Акт от 06.04.2017, Окръжен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ №

Гр.Плевен , 06.04.2017 г.

В И М

Е Т О

Н А Н

А Р О Д А

Плевенски окръжен съд ,търговско отделение , в публично съдебно заседание на двадесет и седми март , през две хиляди и седемнадесета година, в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : СТЕФАН ДАНЧЕВ

При секретаря Ж.С. и в присъствието на Прокурора ................., като разгледа докладваното от Съдията

Данчев т.д.№ 158 / 2016 г. по описа на ПлОС и за да се произнесе взе предвид:

Постъпила e искова молба от М.Р.П. –В. и от Н.В.В.,чрез пълномощника им адв.Б.П. с която срещу ответника ЕТ “****** „ с ЕИК-****** са предявени обективно съединени искове ,първият от които по чл. 362 , ал.1 от ГПК във вр. с чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за постановяване на решение за обявяване за окончателен на предварителния договор за продажба на недвижим имот в новострояща се сграда,сключен на 01.09.2009г.,с посочена от ищеца цена на този иск - 56 082 лв. ,който имот представлява апартамент ** на втори етаж ,със застроена площ 64,52 кв.м. в жилищна сграда ,находяща се в гр.Плевен на ул. „****** „ **,в парцел ХІV-7380 в стр. кв. 178 по плана на гр.Плевен , както и гараж ** с площ от 16,27 кв.м. в същата сграда , а вторият иск е с правно основание чл. 92 от ЗЗД за неустойка с посочена от ищеца цена от 2500 евро или 5000 лв.

Съдът приема, че е внесена дължимата държавна такса за разглеждането на иска, а исковата молба е надлежно вписана съгл. Чл. 114 б.“б“ от ЗС .

ПлОС приема , че на ответника са редовно връчени книжата /преписи от исковата молба и доказателствата към нея / ,като това е станало на 20.10.2016г. с оглед на което срокът за писмен отговор е изтекъл на 03.11.2016 г.

В срока по чл. 367 от ГПК е постъпил писмен отговор от ЕТ“ ******

„ представляван от М.К.Г..

Не е депозирана от ищците по делото допълнителна искова молба ,респ. и допълнителен отговор на ДИМ от ответника.

В писмения отговор от

ЕТ“ ****** „ представляван от М.К.Г. се сочи ,че предявените искове са допустими. Заявено е признание на първия иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Въпреки заявеното признание на иска , обаче ,се правят твърдения , които по същността си предполагат оспорване на основателността на иска- а именно твърди се от ответника,че причината да не бъде сключен окончателен договор е виновното поведение на ищците, които са забавили плащането на дължимите по чл.ІІІ.2 от договора авансови плащания, които са предпоставка за сключване на окончателния договор.

Ответникът оспорва посоченият в исковата молба размер на получените плащания по договора като твърди ,че те са в размер на 25 040 евро , а не 26 790 евро както твърдят ищците,т.е. не била заплатена последната договорена вноска за която била издадена фактура № 60/ 04.07.2013 г./ за сумата 3 413 лв./ .Заедно с това обаче ,ответникът счита че няма пречка предварителния договор да бъде обявен за окончателен ,като при постановяване на решението следва неизправната страна – купувачите да бъдат задължени да заплатят на ответника сумата 3 413 лв. и 1 970 евро или общо сумата 7

265,98 лв. представляваща неплатена цена по договора.

Заявено е от ответника оспорване на иска по чл. 92 от ЗЗД .Изразено е становище ,,че от исковата молба не ставало ясно за какво се претендира въпросната неустойка - дали за забава при изпълнение на строителството или за забава за сключването на окончателния договор. Независимо от това ответникът счита ,че ищците нямат право да претендират неустойка от него, доколкото самите те не са изправна страна по предварителния договор.

Възразява се и срещу размера на претендираната неустойка ,която според ответника следва да бъде в значително по –малък размер , ако условно се приеме ,че такава се дължи.

Прави се и възражение за погасителна давност за вземането за неустойка за периода от 01.09.2010 г. до 12.09.2011 г.

Заявено е оспорване на фактура № 60/

04.07.2013 г.в качеството и на документ, удостоверяващ плащане от ищеца на сумата 3 413 лв. ,както и оспорване истинността на анекс от 14.08.2013 г. за който ответникът твърди ,че не е подписван от него,нито имената за продавач са изписани от него.

