Решение № 52 от 13.02.2025, Районен съд - Търговище

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 52 гр. Търговище, 13.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, VIII СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ХРИСТИНА ИВ. СЯРОВА при участието на секретаря Елена Ив. Димитрова като разгледа докладваното от ХРИСТИНА ИВ. СЯРОВА Гражданско дело № 20243530101119 по описа за 2024 година

Предявен е иска за сумата от 5500лв. с правно основание чл.93 от ЗЗД във вр. с чл.55, ал.1, пр.1 от ЗЗД.

Ищцата Т. К. С., твърди в исковата си молба, че преди повече от 20 години се запознава с лицето Е. Л.. През годините поддържат приятелски отношения, като през 2024г. Л. заживява при ищцата. Увещава я да му помогне да си купи жилище, като сключи предварителен договор за покупкопродажба от нейно име, като след това ще върне парите. Ищцата не предполагала, че ще бъде измамена от лицето и му се доверила. Л. харесал недвижим имот находящ се в гр. Търговище, „Вилна Драката“. На 06.03.2024г. чрез агенция за недвижими имоти „Ера “ бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот находящ се в гр. Търговище. Като купувач било вписано лицето 'Т. С., а като продавачи К. А. Н. и Н. В. Н.. В договора било уговорено са се заплати депозит в размер на 5 500 лв. На 06.03.2024г. ищцата заплаща на продавача по банкова сметка на К. Н. сумата от 5 000 лв., а на 07.03.2024 г. също на Н. остатъкът от 500 лв. С договора в т.

3.1 било уговорено, че на купувача се разрешава да ползва втория етаж от имота предмет па продажба, като ще бъдат предадени и ключове за него.

Ищцата не е получила ключове, нямала е достъп до имота. В договора е уговорен краен срок за изповядване на сделката 12.05.2024г.

За да заплати капарото в размер на 5 500 лв. ищцата сключила договор за потребителски кредит с „Ти Би Ай Банк“ ЕАД на 01.03.2024 г.

На 01.04.2024г. е сключен Анекс към предварителния договор като клиент за закупуване на имота е посочено лицето Е. М. Л.. Срокът на договорът е удължен до 30.12.2024г. Ключовете за имота са предадени на него.

1

От Агенция за недвижими имоти „Ера“ установили, че към настоящият момент предварителния договор е прекратен и имотът е освободен от Е. Л.. Е.

Л. нито е заплатил суми по този договор, нито е плащал на ищцата.

Предвид факта, че ищцата е платила депозита по сключения предварителен договор, не е получила ключове от имота, както е описано в т.

3.1 от същия, на 22.07.2024г. изпратила покана до ответниците доброволно да и върнат сумата от 5 500лв. внесен задатък. Поканата е получена от тях на 23.07.2024г., но и до настоящият момент нито има отговор, нито парите са възстановени. Твърди, че е подала жалба и в РП - Търговище. Образувана е прокурорска преписка 1224/2024 г. по описа на РП — Търговище, по която е установено, че спора е гражданскоправен и е отказано да се образува ДП.

Моли съда да постановите Решение, с което да осъди К. А. Н., ЕГН ********** и Н. В. Н., ЕГН **********, да заплатят на Т. К. С., ЕГН **********, сумата 5 500 лева, представляваща внесен задатък по сключен между страните предварителен договор за покупко- продажба от 06.03.2024г. в гр. Търговище, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане на задължението. Претендира разноски.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответниците в който признават следните факти: Сключен на 06.03.2024г. между страните по делото, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по който Т. К. С. е заплатила уговореното между страните капаро в размер на 5500лв. чрез преводи по банкова сметка на К. Н., както следва: 5000лв. на 06.03.2024г. и 500лв. на 07.03.2024г.; Подписан анекс към предварителния договор на 01.04.2024г., с който срокът на същия е продължен до 30.12.2024г., уговорено е владението на имота да бъде предадено в срок до 31.05.2024г., след пълното плащане на продажната цена, както и падежът на окончателното плащане е определен на 05.04.2024г. Сключен анекс към предварителния договор на 01.04.2024г., като клиент за закупуване на имота е посочен Е. М.

