Решение № 12022 от 18.06.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12022 гр. *****, 18.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 171 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ТЕОДОРА АНГ. КАРАБАШЕВА при участието на секретаря ГАЛИНА ЦВ. ГОРАНОВА ШИПОВАЦ като разгледа докладваното от ТЕОДОРА АНГ. КАРАБАШЕВА Гражданско дело № 20251110112632 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК.

Предявен е от Д. Г. М. срещу Ч. П. П. осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал.

1, изр. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да освободи и предаде на ищцата държането на недвижим имот, находящ се в гр. ****************, предмет на сключен между страните договор за наем на 25.01.2016 г., който е едностранно прекратен от наемодателя поради неизпълнението на договорните задължения на наемателя, считано от 24.02.2025 г.

Ищцата твърди, че на 25.01.2016г. между нея, в качеството й на наемодател, и ответната страна, в качеството й на наемател, бил сключен договор за наем, по силата на който наемодателят предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване следния недвижим имот, а именно: Апартамент № 7, находящ се на втория етаж в гр. *******, ул.

„********“ № 60, вх. А сграда, състоящ се от коридор, три спални; дневна с кухненски бокс и трапезария; баня с тоалетна; отделна тоалетна, мокро помещение и тераса, заедно с мазе № 7, със застроена площ от 95.87 кв.м. Месечният наем бил уговорен в размер на 1 650.00лв., като плащането му следвало да се извършва ежемесечно в срок до 10-то число на текущия месец по банкова сметка. Твърди, че за периода от м.01.2021 г. до м.07.2024 г. ответникът не е платил нито един месечен наем, поради което на 13.02.2025 г. ищцата изпратила уведомление за прекратяване на договора, с което бил предоставен срок до 17.02.2025 г. за изплащане на сумите. Твърди, че поканата била връчена на 24.02.2025 г., като в предоставения срок плащане не последвало. На следващо място, с уведомлението било отправено изявление за прекратяване на договора за наем, считано от датата на получаване на уведомлението. Със същото наемателят бил уведомен, че следва да освободи наетия имот най-късно в деня, следващ деня на получаване на поканата и да предостави ключа на собственика Д. Г. М.. Поддържа, че съгласно договора за наем и по-конкретно в чл. 6, ал. 1 от него е уговорено,че договорът се счита за прекратен без да е необходимо предизвестие, при неплащането на една наемна вноска. Твърди, че въпреки и независимо от прекратяването на договора ответната страна отказвала да освободи наетия имот. Ето защо моли съда да уважи предявения иск, като осъди ответника да предаде на ищеца държането върху описания по– горе недвижим имот. Претендира разноски.

1

Не е подаден отговор от ответника Ч. П. П. в срока по чл. 131 ГПК.

В проведените открити съдебни заседания, се е явил процесуалния представител на ответника – адв. Н., като оспорва договора за наем като нищожен, както и навежда твърдения, че е собственик на имота по силата на наследствено правоприемство.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи, приема от фактическа страна следното:

От събраните по делото доказателства несъмнено се установява, че на 25.01.2015 г. между Д. Г. М., в качеството й на наемодател, и ответната страна Ч. П. П., в качеството му на наемател, бил сключен договор за наем, по силата на който наемодателят предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване следния недвижим имот, а именно: Апартамент № 7, находящ се на втория етаж в гр. *******, ул. „********“ №60, вх. А сграда, състоящ се о т коридор, три спални; дневна с кухненски бокс и трапезария; баня с тоалетна; отделна тоалетна, мокро помещение и тераса, заедно с мазе № 7, със застроена площ от 95.87 кв.м. В изпълнение на задължението си съгласно чл. 2 от договора, ищцата предала държането върху наетия от ответната страна недвижим имот.

Съгласно чл. 4, ал. 1 от договора, наемателят се задължава да плаща на наемодателя срещу разписка месечен наем в размер на 1 650.00 лв., платими в брой до 10 (десето) число на месеца на текущия месец по посочена банкова сметка.

Съгласно чл. 3 от договора, последният бил сключен за срок от 10 години, считано от 25.01.2015 г., като изрично е посочено, че този срок може да бъде продължен само с допълнително писмено споразумение (анекс) между наемателя и наемодателя.

Съгласно чл. 6.1. от договора, същият се прекратява едностранно без уведомяване от страна на наемодателя в случай на неплащане на наемната цена до 10-то число на текущия месец, а наемателят е длъжен да освободи и предаде имота незабавно и да заплати неустойка в размер на един месечен наем, а наемодателят влиза във владение на имота веднага.

Представено е от ищеца уведомление от 13.02.2025 г. за прекратяване на договора за наем, на основание чл. 6.1. от договора, отправено чрез нотариус до ответната страна Ч. П.

П., в което е отразено следното: „Правя изрично волеизявление за прекратяване на действието на сключения между нас договор поради виновно неизпълнение на задълженията за заплащане на дължимите наеми за период от 36 месеца в общ размер на 59 400.00”, като в поканата е посочено, че в деня, следващ деня на получаване, наемателят следва да освободи имота, да върне ключовете и да осигури безпрепятстван достъп до последния.

Приложена е и разписка, от която се установява, че на 24.02.2025 г. на Ч. П. П. е връчена нотариалната покана с рег. № 616 от 13.02.2025 г. от Д. Г. М..

