално, страните се договорили за него да се заплати продажна цена в размер на 1000 лв. с равностойност 512 евро. Твърди се, че ответникът не изпълнил задължението си да прехвърли на ищеца собствеността върху склад №1 и поради неизпълнение на това си задължение, дължал неустойка в размер на 10 000 евро съгласно т.7 от предварителния договор . Твърди се, че поради намаляване на продажната цена на паркомясто №2 на 1000 лв. и неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността на склад №1, сумата 11448 евро, представляваща разликата между заплатената продажна цена 12000 евро и договорената по-ниска цена на паркомястото от 512 евро, се явявала недължимо платена, на отпаднало основание и с тази сума ответникът неоснователно се обогатил. Иска се осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата 10000 евро, представляващи неустойка по т.7 от предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 05.10.2021 г. , 1 ведно със законната лихва върху тази сума считано от 08.11.2023 г. до окончателното изплащане на сумата. Иска се и осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата 11448 евро, представляваща заплатена цена на паркомясто №2 по сключен между страните предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 05.10.2021 г. , с която се е обогатил неоснователно, на основание отпаднало поради предоговаряне на продажната цена, ведно със законната лихва върху тази сума считано от 08.11.2023 г. до окончателното изплащане на сумата. Претендират се и направените разноски в настоящото производство .

Представя доказателства .

Правното основание на предявените при условията на обективно съединяване искове е по чл. 92 , чл.55, ал.1 и чл.86,ал.1 от ЗЗД.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба. В отговора се оспорват твърдените факти относно основанието за претендираната неустойка, като се сочи, че склад №1 не е бил предмет на предварителния договор между страните, тъй като същият не е самостоятелен обект, а е принадлежност към апартамент №1, с който е продаден. По отношение претендираната неустойка за забавено изпълнение на прехвърлянето на паркомясто №2 се сочи, че такава договорка е нищожна поради невъзможен предмет, евентуално поради липса на съдействие на кредитора, а при неприемане на тези възражения , се твърди прекомерност на неустойката, поради това, че забавата е продължила само 57 дни. По отношение претенцията за 11448 евро се твърди, че договорът в частта си за прехвърляне собствеността върху паркомясто №2 е нищожен поради противоречие с добрите нрави, с оглед нееквивалентността на престациите на страните по договора в тази му част. Иска се отхвърляне на предявените срещу ответника искове като неоснователни и недоказани. Претендират се направените по делото разноски.

В същия срок е предявена и насрещна искова молба от ищеца „...“ ЕООД със седалище и адрес на управление в гр.Поморие против ответника „Н...“ООД със седалище и адрес на управление в гр.Плевен. В насрещната искова молба се твърди, че сключеният на 26.07.2023 г. договор за покупко продажба на недвижим имот за прехвърляне собствеността върху паркомясто №2 е нищожен поради противоречие с добрите нрави, с оглед нееквивалентността на престациите на страните по договора, като договорената и платена продажна цена на имота от 1000 лв. била с повече от 29 пъти по- ниска от реалната пазарна цена на същия имот към момента на сключване на сделката. Предвид така твърдяната нищожност, се сочи, че не е настъпил вещно прехвърлителния ефект на сключената сделка и въз основа на нея ответникът по насрещния иск не е придобил собствеността върху имотапаркомясто 2 и същото е останало собственост на ищеца по насрещния иск. Иска се , на основание чл.108 от ЗС да се приеме за установено по отношение на ответника, че ищецът е собственик на 13.40/231 кв.м. ид. части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ... по КККР на град Поморие, с адрес: гр. Поморие, п.к. 8200. ул. „Крайбрежна" N 41, на площ от 231 кв. м., при съседи: поземлени имоти с идентификатори: ***.. ***,

***, ***, *** и ***, , които идеални части ще се ползват реално като Паркомясто № 2 на площ от 13.40 кв. м. , ситуирано съгласно одобрения 2 технически проект на 02.07.2021 г. от Главния архитект на Община Поморие в незастроената част на гореописания поземлен имот, при граници на паркомястото: от юг- частта на Паркомясто № 1, от изток-вътрешен двор и частта на Паркомясто № 3; и от север - северната регулационна линия на имота, от запад - западната регулационна граница на имота, както и ответникът да бъде осъден да предаде на ищеца владението върху същия имот. Иска се и присъждане на направените по делото разноски. Представя доказателства.

Правното основание на насрещния иск е по чл.108 от ЗС.

В срока по чл.131 ГПК ответникът по насрещния иск е подал отговор на исковата молба. В отговора се оспорват твърденията за нееквивалентност на престациите, като се сочи, че в случая договорената по-ниска цена се дължи единствено на ограничената функционалност на процесното паркомясто и съседно , напълно функционално парко място е продадено от ищеца на трето лице за сумата от 3000 лв. , поради което и не е налице нееквивалентност на престациите в твърдяното съотношение от 29 пъти, а освен това продажната цена е два пъти по-висока от данъчната оценка. Иска се отхвърляне на предавените искове като неоснователни и недоказани

В с.з. ищецът и ответник по насрещния иск не изпраща представител. В писмена молба поддържа предявените искове и моли за тяхното уважаване, като също така поддържа подадения отговор на насрещната искова молба.

