Решение № 426 от 02.07.2024, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 426 гр. София, 01.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на десети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Светла Станимирова

Членове:

Рени Ковачка

Васил Василев при участието на секретаря Нина Ш. Вьонг Методиева като разгледа докладваното от Васил Василев Въззивно търговско дело № 20241001000191 по описа за 2024 година

Производството е по чл.267 и сл. от ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба от Частно начално училище „ЛУИС КАРОЛ“ ЕООД, с ЕИК: 204968523 против решение № 2 от 02.01.2024 г„ постановено по гр. д. № 2041/22г. по описа на Софийски градски съд, TO. VI-6 с-в. , с което жалбоподателя:

-е осъден да заплати на „АЛБОС“ ЕООД, ЕИК 130802103, със седалище и адрес на управление гр.София, район „Възраждане“, бул.“Христо Ботев“№77, ет.1, ап.1, на основание чл.232, ал.2 ЗЗД вр. с чл.79 ЗЗД сумата от 55 552,36лв. , представляващи наемна цена по договора за наем, сключен от страните по делото на 04.03.2022 година, за периода от август до ноември, вкл. 2022 година общо в размер на 45 813,16лв. и дължимата за същия период уговорена със същия договор такса за поддръжка и управление на обектите, предмет на наемното правоотношение, общ в размер на 9 739,20лв., ведно със законната лихва върху сумата от 55 552,36лв.,считано от 08.11.2023година до окончателното заплащане на сумата.

-е осъден да заплати на „АЛБОС“ ЕООД, ЕИК 130802103 на основание чл.92 ЗЗД, сумата от 8 733,14лв., представляваща мораторна неустойка за забава в плащането на наемната цена, съгласно процесния договор, формирана от следните обезщетения, дължими като неустойка, а именно: за м. август в размер на 4 342,71лв. за периода от 09.08.2022г. до 07.11.2023г. ; за месец септември – 2 911,05лв., за периода на забава от 08.09.2022година до 07.11.2023г. и за месец октомври – 1 479,38лв. за периода на забава от 08.10.2022 година до 07.11.2023 година, включително.

1

В жалбата са развити подробни съображения относно незаконосъобразността на решението. Иска се да бъде постановено решение,с което обжалваното решение бъде отменено и вместо него бъде постановено решение,с което предявените искове бъдат отхвърлени.Претендират се направените по делото разноски.

Постъпил е отговор от „АЛБОС“ ЕООД, ЕИК: 130802103,с който се оспорва подадената жалба. Иска се да бъде постановено решение,с което обжалваното решение бъде потвърдено като бъдат присъдени направените по делото разноски.

Софийският апелативен съд , като взе предвид подадената въззивна жалба, съдържащите се в същата оплаквания, съобразявайки събраните по делото доказателства намира следното от фактическа и правна страна:

Първоинстанционното производство е образувано по искова молба от „АЛБОС“ ЕООД, ЕИК 130802103,в която се твърди, че на 04.03.2022година е сключил договор за наем с ответника „ЧАСТНО НАЧАЛНО УЧИЛИЩЕ ЛУИС КАРОЛ“ ЕООД, ЕИК 204968523, по силата на който ищецът, в качество на наемодател, е предоставил за временно възмездно ползване на ответника, в качество на наемател, следния свой недвижим имот, именно: разположени на първи и втори етаж и всички прилежащи паркоместа - на открит и на подземен паркинг – от вх.“Б“, на административна сграда с адрес УПИ 14-891, 760, в кв.

