Решение № 2864 от 21.10.2022, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2864 гр. София, 21.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-В СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Елена Иванова

Членове:

Розалина Г. Ботева

Десислава Алексиева при участието на секретаря Цветослава В. Гулийкова като разгледа докладваното от Розалина Г. Ботева Въззивно гражданско дело № 20221100502262 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.

С решение № 20202695 от 25.10.2021г., постановено по гр. дело № 19522/ 2020г. по описа на Софийския районен съд, 150 състав, “У. Бг” ЕООД е осъден да плати на Р. Я. Г. сумата от 90.15 лева, представляваща подлежащ на връщане депозит по договор за наем, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба- 26.05.2020г., до окончателното плащане на сумата и сумата 247,94 лева, представляваща авансово платена такса за У. на имота, подлежаща на връщане поради прекратяване на договор за наем, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба- 26.05.2020г. до окончателното плащане на сумата.

Със същото решение е отхвърлен предявеният иск за присъждане на депозит по договор за наем над сумата 90.15 лева до пълния предявен размер от 1400 лева, като погасена чрез прихващане с вземания на “У. Бг” ЕООД в общ размер 1309.85 лева за неплатени по договор за наем от 17.09.2018г. наемна цена за м.01.2020г., неплатени консумативи за ел.енергия, топлинна енергия, за ВиК услуги, такси за поддръжка на общите части в сградата, и дължими суми за отстраняване на повреди по наетия имот, изразяващи се в ремонт на стена в коридор, ремонт на диван, ремонт на матрак, ремонт на луна в банята, ремонт на холни маси и ремонт на бутон-механизъм в баня. Отхвърлено е и възражението за прихващане, предявено от “У. Бг” ЕООД против Р. Я. Г. по реда на чл. 298, ал. 4 ГПК за разликата над сумата 1309.85 лева до пълния предявен размер от 4479.40 лева.

1

Срещу решението, в частта, в която “У. Бг” ЕООД е осъден да плати на сумата 90,15 лева, представляващ подлежащ на връщане депозит по договора за наем, с която е отхвърлено възражението за прихващане за разликата над 1309,85 лева до сумата 4479,40 лева, с която първоначалния ответник е осъден да плати сумата 247,94 лева, представляващ авансово платена такса за У. е постъпила въззивна жалба от “У. Бг” ЕООД, в която са наведени доводи за допуснати от първоинстанционния съд нарушения на материалния закон. В жалбата са наведени доводи, че неправилно първоинстанционният съд е приел, че направените разходи за почистване не попадат в обхвата на чл. 231 ЗЗД и не се дължат на вреди, причинени от наемателите, тъй като повредите са възникнали по времето, когато имотът е ползван от наемателите. Жалбоподателят изразява несъгласие с извода на първоинстанционният съд, че се касае до същите вреди по стените, каквито са констатирани при предаване на имота от наемодателя на наемателя.

Сочи, че ремонтът на двете маси е извършен по преценка на майстора и за запазване на естетическия вид и доброто състояние на същите, поради което първоинстанционният съд необосновано е намалил признатия разход от 240 лева на 40 лева. На следващо място, в жалбата са релевирани доводи, че таксата за административно обслужване и У. на имота се дължи еднократно и при подписване на договора, и не се разпределя пропорционално на дните, и не представлява авансово плащане, като същата се дължи въз основа на друго облигационно правоотношение, различно от договора за наем.

В срока и реда по чл. 263 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от Р. Я. Г., в който се изразява становище за неоснователност на въззивната жалба. Въззиваемият излага подробни съображения за неоснователност на въззивната жалба и правилността на обжалваното решение.

Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, намира за установено следното:

Между страните не се спори, а и се установява от представения пред първоинстанционния съд договор за наем на недвижим имот от 17.09.2018г., че между тях съществува облигационно отношение, възникнало въз основа на договор за наем от 17.09.2018г., сключен между “У. Бг” ЕООД, в качеството на наемодател и пълномощник на собственика на имота, и Р. Я. Г., в качеството на наемател, с предмет на апартамент 22Г, находящ се в гр. София. ж.к. “******* Страните са постигнали съгласие договорът да влезе в сила между страните от 10.10.2018г. за срок до 30.09.2019г. В преамбюла на договора е посочено, че между “У. Бг” ЕООД и собственика на отдавания под наем имот е сключен договор за У. на недвижими имот от 14.06.2016г., като изрично е посочено, че “У. Бг” ЕООД има качеството на наемодател заедно със собственика. Страните са се съгласили месечната наемна цена да е в размер на 700 лева и да бъде заплащан през сайта на дружеството, като плащането следва да бъде осъществявано до 1- во число на текущия месец. В договора е предвидено, че наемодателят се задължава да отстранява за своя сметка всички повреди, които не са причинени от наемателя и не се дължат на обикновеното ползване на наетия 2 имот- чл. 10. В него е уреден и начинът за предаване на имота, а именно с писмен двустранно подписан приемо- предавателен протокол, който се прилага към договора и е неразделна част от него. Страните са постигнали съгласие, че наемателят се задължава да плаща консумативите за ползване на имота, в това число и таксите за поддръжка на общите части, както и разходите по отстраняване на всички дребни повреди, които се дължат на обикновеното ползване и амортизация на жилището- в чл. 13 и чл. 14 от договора. В чл. 15 е предвидено, че наемателят дължи обезщетение в пълен размер на нанесените вреди, причинени от него или друго лице, с изключение на вредите причинени в резултат на естественото износване. По отношение на прекратяване на договора в чл. 17, ал. 1 е уговорено, че имотът следва да бъде върнат в същото състояние, в което е бил предаден, като се отчете обичайното изхабяване. Страните са се съгласили, че при предаването на имота следва да се осъществи чрез подписване на приемо- предавателен протокол, в който да се опишат забележките, като за вреди, надхвърлящи обичайното изхабяване. В договора са описани и случаите, в които ответното дружество може да се удовлетвори от така представената гаранция (арг. чл. 21 от договора), в това число и в хипотеза на неплатени в срок консумативни разходи и такси, свързани с обикновеното ползване на имот. В случай че не е налице някое от предвидените в договора основания за задържане на гаранция, ответникът, съгласно чл. 25, ал. 1 от договора, е длъжен да възстанови паричната гаранция след прекратяване на договора в срок от 15 дни.

Безспорно по делото е обстоятелството, че ответното дружество “У. Бг” ЕООД е сключило с Т. Н.К., в качеството му на собственик, договор от 14.06.2016г. за У.то на процесния недвижим имот. Съгласно чл. 2 от този договор страните се съгласяват ответното дружество да замести собственика на имота в качеството му на наемодател в неговите права и задължения при отдаване на процесното жилище под наем. Уговорено е в чл. 3, че тази дейност ще бъде осъществявана от “У. Бг” ЕООД срещу възнаграждение в размер на 6 % месечно от договорената наемна цена и годишна такса, в размер на 50 % от договорения месечен наем, която такса се удържа след като има вече сключен договор за наем. Страните са се съгласили, че всички плащания се получават във връзка с договора за наем.

Със споразумение от 13.08.2019г. към договор за наем от 17.09.2018г. срокът на договора за наем е бил продължен до 30.09.2020г. В цитираното споразумение е било включено и задължение за наемателя да заплати на “У. Бг” ЕООД сумата 350 лева годишна такса.

Видно от представените пред първоинстанционния съд платежни документи- вносна бележка и извлечения от банкова сметка, ищецът е заплатил на ответното дружество процесната гаранция в размер на 1400 лева при сключване на договора за наем и съобразно уговорените в него условия, както и годишна такса за У. в размер на 350 лева.

