Решение № 8751 от 30.12.2013, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е град С., 30.12.2013г.

В ИМЕТО

НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ

СЪД, Гражданско отделение, I-17 състав в публично съдебно заседание на първи ноември две хиляди и тринадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТЕОДОРА НЕЙЧЕВА при секретаря В.С. като разгледа докладваното от съдия Теодора Нейчева гр.д 12496/2011г., по описа на Софийски градски съд, за да постанови решение, взе предвид следното:

Предявени са при условията на евентуалност обективно съединени искове с правно основание чл.93, ал.2, пр.2 от ЗЗД, чл.92 от ЗЗД, чл.79, ал.1, пр. последно от ЗЗД, чл.55, ал.1, пр.1 от ЗЗД и чл.55, ал.1, пр.2 от ЗЗД. Ищецът К.Н.Б., ЕГН **********, твърди, че е бил сключен през октомври 2006 г. предварителен договор за продажба на недвижими имоти по чл.19 ЗЗД между ответното дружество, от една страна, наречено в договора „продавач", и Б.Н.Б., ЕГН **********, наречен в договора „купувач", съгласно който ответното дружество се е задължило да построи и продаде на купувача недвижими имоти в новострояща се жилищна сграда в град С., район "К.С.", ул." В." № 20, местност

"Еврейски гробища", в урегулиран поземлен имот XV-19 /петнадесети, отреден за имот с планоснимачен номер деветнадесет/ в квартал 284 /двеста осемдесет и четири/ по плана на град С., местност "Еврейски гробища", целият с площ от 637 /шестотин тридесет и седем/ кв.м., при съседи по скица: ул.

"В." и урегулирани поземлени имоти с парцелни и имотни номера XIV-20, Х-11, IX-12, XVIII-13, VII-16, XVI-18. Сочи, че ответникът се задължавал да придобие и съответно да прехвърли на купувача в изискуемата от закона форма вещни права - правото на строеж върху уговорените обекти в новострояща се сграда, както и съответните идеални части от правото на собственост върху земята. Същевременно ответникът е поел и задължения на изпълнител по договор за изработка относно построяването на уговорените обекти и предаването им на купувача във вид и с довършителни работи, подробно описани в договора, вкл. осигуряването на всички необходими разрешения и одобрения за започване и осъществяване на строителството. В договора е уговорена общата цена за построяване на недвижимите имоти и прехвърляне на уговорените вещни права, като в изпълнение на чл.4 от договора купувачът-възложител е заплатил на ответното дружество при сключване на договора в брой капаро в размер на 10% от общата цена, равно на 20.000,00 евро. Това е удостоверено изрично в чл.4 от договора, който според ищеца служи за разписка за платената сума. Задълженията на купувача за заплащане на следващите вноски от цената по договора се пораждат при изпълнение на посочените в чл.4 задължения на ответното дружество, каквото изпълнение обаче не е последвало. Сочи, че почти пет години след сключване на договора и получаване на капарото по него ответното дружество не е изпълнило дори задължението си да придобие суперфиция върху описания имот за построяване на сградата, в резултат на което неизпълнение продавачът-изпълнител е в пълно неизпълнение и на всички останали задължения към купувача-възложител по договора. Не е изпълнено задължението за прехвърляне на право на строеж върху уговорените в договора обекти - апартамент и гараж в изискуемата форма, доколкото самият продавач не е придобил това право, както и не е започнал изобщо строителство на сградата, поради което при тези обстоятелства договорът е развален с едностранно изявление от 19.09.2011г. Твърди, че с договор за цесия от 18.09.2011 г., съобщена на задълженото лице на 19.09.2011г. съгласно изискванията на чл.99, ал.4 ЗЗД, Б.Н.Б. е прехвърлил на ищцата К.Н.Б. всички свои вземания срещу ответното дружество, породени или отнасящи се до гореописания предварителен договор за продажба на недвижими имоти по чл.19 ЗЗД от месец октомври 2006 г., включително всички вземания, свързани със и/или произтичащи от сключването, тълкуването, действителността, изпълнението, неизпълнението, развалянето или прекратяването на същия договор, както и последиците от прекратяването, включително, но не само, вземанията по чл.26 във връзка с чл.4, б."а" и чл.27 от цитирания договор от месец октомври 2006 г. Съобщението за цесията и изявлението за разваляне на договора са били направени в електронна форма и са получени от ответника на електронния му адрес ****** **@***.**, вписан в търговския регистър. Ответникът е дал съгласие за получаване на електронни изявления, като е обявил електронния си адрес в търговския регистър. Изтъква, че ако ответникът оспори получаването на тези електронни изявления, то моли съда да приемете, че той ги е получил със самата искова молба и приложенията към нея. С развалянето на договора от месец октомври 2006 г. твърди, че за нея в качеството й на цесионер възниква вземане за връщане на полученото от ответника капаро със съответните последици от неизпълнението - връщане на капарото в двоен размер със законната лихва от предявяването на исковете, като в този аспект предявява иск по чл.93, ал.2, пр.2 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 40 000/четиридесет хиляди/евро, представляваща двойният размер на получения от „А.

