Решение № 4506 от 09.03.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 4506 гр. С., 09.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 67 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: АЛЕКСАНДЪР В. АНГЕЛОВ при участието на секретаря ЕЛИЦА В. ДАНОВА като разгледа докладваното от АЛЕКСАНДЪР В. АНГЕЛОВ Гражданско дело № 20241110169562 по описа за 2024 година

Предявен е положителен установителен иск с правна квалификация чл.

422 ГПК, вр. чл. 61, ал. 2 ЗЗД за признаване за установено между страните, че ответникът дължи на ищеца сумата 1 124,76 лева – представляваща заплатена сума за охрана на административна сграда за периода от 01.12.2023 г. до 31.12.2023 г., ведно със законна лихва за периода от 28.06.2024г. (датата на депозиране на заявлението) до изплащане на вземането, за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение № ..г. по ч.гр.д. № . г. по описа на Софийски районен съд, 67 състав.

Ищецът твърди, че от 29.06.2007 г. заедно с ответника са собственици на всички самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. . (..). Сочи, че ищцовото дружество е собственик на 54,42 % ид.ч. от .. – за административни сгради, кв. ., местност „.“ по плана на гр. С., с площ от 4 900 кв.м., заедно с втори, трети, четвърти, пети, шести, седми и осми етажи, в построената в .. единадесететажна административна сграда, заедно с партер, и 72,7 % ид.ч. от общите части на сградата, придобити на основание апортна вноска в капитала на дружеството. Твърди, че ответникът е собственик на девети, десети и единадесети етажи, и на 27,3 % ид.ч. от общите части на сградата, придобити въз основа на апортна вноска в капитала на ответното дружество. Споделя, че основната дейност на страните била свързана с отдаване под наем на обекти в сградата, поради което за обезпечаване нормалното функциониране на отдаваните под наем офиси, била осигурена денонощна жива охрана. Сочи, че на 26.12.2011 г. между страните било сключено споразумение по отношение на извършените от ищеца разходи за управление и поддръжка на сградата, като ответникът се съгласил разходите за цялата сграда да бъдат заплащани от ищеца, а ответното дружество да му възстанови припадащите му се суми. Поради неизпълнение на задълженията 1 от страна на ответника в периоди, необхващащи процесния, били образувани искови производства срещу ответника, с оглед на които ищецът се снабдил с изпълнителни титули. В периода от 02.05.2023 г. до 31.12.2023 г. сградата била охранявана от „.“ ООД, съгласно сключен между ищеца и дружеството, предоставящо охранителни услуги, Договор за осъществяване на охранителна дейност (физическа охрана) на обект от 02.05.2023г. Сочи, че за периода от 31.05.2019 г. до 30.12.2023 г. заплатил разходите за охрана на цялата сграда, които били одобрени и разпределени между етажните собственици с решения на общото събрание на етажната собственост, находяща се в гр. . (..), за които твърди, че ответникът не е оспорил по съдебен ред. Сочи, че за периода 01.12.2023 г. – 31.12.2023 г. разходите за охрана на сградата били в общ размер на 4 120,00 лева без ДДС, като разпределянето на разходите между етажните собственици било извършено съгласно чл. 21 от Правилник за вътрешния ред на административната сграда, заплащането и разпределянето разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата, като съгласно него ответникът му дължал сумата от 1 124,76 лева. Претендира сторените в производството разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск. Не оспорва обстоятелството, че ищецът е собственик на партер (първи етаж), втори, трети, четвърти, пети, шести, седми и осми етажи, както и на 72,7 % ид.ч. от общите части на сградата, а ответникът е собственик на обособена част, състояща се от етажи девети, десети и единадесети, както и на 27,3 % ид.ч. от общите части в сградата. Възразява срещу твърдението на ищеца за наличие на задължение на ответника за заплащане на сумата от 1 124,76 лева за охрана на общите части.

Счита, че с решенията на общото събрание се създавали значителни задължения за ответното дружество, доколкото били взети еднолично от ищеца, който притежавал 72,7 % ид.ч. от общите части на сградата. Прави възражение за нищожност срещу всички решения, обективирани в Протоколи № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 от общите събрания на ЕС, приложени към исковата молба, включително и решение за приемане на Правилник за вътрешния ред в обект „.. (..)“. Излага доводи, че не следва да се прилага специалната уредба на ЗУЕС, тъй като се касаело за два самостоятелни обекти в сграда, а именно обособена част, състояща се от ет. 9, 10, 11, на които общо било определено, че съответстват 27,3 % ид.ч. от общите части на сградата, и обособена част, състояща се от етажи № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, заедно с партер, на които било определено, че съответстват 72,7 % ид.ч. от общите части на сградата. На следващо място ответникът твърди още, че на 14.10.2015 г. ищецът неправомерно го лишил от ползването на асансьорите в сградата, като деактивирал чиповете за него, което му попречило да използва собствените си три етажа и ид.ч., поради виновно създадени пречки от страна на ищеца. С оглед на това счита, че плащането на разходи за охрана не било от полза на ответника, респ. не представлявало уместно предприета чужда работа. Сочи, че на 25.11.2015г. ищецът прекъснал водоподаването до собствените на ответника самостоятелни обекти, като поставил спирателни кранове на главните водопроводни щрангове на сградата на осмия етаж, до които 2 ответникът нямал достъп. Сочи, че с оглед на това, било образувано исково производство, като ищецът в настоящото производство бил осъден да възстанови на „.“ ЕООД достъпа до асансьорите за собствените му етажи, но „.“ ЕООД възпрепятствал изпълнението на съдебните решения. Твърди, че с тези си действия, ищецът възпрепятствал използването на собствените на ответника етажи, което довело и до прекратили договорите за наем от страна на наемателите на помещенията на 9 и 10 етаж. Сочи, че дори самият той, поради невъзможността да ползва собствените си недвижими имоти, се принудил да напусне процесната сграда и да наеме офис на друго място, във връзка с което за периода от 01.05.2016г. до 01.02.2020 г. претърпял имуществени вреди в размер на 29 108,27 лева, за която сума релевира възражение за прихващане. В открито съдебно заседание 08.10.2025 г. ищецът е конкретизирал възражението си за прихващане, като е посочил, че същото се отнася за вземания към ищеца за направени разходи за наем за месеците януари, февруари и март 2019 г. на обща стойност 1761 лева, настъпили в причинно-следствена връзка с виновното поведение на последния.

С допълнение на искова молба, представена в о.с.з. от 08.10.2025 г. ищецът твърди, че ответникът е бил уведомяван за всички проведени общи събрания, като не е оспорил в законоустановения срок приетите решения.

Заявява, че решенията по протокол № 3 и № 8 са предмет на две висящи производства в Софийски районен съд, с оглед на което провеждането на косвен съдебен контрол от настоящия състав е недопустимо. Оспорва заявеното от ответника възражение за прихващане, като недопустимо, тъй като е предмет на няколко съдебни производства и неоснователно – отрича достъпът до имота на ответника да е ограничен, защото има такъв през стълбището на сградата. Сочи, че на 29.05.2020 г. е осигурен достъп на ответника до асансьорите, за което е съставен констативен протокол, а на 09.11.2021 г., със заповед на управителя на етажната собственост, същият е бил отново преустановен, поради неплащане на разходите за управление и поддръжка. Поддържа, че в полза на ответника е издаден изпълнителен лист, с който ищецът в настоящото производство е осъден да му предостави достъп до асансьорите, предвид което разполага с възможността да пристъпи към принудително изпълнение. Оспорва наличието на причинно-следствена връзка между поведението на ищеца и предприетите от ответника действия по наемане на офис. Прави възражение за изтекла погасителна давност за вземанията, предмет на направеното от ответника възражение за прихващане.

С протоколно определение от 19.11.2025 г., съдът с оглед направените от ответника уточнения е изменил доклада по делото в частта, касаеща възражение за прихващане от страна на ответника, като е конкретизирал вземането по размер и период, дал е правна квалификация – чл. 45 ЗЗД и в съответствие с направеното изменение е разпределил и доказателствена тежест.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на доказателствата по делото, намира следното от фактическа и правна страна:

За уважаване на предявения иск с правно основание чл. 61, ал. 2 ЗЗД в 3 тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване, че е извършил твърдяната работа по осигуряване на денонощна жива охрана в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. . (..), в която ответникът притежава самостоятелни обекти, в т. ч. и припадащите се на всяка от страните идеални части от общите части на сградата, за която работа ответникът е знаел и не се е противопоставил, както и че работата е предприета уместно и е добре управлявана, за което е сторил разходи в размер на 1 124,76 лева, за периода 01.12.2023 г. – 31.12.2023 г., с които ответника се е обогатил.

В тежест на ответника, при установяване на горепосочените обстоятелства, е да докаже обстоятелствата, на които основава оспорванията си, в т.ч. твърдяното ограничаване на достъпа му до собствените му самостоятелни обекти в сградата, основанията за нищожност на решенията на ОС на ЕС, както и направеното възражение за прихващане.

Между страните не се спори и поради това с доклада по делото е отделено за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че ищецът е собственик на 1-8 етажи от процесната сграда в режим на етажна собственост и на 72,70 % ид.ч. от общите части на сградата, а ответникът – на 9-11 етажи и на 27,3 % ид.ч. от общите части на сградата. Установява се още, че ищецът е собственик на 54,42 % идеални части от поземления имот, в който е изградена сградата, а в полза на ответното дружество е учредено право на ползване върху две паркоместа в прилежащия към сградата терен. Тези обстоятелства се подкрепят и от писмените доказателства по делото – учредителни актове, дружествени договори и съдебни решения по фирмени дела.

На база на ангажираните по делото доказателства, съдът намира изричното възражение на ответника за неприложимост на режима на ЗУЕС за неоснователно. Като доказателство по делото е приета регистрационна карта № . г. на сграда/вход в режим на етажна собственост, намираща се в гр. . /../, съгласно която броят на самостоятелните обекти в сградата е 16, от които 6 на партера и 10 етажа - самостоятелни обекти, тоест налице са повече от три самостоятелни обекта в сградата, поради което по отношение на нея е приложим режимът на ЗУЕС.

Отношенията между собствениците в етажната собственост относно поддържането, възстановяването и подобряването, както и ползването на общите части на сградата, се уреждат от чл. 41 ЗС. Всеки собственик е длъжен, съразмерно на дела си в общите части, да участва в разноските за поддържането или възстановяването на общите части и в полезните разноски, за които е взето решение на общото събрание. Това решение не отменя задължението на всеки собственик да поеме съответната си част, но служи като правно основание за определяне на размера на възникналото парично задължение.

Претенцията за разпределение на разходите между отделните собственици попада в хипотезата на управител на чужда работа (гестор), действал както в полза на чужд интерес, така и в свой. Ако е налице одобрение от лицето, в чиито интерес е предприета работата (предварително или 4 последващо чрез решение на общото събрание), отношенията се уреждат съгласно чл. 62 ЗЗД.

Ако подобренията са извършени без решение на общото събрание, гесторът може да претендира от останалите собственици само съответната част от направените разноски, до размера на обогатяването, и то само ако работата е била уместна (чл. 61, ал. 2 ЗЗД). При подобрения против волята на останалите съсобственици, отговорността им се определя по правилата на чл.