Решение № 260027 от 07.10.2020, Окръжен съд - Добрич

Р Е

Ш Е Н

И Е

№ 260027 гр.Добрич

07.10.2020 год.

В И М Е Т О Н А

Н А Р О Д А

Добричкият окръжен съд гражданско отделение

На девети септември 2020 год.

В публичното заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:ГАЛАТЕЯ

ХАНДЖИЕВА

ЧЛЕНОВЕ:ДИАНА

ДЯКОВА

ГАЛИНА ЖЕЧЕВА

Секретар:ПАВЛИНА ПЕНЕВА

Прокурор:……………………… като разгледа докладваното от съдия ГАЛИНА ЖЕЧЕВА въззивно гражданско дело №253 по описа за 2020 год., за да се произнесе,съобрази следното:

Производството е по реда на глава

ХХ,чл.258 и сл. от ГПК.Подадена е въззивна жалба от Р.А.Д. *** срещу решение №131/04.12.2019 г. по гр.д.№186/2019 г. на Районен съд-гр.Ген.Тошево,с което е признато за установено по отношение на въззивницата,че З.М.Ч. с ЕГН ********** *** е собственик на недвижим имот,находящ се в с.П.,общ.Г.Т.,представляващ дворно място с площ от 2 740 кв.м,съставляващо УПИ VII-24 в квартал 21 по регулационния план на с.П.,общ.Г.Т.,ведно с построената в имота жилищна сграда с площ от 85,00 кв.м,при граници и съседи:улица,улица,УПИ VІ-23 и УПИ Х-25,като въззивницата е осъдена да предаде на З.М.Ч. владението върху описания имот,респ. да заплати на последната разноски по делото в размер на 502,48 лв.Навежда се неправилност на атакуваното решение поради нарушение на материалния и процесуалния закон.Неправилно бил приет от районния съд като доказателство по делото предварителен договор за покупко-продажба от 31.10.2016 г. поради настъпила преклузия.Коментира се,че горният писмен договор бил създаден за целите на делото,доколкото ищцата твърдяла в исковата молба,че е бил сключен само устен такъв.Сочат се несъответствия между съдържанието на договора и показанията на продавачката по него П.К..Навежда се недопустимост на свидетелските показания.Първоинстанционният съд разгледал единствено доказателствата,подкрепящи тезата на ищцовата страна,цитирал ги избирателно и извършил свободен прочит на депозираните писмени доказателства-в частност на договора за кредит,представен от ищцовата страна.Подробно са обсъдени от въззивницата показанията на разпитаните свидетели,които същата счита за противоречиви и недостоверни.Необосновано било прието от районния съд,че ответницата по делото владее процесния имот без правно основание при положение,че същата била купувач на имота по договор за продажба,обективиран в нотариален акт.Настоява се за отмяна на решението и за отхвърляне на иска.Претендират се сторените от въззивницата разноски в двете инстанции.

В писмен отговор и в хода на въззивното производство въззиваемата З.М.Ч. изразява становище за неоснователност на жалбата и настоява за потвърждаване на обжалваното решение.Претендира разноските,сторени в настоящата инстанция.

Като постави на разглеждане въззивната жалба,Д.кият окръжен съд установи следното:

Жалбата е депозирана в рамките на преклузивния срок по чл.259 ал.1 от ГПК /въззивницата е получила препис от първоинстанционното решение на 12.12.2019 г.,а жалбата според клеймото върху плика на лист 10 от делото на ДОС е подадена по пощата на 26.12.2019 г. при изтекъл за страната срок за въззивно обжалване на 27.12.2019 г.-забел.

26.12.2019 г. е неприсъствен ден-Коледа,поради което срокът изтича на следващия ден/.Жалбата е процесуално допустима предвид горното и подаването й от активно легитимирано лице-страна в производството по делото-с правен интерес от атакуване на неизгодното за него първоинстанционно решение.Разгледана по същество,същата е основателна.

Първоинстанционното решение е валидно като постановено от законен състав на районния съд в рамките на правомощията му,в изискуемата форма,мотивирано и разбираемо.Същото е допустимо като постановено по предявения допустим иск.По същество обаче е неправилно,като съображенията за този извод са следните:

Гр.д.№186/2019 г. на ГТРС е образувано по повод искова молба вх.№1257/18.04.2019 г. по описа на ГТРС,уточнена с молба вх.№3091/03.06.2020 г. по описа на ДОС,с която е предявен ревандикационен иск на основание чл.108 от ЗС от З.М.Ч. *** срещу Р.А.Д. *** за установяване правото на собственост на ищцата върху недвижим имот,находящ се в с.П.,общ.Г.Т.,обл.Д.,представляващ дворно място с площ от 2 740 кв.м,съставляващо УПИ VII-24 в квартал 21 по ПУП на с.П.,общ.Г.Т.,ведно с построената в него жилищна сграда със застроена площ от 85 кв.м,както и за осъждане на ответницата да предаде на ищцата владението върху описания имот.