И.” ООД задатък

/капаро/ по сключения през октомври 2006г. предварителен договор за продажба на недвижими имоти по чл.19 ЗЗД между ответното дружество, от една страна, наречено в договора „продавач”, и Б.Н.Б., ЕГН **********, наречен в договора „купувач”, ВЕДНО със законната лихва за забава върху тази сума, считано от 27.09.2011г./датата завеждане на иска/ до окончателното плащане.Предявява като евентуална претенция искане за присъждане на процесната сума от 40 000 евро, от които 20 000 евро - платеното капаро по разваления договор от октомври 2006г., и 20 000 евро - обезщетение за вредите от пълното неизпълнение, както и законната лихва за забава след датата на предявяване на иска до окончателното плащане.

ОТВЕТНИКЪТ – „А.И.”ООД, оспорва исковете. Изтъква, че и двата евентуално съединени иска са преждевременно заведени. В предварителния договор за продажба на недвижими имоти по чл.19 от ЗЗД между ищеца и ответника „А.и."ООД не е посочен конкретен преклузивен срок, в който следва да бъде сключен окончателния договор между страните.

Предвидено е задължение страните да сключат окончателен договор в двумесечен срок от сбъдването на определено условие, а именно „А.и."ООД да придобие правото на строеж за построяване на сградата, в която следва да бъдат изградени имотите, предмет на предварителния договор с ищеца. Това условие не се е сбъднало според ответника и към момента, следователно не е настъпил и падежът на задължението на „А.и."ООД да сключи окончателен договор с ищеца. Оспорва твърдяното от ищеца плащане в размер на 20 000 евро и евентуалната дата на плащане, с което е обвързана втората му евентуално съединена искова претенция. Сочи, че единствената предвидена по предварителния договор възможност за разваляне на договора е отразена в чл.26 от същия- „при разваляне на договора по вина на продавача, когато въпреки учреденото му право на строеж не сключи окончателен договор с купувача, той дължи на купувача двойния размер на капарото". Според ответника в договора изрично е предвидено кое поведение на „А.и."ООД би представлявало виновно неизпълнение на задълженията му по договора, поради което такова би имало единствено и само в случай, че след като „А.и."ООД придобие от трето лице по надлежен ред правото на строеж за построяване на сградата, в която следва да бъдат изградени имотите, предмет на предварителния договор с ищеца, в 2 месечен срок умишлено не сключи окончателен договор с ищеца, по силата на който „А.и." ООД да продаде на Б.Н.Б., а след договора за цесия на ищцата, правото на строеж на недвижимите имоти в новострояща се жилищна сграда, подробно описани в договора. Единствено в този случай на виновно неизпълнение на договора, ищецът би имал правото да иска да му бъде платен дадения задатък в двоен размер. Счита, че разпоредбата на чл.26, установаваща задължение за връщане на капарото в двоен размер, е допълнена от разпоредбата на чл.27,ал.2, която касае срока на възстановяване на евентуално други платени суми /извън капарото/, който срок е определен между страните на 3 месеца, считано от датата на разваляне на договора. Изтъква, че съгласно предварителния договор с ищеца капарото по договора е определен в размер на 10 % от цялата цена по договора, което се равнява на 13 500 евро, а не на 20 000 евро и ако се приеме, че капарото е заплатено, настъпил е падежа на „А.и." ООД и поради виновното му неизпълнение се дължи връщане на двойният му размер, то той би бил 27 000 евро, а не 40 000 евро каквато е основната искова претенция. Оспорва, че договорът с ищеца е развален или поне не на това основание -поради виновно неизпълнение от страна на „А.и." ООД на задълженията му по договора, доколкото не се е сбъднало условието по чл.26 от договора, от настъпването на което зависи и началния момент на изискуемостта на задължението на „А.и." ООД за сключване на окончателен договор с ищеца. В тази връзка не са и изискуеми платени суми по него и неустойки. По отношение на вторият евентуално съединен иск счита, че също е неоснователен и по основание и по размер по същите причини. Изтъква, че не е ясно какво е правното основание на тази искова претенция. Между страните по договора няма уговорена друга санкционна разпоредба, освен тази по чл.26 и в тази връзка следва ищецът да посочи не само основанието на тази си искова претенциа, но и да я докаже по основание и размер. Не е ясно и как е направен изводът за връзка на това обезщетение с нормата на чл.27 от договора, която урежда съвсем други отношения, а именно виновна забава на продавача на изпълнението на крайния срок по договора. В случай, че съдът счете, че процесният договор е достатъчно доказателство за заплатена от ищеца сума в общ размер на 20 000 евро /представляваща 13 500 евро капаро и 6 500 евро първа вноска/, то моли съдът да приеме, че договорът не е развален от ищеца по вина на ответника, тъй като не е настъпил все още падежът на задължението на ответника да сключи окончателен договор с ищеца и не е налице неизпълнение от негова страна, а договорът е развален по желание на ответника, в следствие на което ответникът има право да задържи платеното капаро по договора. Възможността ищецът да се откаже от договора и ответника да задържи така платеното капаро е регламентирана, освен в ЗЗД и в чл.25 от договора.Прави и възражения за настъпила давност на исковите претенции на ищеца с оглед чл. 111, б."б" от ЗЗД.

