Решение № 5634 от 06.11.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5634 гр. С., 06.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание на шести октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело № 20221100111553 по описа за 2022 година

Ищецът „С.Т.“ ООД, ЕИК **** поддържа в исковата молба, че на 04.12.2019г. в качеството си на продавач, с нот. акт. №173, том XVI, рег.

№32751 дело №2702/2019г. по описа на нотариус М.Г., рег. №622 на НК, вписан в Служба по вписванията град С. с вх. № 83176 от 05.12.2019 година, акт № 155, том CCI, дело 62886, № от имотна партида 649018, е сключил договор с ответницата И. Н. Б., ЕГН **** като купувач, за покупко-продажба на правото на строеж относно два самостоятелни обекта, находящи се в град С., район Лозенец, местност „Витоша ВЕЦ Симеоново“ в „Жилищна сграда Ж”, която сграда е следвало да бъде построена в Поземлен имот с идентификатор: *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка деветстотин и пет точка осем хиляди деветстотин тридесет и четири) по кадастралната карта и кадастралните регистри на град С., одобрени със Заповед РД-18- 739/ 21.11.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК с адрес град С., район Лозенец, действащия регулационен план съставлява УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ I- 1346 (първи, отреден за имот с планоснимачен номер хиляда триста четиридесет и шест), от квартал 116 по регулационния план на град С., местност Витоша ВЕЦ Симеоново, а именно:

А. Апартамент № Ж27 (буква „Ж” двадесет и седем), находящ се в сграда Ж на пети етаж, на кота +11,22 (плюс единадесет цяло и двадесет и две стотни) метра, със застроена площ 80,9250 (осемдесет цяло девет хиляди двеста и петдесет хилядни) кв.м., състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, спалня, гардероб, баня с тоалетна, склад и лоджия, при съседи по архитектурен проект: коридор, апартамент № Ж28, двор и апартамент № Ж26, заедно с 3,0197% (три цяло и сто деветдесет и седем десетохилядни върху сто) идеални части от общите части на сградата;

Б. Апартамент № Ж28 (буква „Ж” двадесет и осем), находящ се в сграда 1

Ж на пети етаж, на кота +11,22 (плюс единадесет цяло и двадесет и две стотни) метра, със застроена площ 80,9250 (осемдесет цяло девет хиляди двеста и петдесет хилядни) кв.м., състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, спалня, гардероб, баня с тоалетна, склад и лоджия, при съседи по архитектурен проект: коридор, апартамент № Ж29, двор и апартамент № Ж27, заедно с 3,0197% (три цяло и сто деветдесет и седем десетохилядни върху сто) идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 8,4428 (осем цяло четири хиляди четиристотин двадесет и осем десетохилядни) кв.м., за обща продажна цена в размер на 36 500 (тридесет и шест хиляди и пет стотин) лева, която сума Продавачът е заявил, че е съгласен да му бъде изплатена от купувача в срок от 5 (пет) работни дни, считано от датата на подписване на нотариалния акт, а именно - 04.12.2019г.

Твърди, че срокът за заплащане на цената от 36 500 лв. е изтекъл на 11.12.2019г., като включително и до предявяване на исковата молба, същата не е платена от купувача. За длъжимото плащане ищецът е издал фактура №1100001223/31.05.2022г.

Заявява, че изпълнението към настоящия момент се явява безполезно за него, поради значителните промени в икономическите условия, особено осезаеми в строителния сектор, свързани със значително повишаване на цените на строителните услуги и материали, повишаване себестойността на строителството и съществено повишаване на крайните цени на недвижимите имоти. Наред с това, изпълнението на задълженията на ответницата към днешна дата би довело де неоснователно обогатяване на същата с разликата в цената между правото на строеж, предмет на процесната сделка, оценено към 2019г. и пазарната стойност на вече изградените апартаменти към датата на исковата молба. Сочи, че изпълнението на процесния договор към момента е изцяло икономически неизгодно за него.

Ето защо, моли съда да развали процесния договор за покупкопродажба на право на строеж.

