Решение № 19280 от 26.10.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 19280 гр. София, 26.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 150 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ при участието на секретаря ХРИСТИЯНА Р. РАЧЕВА като разгледа докладваното от ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ Гражданско дело № 20231110150867 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 124 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) и следващите.

Образувано е по искова молба на М. В. Й.. Ищецът твърди, че на 29. 11. 2022 г. е сключил с ответника договор за наем на апартамент № 15, находящ се в ., при наемна цена от 880 лева. При сключването на договора за наем ищецът предал на ответника депозит в размер на 880 лева, като страните уговорили след прекратяването на договора наемодателят да върне на наемателя дадения депозит. В средата на месец юли ответникът поискал да увеличи размера на наема и да промени част от условията, но ищецът отказал да подпише съответния анекс. Тогава ответникът заявил на ищеца, че прекратява едностранно договора за наем и започнал да води на огледи потенциални наематели без да предупреждава ищеца за това и в нарушение на договора за наем. Ищецът, при това положение, уведомил ответника, че ще освободи на 31. 07. 2023 г. наетия имот и на този ден щял да му предаде държането, за което предложил да подпишат допълнително споразумение за прекратяване на договорните отношения и приемо-предавателен протокол. Наемодателят обаче на 20. 07. 2023 г. сменил самоуправно патрона на външната врата на наетия апартамент и лишил наемателя от достъпа и ползуването му, въпреки че ищецът бил платил коректно наема за целия месец юли и че в наетия имот все още имало движими вещи на ищеца.

Тогава ищецът поканил ответника да му осигури достъп до наетия имот, да подпишат приемо-предавателен протокол, да му върне депозита в размер на 880 лева и да му възстанови частта от заплатения наем, съответна на десетте дни лишаване от достъп до апартамента в размер на 300 лева. Макар и ответникът да получил поканата на 28. 07.

2023 г., той не я изпълнил в предоставения от ищеца тридневен срок. Иска от съда да осъди ответника да заплати сумата от 880 лева, представляваща подлежащ на връщане депозит по прекратен договор за наем от 29. 11. 2022 г., както и сумата от 284 лева, представляваща платен на отпаднало основание наем за период от 10 дни (от 21. 07.

2023 г. до 31. 07. 2023 г.), ведно със законовата лихва върху главниците от 13. 09. 2023 г. до окончателното изплащане. Претендира разноски.

1

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника В.

Я. х....... Последният оспорва предявените искове като недопустими, неоснователни, необосновани и недоказани по същество. Признава, че е сключил с ищеца договор за наем на 29. 11. 2022 г., както и че този договор бил прекратен считано от 31. 07. 2023 г.

Твърди обаче че след прекратяването на договора за наем са останали неизплатени редица консумативни разходи и наемни вноски, както и че ответникът бил направил множество разходи във връзка с лошото състояние, в което имотът е бил оставен след прекратяване на договора. Макар и ответникът да правил опити да уреди тези взаимоотношения с бившия си наемател, тези негови опити не се увенчали с успех.

Оспорва като неверни фактическите твърдения, съдържащи се в исковата молба.

Прави извод, че не дължи на ищеца връщане на депозита. Иска от съда да не уважи исковата молба. Претендира разноски.

След като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, съдът направи следните правни и фактически изводи. Исковата молба е подадена от заинтересована страна чрез надлежно упълномощен процесуален представител, придружена е с документ за внесена държавна такса и отговаря на изискванията за редовност и допустимост съгласно чл. 127 и чл. 128 ГПК. По отношение на правната квалификация на исковата претенция съдът е сезиран с осъдителен иск за присъждането на платени на отпаднало основание суми с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД. Ищецът иска ответникът да бъде осъден да заплати сума в размер на 880 лева - подлежащ на връщане депозит, както и сумата от 284 лева - платена на отпаднало основание наемна цена за период от 10 дни. В тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване твърдените от него обстоятелства, а именно валидното сключване на договор за наем от 29. 11. 2022 г. с ответника, че е предал на последния сумата в размер на 880 лева като депозит, както и че е изпълнявал с грижата на добър стопанин задължения си по договора за наем, в това число и за заплащането на наема и разходите, свързани с обикновеното ползуване на имота (електрическа и топлинна енергия, телефон, такса за поддръжка и почистване на общите части на сградата) и разходите за обикновени текущи ремонти и поправки на повреди, които са следствие от обикновеното употребление на имота, както и твърдените самоуправни действия на ответника, изразяващи се в подменяването на патрона на входната врата на наетия имот на 20. 07. 2023 г.

