Определение № 3006 от 22.01.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 3006 гр. София, 22.01.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 157 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и втори януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА Гражданско дело № 20251110150326 по описа за 2025 година

Производството е образувано по предявен от ********, ЕГН **********, чрез ******** със съдебен адрес: *********, срещу *********, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: *********, представлявано от управителя ********, осъдителен иск за заплащане на сумата 3799,40 евро, равняващи се на 7430,98 лв., представляваща неустойка за неоснователен отказ да сключи окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ********, находящо се във ********, представляваща комплекс *******, находяща се на адрес: *********, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба - 29.10.2025 г.

Съдът констатира, че исковата молба не отговаря на изискванията на чл. 127, ал.

4 ГПК, тъй като в същата не е посочена банкова сметка или друг начин на плащане, поради което на ищеца следва да се дадат указания в този смисъл.

Ищецът е представил писмени доказателства, които са допустими, относими и необходими за правилното решаване на повдигнатия пред съда правен спор, поради което следва да бъдат приети като доказателства по делото.

С оглед на горното, доколкото исковата молба е допустима и предвид извършената размяна на книжата по делото, на основание чл. 140, ал. 3 ГПК, делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито заседание.

Така мотивиран, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

УКАЗВА на ищеца, в срок до датата на първото по делото заседание, с писмена молба с препис за насрещната страна, да посочи банкова сметка или друг начин на плащане, съгласно чл. 127, ал. 4 ГПК.

ДОПУСКА представените с исковата молба писмени доказателства.

НАСРОЧВА открито съдебно заседание на 09.03.2026 г. от 10,20 часа, за когато да се призоват страните.

На страните да се изпрати препис от настоящото определение.

ПРИКАНВА страните към сключване на съдебна спогодба, към медиация или 1 извънсъдебно доброволно уреждане на спора.

На основание чл. 140, ал. 2 от ГПК, съдът

ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:

Обстоятелствата, от които произтичат претендираните права и възражения:

Ищецът ******** извежда съдебно предявените се субективни права при твърдения, че на 19.03.2024г. между ответника като продавач и ищеца като купувач бил сключен предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот, представляващ *******, находящ се в Комплекс ************** по силата на който ответното дружество се задължило да построи със свои средства и да продаде на купувача, а купувачът се задължил да купи в изцяло завършен вид описаното по-горе ********, част от комплекс **************. Продажната цена била уговорена на 94 982 евро с вкл. ДДС, платима, както следва: сума в размер на 18 997 евро с ДДС при подписване на предварителния договор и окончателна сума в размер на 75 985 евро с вкл. ДДС в срок до 30 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата, които суми били заплатени от ищеца. Твърди се, че срокът за сключване на окончателен договор бил 31.05.2025г. и същият срок бил уговорен за изпълнение на задължението на продавача да построи сградата, и съответно да бъде въведена в експлоатация, считано до 31.08.2025г.

Поддържа, че към настоящия момента сградата е завършена в груб строеж, с издаден акт обр. 14.

Ищецът сочи, че правото на собственост върху ********, не му е прехвърляно, въпреки че е изтекъл срокът за това и са изпълнени всички поставени в договора изисквания за доверителите ми. Вместо това с уведомление изпратено по имейл на 07.08.2025г. ответното дружество уведомили ищеца, че на основание чл. 4, ал. 7 от предварителния договор сключен между тях, го прекратяват поради това, че след датата на сключване на договора са настъпили обстоятелства от значение за изпълнението на договора (включително но не само: изменение на цените на: строителните материали и СМР, вертикална планировка със съответното озеленяване и алеи, външни връзки и изграждане на път с отводнителни системи), които продавачът не е могъл и не е бил длъжен да предвиди , и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността. На ищеца бил даден срок от 30 дни, да представи банкова сметка, по която да му върнат заплатените суми. Излага, че на 12.08.2025г., правото на собственост върху ******** е прехвърлено от ответника на трето на спора лице – ******* чрез ****** том *******, вх.рег.№ *********, като освен ателието е прехвърлено и ********, за обща цена на ателието и паркомястото на цена от 117 561.

Сочи, че в договора действително е предвидена възможност за продавача едностранно да прекрати договора, ако след датата на сключването му настъпят обстоятелства от значение за изпълнението на договора, които продавачът не е могъл и не е бил длъжен да предвиди, а запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността, но оспорва да са настъпили такива обстоятелства, като повишаване на разходите, свързани със строителството. Поддържа също така, че при повишаване на разходите, разпоредбата на чл. 266 от ЗЗД предвижда възможност за увеличаване на възнаграждението, но не и директно прекратяване на договора. Излага също така, че доколкото ответното дружество е в забава, то същото 2 не може да се позовава на изменение на обстоятелствата, в частност на повишаване на разходите за строителство, респективно няма право да претендира за повишава цената.

С оглед на всичко изложено счита, че не е налице основание за прекратяване на договора по смисъла на чл. 4, ал. 7 от същия, поради което направеното прекратяване от страна на ответното дружество е неправомерно. Доколкото процесният имот е вече прехвърлен на трето лице, т.е. сключването на окончателен договор се явява невъзможно, то ищецът поддържа, че ответното дружество дължи връщане на платените до момента суми, както и неустойка за неизпълнение в размер на 20 % от платената по договора сума, или сумата от 7430,98 лева или 3799,40 евро. Поддържа, че на 14.08.2025 г. изпратил покана до ответното дружество за заплащане на платеното до момента, както и дължимата неустойка, но ответникът възстановил единствено платеното капаро в размер на 18997 евро., поради което за него възниква правен интерес да предяви иск за дължимата неустойка.

