Решение № 124 от 22.12.2025, Районен съд - Царево

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 124 гр. Царево, 22.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЦАРЕВО, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Георги Янч. Н. при участието на секретаря Антония Д. Д. като разгледа докладваното от Георги Янч. Н. Гражданско дело № 20232180100126 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано е по искова молба, подадена от „ИЛРАШ“ ООД с ЕИК 107589602, със седалище и адрес на управление: град Габрово, ул.“Етрополе“ № 3, чрез адв.Хр.М. със съдебен адрес: град Г.***, против: „НИЦА“ ООД с ЕИК 102888369, със седалище и адрес на управление: град Бургас, ул.“Иван Шишман“ № 34 /партер/, с която е предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, вр. чл.362-364 от ГПК, с който се иска да бъде обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между тях на 20.12.2010 г., по който ищецът е купувач, а ответникът- продавач.

Ищцовото дружество твърди, че с предварителен договор от 20.12.2010 год. за покупко-продажба на недвижим имот и строителство, сключен между страните по делото, ответното дружество се задължило да му продаде Апартамент № 1 /първи/ - ляв, с идентификатор *** по КККР на с. Лозенец, общ. Царево, находящ се на първи етаж, състоящ се от хол с кухненски бокс и трапезария, спалня, коридор и баня-тоалетна, с площ на жилището от 54.72 кв.м., заедно с 10.38 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и също толкова от правото на строеж върху земята, както и Апартамент № 2 /втори/ - десен, с идентификатор *** по КККР на с. Лозенец, общ. Царево, находящ се на първи етаж, състоящ се от хол с кухненски бокс и трапезария, спалня, коридор и баня-тоалетна, с площ на жилището от 54.72 кв.м., заедно с 10.38 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и също толкова от правото на строеж върху земята, за сумата от 66 1

402 евро с ДДС. Ищцовото дружество се задължило от своя страна съгласно чл. 2 от договора да заплати на ответното дружество - продавач по процесния договор, продажната цена на две части: в деня на подписването на предварителния договор - сумата от 1000.00 евро, и при изповядването на сделката по нотариален ред - остатъка от 65 402.00 евро. Твърди, че по настояване на ответника, и независимо от уговорката в чл. 2 от договора, в деня на сключването на предварителния договор е заплатило на ответното дружество сумата от 45 000.00 лева, а година след това му е било предадено владението върху двата процесни апартамента. Твърди, че вече 10 години ответното дружество не изпълнява задължението си да му прехвърли по нотариален ред собствеността върху двата процесни апартамента, изтъквайки какви ли не причини и обстоятелства. Междувременно през годините ищцовото дружество е заплатило на ответното дружество още 19 960.00 лева и спокойно е продължило да владее имотите до края на 2022 г., когато било помолено от ищеца да му върне ключовете от единия апартамент, тъй като имало купувач за него и след продажбата му щял да прехвърли собствеността върху другия апартамент и да заплати направените от ищцовото дружество подобрения.

С оглед на изложеното, моли съдът да обяви за окончателен сключения между страните по делото Предварителен договор от 20.12.2010 год. за покупко-продажба на недвижим имот и строителство. Ангажира писмени доказателства. Претендира разноските по делото.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК ответното дружество „НИЦА“ ООД е депозирало писмен отговор, с който оспорва иска и моли за отхвърлянето му като неоснователен и погасен по давност.

С отговора на исковата молба ответникът не оспорва, че страните са подписали процесния предварителен договор за продажба на описаните в него недвижими имоти. Не се оспорва, че ищцовото дружество е заплатило на продавача сумата в размер на 45 000.00 лева по предварителния договор за продажба, но твърди, че тази сума е била заплатена на дата 11.11.2010 г., която е преди подписването на процесния договор, и че дружеството ищец е започнало да владее имотите преди подписването на договора. Излага се, че окончателен договор за продажба не е подписан до момента изключително по вина на ищцовото дружество, което не разполагало с пари да финализира сделката. Оспорва верността и автентичността на представените от ищцовото дружество квитанции и разписки за направени допълнителни плащания по договора. Прави възражение за изтекла в негова полза 5-годишна погасителна давност по чл.110 от ЗЗД, като сочи, че в чл. 10 от договора страните са определили срок за сключване на нотариалната сделка за продажба на процесните апартаменти в срок от един месец от снабдяването на сградата с удостоверение по чл.181 ал.2 от ЦУТ, като твърди, че сградата е въведена в експлоатация с удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж №52/20.07.2015 г., при което 5 годишния срок за предявяването на настоящия иск е изтекъл на 20.07.2020 г. С оглед на изложеното моли предявения иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД да бъде отхвърлен. Ангажира писмени доказателства.

Претендира присъждането на разноските по делото.

2

В проведените съдебни заседания ищецът се представлява от упълномощен адвокат, който пледира за уважаване на исковата претенция.

В съдебни заседания ответникът се представлява от упълномощен представител – адвокат, който пледира за отхвърляне на иска. Представя писмени бележки по същество на спора.

Съдът, като взе предвид исканията и твърденията на страните, прецени представените доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като съобрази закона, установи следното от фактическа и правна страна:

Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Успешното реализиране на потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е предпоставено преди всичко от извършване на преценка за наличието на действителен предварителен договор, който валидно обвързва страните и уговорки, относно съществените условия на окончателния договор. Ищецът следва да установи, че е изпълнил задълженията си по предварителния договор, изискуемостта на които е настъпила преди уговорения момент за сключване на окончателния договор, макар заплащането на цената да не е абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Тъй като съдебното решение, с което се уважава иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е деривативно правно основание, предпоставка за постановяването му е положително установяване, че ответникът е титуляр на правото, предмет на договора. Изискуемостта на задължението за прехвърляне на собствеността настъпва с изтичане на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор.

