Решение № 205 от 25.06.2024, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 205 гр. Разлог, 25.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ, І ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Велина Ив. Полежанова при участието на секретаря А. Р. Т., разгледа докладваното от Велина Полежанова, Гр. дело № 20231240100884 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано по ИМ, депозирана от К.Т.Т., ЕГН* с адрес: г.Р., у.

„Т.А.“№15, в.1, е.2, против ответника ЕС на жил. сграда с идентификатор ***, представляваща секция „К“ от к-кс „А.г.“-г.Р., м. „Ц.“, с управител Е.Н.. Направено е искане съдът да постанови решение, с което да отмени всички решения, взети на ОС на ЕС, проведено на 26.07.2023 г. и 27.07.2023 г.

В ИМ се твърди, че на 26.07.2023 г. и 27.07.2023 г. в г.Р., в к-кс „А.г.“ е проведено ОС на собствениците на обекти в ЕС на сграда с идентификатор *** по КККР на г.Р., м. „Ц.“, представляваща секция „К“, обективирано в Протокол от 27.07.2023 г. Сочи се, че при свикване и провеждане на ОС и при приемането на решенията по точки от 1 до 8 от дневния ред са допуснати съществени нередовности, подробно изложени в ИМ. Иска се съдът да отмени решенията по т.2 до т.8 от дневния ред на ОС на ЕС, проведено на 26.07.2023 г. и 27.07.2023 г. Претендират се с ИМ и сторените по делото разноски.

С писмения отговор ответникът възразява по основателността на иска, позовавайки се на конкретни фактически и правни твърдения. Оспорва фактическите и правни твърдения, посочени в обстоятелствената част на исковата молба, заявявайки, че исковата претенция е неоснователна. Излага конкретни правни съждения по всички твърдения, посочени в обстоятелствената част на исковата молба, включително и по отношение на законосъобразността, правилността и целесъобразността на атакуваните решения, с които ищецът е обосновал както правния интерес от търсената защита, така и правната рамка на процесния спор.

В хода на процеса и двете страни са ангажирали множество писмени, а ищецът и гласни доказателства, от които се установява следната фактическа обстановка:

По делото не е спорно, а и от представеното постановление за въвод във владение се установява, че ищецът е собственик на самостоятелен обект с идентификатор ***. по КККР на г.Р. с площ от 88,47 кв.м., намиращ се в сграда в режим на ЕС с идентификатор ***, представляваща секция „К“ от к-кс „А.г.“, землище на г.Р., м. „Ц.“.

Представена е писмена покана за провеждане на ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор *** - секция „К“ от к-кс „А.Г.“. Поканата е обявена на 18.07.2023 г. и същата съдържа дневния ред на предстоящото ОС. Представен е 1 протокол от 27.07.2023 г. за проведено ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сградата – секция „К“ с обективирани в него взети на ОС решения. Представен е списък на присъствалите собственици. Представени са и писмени форми на гласуване, видно от които присъствалите лица са гласували за вземане на решение по обявените точки от дневния ред.

Съобщението за изготвения протокол от проведеното ОС е обявено на 03.08.2023 г.

С/у съдържанието и верността на отразеното в този протокол е подадено писмено възражение от страна на ищеца на основание чл.16, ал.9 от ЗУЕС. Съдът по искане на ищеца е задължил ответника да представи договор за поддръжка, одобрен с решение на ОС от 13.09.2013 г., ведно с решението на ОС, с което е одобрен договора за поддръжка. От същите се установява, че през 2013 г. с решение на ОС на ЕС, част от управлението на сградата и комплекса са възложени на „Ф.м.г.“ЕООД, което се твърди, че изпълнява тези си задължения и правомощия до датата на провеждане на съд. заседания по настоящето дело.