Изложено е в исковата молба,че през октомври 2016 г. между ищцата З.М.Ч. в качеството на купувач и лицето П.Н.К. от гр.Д. в качеството на продавач бил сключен устен предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот.Ищцата веднага получила владението върху имота и се договорила с продавачката да прехвърлят собствеността през 2017 г.Уговорена била продажна цена от 9 000 лв.Същата била платена от ищцата,като след отпуснат й на 18.04.2017 г. банков кредит от 7 000 лв Ч. платила на К. сума от 5 000 лв при уговорка за предоставяне на остатъка до края на 2018 г.Ответницата Р.А.Д. /сестра на майката на ищцата/ се върнала от чужбина през юли 2016 г. и първоначално живяла в дома на ищцата в гр.Д.,а от края на 2016 г. обитавала процесния имот в с.П.,където била допусната от ищцата и продавачката П.К..През 2018 г. ищцата платила на продавачката К. още 3 000 лв.На 07.03.2019 г. К. продала имота на ответницата Р. Ал.Д. с окончателен договор,след като последната й казала,че ищцата Ч. е служебно ангажирана и не може да се яви пред нотариуса,но няма пречка имотът да се прехвърли на нейно име,като впоследствие щели да бъдат уредени отношенията между нея и ищцата.В уточняваща молба вх.№3091/03.06.2020 г. по описа на ДОС /на лист 33 от делото на ДОС/ след указания на въззивния съд,дадени с определение №317/14.05.2020 г.,по реда на чл.129 ал.2 от ГПК ищцата Ч. конкретизира,че е придобила правото на собственост върху процесния имот по силата на предварителния договор за покупко-продажба от октомври 2016 г.Същата се позовава и на алтернативно придобивно основание-осъществявано от нея владение върху имота,считано от сключване на предварителния договор,при присъединяване владението на праводателката й,т.е. твърди,че е станала собственик на оригинерно основание-придобивна давност.

В писмен отговор на исковата молба ответницата Р.А.Д. изразява становище за неоснователност на иска,като сочи,че устният предварителен договор за продажба не е породил права в полза на ищцата,тъй като не била спазена изискуемата по чл.19 от ЗЗД писмена форма за сключването му.

В първото открито съдебно заседание пред първоинстанционния съд ищцата Ч. представя писмен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,сключен на 31.10.2016 г. между нея в качеството на купувач и лицето П.Н.К. в качеството на продавач /на лист 38 от делото на ГТРС/.Предмет на договора е процесният недвижим имот.С него е уговорена продажна цена на имота и начин на плащането й от купувача,респ. е уговорено сключване на окончателен договор за покупко-продажба в срок до 30.12.2017 г.Според клаузата на р.I т.3 владението на имота ще бъде предадено на купувача Ч. при сключване на договора.

Не е спорно,че между страните по горния предварителен договор /ищцата З.М.Ч. и третото лице П.Н.К./ не е сключен впоследствие окончателен договор за покупко-продажба на процесния имот.Такъв е сключен между продавачката П.Н.К. и ответницата по делото-купувач Р.А.Д. на 07.03.2019 г.Договорът за продажба между тях е обективиран в нотариален акт №90,т.I,рег.№478,дело

№80/2019 г. на нотариуса Б.Б.с район на действие ГТРС /на лист 6 от делото на ГТРС/.При липса на конкретни доводи за недействителност на горния окончателен договор за покупко-продажба,сключен в изискуемата по чл.18 от ЗЗД нотариална форма за действителност,същият е породил валидно транслативно действие в полза на ответницата по делото Р.А.Д..Понастоящем същата се легитимира като собственик на процесния имот по силата на горния деривативен способ-правна сделка.

Ищцата З.М.Ч. не е собственик на имота.Независимо от формата /устна или писмена/,в която е бил сключен през октомври 2016 г. твърдяният от нея предварителен договор за продажба на процесния имот между предходния собственик П.Н.К. като продавач и ищцата З.М.Ч. като купувач,следва да се посочи,че предварителният договор за продажба по правило няма вещно-прехвърлителен ефект и не води до преминаване на правото на собственост върху вещта-предмет на договора-в патримониума на купувача.Същият представлява „обещание за бъдеща продажба“,т.е. с него се уговаря сключване на окончателен договор за продажба в бъдещ момент.Следователно ищцата Ч. не може да се легитимира като собственик на имота по силата на сочения от нея предварителен договор за продажба.

