Решение № 422 от 04.04.2023, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 422 гр. София, 04.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и осми март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Кристина Филипова

Даниела Христова при участието на секретаря Ирена М. Дянкова като разгледа докладваното от Ася Събева Въззивно гражданско дело № 20221000502929 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С решение № 81 от 14.07.2022 г. по т.д. № 65/2022 г. по описа на ОС- Благоевград, 11 състав, са отхвърлени обективно съединени искове с правно основание чл.167 ал.3 ЗЗД, вр.чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, предявени от Д. Г. К. срещу „УниКредит Булбанк“ АД, за признаване за установено по отношение на банката, че тя не е носител на ипотечно право учредено върху 11 бр.самостоятелни обекти в сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Банско, а именно:

1. самостоятелен обект с идентификатор ***, който се помещава на първия етаж в сградата, с адрес на имота: гр. Банско, м. „Шипочко”, ет.1, ап.А25, с предназначение на самостоятелния обект: жилище/апартамент, брой на нивата: 1, с площ от 57,64 кв. м. и 13,02 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***, под обекта: *** и ***, и над обекта: ***;

2. самостоятелен обект с идентификатор ***, който се помещава на първия етаж в сградата, с адрес на имота: гр. Банско, м. „Шипочко”, ет.1, ап.С31, с предназначение на самостоятелния обект: жилище/апартамент, брой на нивата: 1, с площ от 32,64 кв. м. и 7,83 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, 1 при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: *** и ***, под обекта: ***, и над обекта: *** и

***;

3. самостоятелен обект с идентификатор ***, който се помещава на първия етаж в сградата, с адрес на имота: гр. Банско, м. „Шипочко”, ет.1, ап.С38, с предназначение на самостоятелния обект: жилище/апартамент, брой на нивата: 1, с площ от 31,78 кв. м. и 7,63 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: *** и ***, под обекта: ***, и над обекта: ***,1.65;

4. самостоятелен обект с идентификатор ***,1.66, който се помещава на първия етаж в сградата, с адрес на имота: гр. Банско, м. „Шипочко”, ет.1, ап.А66, с предназначение на самостоятелния обект: жилище/апартамент, брой на нивата: 1, с площ от 55,68 кв. м. и 13,36 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***, под обекта: *** и ***, и над обекта: ***;

5. самостоятелен обект с идентификатор ***, който се помещава на първия етаж в сградата, с адрес на имота: гр. Банско, м. „Шипочко”, ет.1, ап.А67, с предназначение на самостоятелния обект: жилище/апартамент, брой на нивата: 1, с площ от 56,56 кв. м. и 13,84 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***, под обекта: *** и ***, и над обекта: ***;

6. самостоятелен обект с идентификатор ***, който се помещава на първия етаж в сградата, с адрес на имота: гр.Банско, м. „Шипочко”, ет.1, ап.А68, с предназначение на самостоятелния обект: жилище/апартамент, брой на нивата: 1, с площ от 65,29 кв. м. и 15,97 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: *** и 02676.151,63.1.69, под обекта: *** и над обекта: ***;

7. самостоятелен обект с идентификатор който се помещава на първия етаж в сградата, с адрес на имота: гр. Банско, м. „Шипочко”, ет. 1, ап. А69, с предназначение на самостоятелния обект: жилище/апартамент, брой на нивата: 1, с площ от 59,69 кв. м. и 13,76 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:

*** и под обекта:

*** и ***, и над обекта: ***;

8. самостоятелен обект с идентификатор ***, който се помещава на първия етаж в сградата, с адрес на имота: гр. Банско, м. „Шипочко”, ет. 1, ап. А70, с предназначение на самостоятелния обект: жилище/апартамент, брой на нивата: 1, с площ от 55,42 кв. м. и 12,78 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: ***, под обекта: *** и ***, и над обекта: ***