Ответникът е задължен да представи и книгата за собствениците, която трябва да се води от всяка една ет. собственост, на което задължение пълномощникът на ответника изрично е посочил, че такава книга не се води в ет. собственост. Поради това и с изрично определение в протокола от СЗ, проведено на 23.04.2024 г. съдът изрично е отразил като ненуждаещ се от доказване факт, че в процесната ет. собственост не се води книга на ет. собственици. Във вр. с установяване основанието за вписване на собствениците на самостоятелни обекти в сграда и притежаваните ид. ч. от общите части на същата, посочени в колони съответно 3 и 2 от представения от ответника списък на собствениците, присъствали на ОС, е уважено искането на ищеца управителят на ответната ЕС да даде отговор по реда на чл.176 от ГПК, на въпроса: по какъв начин са отразени ид. части на присъствалите собственици на събранието в колона 2 и колона 3 от списък на собствениците в таблицата, която е представена? В СЗ по делото, проведено на 23.04.2024 г. , управителят на ЕС - О.П. (избран на оспореното ОС на ЕС) сочи, че в таблицата от списъка на присъствалите на събранието собственици, ид. части към всеки апартамент са отразени от таблицата за площообразуване от самото създаване на комплекса. Именно тези данни управителят е нанесъл в таблицата от проведеното на 26 и 27.07.2024 г. ОС. Управителят също сочи, че имената на собствениците са нанесени само частично, само на тези, които са се явили от предходни ОС и същият има техните имена. Документи, установяващи собствеността на всеки самостоятелен обект в сградата, не са изискани при провеждане на събранието, както и не се представят като доказателства по делото. По делото са ангажирани гласни доказателства като са разпитани контрольорът на ЕС, избран на ОС през 2022 г. и присъствал в началото на ОС, както и собственик на самостоятелен обект в сградата, също присъствал на събранието. И двамата свидетели посочват, че са присъствали при откриване на събранието, което започнало със значително закъснение – при обявен начален час 18:00 часа, събранието започнало около 20:00 часа. По този повод свидетелката М.К. изрично посочва, че докато са чакали да започне събранието и заради късния час някои от собствениците са си тръгнали. Имало недоволни от голямото забавяне и тъй като не били предвидили такова, а било необходимо да пътуват, не останали на събранието. Свидетелката не знае дали тези собственици са оставили пълномощно на друго лице или не. Описва начина на обсъждане на точките от дневния ред и гласуването на същите от присъствалите на събранието лица, като според свидетелката повечето от решенията след провеждане на гласуването по точки е било посочено, че не се приемат.

Въз основа на така изложената фактическа обстановка, съдът намира следното от правна страна:

Предявеният иск е с правно основание чл.40 от ЗУЕС. Същият е допустим, предявен е от собственик в сграда в режим на ЕС в установения от закона срок за оспорване решенията на ОС съобразно разпоредбите на чл.40, ал.1 и ал.2 от ЗУЕС.

Разгледан по същество е основателен.

При въведеното с ИМ изрично оспорване на представителната власт на участвалите в ОС 2 лица, представените в гласуването собственици и притежаваните от тях ид. части, ответникът следваше да установи по безспорен начин, че посочените в приложения списък лица са собственици на описаните самостоятелни обекти в сградата, както и че така отразеният размер на притежаваните от тях общи части съответства на отразените такива в документите им за собственост. Това обстоятелство е от съществено значение при определяне законосъобразността на свикването и провеждането на ОС, както и на вземане на решения на същото с оглед установяване участието в събранието на собственици на самостоятелни обекти в сградата или техни представители и формиране на мнозинство при гласуването. В тази вр. по делото остана недоказано обстоятелството, че в списъка са нанесени лица, които са собственици на сочените апартаменти в сградата, както и че последните притежават вписаните ид. части от общите части, именно с който размер участват при формиране на решенията по точките от обявения дневен ред. Според управителя на ЕС информация за притежаваните ид. части от общите части на сградата са взети от таблицата за площообразуване, а данни за собствениците на всеки отделен самостоятелен обект са нанесени само частично и само на тези собственици, които са се явили на предходни общи събрания и управителят е разполагал с техните имена. Не е спорно по делото и е определено за ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че в ответната ЕС не се води книга на собствениците. С оглед на това и съдът приема, че основателно се явява въведеното с ИМ оспорване на представените в ОС ид. части от общите части на сградата, както и обстоятелството дали вписаните, че са присъствали лица – лично и чрез пълномощници, са собственици на самостоятелни обекти в сградата. При въведено изрично оспорване на тези обстоятелства, в тежест на ответника бе да установи, че представените на Ос лица са собственици на самостоятелни обекти в сградата, както и размера на притежаваните от тях ид. части от общите части на същата, определени включително и по реда чл.17, ал.4 и ал.5 от ЗУЕС. Установяване качеството на собственик в ет. собственост на всяко от представените на събранието лица е изначално необходимо с оглед правото му да участва в ОС, да гласува по точките от дневния ред и формира решения по тях. За последното пък е необходимо и установяване по надлежния ред на обема на притежаваните ид. части от общите части на сградата, тъй като именно с този обем права собственикът участва при гласуването и въз основа на тях се определя приема ли се всяко отделно решение или не.

