Решение № 116 от 06.03.2024, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 116 гр. Благоевград, 05.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Лилия Масева

Членове:

Анета Илинска

М. Каменова при участието на секретаря Здравка Янева като разгледа докладваното от М. Каменова Въззивно гражданско дело № 20231200500564 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл.ГПК.

Производството пред Окръжен съд – Благоевград е образувано по въззивна жалба с вх.№2081/02.03.2023г., подадена от адв.В. П., като пълномощник на А. С. Т., против Решение №35/10.02.2023 г. по гр.д.№159/22 г. по описа на РС-Петрич. С въззивната жалба се иска от въззивния съд да постанови решение, с което да бъде отменено обжалваното решение на първоинстанционния съд като неправилно и незаконосъобразно и да уважи предявения насрещен иск с правно основание чл. 124 от ГПК. Претендират се направените разноски на основание чл.38, ал.2 ЗА.

Препис от въззивната жалба е връчен на въззиваемата страна, от която е постъпил отговор на въззивната жалба.

Съобразно правомощията си на въззивна инстанция, определени в чл. 269 ГПК, при извършената служебна проверка се констатира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

Пред районния съд са представени писмени и гласни доказателства, от които се установява следното от фактическа и правна страна:

Ищецът „Бетър Хоум Пропъртис“ ЕООД, със седалище и адрес на управление в *******, ЕИК 206532841, твърди, че притежава самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.

Петрич, одобрени по ЗКИР, който е идентичен със северозападния апартамент от 85,512 кв.

1 м., застроен на кота +5,70 м., на трети етаж (втори жилищен такъв) от четириетажната жилищна сграда, построена в урегулиран поземлен имот ХУ-1931, в кв. 57, по плана на гр.

Петрич от 2007г., ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Поддържа, че собствеността му произтича от закупуването на недвижимия имот, съобразно нотариален акт за продажба с №

060/03.11.2021 г. по нот. д. № 420/21 г. на нотариус с № 511 на Нотариалната камара.

Заявява, че и ответникът претендира да е собственик на същия имот, на основание покупката му, съгласно нотариален акт за покупко-продажба с № 191/22.10.2021 г. по нот. д.

№ 190/21 г. на нотариус с № 287 на Нотариалната камара. Смята, че продавачът по тази сделка не е бил носител на посоченото вещно право, към момента на сключването й, поради което и ответната страна не е негов титуляр. Иска последното да бъде признато за установено.

Ответникът А. С. Т., с постоянен адрес в *********, ЕГН **********, изтъква, че праводателят му по цитирания договор за продажба бил собственик на недвижимия имот, въз основа на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт ,,,,,,,,,,,,,. на нотариус с рег. № 287 на Нотариалната камара, а в условията на евентуалност - на базата на давностно владение (осъществявано в периода 2009 г. - 2021 г.). В този смисъл настоява, че той е собственик на спорния имот, а ищецът упражнява фактическа власт върху него без основание. Желае това негово право да бъде признато за установено по отношение на ищцовото дружество и то да бъде осъдено да му предаде владението на имота.

Третото лице „Пиреос недвижими имот“ ЕООД, със седалище и адрес на управление в ********, ЕИК 205643269, конституирано като помагач на ищеца, намира първоначалния иск за основателен, а насрещния - за неоснователен, докато третото лице В. И. Я., с постоянен адрес в *********, ЕГН **********, конституирана като помагач на ответника, застъпва обратната позиция.

С договор за покупко-продажба, оформен в нотариален акт с № 5/31.01.2008 г. по нот. д. № 3/08 г. на нотариус с № 503 на Нотариалната камара, „С.Т- ЕООД, ЕИК 101783644, чийто едноличен собственик на капитала и управител е свидетелят С.Т., е придобило урегулиран поземлен имот XV-1931, в кв. 57, по плана на гр. Петрич от 2007 г.

Целта на свидетеля Ст. Т. в тази връзка била да реализира свое инвестиционно намерение, отнасящо се до построяването на четириетажна жилищна сграда в така закупения урегулиран поземлен имот, съобразно одобрен архитектурен проект. Един от обектите в тази сграда е следвало да бъде северозападен апартамент от 85,512 кв. м., със застрояване на кота +5,70 м. и разполагане на третия етаж от сградата (втори жилищен такъв).

За обезпечаване на строителството с финансови средства между „С.Т- ЕООД (като кредитополучател) и „Банка Пиреос България“ АД (като кредитодател) е сключен договор за инвестиционен кредит с № 181/2008 от 25.02.2008 г., с общ размер на кредитната сума 821 449 лв.

2

Кредитополучателят гарантирал вземанията на кредитодателя по този кредитен договор, учредявайки договорна ипотека, материализирана в нотариален акт с № 40/05.03.2008г. по нот. д. № 36/08 г. на нотариус с № 503 на Нотариалната камара. В обсега на ипотеката е включен и урегулираният поземлен имот XV-1931, в кв. 57, по плана на гр.

