Решение № 5113 от 06.08.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5113 гр. София, 06.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-12 СЪСТАВ, в публично заседание на десети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Кирил Ст. Петров при участието на секретаря Ирина Ст. Василева като разгледа докладваното от Кирил Ст. Петров Гражданско дело № 20231100101483 по описа за 2023 година

Предмет на делото са предявените от ищеца С. К. Н., ЕГН ********** иск по чл. 42, ал. 2 ЗЗД, евентуално съединен с иск по чл. 40 ЗЗД и евентуално съединен с иск по чл. 87, ал.

3 ЗЗД относно договор за покупко-продажба, сключен под формата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 30.12.2022г. №114, том XVI, рег. № 38243, дело № 2718/2022г. по описа на нотариус И.Д. с №39, съгласно регистъра на Нотариалната камара между С. К. Н. /като продавач/, чрез пълномощника си Г. Д. Ц. и ЕМААР ЕООД /купувач/.

Ищецът основава претенциите си с твърденията, че не е упълномощавал Г. Ц. да продава от негово име единственото жилище, което е притежавал, поради което счита, че процесната сделка е нищожна поради липсата на съгласие. На следващо място, сочи, че ако искът за прогласяване на нищожността на сделката поради липсата на съгласие бъде отхвърлен, той моли съда да уважи предявения иск за прогласяване на относителната недействителност на договора за продажба, защото представителят му и купувача за договаряли в негова вреда и са постигнали съгласие за продажна цена на имота, която е значително по-ниска от пазарната. На последно място релевира искането при условията на евентуалност съдът да разгледа и иск за разваляне на договора поради неизпълнение от страна на купувача да заплати на ищеца продажната цена. В тази връзка той сочи, че не е получил сумата от 100 000 лв., а част от цената е била изтеглена от лице, което той не е упълномощавал да тегли средства от сметката му.

Постъпил е отговор на исковата молба от „Емаар“ ЕООД. С него предявените искове се оспорват като неоснователни. Сочи, че пълномощникът по сделката е бил близък на ищеца, а не на ответника, като договорената цена е била в размер значително надвишаващ 1 данъчната оценка на имота, като тази цена отразява и състоянието на апартамента, който се нуждае от сериозни ремонти. Поради това счита, че не е налице договаряне между пълномощника на ищеца и ответното дружество във вреда на ищеца. Възразява, че пълният размер на договорената продажна цена на имота е била заплатена от купувача на продавача, с превода авансово по негова банкова сметка на сумата от 50 000 лв., а плащането на останалите 50 000 лв. се установявало от разписка от 28.01.2023г. подписана от ищеца.

Затова счита, че не е налице неизпълнение от страна на купувача, което да обоснова правото на ищеца да иска развалянето на договора.

Г. Д. Ц. заявява, че изложеното в исковата молба не отговаря на истината, защото ищецът лично с управителя на дружеството-купувач е договорил продажната цена на имота, искал е да го продаде, като го е упълномощил да го представлява, защото имал проблеми с алкохола и често не бил в добра кондиция, за да се яви пред нотариус.

С определение от 01.06.2024 г. е конституирана на мястото на починалия в хода на процеса С. К. Н. неговата наследница по завет Л. С. Н.. Първоначалният ищец по производството С. К. Н. е починал в хода на процеса. Представено е удостоверение за наследници на същия и завет относно процесния недвижим имот в полза на Л. С. Н. /негова дъщеря/. Съгласно чл. 13 ЗН всяко лице, което отговаря на установените с разпоредбата изисквания може да се разпорежда с имуществото си за след смъртта чрез завещание, а съгласно чл. 14, ал. 1 ЗН завещателят може да се разпорежда чрез завещание цялото си имущество. В този случай наследяването по закон се изключва, тъй като видно от правната уредна на наследяването това по закон намира приложение, в случаите когато наследодателят не се е разпоредил с имуществото си чрез завещание. Наследниците по закон могат да оспорват завещанието на установените в чл. 42 - чл. 44 ЗН основания и по посочения в тези норми ред, като при неоспорването или при неуспешното оспорване то поражда действие за тях. От това следва, че правоприемникът по завещание има предимство пред правоприемника по наследство по закон и именно първият трябва да бъде конституиран по делото, като правоприемник на починалия ищец по силата на чл. 227 ГПК.

