Решение № 2119 от 07.06.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2119 гр. Варна, 07.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Евгения Мечева при участието на секретаря Стоянка М. Г.ева като разгледа докладваното от Евгения Мечева Гражданско дело № 20233110114837 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по предявени от Т. А. Т., ЕГН **********, с адрес: гр. Г.О., ул. "П.Ц." № **** чрез процесуалния й представител - адв. Н. К., срещу ЕТ „А-С.Д.“, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, район „Одесос”, ул. "М.Л." № ***, обективно кумулативно съединени искове, както следва:

- иск с правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 8, ал. 1 ЗАЗ за заплащане на сумата 1471.10 лева, представляваща сбор от дължима арендна цена за стопанската 2019/2020 г. в размер на 297.60 лева и за стопанските 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г. в размер от по 391.16 лева, ведно с лихва за забава от датата на депозиране на исковата молба в съда – 15.11.2023 г. до окончателното изплащане на задължението;

- иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 246.92 лева, представлаваща обезщетение за забава, формирано, както следва:

99.30 лева върху арендната цена за стопанската 2019/2020 г., начислено за периода от 03.10.2020 г. до 10.11.2023 г.; 90.86 лева върху арендната цена за стопанската 2020/2021 г., начислено за периода от 03.10.2021 г. до 10.11.2023 г.; 51.20 лева върху арендната цена за стопанската 2021/2022 г., начислено за периода от 03.10.2022 г. до 10.11.2023 г. и 5.56 лева върху арендната цена за стопанската 2022/2023 г., начислено за периода от 03.10.2023 г. до 10.11.2023 г.;

- иск с правно основание чл. 27, ал. 1, т. 2, вр. чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ за разваляне на договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 20.12.2005г., вписан в Служба вписвания-Козлодуй с вх.******2005г., поради виновни неизпълнение от страна на арендатора на задължението му за заплащане на арендна цена за повече от три месеца за стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г., 2021/2022 г.;

1

- иск с правно основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ за предаване държането на арендувания имот;

- в условията на евентуалност спрямо иска с правно основание чл. 27, ал. 1, т. 2, вр. чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ - иск с правно основание чл. 16, ал. 5 вр. ал. 1 ЗАЗ за изменение на договора за аренда в частта за арендното плащане, като същото се увеличи на 58 лв. на декар /след допуснато на основание чл. 214, ал. 1 ГПК изменение в размера на исковата претенция вместо първоначалната такава – 90 лева на декар/, считано от стопанската 2023/2024 г.

В исковата си молба ищцата Т. А. И.а твърди, че между С.Г.М. и ответника ЕТ „А-С.Д. е сключен договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 20.12.2005г., по силата на който М. предоставила за временно и възмездно ползване на ответника поземлен имот с идентификатор ****25, находящ се в землището на гр. Козлодуй, м. „Златия“, с площ от 7.832 кв.м., срещу задължение на арендатора да заплаща арендна цена след приключване на стопанската година. Договорът е сключен за срок от 7 години, като с последващи анекси от 2009 г., 2015 г. и 2018 г. същият е продължаван, а с последният анекс е увеличен и размера на аредното плащане на 50 лева на декар. Твърди се, че И.а е придобила собствеността върху арендувания имот, за което е съставен нотариален акт № *******2019 г. по описа на нотариус В.М., за което на 26.04.2023г. е изпратила уведомление до ответника, като наред с това е отправила и покана за заплащане на дължимата арендна цена за стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г., 2021/2022 г. Със същото уведомление е отправено предложение до ответника за изменение на договора за аренда в частта му, касаеща размера на арендното плащане като размерът му бъде увеличен, считайки, че договореното плащане не отговаря на актуалните нива на пазарната рента в региона и на изменилата се социално-икономическа обстановка в страната, в това число и с продължаващите инфлационни процеси. Сочи, че ответникът е получил уведомлението на 27.04.2023 г., но въпреки това не е изпълнил задължението си за заплащане на арендната цена, нито е отговорил на отправеното предложение за изменение цената на рентата. Поради изложеното сезира съда с горните искове и моли същите да бъдат уважени. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът ЕТ „А-С.Д.“ депозира отговор на исковата молба, с който оспорва исковете. Поддържа, че до него не е достигало соченото в исковата молба уведомление и в този смисъл арендаторът не е бил уведомен за заместването на арендодателя. Твърди, че това обстоятелство му станало известно за първи път с получаване на исковата молба. Поради горното обстоятелство дължимата рента и след получаване на съобщението за инициираното исково производство, с платежно нареждане е заплатил на ищцата следващата рента за стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г. и съответно дължимата мораторна лихва. Поради изложеното счита претенцията за неоснователна, а оттам и акцесорната такава. Наред с това прави възражение за изтекла погасителна давност по отношение на претенцията за мораторна лихва.

Всичко гореизложеното счита, че обуславя и неоснователност на иска за разваляне на договора за аренда. Като неоснователен оспорва и иска с правно основание чл. 16, ал. 5 ЗАЗ от една страна поради липса на надлежно отправено предложение, а от друга – поради липса на настъпили изменения, които да водят до очевидно несъответствие на поетите задължения. Сочи, че заплащаната рента от 50 лева на декар отговаря на обективните икономически 2 условия към настоящия момент и е съответна на средното рентно плащане за земи в землището на гр. Козлодуй за предходни стопански години. Моли за отхвърляне на исковете.

