Решение № 468 от 29.03.2023, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 468 гр. Бургас, 29.03.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Албена Янч. Зъбова Кочовска

Членове:

Веселка Г. Узунова

Т. Д. Евтимова при участието на секретаря Мирослава Хр. Енчева като разгледа докладваното от Веселка Г. Узунова Въззивно гражданско дело № 20232100500133 по описа за 2023 година

Производството по делото е по по реда на чл.258 и сл. ГПК и е образувано по повод подадена въззивна жалба на М. Д. Н. и Д. Т. Н., двамата от гр.Б***** срещу съдебно решение №2207 от 12.10.2022г.,постановено по гр.д.№2964/2021г.по описа на БРС,с което районният съд е ОТХВЪРЛИЛ като неоснователни исковете на М. Д. Н. и Д. Т. Н., двамата от гр.Б*****, против Б. Д. Д. с адрес гр.Б*****, Магазин „****“, с правно основание чл.108 ЗС, чл.59 и чл.86, ал.1 ЗЗД, за приемане за установено по отношение на ответника Д., че ищците са собственици на реална част с площ от 30 кв.м. от самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****** по КККР на гр.Бургас, с административен адрес гр.Б****, който се намира в сграда с идентификатор ********, разположена в поземлен имот с идентификатор № *****, с площ на самостоятелния обект – 71.70 кв.м., предназначение на обекта – за офис, прилежащи части – 11,49 кв.м.ид.ч. от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – ********.15, под обекта – няма, над обекта – ********.1 и ********.2, придобит на основание Договор за покупко-продажба с Нотариален акт № ****** г. на нотариус рег.№****, и за осъждане на ответника да предаде на ищците владението върху ползваната без основание спорна реална част от описания недвижим имот, КАКТО и за осъждане на ответника да заплати на ищците обезщетение за лишаването им от ползване на собствената им реална част от същия недвижим имот в размер 1 на 3105 лв. (по 115 лв. на месец) за периода от 27.05.2020 г. до 28.09.2022 г.

(съгласно уточнителната молба от 17.08.2022 г.), и сумата от 117.70 лв. – мораторна лихва върху обезщетението за периода от 27.05.2020 г. до 26.04.2021 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното плащане.

Във въззивната жалба са изложени оплаквания за неправилност и незаконосъобразност на съдебното решение,като се сочи,че същото е постановено в разрез със събраните по делото доказателства.Въззивниците сочат,че предмет на спора е част/около 30 кв.м./ от самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****** по КККР на гр.Бургас ,с предназначение- за офис и площ по документ 71.70 кв.м.Оспорен е изводът на БРС,че ищците не са доказали да са собственици на имота,предмет на спора ,а доказателствата по делото сочат,че спорните 30 кв.м.не са включени в закупените от ищците два офиса с обща площ 112.14 кв.м. Въззивниците считат този извод за неправилен,като излагат доводи,че анализът на документите за собственост на двата обекта в тяхната хронология ,води неминуемо до извода,че в нито един от тях няма обект с квадратура 30 кв.м.,такъв обект не е описван и като граница на обектите,собственост на ищците. Освен това,в констативен протокол №П-26 от 04.02.2015г.на община Бургас ,по изпълнението на строежа е посочено,че са изместени входна врата и вратопрозорец на магазина към улична регулация,не е изпълнена врата във входното преддверие за връзка със стълбищната площадка към помещенията ,предназначени за офиси,както и е изпълнена врата към офиса ,граничещ с южния калкан ,в несъответствие с одобрените проекти.Ответникът,в нарушение на архитектурния план,както и самият той е признал е затворил врата и е отворил друга,като по този начин е обособил самостоятелно помещение,което обявява за своя собственост.Посочва се,че за първи и единствен път намалената с около 30 кв.м.площ от общо 112.14 кв.м.се появява в Протокол за опис на недвижимо имущество от 15.01.2015г.по изп.д.

