Решение № 4124 от 19.11.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 4124 гр. Варна, 18.11***024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 42 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Моника Жекова при участието на секретаря Христина Ив. Христова като разгледа докладваното от Моника Жекова Гражданско дело №

20233110115120 по описа за 2023 година

За да се произнесе взе предвид следното :

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, предявена на 22.11***023 г. във ВРС от ищцовото дружество „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: ***, представлявано от управителя В. Е. Б., гражданин на ***, чрез адв. П. Г. С., личен № ***, адвокат от САК, със съдебен адрес: *** против ответното дружество „К. М.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: ***, представлявано от управителя М. И. К.. Исковата молба е уточнена с депозиране на молба от 21.******023 г.

Ищцовото дружество основава исковата си молба на следните твърдени правно релевантни факти и обстоятелства :

На 12.10***022 г. между ищеца „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК ***, като наемодател и ответника „К.

М.“ ЕООД, ЕИК ***, като наемател бил сключен договор за наем на недвижим имот, по силата на който наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване при условията и за срока на договора следните свои недвижими имоти : дворно място с площ от 1384 кв.м., находящо се в ***, представляващ ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, ведно с построените върху дворното място: еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ****** на три етажа със застроена площ от 78 кв.м ; второстепенна сграда на един етаж, представляваща бунгало „двойка“, с идентификатор ****** със застроена площ 58 кв.м.; второстепенна сграда на един етаж, представляваща бунгало „тройка“, с идентификатор ****** със застроена площ от 87 кв.м.; второстепенна сграда на един етаж, представляваща бунгало „четворка“, с идентификатор ****със застроена площ 98,63 кв.м , с 1 предназначение на описаните по-горе поземлен имот и сгради в него: „Социален дом за стари хора“. В договора било предвидено, че имотите, предмет на договора за наем се индивидуализират съгласно Приложение 1 към договора./т.1.2 /.

Недвижимият имот се отдавал под наем заедно с обзавеждането, всички необходими съоръжения, кухненско и ресторантско оборудване, в т.ч. необходимия постелъчен материал, налични и подробно описани в приемо - предавателен протокол, представляващ неразделна част от договора, като с подписването на договора от наемателя - същият удостоверявал, че предоставеното му оборудване е единственото уговорено между страните и в случай, че друго е необходимо за дейността му в обекта, то ще бъде осигурено от него за негова сметка /т. 1.3/. Съгласно т.2*** с подписването на приемо-предавателния протокол, съдържащ фотоснимки на предаваните имоти и намиращите се в тях движими вещи, представляващ неразделна част от договора, наемодателят предавал, а наемателят декларирал, че приел от наемодателя недвижимия имот във вида, в който се намира към момента на подписване на приемо-предавателния протокол.

Договорът за наем бил сключен за срок от една година, считано от датата на подписването му /т.4.1./, като съгласно т.4.2 - ако след изтичане на уговорения срок никоя от страните не е заявила, че желае този договор за бъде прекратен, той се считал за продължен и обвързвал страните при същите условия и за неопределен срок.

Уговорената между страните месечна наемна цена била в размер на 5 500лв., без ДДС, а с ДДС 6 600лв./т.5.1/, която се заплащала по банкова сметка на наемодателя в срок до 10-то число на месеца, за който се отнася. Наемателят заплащал депозит в размер на 11 000лв., от които 5500лв. на датата на подписване на договора за наем, а остатъкът от сумата се заплащал в срок до 10.10.2022г.

Съгласно т.7 и т.9 при забава за плащането на наемната цена наемателят дължал неустойка за забава в размер на законната лихва на ден от неплатената част от дължимата сума за съответната календарна година.

В т.6 от договора страните уговорили, че за сметка на наемателя, в периода, в който държи отдадените му под наем имоти са всички консумативни разходи, свързани с ползването на наетия недвижим имот, в т.ч. за електричество, ВиК, COT, ТБО/такса смет/, телефон, телекомуникации, както и всички разходи, дължими от наемателя съгласно ЗЗД.

