Решение № 187 от 21.11.2024, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 187 гр. Варна, 21.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Диана В. Джамбазова

Членове:

Юлия Р. Бажлекова

Росица Сл. Станчева при участието на секретаря Юлия П. Калчева като разгледа докладваното от Юлия Р. Бажлекова Въззивно гражданско дело № 20243000500240 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и следв. ГПК. Образувано е по въззивна жалба на В. Г. Я. и Т. Г. Я., чрез процесуален представител адв. И. В. срещу решение № 360/08.04.2024г. на ОС – Варна, постановено по гр.д. № 1189/2023г. с което въззивниците са осъдени на основание чл.93, ал.2 ЗЗД солидарно да заплатят на Т. А. А. сумата от 17 800 евро, представляваща двоен размер на платения от Т. А. задатък по сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.03.2023г.

В жалбата са изложени оплаквания за неправилност на така обжалваното решение, като постановено при нарушение на процесуалния и материалния закон. Твърди се, че съдът не е обсъдил всички факти и доказателства, които са от значение на решаването на спора. Сочи се, че не е обсъден въпроса каква е била действителната воля на страните по договора, съгласно който продавачите са се задължили да прехвърлят собствеността върху имот, който не е тяхна собственост. Твърди се че ищецът е бил информиран, че част от имота, който ще му бъде прехвърлен представлява земеделско земя. Считат, че от доказателствата по делото се установява, че ищецът като купувач по договора не е подавал искане и документи за отпускане на кредит от банка, а такива са подадени от неговия баща, като кредита не е бил отпуснат, поради това, че молителят се е отказал от 1 предложения лихвен процент. Поради това въззивниците считат, че ищецът не е изпълнил задълженията си по чл.5.1 от договора да осигури финансиране за закупуване на имота и поради това негово неизпълнение сделката не се е реализирала. Отправеното до настоящата инстанция искане е за отмяна на обжалваното решение като неправилно и постановяване на друго, с което предявените искове да се отхвърлят като неоснователни.

В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор от Т. А. А., чрез адв. М. Т., с който въззивната жалба се оспорва като неоснователна, с подробно изложени доводи и съображения.

В допълнителна молба и в съдебно заседание, въззивниците, чрез процесуалния представител поддържат въззивната жалба, като навеждат допълнителни оплаквания за допуснати процесуални нарушения при разглеждане на делото от първоинстанционния съд – произнасяне по нередовна искова молба.

При проверка валидността и допустимостта на обжалваното решение, съобразно нормата н ачл.269, пр.1 ГПК, съдът не открива пороци водещи до неговата нищожност или недопустимост. Решението на ОС – Варна, с което искът с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД е уважен, е валидно, като постановено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност, и съдържащо реквизитите по чл.

236 ГПК. Същото е допустимо, тъй като са налице всички предвидени от закона предпоставки и липсват процесуални пречки за възникване и надлежно упражняване на правото на иск. Съобразно обстоятелствата, посочени в исковата молба и отправеното до съда искане, спорът е правилно квалифициран.

Производството пред ВОС е образувано по предявени от Т. А. А. срещу Т. Г. Я. и В. Г. Я. осъдителни искове за заплащане солидарно, евентуално по равно сумата от 17 800 евро, представляваща двоен размер на платен от ищеца задатък по сключен между страните на 15.03.2023г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, на основание чл.93, ал.2 ЗЗД, евентуално за връщане на сумата от 8 900 евро, представляваща платен от ищеца задатък по сключения между страните предварителен договор от 15.03.2023г., в последствие развален на основание чл.55, ал.1 ЗЗД.