В допълнение излага, че действия като описаните били обичайна практика на ответното дружество, че дружеството прехвърля повечето имоти на свързани фирми, което предполагало предварително премислена схема за прекратяване на предварителните договори, за което имало образувано досъдебно производство.

Въз основа на изложените факти моли за уважаване на предявения иск.

Претендира и законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане и разноските за производството.

Ответникът ********* в срока по чл. 131 ГПК е подал отговор на исковата молба, с който оспорва иска като неоснователен. Не оспорва, че между страните е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на посочения в исковата имот на дата 19.03.2024 г., но твърди, че ответникът се е задължил да го построи и предаде в изцяло завършен вид. В тази връзка счита, че сключването на окончателен договор е поставено под отлагателно условие – след получаване на Акт обр. 16, съгласно Приложение № 1. Потвърждава, че крайният срок за снабдяването с разрешение за ползване е 31.08.2025 г., като сочи, че към настоящият момент сградата не е завършена, поради което счита, че не е настъпило условието. Поддържа, че е прекратил предварителния договор на основание чл. 4, ал. 7 от същия, но счита, че в посочената хипотеза дължи единствено връщането на платеното капаро, но не дължи неустойка. Сочи, че дори да не е налице хипотезата на чл. 4, ал. 7 от договора, то претендираната неустойка не се дължи, тъй като не са настъпили всички условия на чл. 5, ал. 2 от договора. В тази връзка сочи, че задължението му за прехвърляне на собствеността не е изискуемо, тъй като сградата не е в завършен вид. От друга страна излага, че за да възникне правото на неустойка, купувачът следва да е поканил продавача да сключат окончателен договор за прехвърляне на собствеността на имота и последният да не се явил и в допълнение следва купувачът да се е отказал от договора. Поддържа също така, че в рамките на неустойката е включено и обезщетението за забава в размер на законната лихва, което изключва едновременното им присъждане. Оспорва и твърденията в исковата молба относно наличието на свързаност между ответното дружество и ******* както счита, че този факт е и неотносим към спора. При тези съображения моли за отхвърляне на предявените искове. Претендира разноски.

Правна квалификация на правата, претендирани от ищеца, на насрещните права и на възраженията на ответника:

Предявени са обективно и субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 92 ЗЗД.

Права и обстоятелства, които се признават и които не се нуждаят от доказване:

3

Предвид становищата на страните на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК съдът да приема за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните факти и обстоятелства:

1)На 19.03.2024 г. между страните е сключен предварителен договор за покупкопродажба и за строителство на недвижим имот, представляващ *******, находящ се в Комплекс ************** по силата на който ответното дружество се задължило да построи със свои средства и да продаде на купувача, а купувачът се задължил да купи в изцяло завършен вид описаното по-горе ********, част от комплекс ************** при цена 94 982 евро с вкл. ДДС.

2)Ищецът като купувач е заплатил капаро в размер на 18997 евро, което му е възстановено от ответника;

3) Ответникът на 07.08.2025 г. е изпратил на ищеца уведомление за прекратяване на договора на основание чл. 4, ал. 7 от същия.

4) Имотът, предмет на предварителния договор е прехвърлен с нотариален акт на трето на спора лице - *********

В предмета на настоящото дело няма правнорелевантни факти, които да са общоизвестни или служебно известни на съда по смисъла на чл.155 ГПК, нито факти, за които да съществуват законови презумпции (чл. 154, ал. 2 ГПК).

Разпределение на доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти:

На основание чл. 154 ГПК в тежест на ищеца по исковете с правно основание чл. 92 ЗЗД е да докаже следните факти и обстоятелства: 1) че на 19.03.2024 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот, представляващ *******, находящ се в Комплекс ************** по силата на който ответното дружество се задължило да построи със свои средства и да продаде на купувача, а купувачът се задължил да купи в изцяло завършен вид описаното по-горе ********, част от комплекс ************** при цена 94 982 евро с вкл. ДДС; 2) че ответникът е прекратил договора, респективно се е отказал от него, за което ищецът е надлежно уведомен; 3) уговорена действителна неустоечна клауза в претендирания размер, както и настъпване на предпоставките за начисляването й.

В тежест на ответника е да докаже възраженията си в отговора на исковата молба, в това число, че след сключване на договора са настъпили обстоятелства, водещи до възникване на правото му да го прекрати на основание чл. 4, ал. 7 от същия, които са от значение за изпълнението на договора (включително но не само: изменение на цените на: строителните материали и СМР, вертикална планировка със съответното озеленяване и алеи, външни връзки и изграждане на път с отводнителни системи), които продавачът не е могъл и не е бил длъжен да предвиди , и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността, както и, че е бил изправна страна по договора, респективно е изпълнил задълженията си по него, за което му УКАЗВА, че НЕ СОЧИ доказателства.

УКАЗВА на страните, че:

- най-късно в първото по делото заседание могат да изложат становището си във връзка с дадените указания и доклада по делото, както и да предприемат съответните процесуални действия, като им УКАЗВА, че ако в изпълнение на предоставената им възможност не направят доказателствени искания, те губят възможността да направят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.

Разпечатката съдържа 43 от 55 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/f6cd057b-5785-467d-8051-ef86c64b799e