Решение № 429 от 02.04.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 429 гр. София, 02.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на дванадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Катерина Рачева

Членове:

Владимир Вълков

Здравка Иванова при участието на секретаря Мария Г. Минова като разгледа докладваното от Катерина Рачева Въззивно гражданско дело № 20251000502999 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

С решение № 4825 от 23.07.2025 г. по гр.д. 13080/2023 г. на СГС, Първо ГО 6 състав е осъдил „БАНСКО ПРОПЪРТИ ПАРТНЪРС 2" ЕООД София, ЕИК 131394850 да заплати на Р. А., гражданин на Канада, роден на ******** г. в гр. ***, Руска Федерация сумата от 20 000 евро ведно със законната лихва от 21.11.2023 г. - датата на предявяване на иска, до окончателното й изплащане, представляваща заплатената от Р. А. цена по сключен между тях предварителен договор от 20.02.2022 г., за покупко-продажба на недвижими имоти в гр.

Банско, а именно: самостоятелен обект с идентификатор ***, представляващ Апартамент В 10 с площ 36.53 кв.м., намиращ се в сграда В в комплекс „Сейнт Джон Парк" с 8,97 кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и самостоятелен обект с идентификатор ***, представляващ складово помещение с площ от 8 кв.м., намиращо се в същия комплекс в гр.Банско, който предварителен договор е развален поради неизпълнение, както и 6414,66 лв. за съдебни разноски.

Ответникът чрез адв. И. Б. е подал въззивна жалба срещу решението с оплаквания за неправилна оценка на свидетелските показания и неправилно приемане, че ищецът е изправна страна по договора. Отправено е искане за разпит на свидетел за установяване на обстоятелства, които СГС е игнорирал, а именно реалното изпълнение на задълженията по предварителния договор от ищеца и възможността за надлежно осъществяване на комуникация между страните.

С отговора на въззивната жалба ищецът чрез адв. И. В. оспорва жалбата и възразява срещу уважаването на искането за разпит.

Доказателствените искания във въззивната жалба съдът е оставил без уважение по следните съображения. Не се твърди и не се установява процесуално нарушение, което да прави искането за разпит допустимо. В отговора на исковата молба са поискани двама свидетели, за които с уточнителна молба от 05.06.2024 г. е посочено, че се искат за различни 1 обстоятелства: за установяване на забавянето в прехвърлянето в нотариална форма на имотите, предмет на предварителния договор и за установяване на присъда на ищеца в Канада. До разпит е допуснат един свидетел в поискания режим на довеждане за първата група обстоятелства, но такъв не е доведен в нито едно от трите о.с.з пред СГС, в които представител на ответника не се е явил.

В заседание от 12.02.2026 г.пред САС страните чрез своите процесуални представители поддържат изложените вече съображения.

При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, съдът намира, че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в изискуемата от закона форма, по допустим иск, предявен от и срещу процесуално легитимирани страни, поради което е валиден и допустим.

По правилността на обжалвания акт във връзка с оплакванията и доводите на страните въззивният съд намира следното.

Предявени са искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение трето във връзка с чл. 87, ал. 2 ЗЗД. За да бъде уважен иск за връщане на даденото по развален договор, ищецът следва да докаже, че е бил във валидна договорна връзка с ответника и че валидно е възникнало неговото потестативно право да развали договора, като, когато развалянето е поради неизпълнение, следва да бъде доказано, че такова е било налице и че ищецът е дал достатъчен срок на ответника да изпълни с изявление, че след изтичане на срока и при бездействие на длъжника ще счита договора за развален – чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Когато правото се упражнява, без да бъде даван срок на ответника да изпълни, следва да бъде доказано, изпълнението е станало невъзможно, че същото е станало безполезно или че е трябвало да стане непременно в определен срок, който е изтекъл. И в двата случая ищецът следва да докаже още, че валидно е довел до знание на длъжника своето изявление, както и размера на платената сума, чието връщане иска. Ответникът може да проведе насрещно доказване, като установи обстоятелства, които установяват, че не е възникнало потестативното право на ищеца да развали договора, включително защото ответникът е изпълнил точно задълженията си, защото не е настъпила невъзможност за изпълнение, изпълнението не е безполезно за ищеца или защото същото не е било необходимо да се изпълни в точно определен срок. Ответникът може да доказва и наличие на други, различни от твърдените от ищеца уговорки, или такива, които изменят първоначалното правоотношение, или дори го погасяват.

Пред въззивната инстанция не е спорно и се установява от доказателствата, че между страните по делото е бил сключен предварителен договор от 20.02.2022 г. за покупкопродажба на недвижими имоти в гр. Банско: самостоятелен обект с идентификатор ***, представляващ Апартамент В 10 с площ 36.53 кв.м., намиращ се в сграда В в комплекс „Сейнт Джон Парк" с 8,97 кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и самостоятелен обект с идентификатор ***, представляващ складово помещение с площ от 8 кв.м., намиращо се в същия комплекс в гр. Банско. Не е спорно, че ищецът е платил на ответника 20 000 евро по този предварителен договор, както и че ответникът е продал апартамента по предварителния договор на трето лице с договор от 24.02.2023 г. чрез н.а. № 13, том I, рег. № 200, дело № 13/2023 г. на нотариус К. с район на действие района на РС Разлог.

Спорно е дали ищецът е изправна страна по договора предвид извършване на плащането на цената от 20 000 евро не в деня на сключване на договора, както и като не е посочил адрес на територията на България за организиране на изповядване на продажбата пред нотариус. Следва да се прецени и дали ако ищецът е неизправна страна, има право да развали предварителния договор. Спорно е дали ответникът е претърпял вреди във връзка с поведението на ищеца, изразяващи се в разликата между цената по предварителния договор и цената по договора за продажба с трето лице на 24.03.2023 г. Във въззивната жалба са изтъкнати процесуални нарушения и необоснованост предвид необсъждане на възраженията на ответника и неправилна оценка на свидетелските показания, по които въззивният съд 2 следва да се произнесе.