За ответника и ищец по насрещния иск в с.з. се явява процесуален представителадвокат.Поддържа отговора на исковата молба, както и предявеният насрещен иск и моли за отхвърляне на предявеният срещу доверителя и иск и уважаване на насрещния иск.

За да се произнесе по така предявеният иск, съдът взе предвид следното:

Не е спорно между страните и се признава от тях, че на 05.10.2021 г. са сключили представения в препис по делото предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот-апартамент находящ се на адрес гр.Поморие, ... , Паркомясто №2 и Склад №1 с продажна цена 82 000 евро . В чл.7 от същия договор е предвидена неустойка в размер на 10000 евро дължима от продавача, в случай на неизпълнение на което и да е от задълженията си по договора в едномесечен срок от деня на забавата или от деня на узнаването, като в този случай купувача има право да избира между реализирането на отговорността на продавача по тази клауза или обявяването на договора за окончателен по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД. Не е спорно също, че ищецът по първоначалния иск е заплатил напълно на ответника по същия иск така уговорената по предварителния договор цена от 82 000 евро, с левова равностойност 160 379,80 лв., преведени по банкова сметка на ответника, което се установява и от представените по делото 4 броя платежни документи за същата сума , за която ответникът издал на ищеца представените фактури за извършените плащания. Не се спори между страните също, че между тях е сключен окончателен договор под форма на представения нотариален акт №190/22.05.2023 г. , том І, дело №175/2023 г. за покупко продажба на недвижим имот , с който ответникът по първоначалния иск и ищец по 3 насрещния прехвълил на ищеца по първоначалния иск собствеността върху процесния апартамент №7 с идентификатор ....4.7. по КККР на гр.Поморие, за сумата 58333,33 евро без ДДС както не е спорно и, че с представения по делото нотариален акт №112/26.07.2023 г. , том ІІ, дело №287/2023 г. ищецът по първоначалния иск е придобил собствеността върху процесното паркомясто №2 на площ 13,40 кв.м., представляващи 13,40/231 кв.м. в ид.ч. от поземлен имот с идентификатор .... за сумата от 1000 лв. Не се спори между страните и се признава от ответника по първоначалния иск, че не е прехвърлил на ищеца по този иск собствеността върху описания в предварителния договор склад №1 на площ от 3,69 кв.м., а го е продал на трето лице. От заключението на извършената по делото съдебноикономическа експертиза се установява, че пазарната цена на процесното паркомясто е 12800 лв., а наемната цена на същия имот е 230 лв. за периода от 01.06.2023 г. до 26.07.2023 г., определена при средна месечна наемна стойност от 125 лв.

При така установената фактическа обстановка, събраните по делото доказателства и като съобрази разпоредбите на закона, съдът направи следните правни изводи: В случая съобразно с твърденията в исковата молба в тежест на ищеца е да установи съществуването на процесния предварителен договор за продажба на недвижим имот, при твърдените в исковата молба параметри относно имотите предмет на договора и цената, както и изпълнение на собствените си задължения по него. Ответника в защитата си срещу иска следва да установи твърденията си относно действителното според него съдържание на договора що се отнася до имотите предмет на договора, както и изпълнението на задълженията си по договора. Между страните поначало не е спорно, че са сключили представения по делото предварителен договор със съдържанието посочено в исковата молба относно продажната цена и посочените в същия имоти, а именно апартамент №7, склад №1 и паркомясто №2. Договорът е сключен в предвидената в чл.19 от ЗЗД писмена форма и е произвел предвидените в закона правни последици, като е породил посочените в него права и задължения за всяка от страните. Така за ищеца- купувач по договора е възникнало задължението да заплати продажната цена, а за ответинка- продавач е възникнало задължението да прехвърли посочените в договора имоти на купувача, в посочените в договора срокове. Ищецът е изпълнил задължението си да заплати изцяло договорената по договора продажна цена, като е внесъл последната вноска на на 16.05.2023 г. , преди посочения в договора краен срок 31.05.2023 г. Ответникът продавач по договора е прехвърли на ищеца- купувач собствеността върху посочения в договора апартамент №7 – на 22.05.2023 г. на стойност 70 000 евро с ДДС и собствеността върху паркомясто №2 за посочената в договора сума 1000 лв. , като не е изпълнил задължението да прехвърли и собствеността върху посочения в договора склад №1. Съдът не споделя тезата на ответникапродавач, че не е имал намерение да прехвърля собствеността върху този склад на ищеца и такава уговорка между тях е нямало, а включването му в договора било техническа грешка, както и тезата, че поначало не можело да се прехвърли този склад, тъй като не бил самостоятелен обект на собственост, а принадлежност към жилищните обекти. При спор между страните относно съдържанието на договора, съгласно чл.20 от ЗЗД се налага тълкуване на същия, при което трябва да се търси действителната обща воля на страните.