14А, местността „Къро“, район „Младост“, ул.“Михаил Тенев“№6 в гр.София.Изложени са подробни обстоятелства относно развитието на отношенията между страните във връзка с неплащането на дължимия наем и такса за поддръжка на сградата. Иска се да бъде постановено решение,с което на основание чл.232, ал.2 ЗЗД вр. с чл.79 ЗЗД ответното дружество бъде осъдено да заплати сумата от 55 552,36лв. , представляващи наемна цена по договора за наем, сключен от страните по делото на 04.03.2022 година, за периода от август до ноември, вкл. 2022 година общо в размер на 45 813,16лв. и дължимата за същия период уговорена със същия договор такса за поддръжка и управление на обектите, предмет на наемното правоотношение, общ в размер на 9 739,20лв., ведно със законната лихва върху сумата от 55 552,36лв.,считано от 08.11.2023година до окончателното заплащане на сумата и сумата от 8 733,14лв., представляваща мораторна неустойка за забава в плащането на наемната цена, съгласно процесния договор, формирана от следните обезщетения, дължими като неустойка, а именно: за м. август в размер на 4 342,71лв. за периода от 09.08.2022г. до 07.11.2023г. ; за месец септември – 2 911,05лв., за периода на забава от 08.09.2022година до 07.11.2023г. и за месец октомври – 1 479,38лв. за периода на забава от 08.10.2022 година до 07.11.2023 година, включително.

Страните не спорят по фактите установени от първоинстанционния съд в обжалваното решение, а по направените от съда правни изводи, въз основа на анализа на събраните по делото доказателства, поради което относно правилно установената фактическа обстановка по правния спор между страните настоящият въззивен състав препраща към мотивите на първоинстанционния съд, на основание чл. 272 ГПК.

2

Софийският апелативен съд счита,че обжалваното решение е правилно и законосъобразно,поради което следва да бъде потвърдено. Атакуваното решение е валидно и допустимо, поради което съдът е обвързан от направените от жалбоподателя оплаквания в жалбата.

Подържа се в жалбата,че първоинстанционният съд неправилно е обсъдил в решението събраните по делото доказателства и установената фактическа обстановка.Жалбоподателят счита,че при решаването на спора съдът е следвало да вземе предвид предходно възникналите отношения между двете търговски дружества в тяхната цялост и целения резултат - старт на дейност на частно начално училище на 15.09.2022 г., във връзка с това подписване на процесния договор за наем /от 04.03.22г./, като последица от подписания преди него от договор за наем от 28.01.2022 г., касаещ наемането на четвъртия етаж процесната сграда.Съдът следвало да разгледа спора и като вземе предвид подписания със свързаното с ответника дружество — „Луис Карол“ ООД с ЕИК: 203539040, управлявано също от А. М., която е едноличен собственик на капитала на „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД, и собственик с мажоритарен дял от капитала „Луис Карол“ ООД, което свързано дружество на 04.03.2022 г., като купувач е сключило предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти - трети етаж от същата сграда, която е собственост на „АЛБОС“ ЕООД.Подържа се,че всички договори са подписани с оглед упражняване дейността от „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД, като частно училище,което изразявало сериозността на намеренията на дружеството-жалбоподател за изпълнение на развиваната от него дейност.Подържа се,че въпреки активността на наемателя, наемодателят - ищец не е предоставил схеми за наетите самостоятелни обекти, за да се открие пред общинската администрация процедурата по промяна на предназначението на наетите имоти, от офиси за частно училище.

Съдът счита,че становището на жалбоподателя е неоснователно.На първо място никъде в процесния договор не са предвидени срокове,които да са обвързали страните с датата 15 септември или друга дата преди началото на учебната година. Предвид упражняваната от дружеството-жалбоподател учебна дейност,логично е да се мисли,че целта на жалбоподателя е наетите по процесния договор помещения да са готови /технически и документално,със съответните разрешителни/ за учебен процес преди началото на учебната година,но това немерение не е отразено по никакъв начин в договора.От друга страна съдът счита,че законосъобразно решаващия съд не е разглеждал в обжалваното решение цитираните по-горе договор за наем на четвъртия етаж от сградата и предварителния договор за покупко –продажба на третия етаж.Макар,че сключването на посочените два договора е с оглед постигането на упражняваната от жалбоподателя учебна дейност,в случая предмет на договора е наемането на посочените в същия помещения,разположени на първия и втория етаж на сградата и съответните паркоместа.С оглед на това,че се касае за други,правоотношения между страните,които са различни от тези по процесния договор на наем,законосъобразно съдът не е разглеждал цитираните по-горе договори.