Петрич от 2007г., както и четириетажната жилищна сграда, която ще бъде построена в него.

Индивидуализацията на сградата в ипотечния нотариален акт е извършена по архитектурния проект, одобрен за изграждането й, като изрично е отразено, че ипотеката обхваща и северозападния апартамент от 85,512 кв. м., на кота +5,70 м. Самата ипотека е вписана в Службата по вписванията - гр. Петрич в деня на съставянето на нотариалния акт за учредяването й.

На 15.04.2008 г. между „С.Т- ЕООД и третото лице В. И. Я. е сключен договор за „строителство със задължение за продажба на изграден обект“, по силата на който първото се е задължило да построи на кота +5,70, в същата четириетажна жилищна сграда, северозападния апартамент от 85,512 кв. м., след което да го продаде на втората, а тя да му заплати съответна цена. Във връзка с плащането на цената на жилището и последващ негов ремонт В. Я. (като кредитополучател) е сключила договор за ипотечен кредит от 16.05.2008 г. с „Обединена българска банка“ АД (като кредитодател), за сумата от 30 000 евро (6 000 евро - за закупуване, и 24 000 евро - за ремонт), ипотекирайки друг свой недвижим имот.

Четириетажната жилищна сграда е завършена на ниво „груб строеж“ към края на 2008 г. - началото на 2009г., включително по отношение на северозападния апартамент, построен на третия етаж (втори жилищен такъв) от нея.

С договор за покупко-продажба, материализиран в споменатия вече нотариален акт от 24.04.2009 г. на нотариуса с № 287 на Нотариалната камара, „С.Т- ЕООД е продало апартамента на В. Я.. След тази сделка (на 28.04.2009 г.) Я. е декларирала имота в Дирекция „Местни данъци и такси“ на Общинска администрация - гр. Петрич и оттогава до 2021 г. е заплащала за него дължимите местен данък върху недвижимите имоти и местна такса за битови отпадъци.

Между свидетеля С.Т., като управител на дружеството продавач, и В. Я. е имало и устна уговорка, според която в коментираното жилище да бъдат довършени определени строителни работи, поради което Я. е получила владението му към края на 2009 г., във връзка с което Т. й е предоставил ключа от входната му врата.

Северозападният апартамент от 85,512 кв. м., застроен на кота +5,70 м., на трети етаж (втори жилищен такъв) от четириетажната жилищна сграда, построена в урегулирания поземлен имот XV-1931, в кв. 57, по плана на гр. Петрич от 2007 г., е идентичен със самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Петрич, одобрени по ЗКИР, с предназначение - жилище (апартамент), с площ по документ за собственост - 85,51 кв. м., при съседи - самостоятелни обекти с идентификатори ***, ***, *** и

***, с административен адрес - ************, с прилежащи части съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху 3 мястото.

На 09.06.2010 г. в полза на „Банка Пиреос България“ АД е издаден изпълнителен лист по ч. гр. д. № 832/10 г. на Районен съд - гр. Петрич, един от длъжниците по който е „С.Т- ЕООД - за заплащане на парични вземания, произтичащи от договора за инвестиционен кредит с № 181/2008 от 25.02.2008 г. Въз основа на изпълнителния лист е образувано изп. д. № 796/10 г. на частен съдебен изпълнител с № 796 на Камарата на частните съдебни изпълнители. Извършена е публична продан на цялата жилищна сграда, в която се намира и процесният апартамент. Публичната продан е приключила с постановление от 13.01.2012 г., влязло в сила на 24.01.2012 г., с което цялата сграда (заедно с апартамента, станал повод за сегашния съдебен спор) е възложена в собственост на „Банка Пиреос България“ АД.

С план за преобразуване от 11.02.2019 г., с нотариална заверка на подписите с рег. № 377/19 г. на нотариус с № 328 на Нотариалната камара, „Банка Пиреос България“ АД (като преобразуващо се дружество) е извършило преобразуване чрез „отделяне с учредяване“. При тази форма на преобразуване е учредено третото лице „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД, като „Банка Пиреос България“ АД е отделило част от имуществото си, сред което е и собствеността спрямо четириетажната жилищна сграда, в която е спорният апартамент.

Преобразуването е вписано както в Търговския регистър и регистър на ЮЛНЦ, така и в Службата по вписванията - гр. Петрич, по партидите и на двете дружества.

С договора за продажба, за който е съставен нотариалният акт от 22.10.2021 г. на нотариуса с № 287 на Нотариалната камара и на който се позовава ответникът, третото лице В. Я. е продала на същия жилището, до което се отнасят предявените искови претенции.

С договора за продажба, за който е изготвен нотариалният акт от 03.11.2021 г. на нотариуса с № 511 на Нотариалната камара и на който се позовава ищецът, третото лице „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД е продало на последния жилищната сграда, в която е и апартаментът, за който страните спорят.

След като третото лице В. Я. е получила ключа от входната врата на жилището, за което се води делото, към края на 2009 г., само тя е имала фактическа власт върху него, която тя е осъществявала чрез сина си - ответникът А. Т., и своя приятелка - свидетелката М.