2

9. самостоятелен обект с идентификатор ***, който се помещава на първия етаж в сградата, с адрес на имота: гр. Банско, м. „Шипоцко”, ет. 1, ап. А99, с предназначение на самостоятелния обект: жилище/апартамент, брой на нивата: 1, с площ от 60,15 кв. м. и 11,85 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: *** и ***, под обекта: ***, *** и ***, и над обекта: няма;

10. самостоятелен обект с идентификатор ***, който се помещава на първия етаж в сградата, с адрес на имота: гр. Банско, м. „Шипочко”, ет. 1, am А102, с предназначение на самостоятелния обект: жилище/апартамент, брой на нивата: 1, с площ от 66,47 кв. м. и 14,19 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: *** и ***, под обекта: *** и ***, и над обекта: няма; и

11. самостоятелен обект с идентификатор ***, който се помещава на първия етаж в сградата, с адрес на имота: гр. Банско, м. „Шипочко”, ет. 1, ап. А104, с предназначение на самостоятелния обект: жилище/апартамент, брой на нивата: 1, с площ от 62,61 кв. м. и 13,11 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: *** и ***, под обекта: ***, *** и ***, и над обекта:няма, поради недействителност /нищожност/ на сключения между банката, в качеството на ипотекарен кредитор, и „ГБ Британия Сейнт Д.с” ЕООД, в качеството на ипотекарен длъжник, на 10.10.2007 г., договор за учредяване на ипотека, на следните основания: противоречие със закона, предвид липса на идентичност между собственика на въпросните самостоятелни обекти при тяхното възникване и лицето, учредило ипотеката върху същите, както и невъзможен предмет, предвид учредяване на ипотека върху право на строеж, което не съществува към момента на съставянето на ипотечния акт, както и невъзможен предмет, предвид неопределеност на частта от вземането, за чието обезпечаване се ипотекират процесните самостоятелни обекти, и мястото на последните в механизма на погасяване на вземането, и поради нарушаване на добрите нрави.

Присъдени са разноски, като на основание чл.78 ал.3 ГПК Д. Г. К. е осъден да заплати на „УниКредит Булбанк“ АД, направените разноски за адвокат - 3600 /три хиляди и шестстотин/ лева.

В срока по чл.259 ГПК срещу решението е депозирана въззивна жалба от ищеца по делото.

Жалбоподателят-ищец Д. Г. К. оспорва решението изцяло и моли съда да го отмени и уважи предявения иск. Изтъква факта, че решаващият състав е приел, че ипотеката е учредена от собственика на земята и обхваща както поземления имот, така и правото на 3 строеж върху мястото, включително правото да се построи описаната в договора от 10.10.2007 г. сграда. По този начин съдът неправилно е смесил различни вещни права: а/ правото на собственост върху поземлен имот - годен за ипотекиране обект по смисъла на чл.

149, ал. 1; чл. 166, ал. 2; чл. 167, ал. 3; б/ правото той да бъде застроен от собственика, който ще придобие собствеността върху построеното по силата на приращението (чл. 92 ЗС) и в/ учредяването право на строеж (чл. 63 ЗС). Твърди, че съдът не е провел разделението между последните две вещни права. Не е съобразено, че нормата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД повелява; ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява. Не е отчетена спецификата на учредяването на право на строеж по силата на чл. 63, ал. 1 ЗС, съгласно която собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката. Поради това извън полезрението и анализа на решаващия състав е останала установената по делото фактическа обстановка, а именно: собственикът на терена е сключил договора за учредяване на ипотека освен върху собствения си поземлен имот и върху отделните обекти в предстоящата за изграждане постройка, но още преди нейното завършване до степен „груб строеж" е учредил възмездно и безсрочно в полза на ищеца правото на строеж върху процесните 11 бр. апартаменти.

