Решение № 4423 от 26.06.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 4423 гр. София, 26.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-19 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Биляна Магделинова при участието на секретаря Маргарита Ив. Димитрова като разгледа докладваното от Биляна Магделинова Гражданско дело № 20221100104490 по описа за 2022 година

Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 88, ал.1 във връзка с чл.87, ал.2 от ЗЗД и чл. 79, ал.1 във връзка с чл.82 от ЗЗД от В. С. И. – Я. срещу „Риуей“ ЕООД за заплащане на сумата о т 97 791,50лева, платена по развален договор и сумата от 197 310,47лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди от неизпълнение на договора, от които 2959,97лева дължими лихви по договор за потребителски кредит от 26.10.2020г., 500лева хонорар по договор за посредничество с „Имоткласик“ЕООД, взет за започване на работа по договора, и 193 850, 50лева разлика между стойностите на имотите по предварителния договор и сегашните цени на имотите, ведно със законната лихва върху посочените суми от датата на исковата молба до окончателното плащане.

В исковата молба са изложени съображения за сключен между страните на 31.08.2020г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство, по силата на който ответникът се задължил да построи и продаде на ищцата апартамент №8 и гараж №24 срещу заплащане на сума в размер на 66 333,00 евро. Ищцата заплатила по договора сума в общ размер от 97 791,50 лв., като на 31.08.2020г. платила 78 233,20 лева и на 28.10.20г. – 19 558,30лева.

1

Ответното дружество не изпълнило задълженията си по договора, като н а 28.07.21г. продало на трето лице гар а ж №4, а на 22.12.2021г. продало апартамент №8. След узнаване на посочените обстоятелства ищцата се опитала да се споразумее с ответното дружество, но без успех. Към датата на исковата молба не е сключено споразумение и договорът не е възможно да бъде изпълнен, поради което ищцата заявява, че го разваля с всички законови последици, като претендира връщане на платената цена, заедно със съответните лихви от датата на исковата молба до окончателно плащане, както и обезщетение за имуществени вреди, изразяващи се в разликата между договорената от страните продажна цена за описаните в договорите имоти и актуалните цени за същите или идентични имоти, както и платени лихви по сключен договор за потребителски кредит и такса по договор за посредничество.

Ответникът „Риуей“ ЕООД в писмения си отговор излага съображения за неоснователност на исковете.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

От събраните по делото доказателства се установява и между стрните не е спорно сключването на 31.08.2020г. на предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот и строителство, по силата на който ответникът се задължил да построи и продаде на ищцата апартамент №8 и гараж №24 срещу заплащане на сума в размер на 66 333,00 евро. Не е спорно, че ищцата е платила по договора сума в общ размер от 97 791,50 лв.

Не е спорно, че към датата на исковата молба ответното дружество е реализирало строителството на самостоятелните обекти, предмет на договорите, но поради прехвърляне собствеността върху тях на трети лице е невъзможно изпълнението на договора.

От установените по делото факти следва да се направи извод за наличие н а предпоставките, регламентирани в чл.87, ал. 2 от ЗЗД, п оради което ищецът има право да развали договора без да отправя едностранно предизвестие и без да дава срок за изпълнение, като развалянето има действие от момента, в който изявлението е достигнало до противната страна, а именно от датата на получаване на препис от исковата молба-01.07.2022г., от която 2 дата договорът следва да се счита развален. От това следва, че са налице предпоставките на чл. 88, ал.1 от ЗЗД и платената по договора сума в размер на 97 791,50лева подлежи на връщане.

По делото е безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че на 24.10.2024г. ответното дружество е платило на ищцата сумата от 97 791,50лева, поради което искът с правно основание чл. 88, ал.1 във връзка с чл.87, ал.2 от ЗЗД следва да се отхвърли поради плащане, извършено в хода на делото.

Следва да се уважи предявеният иск с правно основание чл. 86, ал.1 от ЗЗД, тъй като ответникът дължи лихва за забава върху главницата от 97 791,50лева за периода от 03.05.2022г. до 28.10.2025г., която е в размер на 30 034,15лева и която следва да се присъди на ищцата.

По исковете с правно основание чл. 79, ал.1 във връзка ч л.82 от ЗЗД, съдът приема следното:

В чл. 82 ЗЗД е регламентиран обема и границите на отговорността за вреди от виновно неизпълнение на договорните задължения, като е предвидено, че обезщетението обхваща всички причинени вреди, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението, като при недобросъвестност на длъжника – обезщетението обхваща всички преки и непосредствени вреди.

Според посочената разпоредба, подлежащите на обезщетяване имуществени вреди са два вида – претърпяна загуба и пропусната полза.

Вредата, по силата на цитираната разпоредба, като засягане на правно защитимо благо, обхваща имуществени щети и в двете им разновидности претърпени загуби и пропуснати ползи. Претърпените загуби са всички разходи, необходими за поправяне на последиците от неизпълнението, с извършването на които се намалява имуществото на кредитора, а пропуснатата полза като вид имуществена вреда, настъпила в резултат на неизпълнение на договорно задължение, се изразява в невъзможността да бъде реализиран определен парично оценим интерес. Всяко неосъществено увеличаване на имуществото, което е щяло да настъпи със сигурност, ако не би било осуетено от неизпълнението, съставлява пропусната полза. Такава е както печалбата, която кредиторът е можел да получи от изпълнението на договора, осуетен от поведението на длъжника, така и всяка друга 3 имуществена облага, която със сигурност той би реализирал, ако неизпълнението не беше настъпило, респ. ако договорът беше изпълнен точно.

