Решение № 2419 от 17.04.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2419 гр. София, 17.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: П. Люб. Сантиров

Членове:

Ивета Антонова

Йоана Кр. Кацарска при участието на секретаря Елеонора Анг. Г. като разгледа докладваното от П. Люб. Сантиров Въззивно гражданско дело № 20231100509616 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С Решение № 20087946 от 20.04.2023 г. постановено по гр. д. № 49480/2020 г. по описа на СРС, 118-ти състав, е уважен предявеният от В. С. С. – И. срещу П. Н. В. иск с правно основание чл.79, ал.1, предл. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 400,00 лв., представляваща подлежаща на връщане част от депозит по договор за наем от 02.10.2019 г. за апартамент №21 в гр. София, ул. *******, като са отхвърлени предявените от П. Н. В. срещу В. С. С. – И. насрещни обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от 600,00 лв. – половината от неустойка за предсрочното прекратяване по чл. 25 от договор за наем от 02.10.2019 г. за апартамент №21 в гр. София, ул. ******* ведно със законната лихва върху сумата от 21.04.2021 г. до окончателното й заплащане, с правно основание чл. 232, ал.2., предл. 2 ЗЗД за сумата от 170,38 лв. – разходи за ползване през месец юли 2020 г. на наета вещ - апартамент №21 в гр.

София, ул. *******, съгласно Договор за наем от 02.10.2019 г., от която сума: платени на „Топлофикация София“ ЕАД разходи за ползвана в имота ТЕ в размер 2,05 лв. и 76,30 лв.; платени на „ЧЕЗ Електро България“ АД разходи за ползвана в имота ел. енергия и платени на „Софийска вода“ АД 30,43 лв. и 18,42 лв., ведно със законната лихва върху сумите от 21.04.2021 г. до окончателното изплащане и с правно основание чл. 233, ал. 1, предл. 2 ЗЗД за сумата от 139,00 лв. – обезщетение за причинени вреди на оборудване в наетия имот – „абсорбатор”, ведно със законната лихва от 21.04.2021 г. до изплащане на вземанията.

Със същото решение П. Н. В. е осъден да заплати на В. С. С. – И., на основание чл.

78, ал. 1 ГПК, сумата от 450,00 лв., представляваща направените разноски в производството пред СРС.

Срещу така постановеното решение, е постъпила въззивна жалба от ищеца по насрещните искове и ответник по главния иск П. Н. В., чрез пълномощника си – адв. П. Г., с 1 надлежно учредена представителна власт по делото, с оплаквания за неправилност на решението в обжалваната част поради допуснати от първоинстанционния съд нарушения на материалния закон и необоснованост на изводите. Счита, че наемодателят има право да задържи депозита, поради категоричните доказателства за наличие на това основание, а именно: имотът е увреден, има неплатени сметки за консумативи, допуснато е трето лице да живее там без съгласие и знание на наемодателя; договорът е прекратен едностранно без предизвестие от наемателя преди изтичане крайния му срок, ключът от апартамента (владението) е предадено от трето лица, а не лично от наемателката, при това без да се състави задължителния приемо-предавателен протокол. Поддържа, че в клаузите на сключения договор е заложено изискването за писмено предизвестие при едностранно прекратяване на договора и за задължително съставяне на приемо-предавателен протокол при напускане на наемателя. Твърди, че първоинстанционният съд е дал вяра на показанията на св. Г., без да е отчел противоречията в тях. Твърди още, че наемателката – ищца по главния иск, изобщо не е уведомявала наемодателя за напускане на имота нито по телефона, нито по имейла, нито писмено с обратна разписка, нито по друг начин, предвиден в договора, което представлява съществено нарушение на договора. Изтъква, че съгласно чл.

28 от договора, всички съобщения и кореспонденция между страните се считат за редовни само ако са направени писмено (с обратна разписка), по факс или електронна поща, но не и по телефон. Посочва, че в процесния договор има изрично изискване за съставяне на писмен протокол при напускане на наемателя (чл.18), което не е спазено от наемателката. Също така сочи, че в договора е предвидено, че при едностранното му прекратяване, извън случаите на чл.27, се дължи неустойка от неизправната страна в размер на 2 месечни наема (чл.25).

