Решение № 286 от 04.05.2022, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 286 гр. София, 04.05.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 15-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на шести декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Даниела Дончева

Членове:

Красимир Маринов

Капка Павлова при участието на секретаря Росица Й. Вьонг като разгледа докладваното от Красимир Маринов Въззивно търговско дело № 20211001001036 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258-273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх. № 18743/25.10.2021 г., подадена от „Евротур София“ ЕООД чрез адвокат И.К. от САК срещу решение № 260734/11.05.2021 г., постановено по търг. дело № 425/2019 г. по описа на Софийски градски съд в частта му, с която е отхвърлен предявения от жалбоподателя срещу „Томеком“ ЕООД иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяването за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 17.01.2019 г. между „Евротур София“ ЕООД като купувач и „Томеком“ ЕООД като продавач по отношение на следния недвижим имот: 9 (девети) самостоятелен етаж (а по схема от СГКК - София - 8-ми надпартерен), с идентификатор ***, с обща площ 145 (сто четиридесет и пет) кв.м. от административно-техническа сграда, с идентификатор ***, находяща се в гр. София, ***А.

Жалбоподателят счита решението в обжалваната му част за неправилно, противоречащо на материалния закон и пример за съдебен акт, за който лицата потърсили защита пред съд не получават справедливост, а още по-сериозен проблем, както и постановено при сериозно нарушение на процесуалните правила.

Излага съображения в подкрепа на твърденията си, че: по делото било установено наличието на предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен и съдът възприел волеизявленията на ответника като признание на иска, но въпреки това неправилно исковете за отделните обекти били отхвърлени; съдът бил длъжен да укаже на ищеца, че липсва негово твърдение относно цената на всеки един обект и като не поискал от страните становище относно 1 цената на обектите, съдът допуснал съществено процесуално нарушение, тъй като не изяснил правния спор, с който било сезиран; неправилно съдът тълкувал уговорките по предварителния договор относно цената и относно волята на страните да бъдат прехвърлени само и единствено трите обекта съвкупно; сочената от съда практика на ВКС била в пълно противоречие с извършеното от самия съд в оспорваното решение и нямало основание (след като приел, че терасата не е самостоятелен обект) да откаже прехвърлянето на собствеността върху останалите обекти; неправилен бил и изводът на съда, че вписаните върху имотите възбрани били пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Също така, жалбоподателят посочва, че след постановяване на атакуваното решението, страните подписали анекс към процесния предварителен договор, който се явявал ново доказателство по смисъла на закона и поради това моли да бъде прието и обсъдено от въззивния съд при вземане на решение. Предметът на предварителния договор по волята на страните бил редуциран единствено до недвижимия имот, представляващ девети самостоятелен етаж, конкретно индивидуализиран по-горе и нямало никакви пречки за обявяване на предварителния договор за окончателен по отношение на този имот.

По тези възражения, жалбоподателят моли апелативния съд да отмени решението на градския съд в обжалваната му част и постанови ново, с което уважи иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД по отношение на недвижимия имот, представляващ девети самостоятелен етаж, конкретно индивидуализиран по-горе, като остатъкът от цената следвало да бъде заплатен едновременно с прехвърлянето на имота. Претендира и присъждане на разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК ответникът по делото „Томеком“ ЕООД изразява становище за допустимост на въззивната жалба; не оспорва, че по силата на сключения между страните предварителен договор е следвало да прехвърли собствеността върху имота в съответните срокове, но посочва пречки за невъзможността да изпълни това си задължение; както и не оспорва представения към въззивната жалба анекс от 25.06.2021 г., съгласно който процесният предварителен договор обвързва страните по него само по отношение на деветия етаж.

Ответното дружество моли да не бъде обременявано с разноски, тъй като не е оспорвало и не оспорва иска.

В хода на устните състезания пред въззивния съд жалбоподателят „Евротур София“ ЕООД чрез адвокат К. поддържа въззивната си жалба и направените с нея искания.

Въззиваемото дружество „Томеком“ ЕООД чрез управителя си Д. заявява, че не оспорва иска. Моли дружеството да не бъде осъждано да заплаща разноски по делото, а от своя страна не претендира такива.