В настоящото производство се установява, че е налице виновно неизпълнение на договора за покупко-продажба на недвижими имоти поради прехвърляне собствеността върху същите на трети лица, което възпрепятства придобиване на собственост върху тях от страна на ищцата на договорената цена. Ако от виновното неизпълнение са последвали вреди за изправната страна, виновната страна дължи обезщетение за вредите. Обезщетението обхваща както претърпените загуби, така и пропуснатите ползи, доколкото двата вида вреди са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени от длъжника.

Ищцата претендира обезщетение за имуществени вреди, изразяващи се в заплащане на възнаградителна лихва по договор за потребителски кредит от 26.10.2021г. и в нейна тежест е да докаже наличието на закономерна причинно-следствена връзка между неизпълнението на договора и заплащането на договорни лихви по договор за потребителски кредит. В тази връзка е представен посочения договор за потребителски кредит, по силата на който на ищцата е предоставена сума в размер на 20 450лева за потребителски нужди. Не се установява сумата да е ползвана за плащане на продажната цена по сключените с ответника договори, поради което не се установява посочените лихви да са заплатени поради неизпълнение на задълженията на ответника по процесния договор, поради което посочената претенция следва да се отхвърли.

По претенцията за заплащане на обезщетение за имуществени вреди, изразяващи се в претърпени загуби поради заплащане на 500лева хонорар по договор за посредничество с „Имоткласик“ЕООД се установява, че такъв договор е сключен между ищцата и посоченото дружество на 25.03.2022г.

Същият е с предмет посредничество срещу възнаграждение за закупуване на недвижим имот. Процесният предварителен договор е сключен на

31.08.2020г., поради което не може да се приеме за доказано, че са направени разходи от ищцата за посредническа дейност при сключване на процесния договор, от което да се направи извод, че са претърпени загуби във връзка със сключването му.

4

На следващо място, ако посоченият договор от 25.03.2022г. е сключен от ищцата за намиране на друг имот за закупуване от ищеца поради неизпълнение на вече сключения, претенцията също е неоснователна, тъй като не се установява да е налице изпълнение на договора от страна на изпълнителя, тъй като в чл. 5 от него е предвидено, че възнаграждението на изпълнителя е в размер на 3% , платими 50% при сключване на предварителен договор и 50 % при сключване на окончателен договор, като резултат от посредническа дейност на изпълнителя. Доказателства за закупуване на друг имот въз основа на извършеното посредничество не са ангажирани, поради което посочената претенция е неоснователна и следва да се остави без уважение.

По претенцията за заплащане на обезщетение за имущесвени вреди в размер на 193 850, 50лева, изразяващи се в разликата между стойностите на имотите по предварителния договор и сегашните цени на имотите, съдът приема следното:

При преценка основателността на посочената претенция следва да се вземе предвид Тълкувателно решение № 3/12.12.2012 г. на ОСГТК по тълк.дело № 3 по описа за 2012 г. на ВКС, според което при предявен иск по чл. 82 ЗЗД за обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи, трябва да съществува сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора, която сигурност не се предполага. В същото е прието, че установяването на пропусната полза се основава на предположение за състоянието, в което имуществото на кредитора би се намирало, ако длъжникът беше изпълнил точно задължението си, съпоставено с имуществото му към момента на неизпълнението. Тъй като пропуснатата полза представлява реална, а не хипотетична вреда, това предположение винаги трябва да се изгражда на доказана възможност за сигурно увеличаване на имуществото и не може да почива на логическо допускане за закономерно настъпване на увеличаването.

Следва да се вземе предвид и съдебната практика, обективирана в решение № 67 от 25.02.2013г. по гр. д. № 170/2012г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС , според което при предявен иск по чл. 82 от ЗЗД за обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи, произтичащи от забавено изпълнение на задължение за изграждане на обект, трябва да съществува сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора. Тази сигурност не се предполага, а 5 кредиторът-възложител следва да докаже, че при точно изпълнение на задължението за изграждане на обекта със сигурност би получил увеличаване на имуществото си, като установи факта на създадени между него и трети лица правоотношения във връзка с този обект по повод ползването или разпореждането с него, които са били осуетени именно в резултат от забавата на длъжника или като установи, че при конкретните пазарни условия в периода на забавата е съществувала реална възможност за отдаване на обекта под наем, за получаване на доходи чрез използването му за осъществяване на търговска дейност или за изгодно разпореждане с него.

В настоящото производство се установява от приетата съдебнооценителна експертиза, че към датата на изготвянето й общата пазарна стойност на недвижимите имоти, предмет на предварителния договор от 31.08.2020г. е в размер на 187 100евро с равностойност от 365 936лева, но липсват доказателства от които да се установи, че ищцата е имала реална възможност да продаде същите имоти за посочената цена или да е установила правоотношения с трети лица във връзка с продажба на посочените обекти, за да се приеме, че съществува сигурност за увеличаване на имуществото на възложителя с процесната сума от 193 850, 50лева.

Поради изложеното предявения иск за обезщетение за имуществени вреди в посочения размер е неоснователен и следва да се остави без уважение.

При този изход на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът дължи на ищеца направените по делото разноски, съобразно с уважената част от исковете. Следва да се присъдят на ищеца разноски и за иска с главница в размер на 97 791,50лева като се вземе е предвид, че същият е отхвърлен поради извършено в хода на процеса плащане и следва да намери приложение разпоредбата на чл. чл.78, ал.2 от ГПК като се присъдят разноски на ищеца за този иск и уважения иск по чл.86 , ал.1 от ЗЗД.