Решение № 69 от 13.02.2026, Софийски окръжен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 69 гр. София, 13.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Ивайло Хр. Родопски

Членове:

Димитър Г. Цончев

Магдалена Д. Инджова при участието на секретаря Цветанка П. М. Павлова като разгледа докладваното от Магдалена Д. Инджова Въззивно гражданско дело № 20251800500670 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК

С Решение № 74 от 27.02.2025 г., постановено по гр. д. № 2159/2021 г. по описа на РС – Ботевград, съдът на основание чл. 348 ГПК е постановил допуснатият до делба недвижим имот да бъде изнесен на публична продан.

Уважени са отчасти исканията на съделителите за сметки, като за разликата над присъдената сумата от по 583,33 лв. до пълния предявен размер от по 600 лв. искът е отхвърлен като неоснователен.

Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от В. Б., А. Б. и Д. Б. – съделители в първоинстанционното производство, в частта, с която съдът по иска за сметки е осъдил всяка една от тях да заплатят сумата в размер на 583,33 лв., представляваща стойността на извършени от ответниците М. и П. П.и необходими разноски и подобрения върху притежаваните от всеки един от тях идеални части от делбения недвижим имот, представляващ жилищна сграда-еднофамилна с идентификатор ***, които подобрения са извършени в периода от 01.09.2023 г. до 01.03.2024 г. и се изразяват в ремонт на покрива; ремонт на пода в кухнята и хола на първия етаж; ремонт на стените и тавана в кухнята и хола на първия етаж; боядисване на стените на коридора; ремонт на водопровода и монтиране на нов; демонтаж на дограма в кухнята, хола и банята и монтаж на нова; ремонт на коридора на първия етаж; ремонт на спалня на вторият етаж и ремонт на тераса, ведно със законната лихва върху горната сума, считано от 18.03.2024 г. до окончателното й изплащане.

1

В ъ в въззивната жалба се излагат твърдения, че съдът неправилно е изчислил дължимата сума по чл. 346 ГПК на база стойността на извършените ремонти. Счита се за неправилен изводът на първоинстанционния съд по отношение на обстоятелството, че подобренията са извършени със знанието и без противопоставянето на останалите съделители. Твърди се, че дори и да се приеме, че е налице уведомяване за предстоящите подобрения на един от съделителите, а именно на Т. К., то този разговор няма как да обвърже останалите съделители, поради което се счита, че по отношение на извършените подобрения в сградата следва да намери приложение разпоредбата на чл. 74 ЗС и следователно следва да бъде присъдена помалката сума измежду тази на направените разноски и увеличената стойност на имота, а именно сумата в размер от по 154,13 лв.

По същество се иска решението в частта по исканията за сметки да бъде отменено за разликата над сумата от по 154,13 лв. до присъдените 583,33 лв. за всеки от съделителите и вместо него съдът да постанови друго, с което да бъде разпределена измежду всички съделители, съобразно с притежаваните от тях идеални части от делбения имот, не стойността на действително направените разходи, а по-малката сума, тази с която се е увеличила стойността на имота, тъй като те са се обогатили само до този размер.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемите страни М. П. и П. П. са подали отговор, с който оспорват жалбата и молят обжалваното решение да бъде потвърдено. Отговор на въззивата жалба не е подаден от останалите въззиваеми страни.

Софийски окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства, въз основа на закона и във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, намира за следното:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима.

С нея се обжалва валидно и допустимо решение на първоинстанционен съд.

Разгледана по същество същата е частично основателна по следните съображения:

От изготвената по делото СТЕ с вх.№ 3802 от 02.05.2024г., се установява, че в периода от 01.09.2023 г. до 01.03.2024 г. М. П. и П. П. за своя сметка са извършили строително монтажни дейности в жилищната сграда, подробно описани в заключението на обща стойност от 10 184,80 л в . , както и че извършените ремонтни дейности/строителни/ увеличават пазарната стойност на жилищната сграда с 27.24% или паричната равностойност на увеличената пазарна стойност след извършените ремонтни работи е сумата от 2 774,34 лв.

