Решение № 611 от 30.03.2017, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е № гр. София, 30.03.2017г.

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

Софийски граД.и съд, Търговско отделение, VІ-23 състав, в открито заседание на двадесет и шести януари две хиляди и седемнадесета година, в състав:

Председател:

Анна Ненова при секретаря Й.П. като разгледа докладваното от съдията докладчик т.д. № 8691 по описа за 2016г. и за да се произнесе взе предвид, следното:

Предмет на делото са искове с правно основание чл. 79, ал. 1, вр. чл. 82 от ЗЗД.

Делото е образувано повторно след постановяването на Решение № 701 от 11.04.2016г. на Софийския апелативен съд, Търговско отделение, 9 състав, по т.д. № 4156/2015г., с което е било обезсилено частично Решение № 1285 от 05.08.2015г. по т.д. № 778/2014г. на Софийски граД.и съд, Търговско отделение, VІ-6 състав, и делото е било върнато за ново произнасяне.

Ищецът „И.П.“

ЕООД твърди, че с ответника „Б.Д.“ ЕАД са сключили два договора за инвестиционни кредити от 05.03.2007г. и от 11.09.2007г., обезпечени, освен другото, с ипотеки върху собствените на ищеца поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. Китен, община Приморско, ул.“Люлин“ № 2, с площ от 752 кв.м., ведно с построената в имота сграда за „Хотел“ на етап „груб строеж“, с идентификатор ***, със застроена площ от 395 кв.м. и разгърната застроена площ от 2 297. 77 кв.м., брой етажи четири.

На

20.12.2012г. е било извършено пълно изплащане на кредитите, като по сметка на нотариус Д.Т. са били отделени общо 1200 лева за заплащане на таксите за заличаване на договорните ипотеки по договорите за кредит към нотариуса и към Агенция по вписванията. Преведени са били и 50 лева за изготвяне на молба от банката за заличаването, съгласно тарифата на банката. Въпреки подадената от ищеца молба, банката не е вдигнала ипотеките съответно на изискването на чл. 60, ал. 5 от ЗКИ и чл. 179, ал. 1 от ЗЗД.

Същевременно на 01.02.2013г. ищцовото дружество е сключило предварителен договор за продажба на имотите за обща цена в размер на 1 100 000 лева с „Т.С.“ ЕООД, но поради наличието на тежести върху продаваемите имоти в полза на „Б.Д.“ ЕАД на 25.02.2013г. купувачът е прекратил предварителния договор (чл. 13, ал. 4 и чл. 14 от предварителния договор).

Поискал е и връщане в двоен размер на платеното капаро от 100 000 лева. Това е било направено, но за осигуряване заплащането на сумата от 73 000 лева ищецът е сключил договор за заем от 08.03.2013г. със „Зърнени храни – Велико Търново“ ЕООД за сума от 100 000 лева, по който са били платени и лихви за един месец от 708 лева.

Поради неизпълнението на банката на задължението й да заличи ипотеките при пълното заплащане на кредитите, ищецът е претендирал от ответника по делото заплащане на сумата от 1 250 лева, частично от 1 100 000 лева, обезщетение за пропусната полза в следствие на неосъществената сделка по вина на ответника за продажба на поземлените имоти, 73 000 лева обезщетение за заплащането от ищеца на неустойка/двойния размер на капарото по предварителния договор от 01.02.2013г. и 708 лева обезщетение за платената лихва за един месец по договора за заем от 08.03.2013г. Уточнение на претенциите е било съгласно молба вх. № 4762/07.05.2013г.

С допълнителната искова молба на ищеца по делото от 03.07.2013г. е било уточнено, че частичната сума от 1 250 лева се претендира като разлика между договорираната цена на имотите съгласно предварителния договор и пазарната им оценка, а след изслушване на съдебно-оценителната експертиза при първоначалното разглеждане на делото ищецът е заявил, че пълният размер на иска е 328 603 лева, от които частично претендирани 1250 лева. В писмените бележки пред настоящата инстанция пълният размер отново е бил заявен на 1 100 000 лева, от които доказани 328 603 лева.

Ответникът „Б.Д.“

ЕАД оспорва исковете.

