Решение № 53 от 17.01.2024, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 53 гр. Бургас, 17.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тринадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Радостина К. Калиманова при участието на секретаря Жана Авр. Кметска като разгледа докладваното от Радостина К. Калиманова Гражданско дело № 20232100100341 по описа за 2023 година

Производството по настоящото дело е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД във връзка с чл. 362 и сл. от ГПК.

Образувано е по повод исковите претенции на Р. И. Т., ЕГН **********, от град Б., ул. "Ш. п." № **, ет. *, ап. *, със съдебен адрес: град Благоевград, ул. „Стефан Стамболов“ № 1, ет. 1 против А. В. К., ЕГН **********, от град П., ул. "К. Г. Ц." № **, ет. 4; М. Ф., гражданин на Франция, с адрес: Ф., град С. С. ** Ф., "Д. А." № * и Е. Б. М., гражданин на Франция, с адрес: Ф., град С. С. ** Ф., "А. Б." за обявяване за окончателен сключения на 27.01.2020 година между тях предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който ответниците са се задължили да и продадат следния свой собствен недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор №*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, с адрес на имота: град Несебър, к. к. „Слънчев бряг - запад“, ет. 3, ап. П, със застроена площ от 54.56 кв. м., предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, брой нива на обекта - 1, при съседни самостоятелни обекти в сграда: на същия етаж - няма, под обекта - обекти с идентификатори №№ *** и ***, над обекта - няма, който имот по документ за собственост представлява апартамент „П“, на площ от 54.56 кв. м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна, антре и тераси, находящ се на мансардния етаж, при граници: изток - външен зид, запад - апартамент № 0 на мансардния етаж, север - външен зид, юг - външен зид, отдолу - апартамент № Л на втори жилищен етаж, отгоре - покривна площ, ведно с принадлежащите към него съответен процент идеални части от общите части на жилищна сграда, застроена на площ от 290 кв. м., състояща се от 1 партерен, два жилищни и използваем тавански (мансарден) етажи, находяща се в УПИ 18577, в квартал 1304 по плана на к. к. „Слънчев бряг - запад“, община Несебър, целият урегулиран от 725 кв. м. при граници: от двете страни улици, УПИ 7-577 и УПИ 8-576 за сумата от 41 500 лева. Претендират се от ищцата и направените по делото разноски. В подкрепа на отправените искания представя и ангажира доказателства.

В исковата молба, по повод на която е образувано настоящото производство, ищцата твърди, че на 27.01.2020 година с ответниците, първият действащ лично и в качеството си на пълномощник на вторите двама сключили предварителен договор за покупко-продажба на описания по-горе имот. Съгласно чл. 2 от сключения договор, договорената продажна цена в размер на 41 500 лева следвало да бъде изплатена от ищцата-купувач до 10.11.2022 година по банковата сметка на продавача А. К., който бил упълномощен от останалите продавачи да я получи в пълен размер. Ищцата извършила следните плащания: на 18.02.2020 година - 15 000 лева, която сума била изплатена по банков път от покойния и съпруг; на 09.02.2022 година - 4000 лева, превод лично от нея и на 02.11.2022 година 22 500 лева, който превод също бил направен лично от ищцата. Срокът за сключване на окончателния договор, съгласно чл. 5 бил определен да е не по-късно от 20.11.2022 година.

Независимо, че срокът вече бил изтекъл, към момента на подаване на исковата молба окончателен договор все още не бил сключен.

В предварителния договор ищцата настоявала кореспонденцията да се води с първия ответник, защото бил български гражданин и живеел в България. При подписването на предварителния договор първият ответник легитимирал себе си и другите двама ответника с нотариален акт за собственост върху процесния имот, както и й представил нотариално заверено пълномощно да продава имота и да получи цялата продажна цена. Тъй като владението върху имота било предадено с подписване на предварителния договор, семейството на ищцата започнало всяко лято да почива в Слънчев бряг. Направили ремонт, измазали протеклия таван, боядисали целия апартамент, сменили част от дограмата и оправили покрива, защото апартаментът се намирал на последния етаж. Твърди, че и към момента тя го владее.

През цялото време първият ответник се държал изключително коректно. В началото на 2021 година й дал пълномощно, за да се снабди със скица и данъчна оценка на имота, за да може, като преведе в пълен размер продажната цена, да изповядат сделката. На 02.11.2022 година ищцата превела и последната част от дължимата сума. След това се обадила на К., за да уточнят дата за подписване на окончателния договор. Това бил последният им разговор. Позицията на ответника била, че цените се повишили и поискал доплащане. Поради гореизложеното, за ищцата се пораждал правен интерес от предявяване на настоящия иск.

На ответниците е бил изпратен препис от исковата молба и доказателствата към нея, като в срока по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор само от първия ответник по делото - А. К.. Със същия изложените в исковата молба не се оспорват. Изтъква се, че след подписването на предварителния договор цените на имотите се повишили, поради което и те 2 поискали увеличение на продажната цена. Отправили са и конкретно предложение в тази насока към ищцата. На последното проведено по делото съдебно заседание, чрез процесуалния си представител са направили признание на иска, като са отправили искане да бъде постановено решение, с което същия да бъде уважен.