Твърди се от ищцовото дружество, че на датата на сключване на договора за наем 12.10***022г. описаните в него недвижими имоти и обзавеждането и оборудването, съгласно подписано от страните Приложение №1 към договора, били предадени за ползване от наемодателя на наемателя.

С уведомление, получено на електронна поща на наемодателя, наемателят заявил, че желае договора за наем от 12.10.2022г. да бъде прекратен, считано от 01.10.2023г., като заявил, че поема ангажимент да уреди всички финансови задължения до края на месец септември 2023г. и очаквал да бъде върнат депозита след предаване на имота в приетия му вид. Страните уговорили на 02.10.2023г. да бъде извършено предаване на държането на отдадения под наем имот от наемателя. На посочената дата в имота се явило лицето Я. К., като представител на ответника, за подписването на приемо-приемателен протокол. На 2 същата дата 02.10.2023г. бил съставен приемо - предавателен протокол, наименован „ Приложение №1 към договор за наем на недвижим от 12.10***022г.“. В този протокол било установено предаването на недвижимите имоти и на наличното към тази дата оборудване и обзавеждане, като били отбелязани и описани липсващи вещи и оборудване, както и нанесени щети в предоставените под наем недвижими имоти, както и на обзавеждането и оборудването. Представителят на ответника - наемател, /Я. К./, отказал да подпише приемо предавателния протокол /Приложение 1 към договор за наем на недвижим имот от 12.10***022г./, което бил установено с подписите на присъстващите на предаването на имота лица: Р. Т., представляващ наемодателя и А. Г. като свидетел. Я. К. подписал единствено приложение към приемо-предавателния протокол, което било наименовано „Липси 02.10***023г." и в същото били описани част от липсващите вещи - фризер, мини хладилник и 3 броя дистанционни за климатици и телевизор. В сезиращата съда искова молба , ищецът изрично е заявил, че не оспорва, че на датата на съставяне на приемопредавателния протокол получил от наемателя държането на имотите, описани в договора за наем, а щетите и липсите на вещи не са предмет на исковата молба.

Претенцията на ищеца, предмет на предявените искове, произтичала от следните факти и обстоятелства : Към датата на прекратяване на договора за наем наемателят не бил заплатил изцяло дължимата от него наемна цена за ползването на недвижимия имот и движимите вещи, а именно: част от наема за м.август 2023г. в размер на сумата 4 600лв., както и цялата наемна цена за м.септември 2023г. в размер на 6600лв. Общо дължимите наеми възлизали в размер на 11 2000 лв.

Не били заплатени и дължимите съгласно т.6.1 такса смет и такса битови отпадъци в размер на 4 950 лв. за периода, в който наемодателят ползвал имота, а именно - м.октомври 2022г. до края на м.септември 2023г. Заплащането на тези такси към община Варна, пояснява ищеца, че било задължение на наемателя съгласно т.6 от договора за наем.Ищецът твърди, че ги заплатил за своя сметка, за да избегне съставянето на акт за установяване на задължения, както и начисляването на лихви за забава.

С предоставянето на наетия недвижим имот в състояние, отговарящо на предназначението му, поддържането му и обезпечаването на спокойното м у ползване наемодателят „Е. И. С.“ ЕООД, ЕИК *** твърди, че изпълнил произтичащите от договора за наем задължения /чл. 228 от ЗЗД/, като предвид двустранния и възмезден характер на договора, му се следвала дължимата, уговорена наемна цена, както и разходите, свързани с ползването на имота /чл. 232, ал.2 ЗЗД/. На осн.чл.86 от ЗЗД, ответникът дължал на ищеца и обезщетение за забава в размер на законната лихва върху дължимите суми за наем за м.август и м.септември 2023г. Поради това ищецът сочи, че има право да получи обезщетение за забава върху дължимата неизплатена част от наема за м.август 2023г. в размер на 4 600лв.,за периода 10.08.2023г. до датата на предявяване на иска - 21.11***023г. в размер на 174,00лв. и върху цялата неизплатена наемна цена за м. септември 2023г./ 6600лв. с ДДС/, за периода 10.09***023г. -21.11***023г. в размер на 176,00лв. Общо размера на обезщетението за забава върху дължимата наемна цена за двата месеца, сочи ищеца , че възлиза на сумата от 350.00лв.