Основно възразява, че не са били налице предпоставките на чл. 60, ал. 5 от ЗКИ, в приложимата редакция, за заличаване на ипотеките – не е имало искане за заличаването, както и не са били платени дължимите такси. Ищецът сам е декларирал неверни данни в предварителния договор и на това основание ответникът също не дължи обезщетение. От ищеца са били приети авансовите вноски по предварителния договор, внесени със закъснение. Още при сключване на предварителния договор ищецът не е възнамерявал да го изпълни. Имотът е трябвало да бъде внесен като апортна вноска в „Т.К.-****“ ЕООД, с ЕИК *********, което е било и направено. При сключване на договора за заем ищецът е договарял сам със себе си.

И двете страни претендират направените по делото разноски.

Съдът като съобрази фактите и доказателствата по делото, поотделно и в тяхната съвкупност, възприема от фактическа страна по делото следното:

На

05.03.2007г. между „Б.Д.“ ЕАД, като кредитор, и ищеца, като кредитополучател, е бил сключен договор за кредит. Кредитът е бил обезпечен, освен останалите обезпечения, с първа по ред договорна ипотека върху недвижим имот и право на строеж, собственост на ищеца в гр. Китен, първа по реда договорна ипотека върху недвижим имот, собственост на „Зърнени храни – В. Търново“ ЕООД, гр.

Велико Търново – трети етаж от сграда на ул.“Иван Вазов“ № 1, гр. Велико Търново със съответните идеални части от общите части на сградата, от сутеренния етаж и от земята, както и втора по реда договорна ипотека върху жилищен недвижим имот и гараж в гр.

Велико Търново, собственост на физически лица.

„Зърнени храни – В. Търново“ ЕООД е било и съдлъжник по договора за кредит.

На

11.07.2007г. между страните е бил сключен нов договор за кредит, отново със съдлъжник „Зърнени храни – В. Търново“ ЕООД. Кредитът е бил обезпечен, освен другото, с първа по ред договорна ипотека върху недвижим имот, собственост на „Зърнени храни – В. Търново“ ЕООД – първи приземен и втори административен етаж от триетажната административна сграда на ул.“Иван Вазов“ № 1, гр. Велико Търново, с гараж, общо ползвани части и със съответните идеални части от идеален теренен етаж и от дворното място, както и втора по ред договорна ипотека върху недвижимия имот и правото на строеж върху недвижимия имот, собственост на ищеца в гр. Китен.

Договорите за ипотека върху имотите в гр. Китен са били извършени във формата на нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот № 176, том І, рег. № 851, дело № 162 от 2007г. на нотариус с район на действие Районен съд – гр. Царево, вписан в службата по вписванията вх. рег. № 501 от 06.03.2007г., акт № 63, том І, дело № 348/2007г., както и с нотариален акт от 13.09.2007г. В този смисъл е и представената справка от Службата по вписванията гр. Царево.

Към

20.12.2013г. задълженията по двата договора за кредит са били общо 882 262. 94 лева. За обстоятелството е представено електронно писмо от Инспектор „Проблемни кредити на бизнес клиенти“, отдел „Управление на съдебни кредити на бизнес клиенти“, Дирекция „Проблемни кредити“ с конкретно посочване на дължимите суми – главница, законна лихва, такси закъснение, заемни такси, съдебни разноски. За вземанията е имало образувани две изпълнителни дела по двата договора за кредит - изп. дело №

1415/2012г. и изп.дело № 1125/2012г.

Задълженията по договорите за кредит са били погасени изцяло по банков път, съгласно платежно нареждане за кредитен превод от същата дата, чрез получената цена от продажбата на административната сграда на ул.“Иван Вазов“ № 1, гр. Велико Търново, собственост на солидарно отговорния длъжник „Зърнени храни – В.

Търново“ ЕООД.

По делото не е спорно, че ипотеката върху продадения имот, собственост на „Зърнени храни – В. Търново“ ЕООД, е била изцяло заличена, със съгласието на банката. За това е имало искане от търговското дружество „Зърнени храни – В. Търново“ ЕООД по настояване на купувача по договора за продажба – Министерство на правосъдието. При продажбата е била заделена сума от 1 200 лева за заплащане на таксите за заличаване на договорните ипотеки по договорите за кредит към нотариуса и към Агенция по вписванията (така нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 104, том 4, рег. № 4940, дело № 508 от 2012г. на нотариус Д.Т.).

