Решение № 246 от 21.06.2023, Окръжен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 246 гр. Плевен, 21.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, ІV ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ЦВЕТЕЛИНА М. ЯНКУЛОВАСТОЯНОВА

Членове:

РЕНИ В. ГЕОРГИЕВА

ЕМИЛИЯ АТ. КУНЧЕВА при участието на секретаря ВЕРГИНИЯ Н. ПЕТКОВА като разгледа докладваното от ЕМИЛИЯ АТ. КУНЧЕВА Въззивно гражданско дело № 20234400500258 по описа за 2023 година Въззивно производство по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение № 192 от 14.02.2023 г. на Районен съд – Плевен, постановено по гр.д. № 3994/2022 г., съдът е отхвърлил като неоснователен предявения от „***“ ЕООД гр. К. против П. С. В. и В. Л. Ц. иск по чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за аренда от 11.04.2013 г., вписан в Служба по вписванията гр. Плевен с акт №***, том 8, дело № 2244/2013 г., вх.рег.№ 5731 от 15.04.2013 г., в частта му досежно 3 бр. недвижими имоти, находящи се в землището на с. ***, общ. Д., обл. Плевен, а именно: поземлен имот с идентификатор ***; поземлен имот с идентификатор *** и поземлен имот с идентификатор ***, подробно описани в решението с индивидуализиращите ги параметри. С решението е отхвърлен също така предявения от „***“ ЕООД гр. К. против П. С. В. и Д. Д. В. иск по чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договора за аренда от 26.01.2015 г., вписан в Служба по вписванията гр. Плевен с вх.рег.

№ 1079 от 02.02.2015 г., акт № 23, том 2, дело № 325/2015 г., в частта му досежно същите 3 бр. недвижими имоти в землището на с. ***, общ. Д., обл.

1

Плевен.

Постъпила е въззивна жалба срещу решението, подадена от „***“ ЕООД гр. К., подадена чрез пълномощника адв. Н. Д. от АК-Плевен. С жалбата се поддържа довод, че атакуваното с нея решение е неправилно, тъй като е постановено в нарушение на материалния закон и е необосновано на доказателствата по делото и на установените с тях правнорелевантни факти.

Изложени са подробни съображения в подкрепа на този довод и се претендира отмяната на решението и уважаване на предявените искове.

В съдебно заседание въззивната жалба се поддържа от процесуалния представител на страната.

Ответниците по въззивната жалба П. С. В., Д. Д. В. и В. Л. Ц. изразяват становище за нейната неоснователност и молят окръжния съд да потвърди обжалваното първоинстанционно решение. Становището е обосновано в представения писмен отговор на жалбата и писмена защита по делото от пълномощника им адв. В. К. от АК-Плевен.

По допустимостта на въззивната жалба настоящият съдебен състав на Плевенски окръжен съд се е произнесъл с постановеното по делото определение по чл. 267 от ГПК от 13.04.2023 г.

С оглед наличните данни по делото и като взе предвид доводите на страните, въззивният съд намира жалбата за частично основателна, предвид следните съображения:

От събраните по делото писмени доказателства се установява, че на 11.04.2013 г. между П. С. В., от с.***, като арендодател и В. Л. Ц., от с.***, като арендатор, е бил сключен договор за аренда на земеделска земя, чийто предмет са процесните 3 бр. земеделски имоти в землището на с. ***, съответно: нива с площ от 18.500 дка в м. „***“, нива с площ от 13.260 дка в м. „***“ и нива с площ от 5.601 дка в м. „***“, подробно описани в договора.

Договорът за аренда е сключен в изискуемата писмена форма, с нотариална заверка на подписите на страните по същия с рег. № 2492/11.04.2013 г. на нотариус С.И., рег. № *** на Нотариалната камара и вписан в Службата по вписванията гр. Плевен с вх.рег. № 5731 от 15.04.2013 г., акт № ***, том VIII, № 2244/2013 г. Договорът е сключен за срок от 17 години, считано от 01.10.2018 г.

2

За същите земеделски имоти на 26.01.2015 г. ответникът П. В. е сключил, в качеството му на арендодател, и договор за аренда с Д. Д. В., като арендатор, който договор е с нотариална заверка на подписите рег. № 492/26.01.2015 г. на нотариус С.И., вписан в Служба по вписванията гр.

Плевен с вх.рег.№ 1079/02.02.2015 г., акт № 23, том II, дело № 325/2015 г.

Този договор е сключен за срок от 20 години, считано от 01.10.2035 г. до 30.09.2055 г.

Не е спорно по делото, че ищецът „***“ ЕООД и ответникът П. В. са съсобственици на процесните имоти, като ответникът В. притежава 1/84 ид.части, а ищецът „***“ ЕООД – общо 17/42 ид.части, придобити въз основа на поредица сключени сделки, обективирани в приложените нотариални актове.

С предявените пред районния съд установителни искове ищецът претендира да бъде прогласена нищожността на двата процесни договора за аренда поради накърняване на добрите нрави, тъй като са сключени от съсобственик, притежаващ незначителен дял в съсобствеността, за прекомерно дълги срокове, при значително занижено арендно плащане /нееквивалентност на насрещните престации/ и при договаряне между свързани лица по втория договор от 2015 г.

Съдебната практика приема, че противоречието с добрите нрави се свързва с нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот, от гледна точка на които е морално недопустимо сключеният договор да породи съответните правни последици, както и че нееквивалентността на престациите, когато има като резултат нарушаването на такива норми по посочения начин, обуславя нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави. В този смисъл може да се приеме, че накърняването на добрите нрави се явява граница на свободата на договаряне, предвидена в чл.