П.. Последните двама периодично са посещавали апартамента (по около веднъж или два пъти месечно), за да го проветряват, като той не е бил ползван за друго, доколкото степента му на завършеност е била на „груба стенна мазилка и подова замазка“ и без свързаност към мрежите за доставка на електрическа енергия и за водоснабдяване и канализация.

Описаното положение, отнасящо се до достъпа на третото лице В. Я. до жилището, е продължило до 13.04.2021 г. Тогава третото лице „Пиреос недвижими имот“ ЕООД, легитимирайки се като собственик на сградата (съобразно отделеното имущество от „Банка Пиреос България“ АД), чрез свидетеля И.Г. (в качеството му на негов пълномощник), е организирало подмяната на патронниците от входните врати на всички апартаменти в сградата, ведно с нови ключове.

4

След като е бил сключен договорът за продажба от 03.11.2021 г., „Пиреос недвижими имоти“ ЕООД е предало владението върху цялата сграда на ищцовото дружество.

При гореизложената фактическа обстановка, въззивният съд намира за неоснователни оплакванията във въззивната жалба.

Обсъждането на събрания доказателствен материал, заедно и поотделно, налага извода за правилно установена от РС фактическа обстановка. Поради това и при отсъствието на нови доказателства по см. на чл.266, ал.2 и 3 ГПК, настоящият състав намира за безпредметно подробното преповтаряне на същата и препраща към констатациите на РС.

След анализ на приложените по делото писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност и съобразявайки доводите на страните въззивният съд намира за правилни изводите на първата инстанция, обосновали уважаване на първоначалния иск и отхвърляне на насрещните искови претенции.

Следва да се подчертае, че съгласно действащата правна уредба е възможно да бъде учредена ипотека върху собствен терен, който подлежи на застрояване от неговия собственик, с модалитет - при условие, че бъдещата вещ, по отношение на която се учредява ипотеката, възникне и е собственост на лицето, което е учредило ипотеката /за разлика от чл. 32 ЗПИ, отм., забранявал учредяване на ипотека върху бъдещи имоти/. Такова разрешение е дадено в редица съдебни решения - решение № 39/24.03.2014г. по гр. д. № 5059/2013г. на I ГО, решение № 142/01.07.2014г. по гр. д. № 396/2014г. на I ГО, решение № 143/10.11.2014г. по гр. д. № 646/2014г. на II ГО, решение № 250/15.12.2014г. по гр. д. № 673/2014г. на IV ГО, решение № 1/19.02.2015г. по гр. д. № 3424/2014г. на III ГО, решение № 385/08.05.2015г. по гр. д. № 1069/2014г. на IV ГО и др. В цитираната съдебна практика се приема, че когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения. За този извод се изхожда от положението, че след застрояването е възможно теренът да не представлява вече самостоятелен обект на права, ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата принадлежат на различни лица. Теренът в подобна хипотеза ще представлява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС и не би могъл да бъде самостоятелен обект на разпореждане, а оттам и не би могъл да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор. С оглед на това и доколкото собственикът на терена разполага с правото да го застрои, което право ипотекарният кредитор не може да ограничава, по волята на страните при сключването на договора за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот, особено ако ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота, какъвто е настоящият случай. Подобна уговорка не противоречи на установеното в чл. 166, ал. 2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, чиято цел е да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и за защита правата на трети лица, които биха 5 придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект, имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота досежно предмета на ипотеката по смисъла на чл. 166, ал. 2 ЗЗД, както и че не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласие е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на имота в смисъл на отграничаване от всички останали недвижими имоти, вкл. и от останалото имущество, което длъжникът притежава. Такава уговорка не противоречи и на изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата. Подобно условие не би се отразило на действителността на договора за ипотека, тъй като законът не установява изрична забрана за учредяване на ипотека с модалитети. Целта на нормата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката и да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик. А след като самият собственик на терена, върху който предстои да бъде извършено строителство въз основа на надлежно одобрен инвестиционен проект, е изразил съгласие построеното да служи за обезпечение на кредитора, интересите му няма да бъдат увредени и целта на посочената норма ще бъде постигната. В подобна хипотеза следва да се приеме за допустимо ипотекиране на бъдеща вещ, доколкото и законът не установява изрична забрана за ипотекиране на бъдещи вещи. Ипотеката обаче ще произведе действие след създаването на вещта, т.е. при условие, че вещта бъде създадена и правото на собственост върху нея принадлежи на лицето, което е учредило ипотеката. Изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие. Възприемането на теза, недопускаща ипотекиране в обсъжданата хипотеза, би означавало намеса в свободата на договаряне за модалитет, който не уврежда нито собственика на имота, нито трети лица, тъй като ако към момента на построяването сградата не е собственост на лицето, което е учредило ипотеката, ипотечното право няма да възникне.

Разпечатката съдържа 50 от 65 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/f9041466-12e1-4f75-9077-354cf785b58e