С исковата молба са били представени като писмени доказателства документи ,които не са оспорени от ответника/ с изключение на анекса от 14.08.2010 г. / , които са приети като относими към спора и годни писмени доказателства за твърденията в исковата молба.

Във вр. със заявеното от ответника оспорване на фактура № 60/ 04.07.2013г. като документ удостоверяващ плащане на посочената в нея сума , е бил зададен изрично въпрос на ищците дали считат ,че чрез тази фактура се доказва плащането на посочената в нея сума и я представят с тази цел или пък разполагат с друг документ ,удостоверяващ плащането на сумата 3 413 лв. Ищците в т.вр. не са представили друг документ за плащане на въпросната сума , а са представили доказателства за разменена между страните електронна кореспонденция ,съдържаща признание от М.К. на плащането на въпросната сума-3413лв.

Съдът е задължил ищците да представят оригинала на анекс от 14.08.2010 г. и след неговото представяне е било открито производство по оспорване истинността на този документ при условията на чл.193 от ГПК. Това оспорване,обаче , не е било успешно проведено от ответника по иска ,като се има предвид ,че според експертното заключение на в.л. графолог/ Ц.Ц./ , както подписът за продавач ,така и ръкописния текст „М.К.Г. „ в анекса от

14.08.2010 г. на л. 66 от делото са изписани от М.К.Г..Следователно въпросният анекс следва да бъде съобразен като годно писмено доказателство при обсъждане измененията в облигационното отношение между страните по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот.

От преценката на събраните по делото писмени доказателства могат да бъдат приети за установени следните обстоятелства от значимата за правилното решаване на делото фактическа обстановка:

І. Няма спор между страните и се вижда от вложения на л.7-11 от делото документ ,че страните по делото са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на 01.09.2009 г., като предмет на този договор са два обекта в новострояща се жилищна сграда в гр.Плевен , ул.“******

„ ** , в парцел ХІV 7380 стр. кв. 178 по плана на гр.Плевен както следва :

1.обект № 1 – апартамент ** на ет. 2 със застроена площ 64,42 кв.м. с изложение север – изток –юг ,състоящ се от спалня , дневна , кухня ,баня с тоалетна ,тоалетна , при съседи : изток-двор ;запад –ап.№ 3 ; юг-двор ;отгоре –ап ** ;отдолу –ап. № 1 ,север –УПИХV-7379 ,заедно с прилежащото му избено помещение ** с площ от 4,48 кв.м. в южната част на сутерена при съседи : изток-избено помещение № 1;запад – избено помещение № 3 , юг-двор ,север-коридор.

2.обект ** – гараж ** с площ 16,27 кв.м. при съседи :север-гараж № 3 ; запад – улица „****** „ ; юг-двор ; изток-коридор .

Цената на всеки от двата обекта е поотделно определена в предварителния договор и е както следва :

1.

За обект № 1 /апартамента / -25 760 евро./ 50 230 лева /

2.

За обект ** /гаража/ -3000 евро./ 5850 лева /.

Предвиденият в договора срок за завършване на обекта е месец август 2010г.

ІІ. От представеното

/ на л. 52 от делото / удостоверение от гл. архитект на Община Плевен се установява ,че обекта „жилищна сграда

„ на ул.“****** „ **, в парцел ХІV 7380 стр. кв. 178 по плана на гр.Плевен към 21.05.2012г. е изградена в груб строеж.

Както правната теория ,така и съдебната практика безпротиворечиво приемат ,че за да може да се извършват правновалидни сделки на разпореждане с отделни обекти от сградата,тя трябва да е завършена в груб строеж .В т.см. са решение № 840/ 15.07.2011г. на ВКС по гр.д.**752/2008 г. ІV г.о. ; решения по гр.д.№ 5225/2007 г. на ВКС ІІ г.о.;решение по гр.д.№ 60/ 2008 г. на ВКС ІV г.о. като при това трайната съдена практика и по отношение понятието „груб строеж „ е в съответствие с даденото му легално определение в §5 т. 46 от ДР на ЗУТ според който груб строеж е сграда или постройка на която са изпълнени ограждащите стени и покривът ,без или със различна степен на изпълнени довършителни работи. В т.см. е безспорно ,че не може да бъде самостоятелен обект на правото на собственост , а оттам и на разпоредителни сделки с него, завършен в груб вид отделен обект в сграда,която не е изграден изцяло до покрив във фаза „груб строеж „ .

