Решение № 125 от 25.02.2026, Върховен касационен съд

РЕШЕНИЕ

№ 125 гр. София, 25.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Пламен Стоев

Членове:

Здравка Първанова

Розинела Янчева при участието на секретаря Славия Г. Тодорова като разгледа докладваното от Розинела Янчева Касационно гражданско дело № 20258002100593 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 290 - чл. 293 ГПК.

Делото е образувано по касационна жалба на С. Г. Д. и П. Л. Д., чрез адвокат Н. У.-К., срещу решение № 1280 от 05.11.2024 г. по гр. д. № 2204/2024 г. на Окръжен съд - Пловдив, с което е отменено решение № 2370 от 26.05.2024 по гр. д. № 699/2022 г. на Районен съд - Пловдив, като вместо това въззивният съд е признал за установено по предявения от „АБ Кълекшън“ ООД иск по чл. 124 ГПК, че С. Г. Д. и П. Л. Д. не са носители на правото на строеж, учредено по договор за продажба на право на строеж върху недвижим имот, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот № 122, том 4, peг. № 7413, дело № 710 от 22.10.2008 г. по описа на нотариус Н. Д., на недвижим имот, находящ се в предвидената за изграждане, съгласно скица виза № 167/19.02.2007 г., издадена от Община Пловдив - район „Ююжен“, одобрен технически инвестиционен проект на 18.10.2007 г. и разрешение за строеж № 561/25.10.2007 г., жилищна сграда с подземни гаражи и магазини в УПИ *-*, общ., целият с площ от 455.00 кв.м, от квартал *-нов по плана на [населено място], „В.“, одобрен със заповед № 450/15.06.1981 г., заповед № РД-02-142235/27.12.2000 г. и заповед № ОА- 564/24.06.2002 г., при граници на имота: от североизток и изток - обслужваща улица, от юг и запад - УПИ *-комплексно застрояване, от северозапад новопроектирана улица, а именно: апартамент № 2, находящ се на втори етаж на сградата, кота + 3.40 м, със застроена площ от 60.18 кв.м, ведно с 3.890 % ид. ч. от общите части на 1 сградата, заедно със съответните припадащи се на апартамента идеални части от правото на строеж върху УПИ, ведно с изба № *, находяща се в сутеренния етаж на сградата, кота – 2.50 м, със застроена площ от 3.61 кв.м, при граници: изба № *, имотна граница и паркомясто № *, ведно с 0.058 % ид. ч. от общите части на сградата, представляващи 0.27 кв.м, заедно със съответните припадащи се на избата идеални части от правото на строеж върху УПИ, който УПИ *-* общ. по кадастралната карта и кадастралните регистри е идентичен с ПИ с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо поземления имот, от 28.07.2017 г., с адрес на поземления имот: [населено място], район „Ю.“, [улица], целият с площ от 437.00 кв.м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, и начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с предишен идентификатор: ***, номер по предходен план: *, квартал *, парцел *-*, общ., при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***, и поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение от 28.07.2017 г., с адрес на поземления имот: [населено място], район „Ю.“, [улица], целият с площ от 18 кв.м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, и начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с предишен идентификатор: ***, номер по предходен план: няма, при съседи: поземлени имоти с идентификатори: ***, *** и ***, поради ненастъпване на отлагателното условие по договора, а именно изплащане на всички задължения по договор за строителство, сключен между страните на 21.10.2008 г.

Окръжен съд – Пловдив е намерил за неоснователни твърденията на ищцовото дружество (въззивник в производството пред него), че договорът за покупко-продажба на правото на строеж, сключен между „Айлин-строй“ ЕООД и С. Г. Д. и П. Л. Д., е нищожен.

За да уважи предявения иск, въззивният съдебен състав е приел за основателно оплакването във въззивната жалба на „АБ Кълекшън“ ООД, свързано с изводите на първостепенния съд относно договореното отлагателно условие на сделката, от която ответниците по иска черпят права.