Таксите, за нотариална заверка от нотариус и за пред Агенция по вписванията, общо 1100. 48 лева, съгласно представените на стр. 36 и 37 от делото сметка и преводни нареждания, са били и платени. Били са платени и допълнително 50 лева, съответно по 25 лева, за заличаване на всяка от ипотеките с предмет административната сграда по двата договора за кредит.

По делото не е спорно също, че сумата от 25 лева е била дължимата такса на банката за заличаването (даване на съгласие за заличаване) на ипотека по действащата към 2013г. тарифа.

По отношение на договорните ипотеки, съответно първа по ред и втора по ред ипотека, на имотите в гр. Китен, не е спорно още, че към 2013г., и след реализирания строеж, имотите са се идентифицирали като поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. Китен, община Приморско, ул.“Люлин“ № 2, с площ от 752 кв.м., ведно с построената в имота сграда за „Хотел“ на етап „груб строеж“, с идентификатор ***, със застроена площ от 395 кв.м. и разгърната застроена площ от 2 297. 77 кв.м., брой етажи четири.

Не се установява към 01.02.2013г. ищецът да е искал изрично заличаването на тези ипотеки от банката, да е била платена дължимата такса за даване на съгласие за заличаването на ипотеките по тарифата на банката – общо 50 лева, както и да са били платени дължимите такси за нотариалното заверяване на съгласието и към Агенцията по вписванията след извършените плащания. По делото няма събрани доказателства за такива обстоятелства.

Напротив, установява се, че плащане на сума от 50 лева е имало към 25.02.2013г., съгласно преводен документ от 25.02.2013г.

Документът е бил представен на банката с молба изх. № 13-127/25.02.2013г., получена по пощата на 27.02.2013г. Тогава е било поискано от ищеца и заличаване на ипотеките в три дневен срок. Действително в молбата не е било посочено конкретно за кои имоти е заличаването, но безспорно волята на ищеца следва да бъде тълкувана, че това е било относно собствените на дружеството имоти, за които то има интерес да иска заличаването.

Междувременно на 01.02.2013г. между ищеца и „Т.-С.“ ЕООД е бил сключен предварителен договор за продажба на имотите в гр. Китен за цена от 1 100 000 лева.

Уговореното капаро по сделката е било 100 000 лева и то е било платено по банков път.

Съгласно клаузата на чл. 10 от предварителния договор, ищецът – продавач е декларирал, че към момента на подписването на договора няма учредено право на ползване или преминаване, няма процедура на отчуждаване, не се води спор за имота, няма сключени договори за наем или продажба с други лица, имотът не е обременен с тежести и ипотеки.

При неизпълнение на някое от задълженията от договора или при деклариране на невярно обстоятелство, изправната страна е можела да прекрати договора с едностранно писмено волеизявление до другата страна (чл. 14, ал. 1 от предварителния договор). В случай, че някое от декларираните обстоятелства по чл. 10 се е окажело невярно, купувачът е имал право да развали едностранно предварителния договор, като в този случай продавачът е дължал неустойка в размер равен на двойния размер на получените от купувача по договора суми (чл.

14, ал. 2 от предварителния договор). В чл. 13, ал. 4 от предварителния договор също е било уговорено, че в случай, че сделката не се реализира по вина на продавача, той се е задължавал да възстанови на купувача всички платени суми в двоен размер.

На

25.01.2013г. от „Т.-С.“ ЕООД е било изпратено писмо до ищеца, съгласно което дружеството е заявило, че се е установило, че са вписани два броя ипотеки върху имотите, предмет на предварителния договор, в полза на „Б.Д.“ ЕАД. Ищецът е декларирал невярно обстоятелство и на основание чл. 14 от подписания договор „Т.-С.“ ЕООД го прекратява по вина на ищеца, поради което и на основание чл. 13, ал. 4 от договора е било поискано връщане в двоен размер на платеното капаро. В писмото е било посочено още, че ако това не бъде сторено в тридневен срок от получаване на писмото, „Т.-С.“ ЕООД ще се обърне незабавно към компетентния съд.

Получената сума по капарото е била върната, както са били платени и още 73 000 лева неустойка/капаро, за което ищецът е сключил договор за заем от 08.03.2013г със „Зърнени храни – Велико Търново“ ЕООД. Установява се и заплащане на сумата от 708 лева, платени лихви на основание същия договор. В този смисъл е и заключението на изслушаната съдебно-счетоводна експертиза.