Подържа се в жалбата,че е неправилно възприетото от първоинстанционния съд, че договора 3 за наем от 28.01.22 г. и извършените плащания по него, както и вече изготвените документи, касаещи промяната на предназначението на имотите в процесната сграда, са неотносими към спора. Със същите безспорно се установявала волята на наемателя да изпълни договорните си задължения, което се потвърждава от извършените инвестиции в имотите на ищеца.

Съдът по изложените по-горе съображения счита,че законосъобразно решаващия съд не е взел предвид договора за наем от 28.01.22 г. и извършените плащания по него.Предмет на настоящия спор е наемното правоотношение по договора от 04.03.22г. поради което договора за наем от 28.01.22 г. и извършените плащания по него са несъотносими към настоящия спор.По делото не съществува съмнение относно желанието на дружествотожалбоподател да развива учебна дейност, но това желание не е предмет на спора.

Подържа се в жалбата,че от изготвената по делото ССЕ установява, че имотите предмет на договора за наем, не са били освободени от наематели. Съгласно СТЕ, имотите предмет на договора за наем са освободени както следва: офис Б 2.2 е освободен на 03.05.22 г.; офис Б 2.3 е освободен на 29.06.22 г.; офис Б 2.4 не е освободен, дори на 09.05.22 г. са въведени други наематели, които са преместени поради освобождаване на трети етаж във връзка с влизане в сила на договор за наем от 28.01.2022 г. с „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД; офис Б 2.5 не е освободен, дори на 09.05.22 г. са въведени други наематели, които са преместени поради освобождаване на трети етаж във връзка с влизане в сила на договор за наем от 28.01.2022 г. с „ЧНУ Луис Карол“ ЕООД; офис Б 2.6 е освободен на 21.06.22 г.; офис Б 2.7 е освободен на 21.06.22 г..

По отношение на офиси Б 1.1, Б 1.2 и Б 2.1, експертизата не е дала заключение, но найвероятно,според жалбоподателя, на вещото лице не са били предоставени данни.

При тези констатации на вещото лице в жалбата се подържа,че към 01.06.2022 г. /началото на договора за наем/ наемодателят е бил в реална невъзможност да предаде държането на наетите имоти на наемателя си, тъй като в същите е имало други наематели от една страна, а от друга страна, че същият ще изпадне в неизпълнение на договора за наем /4.1 и 4.4/, поради което не е издал фактура за първия месечен наем, както и не го е поканил да заплати депозит, какъвто депозит и наеми са заплатени по договора за наем от 29.01.22г.

Съдът счита,че становището на жалбоподателя е неоснователно.В настоящия случай не са настъпили договорните предпоставки наемателят да получи държането на процесиите имоти, доколкото това е било обусловено от плащането на предвидения в т.3.3. от договора гаранционен депозит. Съгласно т. 4.1. от договора, наемодателят се задължава да предаде владението и ползването на имотите в срок до 5 дни и след получаване на плащането по т.3.3. от договора /гаранционният депозит/. По делото не се спори, че посочения депозит не е бил платен от наемателя. Покана за плащане на депозита не е било необходимо да се 4 прави, доколкото в т.3.3. от договора за наем е имало уговорен падеж – „при сключване на договора“, а именно 04.03.2022 г.въпреки наличието на уговорен падеж на 14.06.2022 г. въззиваемото дружество е изпратило на електронната поща на жалбоподателя покана за плащане,в която е посочена банкова сметка.Не е налице спор по делото,че не е налице плащане.Предвид на цитираната разпоредба и неплащането на т.нар „гаранционен депозит“ за въззивника не е възникнало задължението да предаде държането на помещенията обект на договора.Независимо от това,видно от посочените по-горе дати на освобождаване на помещенията,ищцовото дружество е предприело действия по освобождаване на наетите помещения от предходни наематели.

Подържа се,че обжалваното решение е незаконосъобразно,поради това,че по делото било установено, че наемодателят е отдал имотите под наем, без същите да са нанесени в КККР на гр. София, както и че по отношение на сградата и поземления имот, в който е изградена същата, е налице грешка в кадастралната карта при заснемане на същите одобрено със Заповед на ИД на АГКК 2011г.