Изложените в исковата молба фактически твърдения са, че на 15.03.2023г. между страните е сключен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот– дворно място с площ от 1000 кв.м., включено в УПИ ІІ-281, в квартал 32 по плана на с.Неофит Рилски, община Ветрино, заедно с построената в дворното място жилищна сграда със ЗП 60 кв.м., прилежащо избено помещение с площ от 35 кв.м., жилищна сграда – лятна кухня с площ от 35 кв.м., навес със ЗП 20 кв.м., гараж със ЗП 41 кв.м., при цена от 89 000 евро / левова равностойност по официален курс евро/лев на БНБ – 174 068,87лв. Между страните е постигната договорка цената да се заплати на продавача от купувача чрез лични средства и банков ипотечен 2 кредит. В деня на подписване на предварителния договор в изпълнение на уговорка, обективирана в същия купувачът е превел по банкова сметка, посочена от продавачите сумата от 8 900 евро, на която сума е придадено значение на капаро/задатък. Собствеността по отношение на имота е следвало е да бъде прехвърлена до 16.05.2023г. Съгласно чл.4 от договора продавачът се е задължил да представи всички документи за имота, необходими за отпускането на ипотечен кредит на купувача и за изповядване на сделката пред нотариус в срок до 31.03.2023г. Излага се, че след изтичане на уговорения срок, на 11.05.2023г. купувачът е уведомен с писмо от Банка ДСК, че банката не може да приеме имота, предмет на предварителния договор, за обезпечение на кредита, поради неточното му геодезическо заснемане и отразяване на съществуващите в него сгради, както и строителната документация за тях; в дадено от Областна дирекция „Земеделие“, гр.Варна становище е посочено, че в имота, предмет на предварителния договор има изградени постройки, части от които попадат в имот с идентификатор ***, който представлява земеделска земя и е извън регулацията на населеното място. На 16.05.2023г. страните са се явили пред нотариус Мария Якимова с рег. № 773, с район на действие РС Провадия, като е съставен констативен протокол №42, в който е посочено, че представените пред нотариуса документи са различни от тези, представени на купувача; представен е договор за доброволна делба от 27.03.2023г. въз основа на който продавачите по предварителния договор са получили в дял дворно място с площ от 798 кв.м., за които е отреден УПИ ХХХІ-248, т.е с площ от 200кв.м. по -малко от обещаната с предварителния договор; констатирано е, че имотът предмет на предварителния договор не съвпада с имота, за който са представени документи на 16.05.2023г. от страна на продавачите /разлики в площта, планоснимачни номера, номера на парцел/. С изявление за отказ от договора ищецът претендира връщане на задатъка в двоен размер, евентуално платения задатък по разваления предварителен договор.

С отговора на исковата молба ответниците оспорват исковете изцяло по основание. Релевирани са следните възражения: в предварителния договор е допусната техническа грешка в номера на имота; действителната уговорка е била за прехвърляне на УПИ № І-282, с площ от 798 кв.м. и 205 кв.м. ид.ч. от ПИ *** извън регулация. Признават, че сумата от 8900 евро е постъпила по сметка на В. Я.. Твърдят, че са поканили ищеца да се яви при нотариус Зоя Аврамова на 16.05.2023г., като са заявили, че са готови да представят допълнителни документи, но ищецът не се явил за сключване на окончателния договор. Твърдят, че окончателния договор не е сключен поради това, че ищецът не е получил кредит за да плати цената, т. е. за липса на готовност за изпълнение на насрещното задължение по процесния предварителен договор, което се явява виновно неизпълнение на задължението му да заплати цената на имота.

Съставът на въззивния съд, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно, и съобразно предметните предели 3 на въззивното производство, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото не е спорно и се установява от събраните доказателства, че на 15.03.2023г. между страните по спора- Т. Г. Я. и В. Г. Я., като продавачи, и Т.

А. А. като купувач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, подробно индивидуализиран в договора като: дворно място, с площ по документ за собственост от 1000 кв.м., включено в УПИ ІІ-281 в квартал 32 по плана на селото, заедно с построените в дворното място жилищна сграда със застроена площ от 60 кв.м. с прилежащото й избено помещение със ЗП 35 кв.м., жилищна сграда – лятна кухня със застроена площ от 35 кв.м, навес със ЗП от 20 кв.м.; гараж със ЗП 41 кв.м. , за сумата от 89 000 евро. Договорът е в писмена форма.