Това важи, както в случаите когато е налице общо завещание, така и в случаите на частно завещание /завет/, ако в обема на последното се включва и спорното право. В този случай съдът може само да проверява дали завещанието е валидно от външна страна, като не може да разрешава спорове относно неговата действителност – виж решение № 50258 от 11.09.2023 г. по гр. д. № 3800/2021 г. на I V г. о. на ВКС. По делото са представени доказателства за обявяване на саморъчното завещание съгласно чл. 27, ал. 3 ЗН. Уведомени са наследниците по закон на С. Н., а именно Д. С. Н. /л. 198/, М. С. Н. /л. 199/, както и Н.Х.Х.В., от която е постъпила молба /л. 201/. Няма данни по делото заветът да е оспорен, поради което именно Л. С. Н. се явява процесуално легитимиран правоприемник на починалия в хода на делото ищец.

С протоколно определение от 07.11.2024 г. не е допуснато изменение на иска по чл.

214 ГПК, чрез добавяне за разглеждане в производството на самостоятелно предявен при условията на евентуалност иск за нищожност на процесната сделка, поради противоречие с 2 морала и добрите нрави.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Мнимият пълномощник, както и представителят сговорил се във вреда на представлявания, нямат качеството задължителен и необходим другар по исковете по чл.

42/чл. 40 ЗЗД, като недействителността на сделката няма пряко отражение в правната им сфера. Участието на това лице в производството не е задължително, но искът може да бъде насочен и срещу него, при излагане на конкретни факти, обосноваващи правния интерес на ищеца – решение № 103 от 16.07.2018 г. по гр. д. № 3209/2017 г. на III г. о. на ВКС, решение № 372 от 16.10.2012 г. по гр. д. № 1266/2011 г. на IV г. о. на ВКС, определение № 457 от 10.07.2020 г. по т. д. № 2537/2019 г., I т. о. на ВКС. Изложени са в исковата молба достатъчно твърдения, че подписът върху пълномощното не е на ищеца, че пълномощникът и купувачът са се договорили във вреда на ищеца, както и, че продажбата на посочената цена уврежда ищецът, т. е. изложени са достатъчно обстоятелства относно твърдяни неправомерни действия на Г. Ц..

Относно правната квалификация на претенцията и неприемането на допълнително предявеното основание за нищожност на сделката.

С протоколно определение от 07.11.2024 г. съдът е изменил доклада по делото и е посочил, че с оглед твърденията в исковата молба е сезиран с искове по чл. 42, ал. 2 ЗЗД, чл.

40 ЗЗД и чл. 87, ал. 3 ЗЗД.

Ищецът не е длъжен да посочи правното естество на претендираното от него материално право, като цифровото изписване и посоченото от страната правно основание не е меродавно. Сочената от ищеца правна квалификация на иска не обвързва съда, а задължение на последния е да подведе фактическите твърдения на ищеца под приложимата материалноправна норма и по този начин да посочи действителното правно основание на иска и да квалифицира спорното право.

При договора, сключен в хипотезата на чл. 42 ЗЗД – от лице, действало като представител, без да има представителна власт, мнимият представител е формирал и е изявил поначало валидна воля от името на мнимо представлявания, поради което липсата на представителна власт не е равнозначна на липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, и може да бъде преодоляна чрез изрично предвидената в чл. 42, ал. 2 ЗЗД възможност за потвърждаване на договора. Ето защо, волеизявлението, направено от чуждо име без представителна власт, не само не е непоправимо, а и поначало не е неправомерно. До момента на потвърждаването на договора от страна на мнимо представлявания, договорът не поражда целените с него правни последици и е в състояние на висяща недействителност.

