Решение № 2587 от 11.02.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 2587 гр. София, 11.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 182 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МИХАЕЛА КАСАБОВАХРАНОВА при участието на секретаря ВИКТОРИЯ С. ИВАНОВА ДОКОВА като разгледа докладваното от МИХАЕЛА КАСАБОВА-ХРАНОВА

Гражданско дело № 20241110138562 по описа за 2024 година

Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.

Образувано е по искова молба на П. М. Б. срещу етажните собственици в сграда на адрес: гр. С., ул. Х. К. № *-*, представлявани от управителя В. Т., с която е предявен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решенията на общото събрание на етажната собственост, проведено на 27.05.2024 г. по т. 1 – за избор на избор на В. Т. за управител на етажната собственост, на И. Г. и Б. Б. – за членове на управителния съвет, и на П. М. – за касиер на етажната собственост; по т. 2 – за освобождаване на Р. С. като управител на етажната собственост; по т. 3 – да се съберат три оферти за ремонт и частична подмяна на улуци и водосток по източната фасада на сградата, и да се окачат на таблото в кооперацията, като всеки изрази своето решение чрез гласуване под избраното от него предложение; по т. 4 - да се съберат три оферти за подмяна на входната врата на етажната собственост, и да се окачат на таблото в кооперацията, като всеки изрази своето решение чрез гласуване под избраното от него предложение; по т. 5 – е приет Правилник за вътрешния ред в етажната собственост; по т. 6 – е взето решение титуляр на партидата на „С. в.“ за водомер на на общите части да е И. Г.; по т. 7 – е взето решение след изтичане на експлооатационния срок на инсталираните уреди за отчитане на топлинна енергия да се смени фирмата за дялово разпределение, като извършването на фактически действия е възложено на Х. М.; по т. 8 – е взето решение да се създаде фонд „Ремонт и обновяване“ с обща месечна вноска от 200 лева, разпределена съобразно притежаваните от всеки етажен собственик идеални части, но не по-малко от 01 % от минималната работна заплата, като плащането да се извършва до 30то число на всеки месец на касиера лично в апартамент № 10 след допълнителна уговорка на часа на посещението; по т. 9 – е взето решение месечната такса за управление и поддръжка на общите части на етажната собственост за собственик, ползвател или обитател, както и за куче да бъде в размер на 7,00 лева, а месечната такса за управление и поддръжка на общите части да бъде в четирикратен размер за всеки работещ в зъботехническата лаборатория и адвокатската кантора в сградата, а по т. 10 – е взето решение управителят на етажната собственост да закупи нова домова книга за актуализиране на данните и да я приведе в съответствие с чл. 7, ал. 3 ЗУЕС.

В исковата и уточнителната молби се твърди, че ищецът е собственик на 1/6 идеални 1 части от апартамент № 9, находящ се в сграда в режим на етажна собственост на адрес: гр.

С., ул. Х. К. № *-*. На 21.05.2024 г. била залепена покана за провеждане на общо събрание на 27.05.2024 г., когато било проведено такова по обявения в поканата дневен ред. Излага съображения, че не е спазен редът за свикване на общо събрание по чл. 12 ЗУЕС, тъй като лицето, от името на което е свикано общото събрание не е член на управителния или контролния съвет, нито управител, нито притежава 20 % от идеалните части от общите части на сградата. Поддържа, че в нарушение на чл. 13 ЗУЕС общото събрание е проведено на шестия ден от поставянето на поканата. Навежда доводи и за нарушение на чл. 14 ЗУЕС и твърди, че собствениците на някои самостоятелни обекти са били представлявани от пълномощник, но за никой от тях не е представено пълномощно, а ползвателят И. Г., представляващ собственика П. Г. не е вписан в домовата книга и не е представил писмено пълномощно с нотариална заверка на подписа, поради което не е имал право да гласува при взимането на решенията. Твърди, че в протокола неправилно са определени идеалните части на собствениците на самостоятелни обекти, тъй като при сумирането на идеалните части се получава резултат от 101,722 %. Поддържа, че е нарушена императивната разпоредба на чл.