Пред първоинстанционния съд е представен приемо- предавателен протокол от 10.10.2018г., подписан от представител на ответника в качеството на наемодател и от ищеца в качеството на наемател, неоспорен от страните. Съгласно посоченото в цитирания протокол имотът се предава в много добро състояние, с теракота и поръчкова италианска 3 мазилка в коридора, гранит и мазилка в кухнята, ламинат и латекс в спалнята и фаянс и теракота в банята. Изрично е отбелязано, че наемателят има право в срок от 24 часа, след подписване на приемо- предавателния протокол, да уведоми наемодателя за наличието на скрити недостатъци на посочения в документа адрес на електронна поща. Предвид тази уговорка между страните, на 11.10.2018г. ищецът е изпратил до ответника по писмо, по електронен път, в което наемателят e посочил, че имотът не е почистен, по рамката на леглото има петна, има следи от употреба на кухнята, диванът в хола е неизправен, има неравности и пукнатини в хола, има дупка в стената на хола, която прилича да е причинена като от затръшване на врата,в хола има липсващо осветително тяло. С оглед всичко посочено, наемателят е заявил очакванията си така констатираните нередовности да бъдат отстранение, като в противен случай е посочил, че ще счита подписания протокол за невалиден.

В първоинстанционното производство са представени и извадки от системата на ответника за начислените месечни задължения по договора за наем, в това число наемна цена и консумативи, както и извлечения от банковата му сметка, от които е видно, че в периода от сключване на договора до 05.12.2019г. ищецът в качеството си на наемател е платил задълженията си, като на 05.01.2019г. е заплатил сума в размер на 763.86 лева, която съгласно представената от самия него извадка от системата за плащане включва в себе си задължения за наем за м.12.2019г., за студена вода в размер на 20.60 лева, за електрическа енергия в размер на 22.07 лева, за топлинна енергия в размер на 21.19 лева. След тази дата за м.01.2020г., съгласно извлечението от системата за плащане на ответното дружество, за ищеца е възникнало задължение да заплати наем в размер на 338.70 лева, сума за топлинна енергия в размер на 31.30 лева, сума за електрическа енергия по фактура от м.12.2019г. в размер на 22.34 лева и сума за студена вода в размер на 15.49 лева или общо сума в размер на 407.38 лева.

С предизвестие за прекратяване на договор от 13.12.2019г. от ответника до ищеца е прекратено наемното правоотношение, считано от 15.01.2020г.

В първоинстанционното производство е представен констативен протокол № 1/ 15.01.2020г., съставен от представител на ответното дружество и едностранно подписан от него, в който е посочено, че на 15.01.2020г. наетият имот е бил предаден от наемателя с цялото налично обзавеждане и нормално функционираща техника. Изрично е отбелязано, че имотът е в изчистен вид, но липсва декларация за платени такси към етажната собственост (ЕС). Констатирани са и забележки по стените в коридора, спалнята и хола и кухнята, скъсана тапицерия на кожен диван в хола, изцапан матрак в спалнята, наранени холни маси2 броя, изгоряла луничка в банята, повреден механизъм на тоалетната и разкован простор.

От ответника са представени фактури за потребени ВиК услуги в периода от 13.11.2019г. (фактура от 17.12.2019г., т.е след 05.12.2019г., когато е последното плащане от ищеца) до 13.02.2020г. (последната фактура е с период от 11.01.2020г. до 13.02.2020г. и в него са включени 4 дни, през които е действал договора за наем) на обща стойност от 32.29 лева и разписки за извършени плащания. Приети като доказателства са и фактури за 4 потребена ел. енергия в наетия имот за периода от 12.11.2019г (по фактура издадена на 19.12.2019г.) до 12.01.2020г. на стойност 47.97 лева, както и фактура за период от 13.01.2020г. до 12.02.2020г. на стойност 14.33 лева, която касае два дни от периода, в който ищецът е ползвал имота, като са представени и доказателства,че ответникът е заплатил същите. Представени са и фактури за периода 01.11.2019г. до 30.11.2019г., издадена на 30.11.2019г., на стойност 30.83 лева за топлина енергия и 1.39 лева за дялово разпределение, за периода от 01.12.2019г. до 31.12.2019г., издадена на 31.12.2019г., за сумата от 35.28 лева за топлинна енергия и 1.39 лева за дялово разпределение и за периода от 01.01.2020г. до 31.01.2020г. на стойност 36.91 лева за топлинна енергия и 1.39 лева за дялово разпределение (приблизително за 15 дни до 15.01.2020г.- 19.14 лева). Приложени са и доказателства, че така посочените суми са били платени от ответника, като същите за периода до 15.01.2020г., когато ищецът е напуснал имота се равняват на 88.03 лева.