В срока по чл.131 от ГПК ответницата И. Б. подава писмен отговор, с който оспорва иска като недопустим и неоснователен. Твърди, че с платежни нареждания от 28.01.2023г. е заплатила дължимата цена по процесния договор. Обръща внимание, че фактура за въпросната сума е издадена от ищеца не както повелява Закона за счетоводството след сключването на сделката с нотариален акт, а едва на 31.05.2022г. Липсата на посочена в нотариалния акт банкова сметка на продавача не позволява да се направи извод за нежелание за плащането на цената от страна на купувача или за забава в изпълнението на това му задължение, т.к. именно неиздаването на фактура е препятствало плащането на сумата. Оспорва да е получавала процесната фактура на 31.05.2022г.

С оглед изложеното, моли предявения иск да бъде отхвърлен .

В нарочно писмено становище от 21.04.2023г. ответникът заявява, а впоследствие поддържа и в открито съдебно заседание, че с оглед продължителната забава на ответника за изпълнение на задължението му за заплащане на продажната цена, изпълнението към настоящия момент се явява изцяло безполезно за него.

2

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото доказателства намира от фактическа страна следното:

Установява се от ангажираните по делото и неоспорени от страните писмени доказателства, че на 04.12.2019г. между ищеца "С.Т." ООД в качеството му на продавач и ответницата И. Н. Б. - купувач, е сключен договор под формата на нотариален акт № 173, том XVI, peг. № 32751, дело 2702 от 2019 година по описа на нотариус М.Г. peг. № 622 НК, град С., вписан в Служба по вписванията град С. с вх. № 83176 от 05.12.2019 година, акт № 155, том CCI, дело 62886, № от имотна партида 649018, за покупко-продажба на правото на строеж за построяване на двата самостоятелни обекта, подробно описани в исковата молба.

Правото на строеж е прехвърлено срещу задължение за заплащане на обща продажна цена в размер на 36 500 (тридесет и шест хиляди и петстотин) лева, платима на продавача по банков път в срок от 5 работни дни , считано от датата на подписване на нотариалния акт.

За дължимото плащане ищецът е издал фактура № 1100001223 от 31.05.2022г.

С две платежни нареждания от 28.01.2023г., след вписването на исковата молба по настоящото дело, ответницата е заплатила по сметка на ищеца сумата от 36 500 лв. Като основания в посочените нареждания е посочена фактура № 1100001223 от 31.05.2022г.

По делото изслушано заключението на съдебно – оценителна експертиза, което е компетентно изготвено, в пълнота отговаря на поставените задачи и не е оспорено от страните. Ето защо съдът го кредитира.

От заключението се установява, че пазарната стойност на правото на строеж към 12.2019г. за процесните недвижими имоти възлиза на 38 260.94 лв. Към м. юни 2022г. същата възлиза на 63 748.72 лв. Себестойността за построяване на процесните недвижими имоти, изчислена към м.12.2019г. възлиза на 71 106 лв., а към м. юни 2022г. - 180 404 лв. Пазарната стойност на двата апартамента към м.12.2019г. възлиза на 349 700лв., а към м. юни 2022г. – на 556 700 лв.

По делото е изслушано заключението на съдебно – счетоводна експертиза. Същото е компетентно изготвено, в пълнота отговаря на поставените задачи и не е оспорено от страните, поради което съдът го кредитира изцяло. От заключението се установява, че с преводни нареждания на 28.01.2023 г. по фактура № 1100001223/31.05.2022 г., издадена от ищеца, е извършено плащане в размер на 36 500 лв. Посоченото плащане е отразено сметководно, при което вземането от ответницата, регистрирано по счетоводна сметка 411 Клиенти /партида 425/, е закрито. Фактура № 1100001223 от 31.05.2022 г. за сумата в размер на 36 500 лв с ДДС, издадена от „С.Т.” ООД към И. Н. Б., е осчетоводена като вземане по счетоводна сметка 411 Клиенти /партида на ответницата 425/, съответно признат е нетен приход от продажби по кредита на сметка 701-9 в размер на 30 416.67 лв. и е начислено задължение за ДДС по кредита на сметка 4532 Разчети за ДДС по продажби. Процесната фактура е част от общия оборот от продажбите за м.