Л..

Оспорват останалите твърдения в исковата молба, като твърдят, че предоставили ключ за имота на ищцата Т. С. и лицето, с което живеела на съпружески начала - Е. Л.. Ключът е предоставен след заплащане на капарото на 07.03.2024г. Те използвали ключа и имота, като си складирали вещи. Дори си канели гости на втория етаж от вилата, както и в двора.

Твърдят, че в нарушение на чл. 3.1. от предварителния договор, Т. С. и Е. Л. извършили множество действия, които намалили цената на имота: изкоренили лешниците в двора, отрязали кайсия, извадили корените с ягоди, унищожили цветните лехи, нарязали металната рамка за люлка, започнали изграждане на допълнителна ограда, като са използвали материали от рамката за люлката и лехите, пренаредили мебелите на втория етаж, увредили /изгорили/ килим. Не са върнали ключовете за имота.

От правна страна считат, че ищцата, към настоящия момент не е страна по предварителния договор, за да претендира връщане на капарото. Тя е заместена от Е. Л. в договора и всички права и задължения на купувач има Е.

2

Л..

Освен това, Е. Л. и Т. С. са неизправна страна по договора. Те не изпълнили нито първоначалния договор, нито сключения анекс - така и не платили продажната цена, съгласно уговореното между страните по договора.

На осн. чл.93 от ЗЗД, считат, че имат право да задържат платеното по договора капаро, тъй като купувачът е неизправна страна по предварителния договор за покупко-продажба и не е налице неоснователно обогатяване. Искът е и преждевременно заведен и молят съда да го отхвърли. В съдебно заседание поддържат отговора. Претендират разноски.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа страна: От приложените по делото писмени доказателства безспорно установено е наличие на сключен на 06.03.2024г. между страните по делото, предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот с идентификатор № *** в м.“Драка“, с площ от 979 кв.м., ведно с построените в него сгради, по който ищцата Т. К. С. е заплатила уговорен между страните в .2.1.1. задатък (капаро) в размер на 5500лв. чрез преводи по банкова сметка на К. Н., както следва: 5000лв. на 06.03.2024г. и 500лв. на 07.03.2024г. На 01.04.2024г. е подписан анекс към предварителния договор, с който срокът за сключване на окончателен договор е продължен до 30.12.2024г., уговорено е владението на имота да бъде предадено в срок до 31.05.2024г., след пълното плащане на продажната цена, като падежът на окончателното плащане е определен на 05.04.2024г. В сключения анекс към предварителния договор на 01.04.2024г., като клиент за закупуване на имота е посочено лицето Е. М. Л..

Представени са писмени доказателства за теглен кредит от ищцата от „Ти Би Ай Банк“ ЕАД в размер на 5557.88лв. от 01.03.2024г., нотариална покана от ответниците за възстановяване на внесения задатък от 22.07.2024г., както и постановление за отказ от започване на досъдебно производство по сигнал на ищцата за измама от 15.05.2024г. по преписка вх.№ 1224/2024г.

По делото са ангажирани и гласни доказателства. От показанията на св.Д. Д и св.Н. М. се установи, че тя е изтеглила кредит, за да може да плати капарото по предварителния договор за покупка на имота в м.Драка. Твърдят, че тя е направила услуга на свой приятел – Е. Л., който всъщност е бил реален купувач на имота. Тъй като водил бракоразводно дело, я помолил тя да се впише като стана по предварителния договор, за да няма евентуални проблеми със съпругата си. Той се е нанесъл в имота и е живял известно време там. Твърдят, че впоследствие той започнал д асе укрива и отказвал да води разговори за връщане на парите по задатъка. Ключовете от имот били в него.