В чл. 3, ал.1 от предварителния договор е уговорена цена от 20 000 евро, като текстът съдържа изявлението, че е направено плащане в размер на 20 000 евро, платени в брой на четири равни вноски по 5000 евро при сключване на предварителния договор.

Съдържанието се опровергава от представените с исковата молба приходни касови ордери, според които ищецът е заплатил на ответника по 5000 евро на 20.03.2022 г., 25.03.2022 г., 27.03.2022 г. и на 30.03.2022 г. В чл. 2, ал. 1 е уговорен срок за сключване на окончателен договор – 30.09.2022 г.

С прехвърлянето на апартамента на трето лице продавачът се е поставил в невъзможност да изпълни задължението си за прехвърляне на собствеността на купувача и тази невъзможност не се дължи на обективни причини. Неизпълнението е съществено с оглед интереса на ищеца и за него е възникнало правото да развали договора, без да дава подходящ срок за изпълнение. Прехвърлянето на складовото помещение, което е спомагателно от отношение на апартамента, не лишава ищеца от правото на разваляне на договора. Правото на разваляне е упражнено с подаване на исковата молба. Исковете за връщане на платената по предварителния договор цена, както и за законна лихва от деня на исковата молба до плащането, са основателни.

По повод оплакванията във въззивната жалба съдът излага следните съображения.

Вярно е, че ищецът не е платил цената по предварителния договор към датата на сключването му противно на изявленията на страните в самия договор, а я е платил в периода 20.03.-30.03.2022 г. Този факт обаче няма никакво отношение към правото му да развали договора и правото да получи даденото на отпаднало основание. Плащането е станало няколко месеца преди изтичане на срока за сключване на окончателен договор и твърдяното в жалбата забавяне от повече от месец не е попречило на ответника да организира сключването на окончателния, което е основното му задължение по предварителния договор.

Вярно е също така, че в предварителния договор няма посочен адрес на купувача.

Продавачът е търговско дружество, чийто предмет на дейност, видно от партидата в търговския регистър, е разработване на проекти, технологично и техническо осигуряване, управление и търговия, свързани с недвижими имоти и по занятие се занимава със сделки с недвижими имоти. Ако наистина не е разполагал с информация как да се свърже с купувача, за да изпълни задължението си да прехвърли имота, поето с предварителния договор, той сам се е поставил в невъзможност да изпълни това свое задължение. Няма обективна причина за неизпълнението му.

На следващо място, по делото не се доказва ответникът да е правил опити да се свърже с ищеца за сключване на окончателен договор. С определението си от з.з.з на 12.06.2024 г.

СГС е допуснал разпит на свидетел, който не е доведен от ответника в проведените три открити съдебни заседания. Писмени доказателства за този факт също не са ангажирани.

Напротив, от показанията на свидетеля И. Л. П., доведен от ищеца, се установява, че познава ищеца от около десет години по повод обща работа в гр. Добринище и тъй като е агент на недвижими имоти, бил помолен от ищеца да даде своето мнение за спорния апартамент.

Свидетелят познава г-н А. К., представител на ответника, който държал ключовете за обекта и водел разговорите за начина на плащане с ищеца, живеещ в България от около „седемдесет и някоя година“ и бил завършил средното си образование в гр. Банско. Ищецът е присъствал на телефонни разговори между страните, в които ищецът настоявал за прехвърляне на апартамента и склада по предварителния договор, като ответникът казвал: „С., С., С.“, но винаги имал някакво оправдание, за да не прехвърли имотите. В крайна сметка А. спрял да си вдига телефона. Свидетелят знае, че ищецът не живее постоянно в страната и пътува, но има телефон, има електронен адрес, има постоянен адрес, на който живеят родителите му, като майка му от дълго време познава г-н К., а баща му е трудно подвижен, винаги си е вкъщи и по всяко време може да бъде открит. Въпреки разговорите свидетелят заявява, че ищецът нито получил имот, нито парите си обратно.

3

Неоснователни са въззивните оплаквания срещу оценката на свидетелските показания, които са конкретни и последователни относно имота, за който е бил сключен предварителен договор. От тях се установява, че ищецът е настоявал за изпълнение, а ответникът чрез г-н К. е отлагал прехвърлянето на имотите с различни извинения. Установява се още, че ищецът е бил достъпен за контакт - имал е телефон, имейл и адрес в България, където живеят родителите му. Познанството между ищеца и свидетеля не е основание показанията да не бъдат кредитирани. Съдът изразява съгласието си с доводите в жалбата, че свидетелят не оборва твърденията, че ищецът не е предоставил адрес, че е извън България значителна част от времето и че е заплатил продажната цена не на датата на договора. Тези факти обаче нямат отношение към основателността на иска. За заплащането на цената вече бяха изложени аргументи. Присъствието в България за дълго или за кратко няма връзка с изповядването на сделката, тъй като за последното не е нужно страните да са постоянно на територията й. Наред с това, свидетелят е категоричен, че през 2022 г. ищецът е имал планирани пътувания за сделката с К..

При справка в търговския регистър, а и от представените от ищеца удостоверения, се установява верността на заявеното от него в първото заседание пред СГС, че участва в две юридически лица на територията на страната и има обявен адрес- гр. Добринище, ул.

„Георги Бенковски“ № 15. Вярно е посоченото в жалбата, че този адрес не е личен на ищеца.