В конкретния случай

,с оглед на посоченото по-горе удостоверение от гл. архитект на Община Плевен се установява ,че обекта „жилищна сграда„ на ул.“****** „ **, в парцел ХІV 7380 стр. кв. 178 по плана на гр.Плевен към

21.05.2012г. е изградена в груб строеж,което е минималното необходимо условие за да може да се извършват разпоредителни сделки с отделните обекти от жилищната сграда. Това условие ,обаче само по себе си не е достатъчно ,тъй като заедно с необходимостта от завършване на жилищната сграда до фаза груб строеж , е необходимо също така и отделният обект в тази сграда да бъде завършен до такава степен ,че да може да бъде обособен като самостоятелен такъв,т.е. да бъде реално отграничен от другите обекти от същия вид в сградата,в т.ч. и от такива, които са в режим на етажна собственост ,при която съществуването на отделните обекти е свързано с наличие и на общи на всички съсобственици части . Съгласно§ 5 т. 39 от ДР на ЗУТ обект е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование ,местоположение ,функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР,като в конкретния случай се касае за два отделни обекта ,единият от които има характеристиката на жилище по смисъла на §5 т. 30 от ДР на ЗУТ , а другият представлява гараж със статут на самостоятелен обект в сградата по смисъла на чл. 37 ,ал. 4 т.1 от ЗУТ.

Това означава ,че не само цялата сграда ,но и отделните обекти в нея следва да са завършени до етап груб строеж ,т.е. да са изпълнени ограждащите им стени и покривът ,така че да съставляват обособен самостоятелен обект ,които чрез своите индивидуализиращи признаци да може да бъде отграничен от другите такива обекти в сградата.

Във вр. с това

Плевенски окръжен съд намира,че тези изисквания са налице само по отношение на първия от двата обекта за които е сключен предварителния договор за покупко-продажба на имот , а именно - за обект № 1 ,представляващ апартамент ** на ет. 2 със застроена площ 64,42 кв.м. с изложение север – изток –юг ,състоящ се от спалня , дневна , кухня ,баня с тоалетна ,тоалетна , при съседи : изток-двор ;запад –ап.№ 3 ; юг-двор ;отгоре –ап ** ;отдолу –ап. № 1 ,север –УПИХV-7379 ,заедно с прилежащото му избено помещение ** с площ от 4,48 кв.м. в южната част на сутерена при съседи : изток-избено помещение № 1;запад – избено помещение № 3 , юг-двор ,север-коридор, но не са налице по отношение на втория обект на предварителния договор , а именно-– гараж ** с площ 16,27 кв.м. при съседи :север-гараж № 3 ; запад – улица „****** „ ; юг-двор ; изток-коридор .

От приетото в с.з. на 27.02.2017 г. експертно заключение на в.л.М.П. се установява ,че „ апартамент ** на втори етаж със застроена площ 63,63 кв.м. е завършен съгласно минималните изисквания на БДС за въвеждане в експлоатация „ ,като има извършени минимални количества довършителни работи.

Според същото заключение , обаче, гаражът не е изграден като самостоятелен обект ,тъй като няма преградни зидове по дължина.Този втори обект следователно не е обособен като самостоятелен обект ,не е отграничен от другите такива обекти в сградата в режим на етажна собственост . Нещо повече дори , посоченият в предварителния договор обект ** определен като – гараж ** с площ 16,27 кв.м. при съседи :север-гараж № 3 ; запад – улица „****** „ ; юг-двор ; изток-коридор изобщо не може да бъде идентифициран с които и да било от гаражите , разположени в сградата на ул. „****** „** , които, както беше посочено по –горе нямат и преградни зидове помежду си по дължина. Проблема се усложнява от обстоятелството ,че описаният в предварителния договор гараж **, така както е индивидуализиран в този договор ,не отговаря на нито един от обектите –гаражи за които е било учредено правото на строеж с договора, отразен в нот.акт № 133 том VІІ рег.№ 10096 дело№ 841 от 2008 г. на нотариус П.Ц. .

Както се вижда при сравняване на индивидуализиращите признаци на гараж **,посочен в предварителния договор , с индивидуализиращите признаци на гараж ** по нотариалния акт за учредяване правото на строеж в полза на приемателя на ЕТ“****** „ представляван от М.К.Г.,тези два обекта не съвпадат нито по своите граници и местоположение в сградата ,нито по посочената площ.

Разпечатката съдържа 54 от 115 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/f95ce3c2-2561-446b-90a1-746b65bc3e3c