Същата не е станала собственик на имота и по силата на изтекла в нейна полза придобивна давност.Ищцата З.Ч. излага противоречиви твърдения относно момента,в който е получила владението върху имота.В първия абзац на исковата молба сочи,че е получила владението „веднага“ при сключване на предварителния договор през октомври 2016 г.По-нататък в обстоятелствената част на исковата молба твърди,че продавачката П.К. предала ключовете за къщата в присъствие на ответницата Р.Д. в края на 2016 г.,както и че именно от края на 2016 г. ответницата Р.Д. „влязла във владение“ на имота.

В представения писмен предварителен договор от 31.10.2016 г. липсва клауза,която ясно и недвусмислено да сочи наличие на уговорка между продавачката П.К. и купувачката З.Ч. за въвеждане на последната във владение на имота веднага при сключване на предварителния договор.Клаузата на р.I т.3 от предварителния договор има следното буквално съдържание:“Владението на имота ще бъде предадено на купувача при сключване на договора“.Тази клауза следва да се тълкува във взаимовръзка с предходната клауза на р.I т.2 от договора,според която страните се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имота.Смисълът на първата уговорка по р.I т.3 е,че владението ще бъде предадено в бъдеще време при сключване на окончателен договор за продажба.Такъв окончателен договор между П.К. и З.Ч. не е сключен,т.е. според уговореното владението очевидно не е било предадено към датата на сключване на предварителния договор и евентуално изобщо не е било предадено поради липса на сключен между тях окончателен договор.

Предаване на владението от продавачката К. е осъществено в по-късен момент,но от събраните по делото гласни доказателства не може еднозначно да се прецени дали същото е предадено на З.Ч. или на Р.Д..По-скоро от изложеното от самата ищца З.Ч. в исковата молба следва,че същата изобщо не е упражнявала фактическа власт върху имота,тъй като ключовете за последния са били предадени в края на 2016 г.,като не З.Ч.,а ответницата Р.Д. се настанила да живее в имота.Разпитаната като свидетел продавачка П.К. сочи,че е предала ключа за имота на З.Ч. през ноември 2016 г.,като от последната разбрала,че в имота ще живее леля й Р..Свидетелката не е посещавала оттогава имота и не знае кой го обитава.Според свидетеля Т.И.А./живее на семейни начала с ответницата/ ключът е бил предаден от П.К. директно на ответницата Р.Д. през есента на 2016 г.Оттогава в този имот живеели свидетелят и Р..Налице са сериозни противоречия в показанията на свидетелите П.К. и Т.А.относно факта на кого е бил предаден ключът от П.К.,кога и къде.Горните показания обаче са без особено значение за спора.Дори и да се приеме,че З.Ч. е била въведена във владение на процесния имот още към датата на сключване на предварителния договор-31.10.2016 г.,периодът на осъществявано владение от 31.10.2016 г. до датата на предявяване на иска по чл.108 от ЗС-18.04.2019 г. /около две години и пет месеца/ е недостатъчен за придобиване на имота по давност /според разпоредбите на чл.79 ал.1 и ал.2 от ЗС право на собственост върху недвижим имот се придобива по давност след непрекъснато владение в продължение на 5 години при добросъвестно владение и в продължение на 10 години при недобросъвестно владение/.Не може към владение на З.Ч. да се присъединява владение на продавачката по предварителния договор П.К.,тъй като между тях няма правоприемство-П.К. не е праводател на З.Ч.,защото предварителният договор няма транслативен ефект и с него никакви права не се прехвърлят от К. на Ч.,като по делото не е и убедително доказано К. да е предала на Ч. владението върху имота предвид противоречивите свидетелски показания на кого е бил предаден ключът за имота-на З.Ч. или на Р.Д..Присъединяването на владение изисква правоприемство-общо /наследяване/ или частно /налице е когато владелецът получава владението въз основа на действителен акт,с който му се прехвърлят права-напр.продажба,замяна,дарение и пр.,като частното правоприемство се създава въз основа на правно основание,което по производен начин прехвърля право на собственост/.В случая се твърди частно правоприемство по силата на предварителен договор,но такова не е налице,защото предварителният договор няма транслативен ефект.Следователно не може да се присъедини владение при предаването му с предварителен договор поради липса на правоприемство.