ОС е приел, че ипотеката е учредена (т.е. ипотечното право е възникнало) на 10.10.2007 г. и произвежда действие от тази дата както върху поземления имот, така и върху построеното в него, като от момента на завършване на строителството, ипотеката върху правото на строеж се трансформира в ипотека върху сградата, построена в съответствие с инвестиционния проект. Оспорва този извод, като счита, че признаването на наличие на ипотечно право преди възникването на вещта е невъзможна правна конструкция. Затова едва след възникване на вещта т.е. наличието на акт 14 за груб строеж, е мислимо възникване на ипотеката като право. Изискването на чл.167 ал.3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие. Ако към момента на построяването сградата, тя или посочен в ипотечния акт имот в нея, не е собственост на ипотекарния длъжник, ипотечното право няма да възникне. Към датата на акт 14, собственик вече е бил ищецът, а не ипотекарния длъжник т.е. ипотеката е нищожна.

Собственикът на поземления имот може да уговори ипотекиране на бъдеща постройка, която възнамерява да построи, но при условие, че тя е: 1) построена, 2) съответства на проекта и се явява 3) негова собственост при възникването й. В този случай, ако и трите предпоставки са налице кумулативно, ипотеката ще „тежи" върху имота, но след неговото възникване. Не и преди това. Това е така, тъй като собственикът не може да ипотекира несъществуваща вещ - забрана на чл.149 ал.1; чл.166 ал.2 ЗЗД. Ипотеката върху терена разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени след учредяването на договорната ипотека сгради, ако при сключване на ипотеката е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.

В случая построеното е в резултат на реализацията на учреденото възмездно и безсрочно 4

(продадено) право на строеж на ищеца. В казуса не е налице приращение, следователно не може да има обвързаност за третото лице с уговорената от собственика на имота ипотека на бъдеща вещ. Тя би имала действие, ако нововъзникналият имот би бил собствен на ипотекарния длъжник. Той обаче, видно от представените писмени доказателства, не е бил собственик на построените обекти.

Отделно от горното твърди, че е налице порок на ипотечния акт, поради непосочването на размера на сумата, за която се учредява ипотеката върху отделните имоти.

В процесния случай в ипотечния акт са изброени: поземления имот и над 100 самостоятелни обекти, които е трябвало да се построят с цел продажба, детайлно описани и индивидуализирани, чрез които се е целяло обезпечаването на банков кредит от 3 450 000 евро. Законът (чл.170 ЗЗД) постановява недействителност за ипотека, когато съществува неизвестност за: ... размера на сумата, за която се учредява ипотеката. Именно това липсва в ипотечния акт: за каква сума се учредява ипотеката върху всеки един от процесните апартаменти. Според съда с договорената ипотека е обременена цялата сграда като единен обект за обезпечение на целия размер на банковия кредит т.е. налице е „неделимост" на ипотечното право, т.е. когато всяка една част от сградата обезпечава кредита за неговия дължим размер до пълното му погасяване. В случая е налице конфликт между два правни института: неделимостта на ипотечното право от една страна и неговата специалност - от друга. Неделимостта е уредена в защита на интересите на кредитора, а специалността - на интересите на собственика на имота. Спазването на двата принципа ще е налице, а изискванията на закона - спазени, когато собственикът на всеки един имот, който се предвижда да се построи, за да бъде продаден, има известност за това: за каква сума е ипотекиран неговия имот. Тогава принципът на неделимост на ипотеката ще намери своята реализация - всяка част от този имот („поединично определен" - чл.166 ал. 2 ЗЗД) ще обезпечава вземането до размера на определената сума. Така логично ще е приложен и принципът за установеност и еднаквост на понятията в правната норма: което важи за имота („тъждество на имота" - чл. 170 ЗЗД) е валидно и за паричния размер на задължението („размера на сумата, за която се учредява ипотеката" - пак там). Още повече, че договарящите получаването на банков кредит страни отнапред са знаели, че след построяването на комплекса ще се пристъпи към продажбата на самостоятелни обекти в него на трети лица (т. 9.4. от договора за банков кредит), а също така е уговорено прилагането на специален механизъм за частично освобождаване от ипотечна тежест на обособени части от сградата след частично погасяване на дълга (т. 9.7.). С оглед на това определянето на припадащата се част от дълга за всеки самостоятелен обект в ипотечния договор е било от ключово значение и е следвало да се извърши. Именно затова счита ипотеката за нищожна. Претендира разноски.