Поддържа, че първоинстанционният съд неточно и неправилно е тълкувал и показанията на разпитаните по делото свидетели и по въпроса за състоянието на имота към датата на напускането му от наемателката, за нанесените щети и за обстоятелството как е прекратен договора и за начина на връщане на владението. Счита, че показанията на св. В.а са непротиворечиви, обективни, добросъвестни и точни и съответстват на писмените доказателства, на самия договор, като изводът на първоинстанционния съд, че в светлината на чл. 172 ГПК не следва да им се дава напълно вяра, тъй като свидетелката е съпруга на ответника, е немотивиран и не може да бъде споделен. Посочва, че по делото е изяснено, че ключовете от апартамента са предадени от лицето А.С., който е живял в жилището без знание и съгласие на наемодателя и въпреки изричната забрана в договора за наем, но първоинстанционният съд не е съобразил, че това лице не е било в наемни отношения с наемодателя, че наемателката не връща владението лично, както е по договор, и че това лице нито има право, нито е искал да подпише приемно-предавателен протокол, в който да се констатират щетите и липсите. Моли съда да уважи въззивната жалба като отмени първоинстанционното решение, както и да присъди направените по делото разноски.

В законоустановения срок, въззиваемата – ищца по главния иск и ответница по насрещните искове В. С. С. – И., чрез пълномощника си – адв. Т. М., с надлежно учредена представителна власт по делото, е подала отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата по подробно изложените съображения. Счита, че първоинстанционното решение е правилно и обосновано и моли да бъде потвърдено.

Жалбата е подадена в срока по чл. 259 ГПК, от легитимирано лице – страна в процеса, като е заплатена дължимата държавна такса, поради което е допустима.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.

Решението е валидно и допустимо, постановено в рамките на правораздавателната власт на съдилищата по граждански дела и в съответствие с основанието и петитума на искането за съдебна защита.

2

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира въззивната жалба за неоснователна по следните съображения:

Съгласно цитираната разпоредба на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася по правилността на фактическите и правни констатации само въз основа на въведените във въззивната жалба оплаквания, съответно проверява законосъобразността само на посочените процесуални действия и обосноваността само на посочените фактически констатации на първоинстанционния съд, а относно правилността на първоинстанционното решение той е обвързан от посочените в жалбата пороци. Настоящата съдебна инстанция напълно споделя фактическите и правни изводи на първоинстанционния съд, поради което по силата на чл.

272 ГПК препраща към мотивите на СРС, а по конкретно наведените във въззивната жалба доводи, които очертават и предметния обхват на въззивната проверка, намира следното:

По отношение на насрещния иск с правно основание чл. 92 ЗЗД

Между страните не съществува спор по отношение на обстоятелството, че на 02.10.2019 г. са сключили договор за наем на недвижим имот – двустаен апартамент, находящ се в гр. София, ж.к. „******* (чл. 1 от договора), за срок от 12 месеца, считано от 02.10.2019 г. на основание чл. 6 от договора. Съгласно чл. 21 от договора, наемателят се задължава да предаде на наемодателя сума в размер на 600 лв., която да служи за обезпечение, като тази сума („гаранционна сума“ или „депозит“) ще остане у наемодателя през целия период на действие на договора.

Съгласно чл. 25 от договора, в случай, че последният бъде прекратен извън реда, предвиден в чл. 27, неизправната страна дължи на ответната неустойка в размер на два месечни наема, като в чл. 27 е предвидено, че договорът се прекратява при следните хипотези: с изтичането на договорения срок, с предоставянето на едномесечно предизвестие за прекратяване от едната страна до другата и с предоставянето на едноседмично предизвестие за прекратяване от наемодателя към наемателя в конкретно изброени случаи.

Законът не регламентира изрична възможност договор за наем с определен срок да бъде прекратен въз основа на едностранно изявление на наемателя или наемодателя, така както това е уредено в чл. 238 ЗЗД по отношение на договор за наем без определен срок.

Съгласно обаче споделяната от настоящия състав практиката на ВКС, обективирана в Решение № 242 от 10.02.2017 г. на ВКС по т. д. № 3389/2015 г., I т. о., ТК и Решение № 54 от 23.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 869/2012 г., III г. о., ГК, в съответствие с разпоредбата на чл.