Софийският апелативен съд, след като се запозна с доводите на страните и доказателствата по делото, намира жалбата за процесуално допустима – подадена е в законоустановения срок за обжалване по чл. 259, ал. 1 ГПК от процесуално легитимирана страна, имаща правен интерес от обжалване и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, а разгледана по същество я намира за основателна поради следните съображения:

Производство пред Софийски градски съд е по реда на чл. 362-364 ГПК и е образувано по искова молба на „Евротур София“ ЕООД срещу „Томеком“ ЕООД, с която е предявени иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяването за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, сключен на 17.01.2019 г. между „Евротур София“ ЕООД като купувач и „Томеком“ ЕООД като продавач, за следните недвижими имоти, представляващи 2 обекти от масивна девететажна административна техническа сграда, находяща се в гр. София, кв.

„Банишора”, ул. „Опълченска“ 112А, построена върху урегулиран поземлен имот, съставляващ парцел I (първи) в квартал 12 (дванадесети) по плана на гр. София, със застроена площ от 803 (осемстотин и три) квадратни метра, а именно: осми самостоятелен етаж, целият с разгърната застроена площ от 566 (петстотин шестдесет и шест) квадратни метра и с обща площ на стаите 405 (четиристотин и пет) квадратни метра, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху имота, девети самостоятелен етаж, целият с разгърната застроена площ от 145 (сто четиридесет и пет) квадратни метра и неизползваема покривна тераса, цялата с разгърната застроена площ от 442 (четиристотин четиридесет и два) квадратни метра, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху имота.

Ищецът твърди, че бил купувач по сключения с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти. В чл. 5 от предварителния договор била уговорена между страните цената на недвижимите имоти в общ размер на 280 000 лева без ДДС. В чл. 6 от предварителния договор бил уговорен начина на плащане на цената: първа вноска от 28 000 лева се заплащала в 5-дневен срок от подписване на предварителния договор, т.е. до 22.01.2019 г.; втора вноска в размер на 28 000 лева следвало да се плати в 20-дневен срок от сключване на предварителния договор, т.е. до 06.02.2019 г.; а остатъкът от цената в размер на 224 000 лева се заплащала в деня на сключване на окончателния договор. Било договорено, че окончателният договор за покупко-продажба на недвижимите имоти се сключвал във формата на нотариален акт в срок не по-късно от 18.02.2019 г. Ответникът не предприел действия за сключване на окончателен договор в предвидения срок до 18.02.2019 г., нито се явил в кантората на уговорения между страните нотариус за това. Предварителният договор не бил прекратен към момента на подаване на исковата молба и за ищеца възникнало правото да претендира обявяване на същия за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Ответникът не изпълнил задължението си по предварителния договор, а същевременно ищцовото дружество било изправна страна и изпълнило задълженията си. Ищецът заплатил първата авансова вноска от продажната цена в размер на 28 000 лева на 21.01.2019 г. Втората авансова вноска в размер на 28 000 лева не била платена на ответника, тъй като ответникът не изпълнил задължението си по договора да представи удостоверение за наличието/липсата на тежести за имотите. Ищецът дал на ответника допълнителен срок до 28.02.2019 г. за явяване при нотариус и сключване на окончателен договор за гореописаните имоти, но това не било сторено от ответника. От 02.01.2014 г. до момента на подаване на исковата молба (06.03.2019 г.) ищцовото дружество като наемател държало имотите, предмет на предварителния договор, по силата на договор за наем от 27.12.2013 г.

Ответното дружество „Томеком“ ЕООД не оспорва, че между страните е бил сключен предварителния договор от 17.01.2019 г. и не оспорва исковата молба. Твърди, че по отношение на процесните недвижими имоти на 14.01.2019 г. бил съставен ревизионен акт, за който ответното дружество не било уведомено към датата на сключване на предварителния договор и който се обжалвал към момента на подаване на отговора на исковата молба. Това ревизионно производство поставяло ответното дружество в обективна невъзможност да се яви на насрочените дати за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимите имоти по предварителния договор.

Тази обективна невъзможност не можело да се вмени във вина на ответното дружество.

Производството по обжалване на ревизионния акт създавало пречки да се яви пред нотариус, респективно да предаде необходимите документи на ищеца.