Според по делото се явява въпросът коя от двете стойности се дължи от останалите съсобственици на М. П. и П. П. – увеличената стойност на имота или стойността на направените разходи за строително-ремонтните дейности.

Настоящата съдебна инстанция намира за неправилен извода на първоинстанционния съд, че направените от М. П. и П. П. подобрения в делбения имот са извършени със знанието и без противопоставянето на останалите съделители, т.е. със съгласието на останалите собственици, в които случай приложение следва да намери разпоредбата на чл. 30, ал. 3 ЗС и да се 2 присъдят действително направените разходи.

От показанията на разпитаните по делото свидетели С. М. А. и К. Е. В.Х. се установява, че те са били наети от М. П. и П. П. да извършат ремонт на процесния имот, който посетили през месец август на 2023 г. и пред тях П. П. се обадил на Т. К. – един от съделителите, за да я информира, че имотът има нужда от ремонт, тъй като покривът и терасата са паднали, но тя отказала да участва, като казала, че не я интересува този имот и да правят каквото си искат. С уведомяването само на един от съделителите не може да се приеме, че останалите шест от тях са били съгласни с така извършените подобрения.

Извод в тази насока не би могъл да бъде изведен и от обстоятелството, че Д. Б.

– отново съделител, на 18.03.2024 г. е била еднократно в имота, за което обстоятелство свидетелства С. А.. По делото липсват каквито и да е доказателства, от които да се приеме, че е налице знание, още по-малко съгласие от останалите съделители, поради което настоящият съдебен състав приема, че строително ремонтните работи са извършени без съгласието, но и без противопоставянето на останалите съсобственици.

В Решение № 339/10.10.2011 г. по гр. д. № 1072/2010 г. на ВКС, г.к, I г. о. е разяснено, че при разглеждане на спора съответният съд следва да извърши разграничение кои от строително-ремонтните работи представляват необходими разноски за запазване на вещта и кои от тях — подобрения.

Вложените средства за необходими разноски се дължат от неучаствалия в ремонта съсобственик съразмерно на притежаваната от него идеална част.

По въпроса коя от двете стойности е дължима при извършени подобрения в съсобствен имот – увеличената стойност на имота или стойността на направените разходи за строително-ремонтни дейности в т. 5 ППВС № 6 /1974г. е прието, че ако съсобственикът не е владелец на частите на останали съсобственици отношенията му с тях за подобренията се уреждат съгласно чл.

30, ал. 3 ЗС. Това принципно положение е развито в практиката на ВС и ВКС – Решение № 532 от 17.06.1994 г., по гр, д, № 382/1994 г. на ВС, Решение № 615 от 2002 г., по гр, д, № 93/1992 г. на ВКС, Решение № 339 от 10.10.2011 г., по гр, д, № 172/2010 г. на ВКС. В посочените решения се приема, че когато собственикът извършва подобрения в качеството си на владелец на своята идеална част и държател на идеалните части на другите съсобственици отношенията по повод извършените подобрения се уреждат по правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС, ако подобрението е извършено със съгласието на останалите собственици, а ако липсва такова съгласие – по правилата на водене на чужда работа без пълномощие по чл. 60 и сл. ЗЗД, а ако останалите съсобственици са се и противопоставели – по правилото на чл. 59 ЗЗД.

Единствено в хипотезата на чл. 60, вр. чл. 61, ал. 2 ЗЗД може да се присъди увеличената стойност на имота, но само ако тя е по-малка от вложените разходи за подобренията, тъй като в този случай отговорността е ограничена до размера на обогатяването. Идеята е, че ако разходите са поголеми от увеличената стойност на имота, останалите съсобственици се обогатяват само до размера, с които се е увеличила стойността на дела им от съсобствената вещ, а ако разходите са по-малки от увеличената стойност 3 обогатяването е до размера на разходите, които биха направили за подобряването на имота. В този случаи подобрителят действа при условията на чл. 61, ал. 2 ЗЗД – при воденото на чужда работа без пълномощие, т.е. не само в чужд, но и в свой собствен интерес, тъй като подобряването на собствения имот увеличава не само стойността на неговия дял, но и този на останалите съсобственици.