05.2022 г. на дружеството - ищец и същата е включена в Дневник за 3 продажбите за м. май 2022 г. Общият оборот от продажбите по дневника за продажби съответстват на общия оборот по сметка 411 Клиенти за м. 05.2022 г., видно от съответната оборотна ведомост. Процесната фактура не е била издадена в законоустановения срок от 5 дни от датата на данъчното събитие и в счетоводните книги на дружеството е отразена в месеца на издаването й – май 2022г. На база извлечения от счетоводните регистри на сметка 411 Клиенти, сметка 441 Разчети по съдебни спорове и банкови извлечения на ищеца от Алианц Банк България по сметка **** BGN - Разплащателна сметка, се установява, че с преводни нареждания на 30.01.2023 г. по процесната фактура е извършено плащане на сумата в размер на 36 500 лв.

При изслушването в съдебно заседание, вещото лице пояснява, че това е правилният начин за счетоводно отразяване на вземането, когато за същото има съдебен спор. В зависимост от изхода на делото, разчетът подлежи на последващо осчетоводяване.

По делото е проведен разпит на свидетел – С.Б.. Същата заявява, че познава отблизо дейността на ищцовото дружество, тъй като работи в друга фирма на същия управител от 2020г. Задълженията й са да комуникира с клиентите по всякакви въпроси, свързани с апартаментите, които строителят продава, вкл. и чрез ищцовото дружество. Знае, че И. Б. е клиент на „С.Т.“.

Заявява, че е разговаряла с нея по телефона, когато сградата, в която Б. имала закупени апартаменти, получила Акт 14. Задължение на свидетелката било да уведомява клиентите, когато строителството достигне съответните етапи, обвързани с плащане на вноски от продажната цена. Ето защо се обадила на ответницата и я уведомила за достигнатия етап на строителството, като й напомнила и че има дължимо плащане от преди. Това се случило през 2022г.

Заявява, че от 2020г. не й е известно фирмата да си е сменяла адреса, телефоните и сайта.

Показанията на разпитания свидетел са последователни, логични и вътрешно непротиворечиви, поради което съдът намира, че следва да ги кредитира.

След подробно обсъждане на доказателства по делото поотделно и в съвкупност, съдът намира следното от правна страна:

Предявен е конститутивен иск по чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на договор за продажба на право на строеж поради неизпълнение от страна на купувача на задължението му за заплащане на продажната цена.

Претендираното право произтича от следните обстоятелства: Между страните е сключен договор за покупко – продажба на право на строеж.

Купувачът не е заплатил уговорената цена в срока за това, но съобразно изложеното в отговора е заплатил същата на 28.01.2023г. – в хода на делото, като оспорва да е бил в забава, т.к. не е разполагал с данни за банковата сметка на продавача, фактура е издадена значителен период от време след уговорения падеж за плащането на цената, а и тя не е получена от длъжника.

Продавачът поддържа, че няма интерес от забавеното изпълнение, поради продължителната забава на ответницата и промяната в икономическите условия.

В тежест на ищцовата страна е да докаже сключването на процесния 4 договор и фактите, изключващи интереса му от изпълнението и обосноваващи неговия отказ да приеме евентуалното забавено изпълнение, а именно – че поради забавата изпълнението е станало безполезно за него.

В тежест на ответната страна е да докаже факта на изпълнението на задължението си за заплащане на продажната цена, както и фактите, от които извежда твърденията си за наличието на обстоятелства, изключващи забавата, евентуално – че тези обстоятелства представляват извинителни причини за закъсняло изпълнение.

При разрешаване на правните въпроси, от значение за изхода на настоящото дело, съдът съобразява постановките, възприети в Решение № 29/ 13.04.2011г. на ВКС, ТК, Първо отделение, по т.д.№ 396 по описа за 2010г., докладчик съдията Тотка Калчева, постановено в производство по чл.290 от ГПК. В същото е възприето следното: