Решение № 128 от 23.06.2023, Районен съд - Левски

РЕШЕНИЕ

№ 128 гр. ЛЕВСКИ, 23.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЛЕВСКИ в публично заседание на девети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Десислава К. Н. при участието на секретаря ИЛИЯНА П. ИЛИЕВА-ИВАНОВА като разгледа докладваното от Десислава К. Н. Гражданско дело № 20234410100194 по описа за 2023 година на основание данните по делото и закона, за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл.310, т.2 от ГПК, вр. чл.233, ал.1 от ЗЗД във вр. с чл.238 от ЗЗД от К. П. Н. и Д. П. Н., двамата от с.Д., общ.Б. срещу М. М. П. от гр.Б..

Ищците твърдят, че с нотариален акт за покупко-продажба №*** на нотариус Х.К. с район на действие Районен съд - Левски, вписан в Служба по вписванията - Левски с вх. *** двамата ищци като съпрузи в законов режим на общност по СК придобиват на името на К. Н. и стават собственици на следния недвижим имот: поземлен имот в землището на град Б. ЕКАТТЕ *** община Б., Плевенска област, в местност „***“, с площ от 3129 кв. м. (три декара и сто двадесет и девет квадратни метра), начин на трайно ползване: др. животи, ферма, категория на земята при неполивни условия: трета, заедно с построения в имота селскостопански обект - телчарник, съставляващ имот №*** (***) по картата на възстановената собственост, който имот е идентичен с парцел №4 (четири) по парцеларния план на Стопански двор Кравеферма в гр. Б., при граници и съседи: имот № *** Стопански двор на МЗГАР, имот № *** Кравеферма на Т.М.Н., кад. № *** Пасище, мера на 1

Кметство гр.Б.. Съгласно скица на поземлен имот с № ***г., издадена от СГКК - Плевен: поземлен имот с идентификатор ***, с адрес обл.Плевен, общ.Б., гр.Б., местност „***“, с площ 3128 кв. м (три хиляди сто двадесет и осем квадратни метра), вид територия земеделска, категория на земята 3 (трета), начин на трайно ползване за животновъден комплекс, номер по предходен план 4 (четири), заедно с построена в него сграда с идентификатор ***, функционално предназначение селскостопанска сграда, брой етажи един, застроена площ 444 кв.м. (четиристотин четиридесет и четири квадратни метра), при съседи на поземления имот: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***, съгласно сега действащите КККР на гр.Б., одобрени със Заповед №РД-18-58/24.09.2007г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение, засягащо недвижимия имот от 27.09.2012г.

Твърдят, че спрямо посочения имот на ищците, единият от двамата им праводатели - Пламен Илиев, е сключил на 04.10.2021г. с ответницата М. П. договор за наем с peг. №5623 с нотариална заверка на подписите на нотариус С.Л. с район на действие Районен съд - Левски, вписан на 25.10.2022г. от наемателя в Служба по вписванията - Левски с вх. peг. *** Договорът за наем е със срок на действие 10 (десет) години - от 04.10.2021г. до 04.10.2031г., като държането на наетия недвижим имот е предадено на наемателя М. П. в деня на подписване на договора и продължава към датата на подаване на исковата молба.

Навеждат довод, че съгласно чл.237, ал.1 от ЗЗД, вписаният договор за наем на недвижимия имот, от 26.01.2023г. насетне, остава в сила спрямо ищците като приобретатели с вещно-прехвърлителна сделка, с всички произтичащи от него права и задължения за страните по него.

Твърдят, че съобразно Раздел II „Наемна цена“ от договора за наем, месечната наемна вноска е в размер на 300,00 лв. и същата се индексира на всеки две години, считано от 1-ви януари на съответната година, с официалния инфлационен индекс за тези две години, обявен от Националния статистически институт (НСИ). Сочат, че по данни, публикувани на официалния сайт на НСИ, средногодишният общ индекс на потребителските цени за 2021год. е 3,3 % и за 2022 год. е 15,3 %, или усреднено е 9,3 %.

Навеждат довод, че съгласно чл.2, ал.2 от договора за наем, така индексирана с 9,3 %, месечната наемна вноска от 01.01.2023 г. е в размер на 327,90 лв.

