Решение № 17 от 31.01.2025, Районен съд - Балчик

РЕШЕНИЕ

№ 17 гр. Балчик, 31.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БАЛЧИК в публично заседание на двадесет и осми януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГАБРИЕЛА П. Д.А при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА П. ТОДОРОВА като разгледа докладваното от ГАБРИЕЛА П. Д.А Гражданско дело № 20243210100442 по описа за 2024 година

Производството е по реда на Глава XХХI от ГПК.

Образувано е по предявен от С. Д. Г., ЕГН **********, с адрес: ***, срещу И. Й. М., ЕГН **********, с адрес: ***; С. В. В., ЕГН **********, с адрес: ***; С. В. М., ЕГН **********, с адрес: ***, вх. А и В. В. М., ЕГН **********, с адрес: ***, конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор, сключен на *** г. между ищеца от една страна и И. Й. М. и В. В. М., починал на *** г. и оставил за свои законни наследници преживяла съпруга - И. Й. М. и три деца - С. В.

В., С. В. М. и В. В. М., от друга страна, с който И. Й. М. и В. В. М., се задължили на *** г. да прехвърлят на ищеца правото на собственост върху следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, одобрени със Заповед *** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота от *** г., находящ се в ***, с площ *** кв. м., трайно предназначние на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 2, номер по предходен план: ***, парцел: ***, при съседи: ***, ***, от който И. Й. М. притежава *** ид. части, а С. В. В., С. В. М. и В. В. М. – по *** ид. част.

В исковата молба ищецът излага, че на *** г. между ответницата И. Й. М. и съпругът й В. В. М., починал на *** г., действащи чрез ищеца, като договарящ сам със себе си, от една страна като продавачи и ищеца, от друга страна като купувач е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който продавачите се задължили на *** г. да прехвърлят на купувача или на посочено от него ФЛ или ЮЛ правото на собственост върху горепосочения недвижим имот. Сочи се, че по силата на сключения предварителен договор купувачът се е задължил да плати на продавачите продажна цена в размер на *** лв., които били платени от купувача на продавачите в брой при подписване на предварителния договор. Излага се, че по силата на Решение №21С16 от 15.05.2010 г. на Общинска служба по земеделие – гр. Балчик за оземляване на безимотни и малоимотни граждани, вписано в Служба по вписванията – Балчик с вх. № *** г., акт ***, том ***, И. Й.

М. е придобила по време на брака си с В. В. М. процесния имот. Твърди се, че на *** г. В. В.

М. е починал и е оставил за свои законни наследници съпругата си И. Й. М. и децата си С.

В. В., С. В. М. и В. В. М.. Поддържа, че е провел няколко разговора с ответниците, трима от които не възразявали да изпълнят задълженията си по предварителния договор и да му 1 прехвърлят правото на собственост върху процесния имот, но въпреки това не са предприели никакви действия в тази насока. В съответствие с изложените твърдения е формулираното искане да бъде постановено решение, с което сключеният между страните предварителен договор от *** г. за покупко-продажба на процесния имот да бъде обявен за окончателен. Претендира и присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни разноски.

В открито съдебно заседание ищецът С. Д. Г. се явява лично и с процесуален представител, който поддържа предявения иск.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК не са постъпили писмени отговори на исковата молба от ответниците И. Й. М., С. В. М. и В. В. М..

Ответникът С. В. В. е депозирал отговор на исковата молба, с който признава иска.

В съдебно заседание ответниците И. Й. М., С. В. М. и В. В. М. се явяват лично и не оспорват исковата молба. Ответникът С. В. В. не се явява, представлява се от особен представител, който поддържа направеното признание на исковата претенция, обективирано в подадения отговор на исковата молба. Предвид признанието на иск намира, че ответната страна не е дала повод за завеждане на делото, поради което счита, че не следва да й се възлагат разноски.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:

Видно от представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от *** г. /л.7-8/, сключен между С. Д. Г. от една страна и И. Й. М. и В. В. М., действащи чрез пълномощника си С. Д. Г. – от друга страна, страните по договора са уговорили да сключат окончателен договор, по силата на който продавачите са се задължили да прехвърлят на купувача или на посочено от него физическо или юридическо лице правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, одобрени със Заповед *** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота о т *** г., находящ се в ***, с площ *** кв. м., трайно предназначние на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 2, номер по предходен план: ***, парцел: ***, при съседи: ***, ***. Страните по договора са уговорили пазарна цена на имотите в размер на *** лв., платима на продавачите - обещатели от купувача – поемател изцяло и в брой към датата на сключване на предварителния договор. Видно от т. 3 от договора, страните се договорили да подпишат окончателен договор за продажба на имота на *** г.

Видно от приложеното пълномощно с нотариална заверка на подписите и съдържанието на нотариус Г. Ч. с рег. № *** (л. 9) се установява, че И. Й. М. и В. В. М. са упълномощили С. Д. Г. да управлява и да се разпорежда, както и да обременява с тежести, на който намери за добре и при каквито условия сам договори, в това число и сам със себе си при условията на чл. 38, ал. 1 от ЗЗД по отношение на собствения на упълномощителите недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, одобрени със Заповед *** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота от *** г., находящ се в ***, с площ *** кв. м., трайно предназначние на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 2, номер по предходен план: ***, парцел: ***, при съседи: ***, ***.

Видно от приетото Решение № 21С16 от 15.05.2010 г. на ОСЗ на гр. Балчик (л. 11), И.

Й. М. е била оземлена на основание чл. 20 от ЗСПЗЗ и чл. 21, ал. 6 от Наредбата за оземляване на безимотни и малоимотни граждани с имот от ДПФ №*** по картата за възстановената собственост (плана за оземляване) с площ от *** дка, начин на трайно ползване – нива, при граници: имоти № *** - нива, 50***1- булевард, 008001-нива,0080442 нива,008054 – полски път. В решението се съдържа забрана за прехвърляне на имота от оземлената в срок до десет години от придобиването му, освен на държавата или на общината.

В актуалната скица (л. 11) процесният имот е описан като ПИ с идентификатор № № *** по КККР, одобрени със Заповед *** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота от *** г., находящ се в ***, с площ *** кв. м., трайно предназначние на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 2, номер по предходен план: ***, парцел: ***, при съседи: ***, ***.

Видно от Акт за граждански брак №*** (л. 13) И. Й. М. и В. В. М. са сключили граждански брак на *** г.

От приложеното удостоверение за наследници изх. № *** г. (л. 14) се изяснява, че В.

В. М. е починал на *** г., като е оставил за законни наследници преживяла съпруга И. Й. М. и три деца – С. В. В., С. В. М. и В. В. М..

При така приетото от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:

Предявеният иск намира своето правно основание в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

За успешното провеждане на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното наличие на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен договор, че предмет на същия е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, че ищецът е изпълнил поетите с него задължения или има готовност да изпълни, както и че към датата на приключване на устните състезания са налице условията за валидно прехвърляне на имота, в това число, че е настъпил падежа на задължението за прехвърляне на собствеността, както и че ответниците са собственици на правото, предмет на предварителния договор.

Няма спор по делото и се установи от приетия предварителен договор от *** г., че с него И. Й. М. и В. В. М., действащи чрез пълномощника си С. Д. Г., са се съгласили да продадат на С. Д. Г. поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, одобрени със Заповед *** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота от *** г., находящ се в ***, с площ *** кв. м., трайно предназначние на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 2, номер по предходен план: ***, парцел: ***, при съседи: ***, *** срещу продажна цена от *** лв.

Съдът намира, че процесният предварителен договор, отговаря на законовите изисквания за редовност на предварителното съглашение с оглед възможността същото да бъде обявено за окончателно – писмена форма, страни, индивидуализиран имот по площ, местонахождение, граници, уговорен срок за сключване на окончателен договор, цена.

Постигнатото съглашение е валидно, доколкото с подписване на договора, страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи за продажба, съответно покупка на процесния имот. За да е налице изправност на страна по предварителния договор е необходимо същата да е изпълнила поетите с договора задължения. В конкретния случай ищецът е изправна страна по договора, тъй като се установи, че при сключване на предварителния договор за покупко-продажба е заплатил сумата от ***лв., представляваща уговорената продажна цена.

Съгласно чл. 363 от ГПК съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителите са собственици на имота. Законът натоварва съда по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД със специална, нотариална компетентност.

Въпросът относно собствеността на процесния имот не е бил спорен, а и от представеното Решение № 21С16 от 15.05.2010 г. на ОСЗ на гр. Балчик, постановено на 3 основание чл. 20 от ЗСПЗЗ и чл. 21, ал. 6 от Наредбата за оземляване на безимотни и малоимотни граждани, се установи, че И. Й. М., по време на брака си с В. В. М., е придобила процесния имот. В чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ е въведена забрана за прехвърляне на получения по този ред имот за срок от 10 години от придобиването му, освен на държавата или общината. Предварителният договор обаче има само облигационно действие, обусловено от организационни съображения на съконтрагентите, изразяващо се в ясното им намерение и задължение за сключване на окончателна сделка с уредените параметри, когато бъдат налице уговорените между тях и допустими от закона условия за това. Едва окончателната сделка би имала вещно – прехвърлително действие, поради което и особената забрана по чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ следва да се преценява едва при изповядване на тази сделка от нотариус или при разглеждане от съда на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, без да рефлектира на действителността на предварителната договореност. В случая падежът за сключване на окончателен договор е за момент, когато забраната е отпаднала.

От събраните по делото доказателства се установи, че В. В. М. е починал на *** г. и е наследен от преживялата си съпруга И. Й. М. и трите си деца - С. В. В., С. В. М. и В. В. М..

Съгласно чл. 5, ал. 1 от ЗН С. В. В., С. В. М. и В. В. М. са придобили по *** ид. част от имота, а съгласно чл. 9, ал. 1 от ЗН наред със своята половина от общото съпружеско имущество съпругата получава и дял от частта на починалия в общността – общо *** ид. части от имота.

По изложените съображения съдът намира, че са налице предпоставките за сключване на окончателен договор. Потестативото право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е надлежно упражнено, поради което конститутивният иск за обявяване от съда на сключения предварителен договор за окончателен следва да се уважи.

Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът дължи следващите се разноски по прехвърлянето на имота, а именно – нотариална такса по сметка на Районен съд - Балчик, съгласно чл. 85, ал. 2, вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес, възлизаща на сумата 200.50 лв., както и местен данък за придобиване на имотите по сметка на Община Балчик в размер на 450.00 лв., изчислен на база продажната цена за имотите, доколкото същата надвишава данъчната оценка на имотите, съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 35, ал. 2 от Наредба за определяне на местните данъци на територията на Община Балчик, като на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 50 от ЗМДТ заверен препис от настоящото решение следва да бъде издаден само след представяне на доказателства за платен данък за придобитите имоти и за липса на непогасени данъчни задължения за него.