3

Независимо от факта, че с договора за наем била уговорена неустойка за забава на задължението за заплащане на наем, ищецът не претендира неустойка, а обезщетение за вреди на осн. чл.86 от ЗЗД, съизмерими със законната лихва върху дължимите суми.

В подкрепа на твърденията и исканията си, ищецът с исковата си молба е направил доказателствени искания. В изпълнение на дадените от съда указания, с Молба с рег. вх. № 96666/21.***.2023 г.ищцовото дружество е прецизирало твърденията си и петитумите на предявените искове.Видно от уточняващата молба, ищецът предявява следните искове :

1.Първият иск с цена от 11200.00 лв. - за заплащане на посочената сума, представляваща част от дължим наем за м.август 2023г. в размер на 4 600.00 лв., както и цялата наемна цена за м.септември 2023г. в размер на 6 600.00лв. Пояснено е изрично, че наемната цена е дължима от наемателя на наемодателя по силата на сключения от тях договор за наем, който през м.август 2023г. и м.септември 2023г.не е бил прекратен. Договорът за наем бил прекратен с уведомление, получено на електронна поща на наемодателя, считано от 01.10***023г. Поради това вземането на ищеца произтичало от договорно правоотношение и претенцията за заплащането йм, сочи ищеца че е с правно основание чл.79 вр.чл.228 ЗЗД. ( В тази връзка ищецът е подчертал, че в практиката на ВКС се приема, че за да се уважи искът за неплатена наемна цена, ищците следва да докажат, че за процесния период е съществувал валиден договор за наем между страните, както и че ответниците не са изпълнили основното си задължение за плащането на наемната цена: Решение № 1002 от 28.01.2010 г. по гр. д. № 2566/2008 г. на Върховен касационен съд).

С уточняващата си молба ищецът е посочил още, че исковете по чл. 232, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 от ЗЗД имат един и същи юридически факт - съществувало между страните наемно правоотношение, като в първи случай се претендира само и единствено заплащане на наемна цена за срока на действие на съществувалото наемно правоотношение, а във втория случай се касае за претендиране на обезщетение от наемодателя за срока след прекратено наемно правоотношение, при което наемателят продължава да ползва имота без съгласието на наемодателя и до момента на изземването на този имот от неправомерно ползващия го наемател, така: Определение № 599 от 18.07***022 г. по гр. д. № 82 / 2022 г. на Върховен касационен съд, 4-то гр. отделение.

Третият от предявените искове, уточнява ищеца , че е за заплащане на дължимата от ответника съгласно т.6.1 от договора за наем такса битови отпадъци в размер на 4 950лв. за периода, в който наемодателят ползвал имота, а именно - м.октомври 2022г. до края на м.септември 2023г. Твърденията в исковата молба са, че ищецът е заплатил тези такси към Община Варна за своя сметка, за да избегне съставянето на акт за установяване на задължения, както и начисляването на лихви за забава, но задължението за заплащането йм било на ответника, в какъвто смисъл била уговорката в договора за наем.

В исковата молба се сочи още, че е допусната техническа грешка, като е посочена сума, по-голяма от дължимата от наемателя и заплатена от наемодателя за ТБО. Поради това ищецът е уточнил, че сумата, която той претендира да му бъде заплатена от ответника, като дължима по силата на договора за наем такса битови отпадъци за периода на действие на договора за наем -м.октомври 2022г. до края на м.септември 2023г. е 3572.91лв., вместо 4 посочената в исковата молба сума от 4 950 лв. Поради това, моли и съда да допусне поправка в исковата молба, като сумата по третия от предявените искове, този за заплащане на сума, представляваща дължима от ответника такса смет, се счита предявен за 3572.91 лв.