Наред с това от разпитаните по делото свидетели бе установено, че събранието е започнало около 20:00 часа, въпреки предварително обявеното в поканата и изрично отразено в протокола, че е започнало в 18:00 часа. По тази причина, както сочи и свидетелката К., някои от собствениците на апартаменти в сградата са си тръгнали преди започване на събранието и няма доказателства дали са участвали в него чрез упълномощен представител.

Соченото опорочава валидността на взетите решения, тъй като е в нарушение на разпоредбите на ЗУЕС, регламентиращи въпросите за участие в ОС, вземане на решения и правото на всеки собственик на самостоятелен обект в сграда, за която е учредена ЕС, да участва при провеждане на ОС и вземане на решения от същото. В отговор на наведеното от ответника възражение, че на сочените в ИМ основания следва да е налице незаконосъобразност на всичките решения, съдът посочва, че преценка на ищеца е отмяната на кои от взетите от ОС решения да иска. Именно той определя предмета на спора и въпреки наличието на данни за допуснати съществени нарушения при провеждане на ОС съдът по своя инициатива не може да отмени решения, за които ищецът не го е сезирал. С оглед изложеното и на основание чл.42, ал.2 от ЗУЕС, решенията по точки от 2 до 8, оспорени с ИМ, взети на проведеното на 27.07.2023 г. ОС следва да бъдат отменени. На самостоятелно основание и във вр. с въведеното с ИМ оспорване на материалната законосъобразност на приетите решения съдът посочва, че е основателно оспорването в ИМ, че част от решенията са взети без да е бил изначално налице предвидения за тези решения кворум. Дори да се приеме, че вписаният в протокола кворум за провеждане на ОС на ЕС 3 отговаря на действително представения, то същият е бил явно недостатъчен за вземане на решение за възлагане дейността по поддръжката и управлението на общите части на сградата и комплекса. От представения по делото договор за поддръжка от 13.02.2013 г., сключен м/у ЕС на сграда с идентификатор *** – секция „К“ и „Ф.м.г.“ЕООД се установява, че дружеството, в качеството си на изпълнител, се е задължило с/у възнаграждение и при условия и срокове, уговорени между страните, да извършва поддръжка на общите части на сградата и комплекса (чл.1.1), като конкретните действия са описани в чл.1.3 от договора. В чл.1.3 също са уредени изрично правомощията на управителя на ЕС, които са превъзложени за изпълнение на ЮЛ, свързани с поддръжката на общите части, по-конкретно тези по чл.23, ал.1 т.1, т.4 от ЗУЕС. В чл.4.1 от същия договор страните са се споразумели, че облигационната връзка има сила за срок от 3 години, считано от датата на подписването на договора, като в случай, че договорът не е прекратен до 6 месеца преди изтичането на срока му, то същият автоматично се подновява за нови 3 години. Според чл.19, ал.8 от ЗУЕС (в редакцията му към датата на провеждане на оспореното ОС) по решение на ОС, взето с мнозинството повече от 67 на сто ид. части от общите части на ЕС, правомощията или част от тях на УС (управителя) могат да бъдат възлагани на ФЛ или на ЮЛ, които не са собственици. В този смисъл договорът за възлагане е следвало да бъде одобрен с решение на ОС, взето с мнозинство повече от 67 на сто ид. части от общите части на ЕС, след което същият се сключва от упълномощено от ОС лице за срок до 2 години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за 2 години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. Съгласно чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС, за възлагане правомощията или на част от тях от УС (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на ЮЛ или ФЛ, които не са собственици, следва да се направи с мнозинство повече от 67 на сто ид. части от общите части на ЕС. В §1, т.13 от ДР на ЗУЕС, е дадена дефиницията на поддръжка на общи части, като според нея това е дейност, насочена към запазване на общите части в добро състояние, поради което несъмнено дейностите, възложени на „Ф.м.г.“ЕООД, попадат под цитираната дефиниция.