Твърдят, че на 15.02.2023г. от ищеца К. Н. чрез услугата „Телепоща“ 2 на „Български пощи“ ЕАД с опции „Известяване за доставяне“ и „Заверка на съдържание“, до наемателя М. П. било изпратено писмено известие за това, че от 26.01.2023г. К. Н. е придобил право на собственост върху наетия недвижим имот. Писменото известие било получено на 16.02.2023г. лично от М. П.. В известието, позовавайки се на изтекло на 06.02.2023г. едномесечно писмено предизвестие от предишния наемодател П.К.И., ищецът К. Н. поканил ответницата да освободи имота и до освобождаването да му заплаща обезщетение, като за получаването на парични преводи посочил своята банкова сметка. В известието ищецът К. Н. дал на ответницата М. П. срок до 02.03.2023 г. писмено да отговори приема или не приема така отправените към нея покани и искания, което тя не извършила.

На 06.03.2023г. от ищците чрез услугата „Телепоща“ на „Български пощи“ ЕАД с опции „Известяване за доставяне“ и „Заверка на съдържание“, до наемателя било изпратено едномесечно писмено предизвестие за едностранно прекратяване на договора за наем, на основание изрична такава клауза в чл.8, т.5 от договора. Предизвестието било получено лично от М. П. на 06.03.2023г. и изтекло на 07.04.2023г. В предизвестието ищците отново уведомили ответницата за придобиване от тях на собствеността върху имота от 26.01.2023г., като изискват от нея:

- на следващия ден след прекратяването на наемното правоотношение – 08.04.2023г., да им предаде недвижимия имот в състоянието, в което са го закупили на 26.01.2023 г., като подпишат двустранен приемателнопредавателен протокол за връщането на имота - предмет на вписания договор за наем;

- дължимите плащания по Раздел II „Наемна цена“ от договора за наем за периода от 27.01.2023 г. до датата на прекратяване на договора включително, в изискуемия срок да заплати по банковата сметка на ищеца К. Н..

Твърдят, че срока за напускане на имота бил до 06.05.2023г.

Твърдят, че на 06.03.2023г. с пощенска услуга на „Български пощи“ ЕАД с опция „Известяване за доставяне“, от ответницата било изпратено уведомление до ищците - получено от тях на 08.03.2023г., че тя не приема отправеното й едномесечно писмено предизвестие за прекратяване на наемния договор, като прекратяването на договора според нея може да стане само с влязло в сила съдебно решение или с подписано двустранно 3 споразумение между страните. Считат, че упражненото от наемодателя право да прекрати предсрочно с едномесечно писмено предизвестие уговорения за срок от 10 години договор за наем, не може да бъде отричано от наемателя, предвид установяването на това право с изрична договорна клауза в чл.8, т.5 от договора за наем.

Твърдят, че и към датата на подаване на исковата молба, от ответницата продължава да се упражнява фактическа власт върху целия недвижим имот на ищците, без същата да е носител на облигационно правно основание, като не изпълнява задължението си да върне недвижимия имот на собствениците му, след като облигационната връзка между тях престанала да съществува от 08.04.2023г.

Молят съда да постановите решение, с което на основание чл.233, ал.1, изр. първо от ЗЗД, да осъди ответницата М. М. П. да освободи и върне на ищците К. П. Н. и Д. П. Н., държането на собствения им недвижим имот, предмет на договор за наем с peг. №5623 с нотариална заверка на подписите на нотариус С.Л. с район на действие Районен съд - Левски, вписан в Служба по вписванията - Левски с вх. peг. ***, сключен между наемателя М. М. П. и наемодателя П.К.И. - съгласно чл.237, ал.1 от ЗЗД, заместен от 26.01.2023г. в договора за наем от приобретателите на недвижимия имот К. П. Н. и Д. П. Н. и който договор за наем на основание изрично предвидената възможност в чл.8, т.5 от същия е прекратен едностранно от наемодателя с едномесечно писмено предизвестие, което е изтекло на 07.04.2023 г.

Препис от исковата молба е връчен на ответницата М. М. П., която в законоустановения срок е депозирала писмен отговор чрез пълномощник адв.К.Д. - ПлАК.