20а, ал. 2 ЗЗД срочното наемно правоотношение може да бъде прекратено по взаимно съгласие на страните и преди изтичане на уговорения срок. Ако в договора не са предвидени условията за подобно предсрочно прекратяване, общо съгласие за прекратяване на договорната връзка ще е налице и в случай на доказани от страната, която се позовава на последиците на прекратяването, факти, с настъпването на които законът свързва преустановяване действието на правоотношението. В този смисъл преценката за основанието, на което е прекратен договорът, се прави във всеки отделен случай съобразно наведените обстоятелства. Изложеното налага извод, че страните биха могли валидно да прекратят действието на договора и по друг начин, стига да е постигнато съгласие за това. В случая, безспорно установените обстоятелства в процеса дават възможност да се приеме, че такова съгласие е постигнато, предвид обстоятелството, че са налице взаимно съвпадащите си твърдения на страните, доколкото наемателката е освободила наетия имот на 27.07.2020 г., като ключовете на апартамента са били върнати на наемодателя от лицето, с което наемателката е съжителствала заедно, и са били приети от наемодателя. Следователно, действието на процесния договор е прекратено преди изтичане на срока, за който е бил сключен, при наличие на общо съгласие на страните и наемателката не дължи заплащането на неустойката по чл. 25 вр. чл. 27 от договора, до какъвто извод е стигнал и първоинстанционният съд.

3

Във връзка с наведеното възражение, че процесният договор съдържа изрично изискване за съставяне на писмен протокол при напускане на наемателя, което не е спазено от наемателката, следва да се отбележи, че на основание чл. 22, б. „б“ от договора, наемодателят има право да се удовлетвори от депозита в хипотезата на чл. 18. Съгласно посочената договорна разпоредба, връщането на имота и евентуалните възражения на наемодателя се удостоверяват с писмен двустранно подписан приемо-предавателен протокол – какъвто обаче липсва по делото, като наемателят е длъжен да върне на наемодателя имота в срок от три дни от прекратяването на договора, в същото състояние, в което е бил предаден, като се отчита обичайното изхабяване, а за повреди, надхвърлящи последното, наемодателят има право да прихване необходимата за покриването им сума от депозита. При тълкуване на волята на страните в чл. 18 от договора, съгласно чл. 20 ЗЗД, настоящият състав намира, че приемо-предавателния протокол не се отнася до доказване предаването на имота, а има връзка единствено със състоянието на имота към момента на предаването му от наемателя на наемодателя. Както беше посочено по-горе, между страните е безспорно обстоятелството, че наемателката е изпълнила задължението си за предаването на фактическата власт върху имота при прекратяването на договора.

По отношение на насрещния иск с правно основание чл. 232, ал.2., предл. 2 ЗЗД Като ползвател на процесния недвижим имот, наемателката е дължала заплащане и на консумативните разходи съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2, предл. 2 ЗЗД. Съгласно чл. 22, б. „д“ от договора, наемодателят има право да се удовлетвори от депозита, в случай че наемателят не е заплатил в едномесечен срок консумативните разходи и такси, свързани с обикновеното ползване на имота. Между страните не се спори, а и от представените по делото писмени доказателства е видно, че наемателката дължи заплащането консумативи към „Софийска вода“ , „Топлофикация София“ и „ЧЕЗ Електро България” АД (понастоящем Електрохолд Продажби“ ЕАД) за месец юли 2020 г. в общ размер на 170,38 лв. Видно от отговора на насрещната искова молба, наемателката е направила волеизявление за прихващане на вземането на наемодателя за разходите, свързани с ползването на вещта, с вземането за връщане на платения депозит. Възражението за прихващане е своевременно направено, касае насрещно вземане, което произтича от същото правоотношение, вземанията за плащане на консумативи за имота и връщане на внесен депозит са еднородни, насрещните вземания и на двете страни са изискуеми, като в настоящото производство е установен размерът на всяко от тях. В случая насрещният иск по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД е основателен до предявения размер от 170,38 лв. Насрещното вземане на наемателката за връщане на платения депозит – 600 лв. е по-голямо от исковата претенция по насрещния иск, поради което последната подлежи на отхвърляне като погасена чрез прихващане, като прихващането е могло да се извърши към момента на възникване на вземанията за консумативи, до какъвто извод е стигнал и първоинстанционният съд.