По делото е приобщен и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *******, дело № 689/2015 г. на нотариус ******** с рег. № *****ъм НК, от който се установява, че „********Д е продала на Д. ****** М. и ********* недвижим имот, представляващ Апартамент № 7, находящ се на втория етаж в гр. ******, ул. „********“ №60, вх. А сграда, състоящ се от коридор, три спални; дневна с кухненски бокс и трапезария; баня с тоалетна; отделна тоалетна, мокро помещение и тераса, заедно с мазе № 7, със застроена площ от 95.87 кв.м., при съседи: от север – улица „********, от юг – апартамент № 6, от изток – ул. „******“ и от запад – улица ******, отгоре – апартамент № 2 и отдолу – апартамент № 2, заедно с мазе № 7, с площ от 6.80 кв.м.

При така установената фактическа обстановка, съдът приема следното от правна страна:

Предявен е по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД.

По своята правна природа договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото сключване се пораждат правните последици, към които са насочени насрещните волеизявления на страните.

2

Основното задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ на наемателя и да му предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни задължения: да заплати уговореното наемно възнаграждение, да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното предназначение, да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и поддържането на вещта, както и да я върне след изтичане на уговорения срок на ползване.

Уважаването на предявения иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД е предпоставено от наличието на следните кумулативни материалноправни предпоставки, а именно: 1) валидно възникнало между страните облигационно правоотношение по договор за наем на недвижим имот; 2) изпълнение на задължението на наемодателя - ищец да предостави на наемателя - ответник фактическата власт върху вещта; 3) прекратяването на договора, поради неплащане от наемателя на наемната цена за посочения период и 4) неизпълнение на задължението на наемателя да върне вещта. В частност по иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че е предал процесният имот на ответника въз основа на валидно сключен между тях договор за наем, който е бил надлежно развален, поради неплащане от наемателя на договорения наем, след развалянето на който наемателят е продължил да упражнява фактическа власт върху вещта, а в тежест на ответната страна е да докаже, че е заплащала уговорените наемни вноски, респ., че е върнала държането на имота.

По делото се установи по несъмнен начин, че между Д. М. и Ч. П. е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем, считано от 25.01.2016 г. В разглежданата хипотеза ищцата основава иска си на твърдението за прекратяване на договорното правоотношение поради неизпълнение на задълженията на насрещната страна по заплащане на паричната престация. Ето защо в доказателствена тежест на ответната страна е да докаже в условията на пълно и главно доказване, че е била изправна страна по договора - в конкретния случай да докаже, че е изпълнявала задълженията си за заплащане на наемна цена в уговорените срокове (в частност за периода след м.01.2021 г.), което е останало недоказано по делото. По изложените съображения съдът приема, че в полза на наемодателя е възникнало субективното потестативно право да прекрати договора поради неизпълнение. При тази хипотеза биха настъпили предпоставките на чл. 233, ал. 1 ЗЗД за предаване държането на наетия имот – така Решение № 158 от 14.12.2009 г. на ВКС по т. д.

№ 185/2009 г., I т. о., ТК, Решение № 325/28.04.2010 г. по гр. д. № 498/2009 г. на ВКС, ГК, IV г. о., Определение № 1060 от 6.03.2025 г. на ВКС по гр. д. № 3055/2024 г., IV г. о., ГК, и др.

Относно останалите възражения на ответната страна следва да се отбележи, че Софийският районен съд е сезиран с иск по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, който по силата на чл.

310, ал. 1, т. 2 ГПК подлежи на разглеждане по реда на бързото производство. Разпоредбата на чл. 314, ал. 3 ГПК като част от разпоредбите, които уреждат бързото производство, е годна за прилагане по конкретното дело и формално има пряко отношение към неговия предмет. Въведеният с исковата молба предмет на делото е наличието на облигационно правоотношение, възникнало въз основа на сключен между страните договор за наем, по който съдът дължи произнасяне. По силата на диспозитивното начало в гражданския процес предметът на делото и обемът на търсената защита се определят от ищеца (чл. 6, ал. 2 ГПК).

На това основание в конкретния случай сезиращият съд е обвързан от обективираните в исковата молба фактически твърдения и обусловеното от тях искане за защита, съобразно които дължи произнасяне по претенция за връщане на имот, предоставен от ищеца на ответника по силата на договор за наем. Следователно претенцията на ищеца, с която е сезиран съдът, произтича от твърдение за съществуващо между страните по спора облигационно правоотношение (договор за наем) и съдът е задължен да разгледа единствено твърденията и възраженията, свързани с неговото развитие, като въз основа на събраните доказателства уважи или отхвърли иска на предявеното основание. Именно предвид предмета на облигационния спор в това производство е без значение на кого принадлежи правото на собственост върху отдадения под наем имот (ищецът претендира връщането му не като собственик, а като наемодател, комуто ответникът наемател се е задължил да върне 3 имота). На това основание и ответникът не може да противопостави твърдения за собствеността на имота, тъй като този въпрос не се разглежда от съда при спор по чл. 233 ЗЗД – така Решение № 568/14.03.20211 г., постановено по гр.д. № 35/2009 г. на ВКС, ГК.

В настоящото производство претенцията на ищеца е заявена на облигационно основание по реда на бързото производство по чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, поради което единственият законен способ за защита на притезателното право за връщане на наетия имот след прекратяване на съществуващата облигационна връзка представлява предявяването на осъдителен иск за допускане принудителното удовлетворяване на това субективно право. В този смисъл е и Определение № 2981 от 11.10.2023 г. на ВКС по гр. д. № 1113/2023 г., IV г. о., ГК, в което е прието, че ищецът по иска с правно основание чл. 233, ал. 1, предл. 1 ЗЗД доказва единствено наличието на наемно правоотношение, качеството си на наемодател по него, съответно качеството на наемател на ответника по иска, както и прекратяване на договора на поддържаното в исковата молба основание.