По изложените по-горе съображения и тъй като в настоящият случай липсва съгласие, но и противопоставяне от страна на останалите съсобственици отношенията между страните по отношение на извършените подобрения следва да се уредят по правилата на чл. 61, ал. 2 сл. ЗЗД.

В конкретния случай обаче съдът приема, че част от извършените сроително-ремонтни дейности са извършени не само за подобрение на имота, а и за запазването на същия, следователно са извършени както необходими, така и полезни разнски, т.е. подобрения.

Част от извършените строително-ремонтни дейности с оглед тяхното естество съставляват необходими разноски, доколкото са свързани с наложителността да се запази целостта на сградата, която без тяхното извършване би погинала или състоянието й би се влошило съществено. Такива са дейностите по т. I и т. VI от изготвената съдебно-техническа експертиза на вещо лице П. П. (стр. 156), а именно за ремонт на покрива и ремонт на терасата, от които: ремонт на стрехата, ремонт на билото на покрива, подмяна на керемиди, изкъртване на компрометиран бетон, направа на кофраж, направа на арматура и бетониране. За необходимите разноски не е необходимо съгласието на останалите съсобственици и същите подлежат на обезщетяване в размера на действително направените разходи, без оглед на това дали са довели до увеличаване на стойността на имота, поради което съделителите следва да ги заплатят изцяло съобразно притежаваната от тях идеална част от имота.

Съгласно заключението по изготвената съдебно-техническа експериза стойността на извършените строителни работи по т. I и т. VI възлизат в размер на 2 847,83 лв. общо или по 158,21 лв. за съделители с квоти 1/18 ид.ч. от имота и 1 898,55 за М. и П. П.и, притежаващи общо като съпружеско имуществена общност 12/18 ид.ч. от имота.

Останалите претендирани строителни дейности /демонтиране на дюшаме в кухнята, шпакловка на стени и тавани, боядисване, къртене за смяна на водопровод, демонтаж на дограма и мантаж на нова, изкъртване на стара замазка и полагане на нова, ламиниран паркет, смяна на прозорец на баня/ не съставляват необходими разноски с оглед тяхното естество и неустановяването по делото същите да са били наложителни за запазване на съществуването на сградата. Същите съставляват подобрения, тъй като вложените за извършването им труд, средства и материали са довели до увеличаване на стойността на имота, което се установява от заключението на СТЕ.

Доколкото тези подобрения не са извършени от М. П. и П. П. в качеството им на владелци на идеалните части на останалите съделители, както и с оглед 4 на факта, че същите са извършени без съгласие то и без противопоставянето на останалите съделители, отношенията между страните във връзка с тези подобрения следва да се уредят по правилата на водене на чужда работа без пълномощие – чл. 61, ал. 2 . В този случай обезщетение се дължи в размера на обогатяването, т. е. размера на увеличената стойност на квотата на останалите съсобственици или дължи се по-малката сума измежду направените от подобрителя разноски и увеличената стойност на имота.

Съгласно заключението на СТЕ, в което поотделно са посочени сумите за извършените строителни работи и с оглед на извода на вещото лице, че подобренията от ремонтите в сградата увеличават пазарната стойност на същата с 27,24 %, следва да се приеме, че увеличената стойност на сградата вследствие така извършените подобрения по т. II, III, IV, и V от СТЕ възлиза на сумата в размер на 1 998,59 лв. общо (7 336,97 по 27,24 %) или по 111,03 лв, за съделители с квоти 1/18 ид.ч. от имота и 1 332,39 лв. за М. и П. П.и, притежаващи общо като съпружеско имуществена общност 12/18 ид.ч. от имота.

Разпечатката съдържа 39 от 64 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/f7423c97-ea51-4f9a-b055-11a516617e85