№****г.на ЧСИ Д* Н..От обяснителната записка на „****“ЕООД се посочва площ,различна от посочената във всички други нот.актове,представени по делото,но тя не отговаря на съществуващото положение,а са отбелязани грешни размери и части от помещението.Така описаното съществуващо положение не е било заявено в АГКК-Бургас ,за да се нанесат промените в квадратурата.Въззивниците считат,че ако се приеме,че ЧСИ действително е продал двата имота без тези 30 кв.м.,то тогава той би следвало да опише в Постановлението за възлагане квадратурата,посочена в описа и че се продава по-малко от обявената за продажба недвижимост. Това не е било сторено,а напротив,в постановлението са посочени двата обекта,предмет на публичната продан,със съответните квадратури и граници,описани в документите и скиците.Според въззивниците,са налице и двете предпоставки за уважаването на предявения от тях ревандикационен иск по чл.108 ЗС ,тъй като всички доказателства по делото сочат,че те са собствениците на двата имота,с обща площ 112.14 кв.м.Спорните 30 кв.м.не съществуват в реални граници,няма 2 отделен идентификатор за тях,няма очертани граници и липсва документ за собственост.Те са незаконно отнети от обекта с площ 71.70 кв.м.и са обособени като самостоятелен обект,без описани граници и без никакво правно основание. Прави се довод,че трайната съдебна практика на ВКС сочи,че при индивидуализация на обектите и вещните права,водеща е не площта,а границите са тези,които индивидуализират обекта,а площта е тази,заключена между конкретните граници.Договорите,с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти съдържат подробно описание на тези имоти с всичките им индивидуализиращи белези-вид на имота,местонахождение,означение по кадастралната карта,площ,съседи и др.В тези случаи в съдебната практика е изразено разбиране,че щом като продавачът не е изключил изрично от продажбата определен обект,който се намира в прехвърляния имот,то този обект също е предмет на прехвърлителната сделка. Отправеното до БОС искане е за отмяна на решението на БРС и постановяване на въззивно решение,с което предявеният иск да бъде уважен.Нямат доказателствени искания,претендират разноски.

В отговора на въззивната жалба е изразено становище за неоснователността на въззивните оплаквания. На първо място се сочи,че освен документите за собственост по делото са били представени и други доказателства- свидетелски показания и заключение на СТЕ,които също са били обсъдени от съда в доказателствената съвкупност и са обосновали крайния му решаващ извод.От изслушаната СТЕ са били установени множество факти: че процесното помещение е изградено незаконно и строителството му не съответства на одобрения архитектурен проект;че е обособено като самостоятелен обект,различен от офиса на ищците-със самостоятелен вход и достъп,ограждащи зидове,санитарен възел; процесното помещение е обособено и така,че само и единствено през него се осъществява достъпа до вътрешния двор на сградата,който е собственост само на ответника; разпределението на отделните обекти на етажа не е отразено правилно в действащите КК и КР;извършеното при описа на ЧСИ геодезическо заснемане съответства на действителното фактическо положение в имота,констатирано от вещото лице на място;според вещото лице,макар и незаконно изграден,този обект не е включен в предмета на публичната продан;към експертизата е представен и акт за незаконно строителство,като вещото лице е потвърдило,че констатациите от 2015г.за незаконно строителство съответстват на сегашното фактическо положение в имота,а не става въпрос за СМР,извършени след като имотът е придобит от ищцовата страна или нейния праводател. Обясненията на вещото лице за наличие на изначална архитектурно-техническа и функционална обособеност на процесния обект като самостоятелен такъв ,кореспондират с представените писмени доказателства,в т.ч.и заснемането на действителното фактическо положение в етажа и приложенията към експертизата. Направен е анализ на свидетелските показания,като се прави довод,че те са в съответствие с констатациите на вещото лице относно обособяването на процесното помещение като самостоятелен обект и че то не е било включено в предмета 3 на публичната продан.Според въззиваемата страна,крайните изводи на съда са изградени върху съвкупната преценка на доказателствения материал,докато въззивниците акцентуват само и единствено върху документите за собственост,а игнорират изцяло останалите доказателства,които сочат,че процесната част е обособена като обект на етажа ,различен от този,предмет публичната продан.Въззиваемият намира за неоснователни и оплакванията,че съдът не е съобразил съдържанието на постановлението за възлагане,тъй като ЧСИ не е посочил,че се продава само част от етажа. В тази връзка се прави довод,че именно в изпълнителното производство ЧСИ е констатирал несъответствието в площта на офисите с протокола за опис,както и че те са обособени отделно от процесното помещение,като е направено и геодезическо заснемане по възлагане от ЧСИ.