Изложил е, че съгласно нот. акт за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот от 22.10.2008 г. продавачът и учредител на това ограничено вещно право „Айлинстрой“ ЕООД го е учредил и го продава на ответниците С. Г. Д. и П. Л. Д. за сумата от 8892.30 лв. и при следното отлагателно условие: изплащане на всички задължения по договор за строителство, сключен между страните на 21.10.2008 г. Като доказателство за настъпването на отлагателното условие се сочи нотариално заверена декларация от 17.10.2013 г., в която „Айлин-строй“ ЕООД е декларирало, че е получило напълно сумите по договор за строителство, сключен между страните на 21.10.2008 г., след което със същата декларация „Айлин-строй“ ЕООД е обявило ответниците за собственици на апартамент № 2 и изба № 2 в жилищната сграда с подземни гаражи и магазини в процесния УПИ, каквато жилищна сграда изобщо не е започвано да се строи. Според Окръжен съд – Пловдив при това процедиране относно сбъдването на отлагателното условие са налице два проблема.

Първият е дали бившият собственик на терена „Айлин-строй“ ЕООД, който е продал същия на друго дружество - „Рози 21“ ООД, през 2010 г., има право да обяви отлагателното 2 условие за сбъднало се и да транслира правото на строеж с обратна сила в патримониума на трето лице, след като това дружество вече не е собственик на земята. В договора, с който „Айлин-строй“ ЕООД е продало имота на „Рози 21“ ООД през 2010 г., липсват уговорки между страните дружеството купувач да поема задължението да построи самостоятелните обекти на собственост, за които „Айлин-строй“ ЕООД вече е сключило договори за строителство с физически лица, между които и ответниците С. Д. и П. Д.. Също така липсват договорки между „Айлин-строй“ ЕООД и „Рози 21“ ООД кой следва да получава дължимите суми по договори за строителство, които все още не са изплатени изцяло до момента на сделката - 25.05.2010 г. Ето защо въззивният съд е приел, че плащания по евентуално доказан договор за строителство, извършени след датата 25.05.2010 г. по сметка на „Айлинстрой“ ЕООД, не би следвало да обвързват новия собственик на терена „Рози 21“ ООД. В противен случай би се стигнало до право на трето за имота лице по негово усмотрение да се разпорежда с чуждо право на собственост, като при това правновалидно да обвързва последващия собственик на имота, без същият да е поемал задължения в тази насока.

Вторият проблем, свързан със сбъдването на отлагателното условие, е неговата доказаност по делото. Въззивният съд е посочил, че ако „Айлин-строй“ ЕООД бе направило процесната декларация до момента, в който то е било собственик на имота - до 25.05.2010 г., то за него не би възникнало съмнение за осъществяването на отлагателното условие, защото с това волеизявление правният субект би ощетил себе си и би създал ограничения за правото на собственост върху собствения си имот. Но след прехвърлянето на процесното УПИ на друг правен субект, тази декларация с нищо не рефлектира върху патримониума на декларатора – напротив, същата рефлектира върху чужда правна сфера и води до възникване на ограничения в собствеността върху чужд имот. Ето защо за доказаността на сбъдването на отлагателното условие се изискват ясни и несъмнени доказателства относно факта, че са платени всички суми по договора за строителство, сключен между „Айлин-строй“ ЕООД и С. Д. и П. Д. на 21.10.2008 г. Такива доказателства обаче по делото не са събрани. Това е така, защото по това дело не е представен препис от договора за строителство от 21.10.2008 г., т.е. не е доказано дали между страните изобщо е имало сключен такъв договор и какви задължения за плащане и строителство са поели страните по него. Но по делото са представени аналогични договори за същия УПИ, сключени между „Айлин-строй“ ЕООД и други физически лица, купувачи на бъдещи жилища в сградата, която е трябвало да построи това дружество. Това обаче не са договори за строителство, а предварителни договори за продажба на имоти, с ясно посочени цени и вноски по време. За С. Д. и П. Д. обаче и такъв договор не е представен. Също така няма никакви доказателства неясно какви суми по този непредставен договор да са били платени, неясно кога на ,,Айлин-строй“ ЕООД, но преди датата 25.05.2010 г. Според Окръжен съд – Пловдив, да се приеме обратната теза - че няма никакво значение какво е трябвало да се плати и да не се търсят доказателства за плащане на тези суми, както и кога точно по време са платени, а да се приеме, че единствено волеизявлението на страната по договора доказва сбъдването на отлагателното условие, е в известна степен и в противоречие с практиката на ВКС в тази насока (че е недопустимо сключването на договори под условие, поставено изцяло в зависимост от волята на едната 3 страна - т. нар. чисто потестативни условия, тъй като при тях се поставя под съмнение намерението за обвързване и съществуването на самия договор). Според въззивния съд такъв именно е настоящият казус, защото строителят „Айлин-строй“ ЕООД, без да се обвързва с изграждането на жилищната сграда (няма договор за строителство) и при правна невъзможност да стори това, защото УПИ вече не е негова собственост, декларира, че му е платено всичко по договор за строителство и обявява купувачите за собственици на жилища в жилищна сграда, чийто строеж дори никога не е започвал.