16, ал. 5 ЗУЕС, тъй като в протокола не се съдържат подписи на лицата, присъствали на събранието, от които да се установи начина, по който те са гласували. Същевременно, съставеният протокол не отразява действителното гласуване на етажните собственици, тъй като по въпроси 5,7,8 и 9 ищецът е гласувал „против“, а в съставения протокол е посочено, че решенията са приети с пълно мнозинство, като в протокола погрешно е записано името на предложеното от ищеца лице за контрольор. Поради това, поддържа, че съставеният протокол е нищожен и следва да бъде отменен. Излага съображения, че решението за заплащане на по-високи такси за поддръжка на общите части на сградата от двама собствениците е дискриминационно, ограничава по недопустим начин правото на собственост и определената сума от 112 лева надвишава неколкократно максимално допустимия от разпоредбата на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС петкратен размер на таксата, дължима за един обитател, а разпоредбата не предвижда, че таксата се начислява на база брой работещи в помещението. Твърди, че в апартамент № 4 в сградата има регистриран адрес на управление на две търговски дружества, чийто управител е член на управителния съвет на етажната собственост – В. И. Т., но не е взето решение за заплащане на по-високи такси за управление и поддръжка на общите части за апартамент № 4, а апартамент № 11 се отдава за краткосрочни нощувки чрез платформата Airbnbр, но за него също не е взето решение да се заплаща такса за управление и поддръжка на общите части в увеличен размер. Предвид изложеното, моли за уважаване на предявения иск.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответника, който оспорва предявения иск. Излага съображения, че общото събрание е свикано и проведено по надлежния ред, поканата за свикването му е поставена на 17.05.2024г., за което е съставен протокол, подписан от действащия управител на етажната собственост и членовете на управителния съвет. Всички присъстващи са декларирали устно, че са собственици или съсобственици на самостоятелни обекти в сградата, а единственият участник с пълномощно е бил И. Г., който е ползвател на самостоятелен обект в сградата и е вписан в домовата книга, като е представил пълномощно на събранието. Твърди, че на стр. 1 от протокола от проведено общо събрание е допусната техническа грешка в изписването на идеалните части на ап. 6 в сградата, като са изписани 8,734 ид.ч. вместо коректните 7,012 ид.ч. Грешката е установена и при изчисляването на идеалните части в проценти е взета предвид. Така правилно е посочено, че на заседанието са присъствали и взели решения 71,924% ид.ч. от общите части в сградата. Поддържа, че всички решения са взети с мнозинство и в протокола е отразено как е протекло гласуването, като приетите по т. 5, 7, 8 и 9 решения са взети с пълно мнозинство, и действително името на предложената за контрольор Николета Б.а е изписано като Николина. Преди провеждане на общото събрание, в разговор с ползвателите на ап. 2, който се използва за зъботехническа лаборатория същите заявили, че броят, упражняващи дейност в обекта е двама души, а на проведеното общо събрание собственикът на ап. 9, ползван като адвокатска кантора е заявил, че в кантората упражняват дейност четирима души. Решението за заплащане на по-високи такси от адвокатската кантора и зъботехническия кабинет е мотивирано с обстоятелството, че там непрекъснато влизат и излизат хора, замърсяват общите части, генерират шум, увеличават се общите разходи за почистване и консумативи и не на последно място нарушават 2 спокойствието на живущите. Признава, че с адресна регистрация в ап. 4 в сградата са дружества „ФЕЦ Т. *" и „ФЕЦ М.", но твърди, че не упражняват дейност в обекта, а по отношение на ап. 11 никой от участниците в общото събрание не е заявил, че има данни, че апартаментът се отдава под наем през платформата „AIR BNB". Твърди, че на 07.05.2024 г. на видно място е било поставено съобщение за предстоящо събрание и всички етажни собственици, ползватели и обитатели били приканени да предложат точки по дневния ред за обсъждане, като съобразно волята им, бил съставен дневния ред. В заключение посочва, че в установения от закона срок не е постъпило възражение срещу изготвения протокол от общото събрание, проведено на 27.05.2024 г. Предвид изложеното, моли за отхвърляне на иска.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на самостоятелен обект в процесната етажна собственост, че е взето от Общото събрание решенията, чиято отмяна се иска, както и че е предявил иск за тяхната отмяна в преклузивния срок, а в тежест на ответника е да докаже спазването на императивните изисквания по отношение на свикването, провеждането и вземането на решения на Общото събрание, както и че взетото решение не противоречи на императивни материалноправни норми.