9 ЗЗД. Свободата на договаряне пък е рамкирана от императивните разпоредби на закона. Така при преценка за действителността на двустранните възмездни договори относно това дали са накърнени добрите нрави, следва да бъде съобразена действителната воля на страните, защото нормата на чл. 20 от ЗЗД изисква при тълкуване на договорите да се установи действителната обща воля на страните, формирана от всичките им уговорки, да се отчита взаимната им връзка и целта на договора.

3

Също така, когато се преценява дали една сделка противоречи на добрите нрави, съдът не може да се ограничи само до нейното формално съдържание, а поради естеството на сочения порок следва да съобрази дали последиците, крайният резултат на сделката, са съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. За нищожни като противоречащи на морала следва да се прогласяват само тези сделки, които по своето съдържание, цели и начин на извършване явно и грубо нарушават основни принципи на пазарното стопанство и свободата на участие в стопанския живот при равни възможности.

С разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ /в действащата й за случая редакция до изменението, обн. в ДВ, бр. 13/2017г./, законодателят е признал възможност договорът за аренда в земеделието да се сключи от един съсобственик, без съгласието на останалите съсобственици, предвиждайки отношенията помежду им да се уреждат по правилото на чл.30, ал.3 от ЗС. В този случай възниква облигационно правоотношение само между този съсобственик и арендатора, като останалите съсобственици не са страни по договора.

Такъв е и настоящият случай, тъй като сключилият двата договора за аренда съсобственик притежава само 1/84 идеална част от арендуваните земеделски имоти и същият е действал без съгласието на останалите съсобственици. При това положение и независимо от предвидената към онзи момент в закона възможност съсобственик с такъв малък дял да сключи договор за аренда, възниква въпросът дали този договор е противопоставим на останалите съсобственици, предвид установената съдебна практика, че договор за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50% от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо. Този въпрос обаче не е поставен от ищеца и е извън предмет на настоящото дело.

Въззивният съд приема, че уговореният продължителен срок и размера на арендното плащане по първия договор за аренда не могат да обосноват извод за неговата нищожност на наведеното основание. Това е така, тъй като свободата на договаряне между страните по договор за аренда досежно неговия срок е ограничена само от разпоредбата на чл. 4 от ЗАЗ, 4 предвиждаща минимален срок на договора от пет години, но не и максимален такъв. Разпоредбата на чл. 4, ал. 2 от ЗАЗ, действаща през периода 1996 г. до 1999 г., и в последствие отменена, изрично предвиждаше, ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, да има действие за петдесет години. При липсата на законово ограничение на срока на договорите за аренда след 1999 г., страните могат да сключват договори за аренда за значително по-дълги срокове от минимално предвидения срок от пет години. По аргумент от разпоредбата на чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ договорите за аренда могат да бъдат сключени дори пожизнено.

Също така и доколкото възмездните сделки и в частност договорът за аренда в земеделието е каузална сделка, преценката дали нееквивалентността на престациите е значителна следва да се извърши при съобразяване на преследваната от страните цел, т.е. удовлетворяване на значим, допустим от закона интерес. В този смисъл, известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес.

Установената съдебна практика приема, че само наличието на нееквивалентност на насрещните престации не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави.

Неравностойността на престациите би следвало да е такава, че практически да е сведена до липсата на престация, т.е. значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева.

В случая уговореното арендно плащане по първия договор е в размер на 35 лв. От приетото в първоинстанционното производство заключение на вещото лице е видно, че средното рентно плащане за землището на с. *** към момента на сключването на договора е било 28 лв. С оглед уговореното отложено действие на договора, към периода 2017/2018 г. средното рентно плащане според заключението е било 39 лв. Следователно не е налице липса на еквивалентност на престациите по този договор.

Що се касае до втория договор за аренда от 2015 г., въззивният съд приема, че същият е сключен в явно и грубо нарушение на общоприетите правни принципи за справедливост и добросъвестност, приложими за 5 гражданските и търговските правоотношения, сред които попадат и правоотношенията, свързани с арендата в земеделието. Също така, този договор е сключен с цел да бъде постигната собствена изгода за страните по същия при незачитане и злепоставяне интересите на останалите съсобственици на арендуваните земеделски имоти.

На първо място следва да бъде посочено, че е уговорено отложено действие на договора с много голяма продължителност – към 2035 г., т.е. договорът ще поради своето действие след 20 г. Към този момент не е възможно да се предвиди каква би била конюнктурата на арендните взаимоотношения в земеделието, респективно дали договорената арендна вноска по този договор в размер на 20 лв. би се явила адекватна на пазарните рентни плащания за конкретното землище. Поради липсата на база за съпоставка обективно не е възможно да се извърши такава преценка.

Наред с това, арендната вноска по този договор се явява занижена още към момента на сключването му, когато средното рентно плащане е било 32 лв., както и двойно занижена спрямо нивото на средното рентно плащане за стопанската 2021/2022 г., което е в размер на 46 лв., съгласно заключението на вещото лице.

От съществено значение е и фактът, че договорът за аренда от 2015 г. е сключен между ответника П. В., като арендодател и неговата съпруга Д. В., като арендатор. Независимо че не съществува нормативно регламентирана забрана за сключване на такъв вид сделки между свързани лица, то установената свързаност на договарящите лица в случая следва да бъде преценена в контекста на уговорения продължителен срок на отложено действие на договора, продължителен срок на самия договор – до 2055 г. и уговореното занижено рентно плащане спрямо пазарните ренти към момента на сключване на договора. Наличието на всички тези фактори, преценени в тяхната съвкупност, обуславя извод, че целта на процесния договор за аренда от 2015 г. и неговите последици са несъвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност, поради което този договор се явява нищожен на наведеното от ищеца основание.