В проведеното по делото на 08.05.2024 г. открито съдебно заседание всяка от страните, чрез процесуалния си представител, депозира нарочна молби по хода на делото и по съществото на правния спор.

С протоколно определение от 08.05.2024 г., поправено с определение от 29.05.2024 г., предвид извършените плащания и с оглед изявлението за оттегляне на исковете претенции от страна на ищцата, производството по предявения иск с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 8, ал. 1 ЗАЗ за заплащане на сумата 1471.10 лв. е прекратено, на основание чл. 232 ГПК. На същото правно основание е прекратено и производството по предявения иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 147.62 лева.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и съобрази приложимия закон, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД, чл. 27, ал. 1, т. 2, вр. чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ и чл. 30, ал. 1 ЗАЗ.

По делото на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 ГПК е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че за поземлен имот с идентификатор ****25, находящ се в землището на гр. Козлодуй, м. „Златия“, с площ от 7.832 кв. м. е сключен договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 20.12.2005 г., както и че ищцата е придобила собствеността върху горния имот въз основа на договор за покупко-продажба, оформен в нотариален акт № 129/2019 г., които обстоятелства се установяват и от представените с исковата молба писмени доказателства в тази връзка.

Извършените плащания от страна на ответника на претендираната първоначално арендна цена в общ размер от 1471.10 лв. и на част от претендираното обезщетение за забава съдът приема, че представлява извънсъдебно признание за дължимост на вземанията за главница и мораторна лихва. Плащането обаче е осъществено едва на 09.02.2024 г., а исковата молба е постъпила в съда на 15.11.2024 г. Ето защо съдът действително приема за основателно искането на ищцата за присъждането на законна лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на иска до 08.02.2024 г. вкл., отчитайки факта, че плащането е извършено на 09.02.2024 г. Законната лихва за посочения период е определяема, като съдът изчисли конкретният й размер с помощта на програмния продукт „Апис Финанси“ – „Изчисляване на законна лихва в лева“ – същата се равнява на сумата 47.18 лв., която следва да бъде присъдена в полза на ищцата.

Неплатено остава задължението за обезщетение за забава в размер на 99.30 лв., начислено за периода 03.10.2020 г. – 10.11.2023 г. върху дължимата арендна цена за стопанската 2019/2020 г. /297.60 лв./. От страна на ответника е направено възражение за изтекла погасителна давност по отношение на претенцията за тази мораторна лихва, което обаче съдът приема за частично основателно само що се отнася за периода 03.10.2020 г. – 13.11.2020 г. вкл.

И това е така, изхождайки от разпоредбата на чл. 111, б. „в“, пр. 2 ЗЗД, съгласно която с изтичането на тригодишна давност се погасяват вземанията за лихви. В случая исковата молба е постъпила в съда на 15.11.2023 г., но е 3 подадена чрез куриер на 14.11.2024 г., което обстоятелство следва да бъде отчетено, съгласно разпоредбата на чл. 72, ал. 4 ЗЗД, следователно вземането за мораторна лихва е дължимо за периода 14.11.2020 г. – 10.11.2023 г., като за времето от преди посочената първоначална дата – 14.11.2020 г., с оглед и основателното възражение за изтекла погасителна давност същото е недължимо.

Конкретният размер на обезщетението съдът отново изчисли с помощта на програмния продукт „Апис Финанси“ – „Изчисляване на законна лихва в лева“. Обезщетението за забава върху арендното плащане за 2019/2020 г.

/297.60 лв./ за периода 14.11.2020 г. – 10.11.2023 г. се равнява на сумата 95.83 лв., до който размер предявеният иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен. За разликата над 95.83 лв. до претендираните 99.30 лв. и за периода 03.10.2020 г. – 13.11.2020 г. вкл. искът е неосноветелен и подлежи на отхвърляне, като погасен по давност.

По иска с правно основание чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ:

Съгласно разпоредбата на чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, арендодателят може да развали договора за аренда при забава на арендното плащане повече от три месеца. Развалянето на договора за аренда със срок повече от 10 години стана по съдебен ред.

Съгласно Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017г. по тълк.д. № 2/2015г. на ОСГТК на ВКС, при прекратяване на арендния договор поради неизпълнение, изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл. 87, ал. 1 ЗЗД за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение – отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен. Такова предупреждение е необходимо единствено ако е предвидено в договора. В процесния договор клауза, предвиждаща предизвестие за прекратяване на договора при забава в плащането на рентата, не е предвидена.

Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна по договора за аренда, ако същият е бил вписан, какъвто е и настоящия случай. От датата на разпоредителната сделка по договора, качеството арендодател по вписания договор за аренда е придобила ищцата, с всички произтичащи от договора и закона права и задължения. С разпоредбата на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ в тежест на приобретателя е възложено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Неизпълнението на това задължение има за последица единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместване чл. 17, ал. 3, изр. 2 ЗАЗ.

В случая ищцата представя уведомително писмо № 4 и покана за доброволно изпълнение, получени лично от ответника на 27.04.2023 г.

/получател е именно С.Д./, видно от отбелязването върху известието за доставяне на пратката, с което същата надлежно е уведомила арендатора, че е настъпило заместване по договора за аренда от 23.12.2005 г., изменен с анекс от 08.08.2018 г., вписан в СВп – гр. Козлодуй, поради което именно на нея следва да бъде извършено арендното плащане за стопанските години 4