В конкретния случай с определението от 04.08.2025г., в което е обективиран проектът за доклад, обявен за окончателен в проведеното съдебно заседание на 08.10.2025г. са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните следните обстоятелства: ищецът е собственик на 1/6 идеална част от апартамент № 9, находящ се в гр. С., ул. Х. К. № *-*; че на 27.05.2024 г. е проведено общо събрание на етажните собственици в сградата, на което по т. 1-10 са взети посочените в уточнителната молба решения; че в законоустановения срок ищецът не е оспорил съдържанието на протокола от проведеното общо събрание.

Относно допустимостта на предявените искове съдът намира следното:

Исковата молба е подадена на 27.06.2024г., а атакуваното решение на Общото събрание на етажната собственост е от 27.05.2024г.

Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В настоящия случай с оглед датата, на която е проведено ОС и датата, на която е подадена исковата молба, преклузивният срок е спазен и исковата молба е допустима като предявена в преклузивния срок.

На следващо място, предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т. е. такива с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание.

Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на решенията е свързано със срок- чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за взетите решения. (в този смисъл и Решение № 39/19.02.2013г. по гр. дело № 657/2012г. на В К С , I ГО). Това са решения, които пораждат определени правни последици. Поради гореизложеното решения, с които не се пораждат правни последици, респ. се отказва да бъде променено съществуващото към момента на приемането им правно положение, не подлежат на отмяна. В конкретния случай това разрешение намира приложение по отношение на решенията на ОС на ЕС, взети на 27.05.2024 г.

От съдържанието на протокола от проведеното ОС се установява по категоричен начин, че на същото са взети решения по т. 3 - да се съберат три оферти за ремонт и частична подмяна на улуци и водосток по източната фасада на сградата, и да се окачат на таблото в кооперацията, като всеки изрази своето решение чрез гласуване под избраното от него предложение; по т. 4 - да се съберат три оферти за подмяна на входната врата на етажната собственост, и да се окачат на таблото в кооперацията, като всеки изрази своето решение чрез гласуване под избраното от него предложение, както и по т. 10 управителят на етажната собственост да закупи нова домова книга за актуализиране на данните и да я 3 приведе в съответствие с чл. 7, ал. 3 ЗУЕС. В случая посочените три решения не пораждат правни последици, които да рефлектират върху правната сфера на ищеца. Това е така, защото по отношение на решенията по т. 3 и т. 4 в същите не е предвидено, че след събирането на оферти и изразяването на решение от всеки от собствениците ще бъде сключен договор за възлагане на посочените ремонти въз основа на тях, който да бъде обвързващ етажните собственици и в частност и ищеца, респективно да се определя начина и размера на дължимите от всеки етажен собственик вноски за ремонта. По идентични съображения и решението по т. 10 не поражда правни последици за ищеца. Следователно не може да се приеме, че по този начин се накърнява неговата правна сфера. Поради което не е налице позитивно решение, което да е допустимо да се оспорва по съдебен ред. С оглед на което исковата молба в частта, касаеща отмяна на решенията по т. 3, т. 4 и т. 10 следва да бъде върната на основание чл. 130 ГПК.