Предвид горните съображения, Окръжен съд – Пловдив е направил извод, че отлагателното условие не е доказано да се е сбъднало, поради което на основание чл. 25, ал. 2 ЗЗД договорът за учредяване на право на строеж не е породил все още своето действие и право на строеж не се е прехвърлило в патримониума на С. Д. и П. Д., т.е. предявеният отрицателен установителен иск е основателен.

Жалбоподателите считат решението на въззивния съд за неправилно – незаконосъобразно, необосновано и постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила.

Оспорват изводите на съда относно несбъдване на уговореното отлагателно условие.

Считат, че правото на строеж е преминало в патримониума им по силата на нотариалния акт за покупко-продажбата му от 22.10.2008 г., като отлагателното условие не влияе върху вещнотранслативния ефект на договора.

Насрещната страна „АБ Кълекшън“ ООД оспорва касационната жалба.

С определение № 5479 от 28.11.2025 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на решението на Окръжен съд - Пловдив на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния въпрос: Кога настъпват вещноправните последици на нотариален акт за покупка на вещното право на строеж върху обект (апартамент) от жилищна сграда, ако към датата на подписването цената на вещното право е била заплатена, но договорът съдържа клауза с отлагателно условие относно момента на преминаване на правото на собственост, обвързан с плащания по сключен между страните договор за строителство, предвид противоречието на въззивния акт по него с приетото в сочената от жалбоподателите практика по чл. 290 ГПК.

Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение на ВКС, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл. 290, ал. 1 и чл. 293 ГПК, приема следното:

По въпроса, по който е допуснато касационното обжалване:

С нот. акт № 122/22.10.2008 г., том 4, рег. № 7413, дело № 710/2008 г. „Айлин-строй“ ЕООД е продало на С. Г. Д. и П. Л. Д. правото на строеж на апартамент № *, със застроена площ от 60.18 кв.м, находящ се на втория етаж от жилищната сграда с подземни гаражи и магазини в УПИ *-*, кв. * по плана на [населено място], ведно с изба № *, ведно с идеални части от сградата и от правото на строеж върху УПИ, за сумата от 8892.30 лв., заплатена от купувачите преди подписването на нотариалния акт. В последния е налице и следното отлагателно условие: собствеността на недвижимия имот преминава в патримониума на купувача след заплащане на паричните му задължения по договор за строителство от 21.10.2008 г., сключен между страните, което се удостоверява с декларация с нотариална 4 заверка, издадена от дружеството-продавач.