3

Настоящият въззивен съдебен състав на Апелативен съд – София намира, че така предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е процесуално допустим и правилно е бил разгледан по същество от първоинстанционния съд, с оглед на което решението в обжалваната му част се явява допустимо, а относно законосъобразността му по същество на спора, на основание чл. 269 ГПК, въззивният съд извърши преценка в рамките на наведените с въззивната жалба доводи, при което намира следното от фактическа и правна страна:

Не е спорно, а и от събраните по делото писмени доказателства се установява, че между ответника „Томеком“ ЕООД като продавач и ищеца “ „Евротур София“ ЕООД като купувач, на 17.01.2019 г., в гр. София е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който продавачът се задължава да продаде на купувача следния недвижим имот: част от обекти от административно- техническа сграда, находяща се в гр. София, кв. „Банишора“, ул. „Опълченска“ 112А, а именно: осми самостоятелен етаж (а по схема от СГКК-София - седми надпартерен) с обща площ на стаите от 405 кв.м. и РЗП от 566 кв.м.; девети самостоятелен етаж (а по схема от СГКК-София - осми надпартерен), целия с РЗП от 145 кв.м. и неизползваема покривна тераса, цялата с РЗП от 442 кв.м.

Ответникът-продавач се легитимира като собственик на имотите по предварителния договор с нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 186, том V, peг. № 33599, дело № 936/13.11.2006 г. на нотариус Б. Я., с peг. № *** на НК, с район на действие - PC-София, вписан в Служба по вписванията - София под акт № 83, том 193, дв. вх. рег. № 76946/13.11.2006 г., съгласно който „Томеком“ ЕООД е закупило процесните имоти: осми самостоятелен етаж, девети самостоятелен етаж и неизползваема покривна тераса.

Страните по предварителния договор уговорили следното:

Общата цена на имота, описан в чл. 1 е в размер на 280 000 лева без ДДС, включваща изцяло съответната площ на двата етажа и площта на съответните проценти идеални части от общите части на сградата (чл. 5). Купувачът се задължава да заплати на продавача посочената в чл. 5 цена за имота на вноски като първа авансова вноска (задатък) в размер на 28 000 лева се заплаща в 5дневен срок от подписване на предварителния договор чрез банков превод по посочена от продавача банкова сметка, а втората вноска в размер на 28 000 лева ще бъде платена от купувача в 20-дневен срок от деня на сключване на предварителния договор чрез банков превод по посочена от продавача банкова сметка, след представяне от продавача на удостоверение за тежести, отразяващо вписвания по партидата на имота за период от десет години преди сключване на сделката, от което е видно, че върху имота няма вписани тежести и права на трети лица върху имота, искови молби с предмет имота или договори с предмет отдаване ползването на имота, а така също третата вноска в размер на 224 000 лева ще бъде платена в деня на сключване на окончателен договор чрез банков превод по посочена от продавача банкова сметка (чл. 6). Страните се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имота във формата на нотариален акт в срок не по-късно от 18.02.2019 г. (чл. 10). Ако окончателен договор не бъде осъществен преди 18.02.2019 г., страните се задължават да се явяват на 21.02.2019 г. в 10 часа в кантората на нотариус А. Г., с peг. № *** на НК, намираща се на адрес: гр. София, ул. „Любен Каравелов“ № 68, партера, за сключване на окончателен договор за продажба на имота в нотариална форма (чл. 11). Продавачът декларира, че притежава изцяло и в пълен обем правото на собственост върху имота; че имотът не е прехвърлян на други лица, не са упълномощавани други лица за продажбата му; че имотът не е обременен с вещни тежести; че върху имота не са учредени 4 вещни права в полза на трети лица, в това число право на ползване; че за имота няма вписани искови молби, няма висящи съдебни спорове, искови, обезпечителни и изпълнителни дела; че имотът не е предмет на реституционни претенции, на делба и на други предварителни договори за покупко-продажба; че представените от продавача документи са автентични и с вярно съдържание и че няма други релевантни документи, касаещи правото на собственост върху продаваемия имот, както и че не са налице каквито и да било обстоятелства, които да доведат до пълна или частична евикция на купувача (чл. 15).