Когато мнимо представляваният потвърди договора /съгласно и във формата по чл. 42, ал. 2 ЗЗД/, потвърждаването има обратно действие във времето – договорът се валидира към момента на неговото сключване и поражда целените с него правни последици така, както 3 ако би бил сключен при надлежно съществуваща към този момент представителна власт. Ако мнимо представляваната страна по договора не желае неговите правни последици, тя може да откаже да го потвърди и да се позове на недействителността по чл. 42, ал. 2 ЗЗД както извънсъдебно, така и пред съда. Последното може да стане чрез предявяване на установителен иск с правна квалификация чл. 42, ал. 2 ЗЗД или чрез заявяване на такова правоизключващо възражение срещу предявен облигационен или вещен иск по повод изпълнението или други претенции и последици, произтичащи от договора, сключен без представителна власт. В тези случаи висящата недействителност се трансформира в окончателна такава, тъй като окончателно отпада възможността договорът да бъде потвърден и да породи целените с него правни последици – насрещни права и задължения за страните по него, както и вещно-транслативен ефект по чл. 24, ал. 1 ЗЗД. Едва тогава – след позоваването на нея от страна на мнимо представлявания, недействителността по чл. 42, ал.

2 ЗЗД има правни последици, подобни на тези на нищожността по чл. 26 ЗЗД. От изложеното следва, че с иска по чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД съдебна защита може да търси само лице, което е сключило договора за продажба лично и което твърди в исковата си молба, че неговото волеизявление за сключването на договора е направено при т. нар. „съзнавана липса на съгласие“. Когато обаче договорът е сключен чрез представител на ищеца, правна квалификация на иска по чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД е невъзможна – именно поради това, че при сключването на договора ищецът не е действал лично, а чрез /мним/ представител, който от негово име е направил волеизявлението /формирал е и е изявил воля/ за сключването на договора, но без да е разполагал с представителна власт за това /или последната е отпаднала впоследствие/. В тези случаи правната квалификация на иска е винаги по чл. 42, ал. 2 ЗЗД – виж изрично в този смисъл решение № 52 от 14.05.2021 г. по гр. д. № 4923/2019 г. на IV г. о. на ВКС, което се позовава на т. 2 от ТР № 5/12.12.2016 г. на ОСГТК на ВКС.

С ТР № 5/12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС е прието, че в случаите по чл. 42, ал. 2 ЗЗД и чл. 40 от ЗЗД се касае до уредена в закона недействителност на сделките, на която може да се позове само лицето, от името на което е сключен договорът, съответно представляваният, или техните универсални правоприемници. Това позоваване може да стане и с предявяването на установителен иск. Основанията, на които могат да бъдат предявени двата иска – по чл. 42, ал. 2 ЗЗД и по чл. 40 ЗЗД, обаче не могат да се осъществят едновременно, поради което същите не могат да се предявят при условията на кумулативно съединяване на исковете. Искът по чл. 42, ал. 2 ЗЗД се основава на твърденията на ищеца за липса на представителна власт на сключилия сделката пълномощник, докато този по чл. 40 от ЗЗД предполага наличието на такава власт, като пълномощникът се сговаря с насрещната страна по сделката във вреда на представлявания. Именно изискването за липсата или наличието на представителна власт е пречка за кумулативното и алтернативното съединяване на двата иска. При предявяването на иска по чл. 42, ал. 2 ЗЗД ищецът отрича съществуването на представителната власт на сключилото сделката от негово име лице, а при предявяването на такъв по чл. 40 ЗЗД, я признава. Същевременно е невъзможно в един и същи момент представителната власт като факт и да съществува и да 4 не е налице.

Поради това наличието на недействителността по чл. 42, ал. 2 ЗЗД е пречка сделката да бъде недействителна на основание чл. 40 ЗЗД и обратното липсата на първата е условие за втората недействителност. Предвид на това съединяването на двата иска може да се осъществи само при условията на евентуално обективно съединяване като водещ /главен/ е искът по чл. 42, ал. 2 ЗЗД – решение № 62 от 09.08.2022 г. по гр. д. № 2055/2021 г. на IV г. о. на ВКС.