Св.К. М. заяви в показанията си, че е собственик на агенцията за недвижими имоти, която посредничи по сделката. Твърди, че лицето Е. Л. ги потърсил и заявил, че желае да закупи вила, която няма да е на негово име, защото води бракоразводно дело, а на името на ищцата - Т.. Подписали договорите за поръчка и покупко-продажба, като ищцата заплатила капарото в размер на 5500лв. по банкова сметка на една от продавачките – К. в банка „ДСК“ АД, а те получили договорения депозит в размер на 2000лв. Заяви, че и 3 двете суми са преведени от сметката на Т.. Не са присъствали на предаване на ключове от вилата. Когато купувачите започвали да не спазват предварителните условия по договора и плащанията да се бавят, се свързали и с Т. и с Е.. Те поискали анекс към договора, с който срокът за сключване на окончателния договор да се удължи до края на годината – 31.12.2024г.

Уговорката била част от парите по сделката да се осигурят от Е., който също да се включи, като купувач. Опасенията му били, че има бракоразводно дело, затова имота ще се ползва от него и Т., за да няма претенции бившата му жена.

Заяви, че междинни плащания няма извършени по договора и сделката не е изповядана към дата 02.12.2024г. Присъствал е на оглед в имота, по молба на страните, защото има ключ и са установили, че на втория етаж и барбекюто има вещи на Е. Л..

Съдът кредитира изцяло показанията на св.К. М., като счита, че той не е заинтересован от изхода на делото, посредничил е на страните и има преки и непосредствени впечатления от условията при които е договорена сделката.

Показанията на св.Д. Д. и св.Н. М., кредитира само в частта относно плащане на капарото от страна на ищцата, отчитайки заинтересоваността им от изхода на спора.

При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните изводи: Предявеният иск е допустим и основателен по същество.

Съгласно чл. 55 ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, който е получил нещо без основание, е длъжен да го върне. Съгласно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК в тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване факта на плащането на процесната сума, а ответникът - да докаже, че е налице основание за получаването, съответно за задържане на полученото, т.е. ответникът следва да установи, че престацията е извършена в изпълнение на валидно задължение на ищеца.

С решение № 64/10.09.2012 г. по т.дело № 193/2011 г. на ВКС, II т.о., постановено по чл.290 ГПК е възприета съдебната практика, според която с оглед въведения в чл.9 от ЗЗД принцип на свобода на договарянето, страните могат да уговарят различни последици от поведението си както при сключването така и при неизпълнение на поетите с договора задължения, включително заплащането на неустойки или възможност за отказ от договора като тази тяхна свобода е ограничена единствено от повелителните норми на закона и на добрите нрави. Прието е, че обвързването на конкретен договор със задатък както и определянето на размера му е израз на автономията на волята на договарящите страни. Постигането на съглашение за задатък зависи от свободната преценка на договарящите дали да придадат на определена престация значението на задатък, който да потвърждава сключването на договора и да гарантира изпълнението му.

В чл.2.1.1. от предварителния договор от 06.03.2024г. е записано, че по банковата сметка на продавачката К. А. Н. следва да се преведе задатък(капаро) в размер на 5%, равностойно на 5 500лв. с включен ДДС.

В чл.7.3 от предварителния договор е записано, че при неизпълнение задълженията на купувача, да придобие имота с нотариален акт – чл.6.1.1, да 4 заплати цената при условията и сроковете по този договор- чл.6,1.2, Продавачът задържа поченият задатък, като неустойка и връща обратно на купувача всички останали платени суми по договора.

Купувачът има права да задържи задатъка и при неизпълнение на задължение на купувача да прехвърли с нотариален акт при условията на договора и в срока по т.5.1, правото на собственост върху имота.

Съдът приема, че според действащата нормативна уредба задатъкът, уреден в чл.93 ЗЗД е уговорка, според която вещ или парична сума, която едната страна дава при сключването на договора служи като доказателство, че договорът е сключен и за обезпечение на неговото изпълнение. Законът признава право на изправната страна да се откаже от договора и да задържи задатъка, или да иска в двоен размер даденият от самата нея задатък, ако другата страна не изпълни задължението си. Каква ще бъде функцията на задатъка решават страните при сключването на договора, като при липсата на специална уговорка се прилагат диспозитивните правила на чл.93 ЗЗД.