Твърди, че наемната цена е платена, както и че имала пред договорни отношения с праводателя на ищците за закупуване на имота, предмет на договора за наем. Във връзка с тези пред договорни отношения заплатила на предишния собственик по банков път сумата в размер на 20 000 лева, която й била възстановена след като имотът бил прехвърлен на ищците.

Твърди, че с отговора на поканата уведомила ищците, че тъй като са станали собственици на имота, предмет на договора за наем, който е закон за страните по него, те са длъжни да го спазват. Навежда довод, че е налице е приложението на нормата на чл.237 от ЗЗД.

Посочва, че ищците са направили опит да очертаят предмет на спора по 4 чл.233, ар.1, изр.1 от ЗЗД като основан на твърдения за упражнено от тях право за извън съдебно разваляне на наемния договор поради неизправност на наемателя. Излага съображения, че това би могло да бъде обосновано в случай, че правото за едностранно преустановяване на облигационната връзка е надлежно упражнено, респ. доколкото са настъпили последиците на разваляне на договора. При извод за ненадлежно упражнено право за едностранно прекратяване, не би могло да се приеме за доказан твърденият от ищците правопораждащ факт за претендираното връщане на вещта, предмет на наемното правоотношение.

Твърди, че наемната цена е заплащана и не е настъпил срока за индексация.

Сочи, че отправянето на изявление за прекратяване от страна на новия наемодател, съставляващо по съдържането си предизвестие за прекратяване, е достатъчно, за да бъде договорът за наем прекратен само въз основа на него.

Навежда довод, че исковата молба може да има характер на предизвестие по смисъла на чл.238 от ЗЗД, но само ако договорът е безсрочен или страните са уговорили трансформацията му в такъв. Това следва пряко от текста на закона, който ясно очертава хипотезата на правната норма като отнасяща се само за онзи договор за наем, който е "без определен срок". Навежда довод, че процесният случай не е такъв: договорът за наем от 04.10.2021г. между страните е сключен за срок от 10 години, който срок към датата на завеждане на исковата молба не е изтекъл.

Посочва, че от събраните по делото доказателства се установява, че имотът е станал собственост на ищците след сключване на договора за наем последният е сключен на 04.10.2021г., а собствеността е преминала при ищците на 26.01.2023 година, поради което спрямо тях е приложима и разпоредбата на чл.237 ЗЗД, уреждаща противопоставимостта на договора за наем спрямо последващ приобретател на наетия имот. В същата разпоредба са уредени няколко хипотези на противопоставимост на договора за наем.

Първата хипотеза е в чл.237, ал.1 ЗЗД, според която при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. В този случай срочният договор за наем е задължителен за приобретателя при уговорените в него условия и срок и не може да се прекрати от него преди уговорения срок. Вписването в имотния регистър предоставя достатъчна степен на информираност за приобретателя 5 й, след като обстоятелството е било вписано, се счита, че приобретателят е наясно и е съгласен с наемното правоотношение, и продължава да изявява желание за настъпване на транслативния ефект на придобивното основание, каквато хипотеза твърди да е налице в процесния случай, тъй като договорът за наем е вписан преди продажбата. Като приобретател на имота след вписването на договора за наем ищците заместили наемодателя в това правоотношение и били длъжни да се съобразят с уговореното в него.

Навежда довод, че е неприложима разпоредбата на чл.237, ал.2 ЗЗД, касаеща случаи на невписан договор за наем, при които приобретателят не е предварително наясно за съществуването на тази тежест и правата му са предпоставени в зависимост от това дали договорът има достоверна дата или не. Оспорва процесният договор да е противопоставим на ищците за срок една година от придобиването, тъй като имал достоверна дата на основание чл.237, ал.2 изречение първо ЗЗД. С оглед разпоредбата на предходната алинея, за ищците договорът за наем имал сила според предвидените в него условия и при уговорения в него 10-годишен срок, или до 04.10.2031г. С оглед горното, между страните било в сила валидно наемно правоотношение, което не било прекратено поради изтичане срока на договора, поради което правото на ищците да получат обратно вещта, отдадена под наем, на претендираното от тях основание не съществувало. Моли иска да бъде отхвърлен, като неоснователен.