Всички факти и обстоятелства, установени в настоящия процес имат значение за постигнатите между страните уговорки за съществените условия на договора, както и за изпълнение на задълженията на всяка от страните.

От приетия като доказателство по делото нотариален акт за покупкопродажба и учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за проектиране и строителство № 36, том IV, рег. № 1695, дело № 590/2005 г. на нотариус рег. № 370 на Нотариалната камара с район на действие Районен съд-Царево, вписан на 02.06.2005 г. под акт № 137, том V, дело № 1134, вх. Рег. № 1471 в Службата по вписванията при същия съд /л.

391 по делото/, в полза на дружеството продавач е учредено право на строеж след построяването на сградата да придобие правото на собственост върху недвижимите имоти, предмет на процесния договор, за което и обстоятелство страните не спорят.

Установява се също така, че с разрешение за строеж № 256/13.12.2004 г., издадено преди учредяване правото на строеж с горецитирания нотариален акт е разрешено строителството на сградата, в която се намират апартамените на предмет на иска.

След надлежното учредяване правото на строеж е одобрен на 25.03.2009 г. проект за преработка по време на строителството на сградата.

Към посоченото по-горе строително разрешение е направена забележка на основание чл. 154, ал. 5 от ЗУТ, /в редакцията й към датата на вписване на забележката/ от главния архитект на Община Царево.

3

От представения по делото предварителен договор от 20.12.2010 г., сключен между страните се изяснява, че те са се съгласили продавачът „НИЦА“ ООД - ответник в настоящото производство да продаде на купувача „ИЛРАШ“ ООД - ищец в настоящото производство, описаните по-горе недвижими имоти, а последният да му заплати цената от 66 402 евро с ДДС, както следва: първа вноска в размер на 1 000 евро, която следвало да се плати деня на сключване на предварителния договор и втора вноска в размер на 65 402 евро при сключване на окончателния договор. Страните не спорят, че по предварителния договор купувачът е заплатил на продавача не сумата от 1000.00 евро, а сумата от 45 000.00 лева, обстоятелство, което се установява от приетата като доказателство по делото квитанция от 11.11.2010 г.

Установява се също така от представените по делото разписки, че през годините дружеството – продавач е получило от купувач сумата от 19 960.00 лева. От приетото и неоспорено от страните заключение по извършената съдебно-счетоводна експертиза се установява, че дружеството-ищец е заплатило на дружеството - ответник общо сумата от 64 960.00 лева. От същата експертиза се установява, че „НИЦА“ ООД не е издало данъчни фактури за внесените средства и съответно внесените суми не са били осчетоводени.

От приетите като доказателства по делото три броя Актове приложение № 14 към чл. 7, ал. 3, т. 7 от Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството от 02.10.2009 г., 15.10.2009 г. и 19.10.2009 г. /находящи се на л. 686, 687 и 688/ е приета конструкцията на сградата.

Установява се от неоспореното от страните и прието като доказателство по делото удостоверение за степен на завършеност по смисъла на чл. 181, ал. 1 и ал. 2 от ЗУТ рег. № 53-00-40/08.12.2009 г., издадено от кмета на Община Царево /л. 684 по делото/, че към момента на сключване на предварителния договор, сградата е завършена до степен „груб строеж“, като в удоствоерението са описаните към момента на издаването му изпълнените СМР.

Настоящият състав намира по отношение на откритото производство по чл. 193 от ГПК по направено от ищеца оспорване истинността на удостверение за степен на завършеност по смисъла на чл. 181 от ЗУТ изх. № 94-00-2165/04.07.2013 г., подписан от инж. Г. Л. – *** на Община Царево за основателно. От приетото и неоспорено по делото заключение на съдебнопочерковата експертиза се установява, че подписа, положен в долната лява част след печатния текст „*******“ и над печатния текст „Кмет на Община Царево“ в удостверение за степен на завършеност по смисъла на чл. 181 от ЗУТ изх. № 94-00-2165/04.07.2013 г. /лист 685/ не е бил положен от Г. И. Л., ЕГН **********. С оглед на горното, доколкото така направеното оспорване се явява основателно, то от доказателствата по делото следва да се изключи удостверение за степен на завършеност по смисъла на чл. 181 от ЗУТ изх. № 94-00-2165/04.07.2013 г. и същото не следва да се цени.

Изясни се, че страните са се договорили в чл. 12 от предварителния 4 договор, владението на недвижимите имоти да бъде предадено на купувача след заплащане на пълния размер на продажната цена. Независимо от постигнатата договорка по делото се установи, а и не се спори между страните, че купувачът е получил владението върху процесните имоти още през 2010 г., което върху единия от процесните имоти продължава и до днес необезпокоявано, а досежно владението върху другия не се установява след 2022 г. в чие владение е.

В чл. 10 от предварителния договор страните са се договорили собствеността върху имота да бъде прехвърлена в срок до до един месец от снабдяване на сградата с удостоверение за степен на завършеност по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ – т.е. от снабдяване на продавача с удоствоерение от общинската администрация, че сградата е изградена до степен „на груб строеж“.

Съгласно чл. 16 от предварителния договор, при неуредени въпроси по него да се решават с писмени споразумения между страните или ще бъдат прилагани съответните разпоредби на българското законодателство. От съдържанието на посочения текст в договора може да се направи извода, че всяка страна е можела да поиска сключването на окончателен договор по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. След като е заплатил половината от цената на имотите и без допълнителни уговорки между страните за удължаване на срока или за сбъдване на друго условие, доколкото към момента на сключването му сградата е била изградена до степен на завършеност „на груб строеж“, предвид издаденото още през 2009 г. удостоверение по чл. 181 от ЗУТ, ищецът е можел да поиска сключването на окончателен договор.