Съгласно Раздел II "Начин на плащане", т. 2. 3 от предварителния договор купувачът е заплатил на продавача по банков път сумата от 8900 евро / 17 406,88лв./, на която страните са придали значение на задатък. Остатъкът от сумата 156 661,98 лева е следвало да бъде платена от купувача в деня на сключване на окончателния договор, по банков път чрез лични средства и ипотечен кредит, след вписване на първа по ред ипотека в полза на банка кредитор. С договора продавачите са се задължили да в деня на изповядване на сделката да предостави на купувача копия от документите, установяващи правото му на собственост върху имота и неговата продаваемост, както и всички документи на имота, необходими за отпускането на кредит и изповядване на сделката пред нотариус.

По силата на чл. 4.2 от договора, при неизпълнение на някое от задълженията си по договора, декларирал е неверни данни, продавачът се задължава да върне на купувача задатъка в двоен размер, респективно при неизпълнение на задълженията от страна на купувача, същият губи всички заплатени суми.

Уговорения срок за сключване на окончателен договор е до - до 16.05.2023 г.

Видно от представен констативен протокол №42/16.05.2023г. на посочената дата В. Я., действаща лично за себе си и като пълномощник на съпруга си Т. Я. и Т. А. А. са се явили в кантората на нотариус Мария Якимова и са представили процесния предварителен договор от 15.03.2023г., документи за собственост / НА и договор за доброволна делба/, заповед № 67/29.12.2022г. на кмета на община Ветрино за одобряване на ПУП, обяснителна записка и скица, договор за разпределение на право на ползване на недвижим имот; писмо от Областна дирекция „Земеделие“ Варна, становище на Банка ДСК за невъзможност за приемане като обезпечение имотът, предмет на предварителния договор. В протокола са отразени и изявленията на страните. Продавачът е заявил готовност да прехвърли собствеността на УПИ ХХХІ-282 с площ от 798 кв.м., ведно с изградените в него жилищни сгради, както и 205 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор 4

***. Купувачът е заявил готовност за подписване на НА, но описания в предварителния договор имот не може да е предмет на сделка, тъй като съгласно становището на Банка ДСК същата не може да приеме имота като обезпечение на кредит и предписанието на дирекция „Земеделие“ относно геодезическото заснемане на сградите; имотите не са нанесени в кадастъра. В протокола нотариусът е констатирал, че имотът предмет на предварителния договор от 15.03.2023г. не съвпада по идентификационни данни /планоснимачен номер на урегулиран парцел и площ/ с имота, за който са представени документи за собственост на В. Я. и Т. Я. и който е действително желания от страните предмет на покупкопродажба.

По делото са представени: заповед №67/29.12.2022г. на кмета на община Ветрино, с която е одобрен проект за изменение на ПУП ПР за УПИ № 1-282 и ІІ-281 в кв. 32 по плана на с. Неофит Рилски, по който се обособяват два нови УПИ №№ ХХХІ-282 и ХХХІІ-281; писмо от Банка ДСК от 11.05.2023г., с което ищецът е уведомен, че банката не може да приеме имот УПИ ХХХІІ281 и УПИ ХХХІ-282 и находящите се в него сгради за обезпечение по ипотечен кредит, преди изпълнение на препоръките за констатираните недостатъци- геодезическо заснемане и отразяване на всички съществуващи сгради и съоръжения; становище от МЗ, Областна дирекция „Земеделие“ Варна, в което е посочено, че наличните в имота сгради не са коректно отразени в скицата на имота; в УПИ ХХХІ-282 има изградени постройки, като част от тях попадат в имот с идентификатор *** по КК, който е земеделска земя и е извън регулацията на населеното място.