Бургаският окръжен съд, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, доводите на страните и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Не е спорно, а и от представените по делото доказателства е видно, че на 27.01.2020 година между страните в настоящото производство е сключен предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който ответниците А. К., М. Ф. и Е. М. са се задължили да продадат на ищцата Р. Т. следния свой собствен недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор №*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, с адрес на имота: град Несебър, к. к. „Слънчев бряг - запад“, ет. 3, ап. П, със застроена площ от 54.56 кв. м., предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, брой нива на обекта - 1, при съседни самостоятелни обекти в сграда: на същия етаж - няма, под обекта - обекти с идентификатори №№ *** и ***, над обекта - няма, който имот по документ за собственост представлява апартамент „П“, на площ от 54.56 кв. м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна, антре и тераси, находящ се на мансардния етаж, при граници: изток - външен зид, запад - апартамент № 0 на мансардния етаж, север - външен зид, юг - външен зид, отдолу - апартамент № Л на втори жилищен етаж, отгоре - покривна площ, ведно с принадлежащите към него съответен процент идеални части от общите части на жилищна сграда, застроена на площ от 290 кв. м., състояща се от партерен, два жилищни и използваем тавански (мансарден) етажи, находяща се в УПИ 18-577, в квартал 1304 по плана на к. к. „Слънчев бряг - запад“, община Несебър, целият урегулиран от 725 кв. м. при граници: от двете страни улици, УПИ 7-577 и УПИ 8-576 срещу заплащане от нейна страна на сумата от 21 200 евро или 41 500 лева, платима по банкова сметка на А. К. в срок до 10.11.2022 година. Поето е задължение от страните по него в срок до 20.11.2022 година същите да сключат окончателен договор във формата за нотариален акт, след отправена покана до продавача К., с посочване в същата на деня и часа на продажбата, както и нотариуса, пред който ще се изповяда сделката.

Не е спорно между страните и обстоятелството, че към момента на подаване на искова молба в съда и към настоящия окончателен договор между тях не е сключен. Не е предмет на спор и това, че ищцата е изпълнила в срок всички поети от нея по процесния предварителен договор задължения, които са условие за оформяне на сделката във формата на нотариален акт.

С оглед така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни изводи:

В чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е регламентирана правната възможност всяка страна по предварителен договор да предяви иск за обявяването му за окончателен, като съдът 3 постановява решение, с което го замества и възпроизвежда клаузите му. Искът, по правната си същност, е конститутивен. С него се упражнява потестативното право да се иска сключването на окончателен договор, което право е насочено към пораждане на правните последици на несключения договор чрез съдебно решение. Съдебното решение, с което този иск се уважава замества обещания договор, съгласно чл. 362 от ГПК, т. е. поражда неговите правни последици.

На първо място договорът, чието обявяване за окончателен се иска, следва да е действителен, за да може да породи правни последици. Процесният предварителен договор между страните е действителен - сключен е в изискуемата от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма, съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, няма данни за съществували пороци при подписването му, които да водят до извод за неговата недействителност. Тук е необходимо да се отбележи, че в хода на размяната на книжа между страните ответниците са отправили до ищцата предложение за промяна на цената на продавания имот в посока нейното увеличение. Постигнатото съгласие може да бъде променено само от последващо съгласие за отстъпване от договора или съгласие за нова цена /така и в решение № 1241 от 12.01.2000 година на ВКС по гражд. дело № 366/98 година, II г. о./. Съгласие за различна от уговорената цена между страните следва да се приеме, че е постигнато. За това свидетелства представения по делото платежен документ за внесена по сметка на единия от ответниците на сумата от 10 000 лева с фигуриращо в нея основание - доплащане с посочване на идентификатора на процесния недвижим имот, предмет на предварителния договор, чието обявяване за окончателен се търси в настоящото производство.

Когато се касае за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот следва да се извърши и проверка, дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали продавачът е собственик на имота, тъй като решението на съда поражда последиците на окончателен договор за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, т. е. след влизането му в сила поражда вещноправен ефект. Съгласно трайната съдебна практика, отчуждителят (продавач) трябва да е собственик на имота не към момента на сключването на предварителния договор, а към момента на постановяване на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

В настоящия случай не се спори, а и се установява от представения нотариален акт и други доказателства, че ответниците са собственици на процесния недвижим имот, като тежести или разпоредителни действия с този имот няма данни да са извършвани, за да се приеме, че правото на собственост на ответниците понастоящем е изгубено или обременено.

В съдебно заседание процесуалният представител на ответниците е направил признание на иска, поради което следва да се приеме, че то включва в себе си и потвърждаване правото на собственост по отношение на процесния недвижим имот в техния патримониум.

Представено е, наред с разгледаните по-горе доказателства, и нотариално заверено съгласие от съпругата на ответника А. К. за обявяване на договора за окончателен при изпълнение на определени условия и по-специално доплащане на сумата от 10 000 лева, което безспорно е 4 сторено. Нейното съгласие, при съобразяване, че се касае за имот, притежаван от тях при условията на СИО е изискуема предпоставка, без наличието на която е невъзможно обявяването на договора за окончателен. Налице са също така и декларации от останалите двама ответника - М. Ф. и Е. М., от чието съдържание става ясно, че към датата на придобиване на имота, предмет на предварителния договор, а именно 2003 година същите не са били семейни. Данни в тази насока се съдържат и в пълномощното, дадено от тях на А.