С оглед твърдението на ответника, че не му е известен денят на сключване на предварителния договор и че договорът няма достоверна дата, както и че по него няма извършено плащане, с ДОПЪЛНИТЕЛНА МОЛБА ищцата изтъква, че след като възражение за давност не би могло да се направи, като се има предвид, че искът е предявен преди 01.10.2011 г. - първият възможен момент, в който може да се претендира, че искът е погасен по давност, в интерес на ответника е да се приеме, че договорът е сключен в последният ден на месеца -31.10.2006 г.

Сочи, че в чл. 4 от договора изрично е посочено, че той служи вместо разписка за платената сума по чл. 4. б. „А". Истинността на представения с исковата молба екземпляр от договора, подписан от двете страни на всяка страница, не е оспорена в срока по чл. 193, ал. 1, изр. 1 ГПК.

Счита, че възражението, че капарото е уговорено в размер на 13.500 евро, е неоснователно, тъй като в чл.4, б.”А” от договора изрично е посочено:

„Капаро - 10% и I-ва вноска, в размер на общо 20.000 (двадесет хиляди) евро/или левовата им равностойност по курса на БНБ за деня на плащането, която (сума) се плаща в деня на подписването на настоящия договор". Цялата сума от 20.000 евро, включваща и двата компонента, има значението на капаро, тъй като и двете суми (13.500 евро и 6.500 евро) са включени в него. Оспорва като неоснователно и второто възражение на ответника, че действието на договора е поставено в зависимост от настъпването на бъдещо несигурно събитие (условие) съгласно чл.

25, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, тъй като от целия договор се вижда, че той е породил действие с плащането на 20.000 евро.Счита, че ако се приеме, че договорът не е породил действие, то плащанията по него са извършени без основание или с оглед на неосъществено основание и подлежат на връщане съгласно чл. 55, ал. 1 ЗЗД. В тази връзка прави изменение на иска. Сочи, че ако се приеме, че даденото по договора не е капаро или договорът не е развален с едностранно изявление, но е развален по право, евентуално се претендира обезщетение за пълното неизпълнение на договора, което не може да бъде по- малко по размер от уговорената неустойка за забавено изпълнение. Относно възражението на ответника, че ищцата се е отказала от договора, поради което ответникът има право да задължи капарото от 13.500 евро и дължи връщане само на първата вноска от 6.500 евро, ищцата изтъква, че изявление за отказ от договора няма, нито е налице изявление за разваляне на договора по вина на купувача, а по делото е представено единствено изявлението от 19.09.2011 г. за разваляне на договора от купувача-възложител, тъй като от обстоятелствата е видно, че договорът няма да бъде изпълнен по надлежния начин. По възражение е, че исковете за обезщетение за времето преди 27.09.2008 г. са погасени по давност, се изтъква, че при развалянето на договорите с едностранно изявление или по право вземането за обезщетение за вредите от неизпълнението по чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД възниква от развалянето на договора, а не от момента, в който развалянето произвежда действие.

Разпечатката съдържа 18 от 118 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/f80482d0-1994-489b-8ed8-c510407bb5b1