В тежест на ответника е да установи при условията на пълно и главно доказване, че е изпълнил задължението си по договора за наем да предаде ключовете от наетия имот на ищеца, както и че е осигурил спокойното и непрекъснато ползуване на наетия имот от ищеца до прекратяването на договора на 31. 07. 2023 г., а освен това следва да докаже също така и твърдяното ,,лошо състояние”, в което наетият имот е бил оставен от ищеца.

От всички събрани по делото доказателства, анализирани поотделно и в съвкупност, първостепенният съд приема за установена следната фактическа обстановка. На дата 29. 11. 2022 г. между страните в настоящото производство е бил сключен договор за наем на апартамент № 15, находящ се в .. Наемната цена за процесния имот е била в размер на 880 лева на месец, като при сключването на самия договор ищецът М. В. Й. е заплатил на ответника В. Я. х. сума в размер на 880 лева, представляваща депозит за процесния апартамент. Съгласно чл. 2, ал. 2 от приложения като доказателствен материал по делото договор за наем (лист 4) заплатеният депозит е следвало да бъде върнат от наемодателя на наемателя след изтичане на срока на договора, при изцяло изплатени консумативни разходи за наетия апартамент и в 2 случай че последният е оставен от наемателя в добре поддържано състояние.

Договорът за наем е бил сключен от страните със срок на действие една календарна година - от 29. 11. 2022 г. до 29. 11. 2023 г. В средата на месец юли 2023 година обаче ответникът - наемодател се е свързал с ищеца - наемател, докато последният е бил в чужбина и го уведомил, че иска промяна в условията на договора, а именно увеличаване на наемната цена. Тъй като ищецът е отказал да подпише анекс, с който месечната наемна цена се индексира, ответникът е поискал предсрочно прекратяване на договора за наем. Страните са се съгласили апартаментът да бъде освободен от наемателя на 31. 07. 2023 г., но тъй като наемодателят е възпрепятствал необезспокояваното ползуване на наетия апартамент от страна на ответника и неговата приятелка, на последните се е наложило да напуснат процесния имот по-рано от уговореното.

За изясняване на делото от фактическа страна в хода на процеса са събрани писмени доказателства сред които извлечение от разплащателната сметка на ищеца в настоящото производство. Видно от последната (л. 29 и сл. по делото) периодичната престация на наемателя да заплаща наемната цена за ползвания от него имот е била изпълнявана редовно за всеки месец от февруари до юли. В открито съдебно заседание, проведено на 19. 02. 2025 г. процесуалният представител на ответника е посочил, че доверителят й не е получил наемна цена за месец януари 2023 г., но това твърдение на защитата се явява невярно с оглед обясненията на ищцовата страна, че наемът за този месец е заплатен от приятелката на ищеца - К. К.. Това обстоятелство се потвърждава от представеното по делото извлечение от банковата сметка на ответника (л. 84 по делото), от което е видно, че ответникът е получил плащане в размер на 890 лева от К. К. на 04.01.2025 г.