В този смисъл са и обясненията на вещото лице ,които опровергават верността на кадастралното отразяване на обектите на собственост в КККР.Ако това е така,то именно позоваването на невярното кадастрално отразяване на имотите опорочава вещнопрехвърлителния ефект на продантапродават се обекти,които не съществуват реално. Изтъква се,че самата защитна теза на въззивното оплакване опровергава себе си,защото логиката на разсъжденията им е обърната наопаки и в тях стигат до правния и логически абсурд,че ЧСИ е описал неправилно продавания имот- в конфигурация и застроена площ,каквато не съществува на място,но този порок на постановлението за възлагане ,вместо да опорочи валидното настъпване на вещнопрехвърлителния ефект за процесния обект,който не е част от продавания офис и не е описан като предмет на публичната продажба,се използва за обосноваване валидността на публичната продажба.

По тази линия се оказва,че въззивниците черпят права от неправилното описание на процесния имот. На трето място е изразено становище за неоснователност на оплакванията ,че площта не е индивидуализиращ белег на имота.Този аргумент,принципно правилен по съществото си,потвърждава крайните изводи на БРС,защото ако предмет на продажбата е офис,който,заснет на място не включва процесния обект,то крайните изводи на районния съд са правилни,защото съдът е съобразил действителната площ.За пълнота на изложението се излагат и аргументи в насока,че изпълнението на партерния етаж в отклонение от одобрения архитектурен проект ,в резултат на което процесният обект е незаконно обособен,няма никакво значение за правото на собственост. Обектът на собственост възниква с изграждането му,а не с проектирането или с обособяването на проектите,а правото на собственост се концентрира върху този обект във вида му,в който той съществува като вещ,а не във вида,в който е било предвидено да се изгради.Незаконното строителство не е строителство без собственик,то може да се узакони,да се придобие и да се прехвърли в собственост,/вкл.и по давност/,но вещният ефект ще се проектира само и единствено върху наличната вещ. Ако искът бъде уважен при това фактическо положение ,при което достъпът до вътрешния двор на сградата се осъществява единствено през процесния имот,то тогава ще се окаже,че с уважаването на иска процесният имот ще бъде обременен със сервитутно право на 4 преминаване.Въззиваемият счита,че подобна теза няма нито житейска,нито юридическа логика,а сервитутно право на преминаване върху застроен имот не може да има,защото така би се нарушило функционалното предназначение на имота като самостоятелен обект на собственост.Отправеното до БОС искане е решението на БРС да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно,а въззивната жалба- да се остави без уважение.Няма доказателствени искания,претендира разноски.

В съдебно заседание въззивниците,редовно уведомени,не се явяват.Представили са писмена молба,с която поддържат въззивната жалба.Отправят искане за назначаване на нова съдебнотехническа експертиза,което е оставено без уважение от БОС поради настъпила преклузия по чл.266 ал.1 ГПК. Претендират разноски.

В съдебно заседание въззиваемият се явява лично и с адв.Т..Оспорва въззивната жалба,не сочи нови доказателства,претендира разноски.