По отношение на въпроса от кого са заплатени консумативните разходи за процесния апартамент № 15 в периода на наемния договор, трябва да се има предвид следното. И двете страни в процеса са въвели твърдения в този смисъл, поради което се приема за безспорно, че плащанията за комунално-битови услуги са се извършвали чрез ,,И.” АД. Спорен е обаче въпросът кое лице е извършвало съответните плащания доколкото на разписките, издавани от ,,И.” АД не се посочват данни за фактическия вносител на паричните средства при тези операции. Следва да бъде посочено обаче че ако наемателят не е изпълнявал задълженията си по договора за наем, като не е заплащал разходите към доставчици на комунално-битови услуги и съответните плащания са извършвани от наемодателя, последният е следвало да волеизяви като поиска парите да му бъдат възстановени чрез допълнителен паричен превод или едновременно с наемната цена за съответния месец. Такова волеизявление не е било отправено, а наемодателят е възразил за неплатените от наемателя сметки едва към момента в който между страните е имало образуван съдебен процес (при положение, че видно от извлеченията от ,,И.” АД - л. 169 и сл. по делото, съответните плащания към доставчиците на комунално-битови услуги са били извършвани още през месеците януари, март, април и май 2023 г.) Същото се отнася и за дължимите на професионалния управител суми за поддръжка на блока, в който е разположен процесният апартамент. Видно от Молба № 166399/13. 05. 2023 г. 20. 03. 2023 г. на ,,Д.” ООД са били изплатени дължимите суми на следните дати: на 20. 03. 2023 г. са погасени задълженията за поддръжка на общите части за месеците от декември 2022 г. до март 2023 г., на 25. 06. 2023 г. са погасени задълженията за периода април - юни 2023 г. на 05.08. 2023 г. е изплатена таксата за поддръжка за месец юли 2023 г.

3

И по отношение на тези писмени доказателства на издаваните от професионалния доставчик разписки не е посочено лицето, което е платило съответните суми. Доколкото обаче дори и тези разходи в действителност да са заплатени от ответника, процесуалният представител на последния не е релевирал възражение за прихващане в хода на настоящото производство, а при липса на наведено от страната пресекателно възражение, съдът не разполага с процесуалното правомощие да извършва служебно прихващане (в този смисъл определение № 900/10.07.2015 г. по гр. дело № 985/2015 г. на ВКС, IV г.о.) С цел пълно изясняване на фактическата обстановка по настоящото производство, съдът е допуснал разпит на двама свидетели на страната на ищеца и разпит на един свидетел на страната на ответника. В открито съдебно заседание е разпитан В.Й. Й. - баща на ищеца. Доколкото същият има родствена връзка с една от страните по делото, дадените показания следва да се ценят с особено внимание съгласно чл. 172 ГПК с оглед възможна заинтересованост на свидетеля от изхода на настоящото съдопроизводство. Съгласно дадените показания ищецът М. В. Й. и приятелката му са наели процесния апартамент чрез брокер, който по време на огледа им е показал няколко жилища в същия блок и вход. Излага фактически данни, че при нанасянето в апартамент № 15, същият е бил в ,,много нелицеприятно състояние”, било е мръсно, имало е косми в кухнята, петна по пода и мебелите, като свидетелят е чистил заедно с новите наематели. По отношение на прекратяването на договора свидетелят Й. разказва, че докато синът му е бил на почивка с приятелката си в Албания, наемодателят е поискал наемната цена на апартамента да бъде увеличена, като обаче не си спомня точният размер на поисканото увеличение (,,Не мога да кажа с колко точно искаше увеличение на наема, но мисля, че беше с 10%.”) В случай че наемателите не се съгласят на това увеличение, свидетелят излага, че наемодателят е поискал незабавното изнасяне от отдавания под наем обект. Тъй като обаче наемната цена за месец юли вече е била платена, ищецът и приятелката му са искали да останат в апартамента до края на този месец. Противно на тази уговорка, според свидетеля още в дните около 23-24 юли ответникът е започнал да води на огледи нови потенциални наематели, появил се е с приемо-предавателен протокол, като е казал, че няма да приеме апартамента в състоянието, в което го оставят ищецът и приятелката му. Страните са се разбрали на следващия ден наемателите да отидат отново в апартамента, за да почистят и да вземат остатъка от багажа си. Вечерта преди това обаче свидетелят разказва, че синът му е получил съобщение от ответника, в което последният уведомява, че вече е сменил бравата на вратата, а когато са отишли до апартамента на следващия ден, патронът в действителност е бил сменен.