Решение № 69 от 30.03.2022, Окръжен съд - Ловеч

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 69 гр. Ловеч, 30.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ЛОВЕЧ, II СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ПОЛЯ ДАНКОВА

Членове:

ИВАНИЧКА

КОНСТАНТИНОВА

ПЛАМЕН ПЕНОВ при участието на секретаря МАРИНА ФИЛИПОВА като разгледа докладваното от ИВАНИЧКА КОНСТАНТИНОВА Въззивно гражданско дело № 20224300500051 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид:

Производство с правно основание чл.258 и сл. от ГПК.

С Решение № 124 от 05.11.202, година, постановено по гр.дело № 153 по описа за 2021 година, Троянският районен съд е отхвърлил, като неоснователни и недоказани предявените от М. СТ. П., ЕГН **********, адрес: ***** против „Инвестелектрик" ООД, ЕИК *****, седалище и адрес на управление: *****, представител Н.А., искове както следва: по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за осъждане на ответното дружество да заплати на ищцата сумата от 19 500 лева, като дадена на отпаднало основание - развален предварителен договор от 05.12.2018 г.; по чл. 55, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 19 500 лева, като дадена на неосъществено основание - несключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот; по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 19 500 лева, като дадена на отпаднало основание - прекратен от страна на купувача предварителен договор от 05.12.2018 г. Осъдил е ищцата да заплати на ответника разноски по делото в размер на 1100.00 лева.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищцата М. СТ. П., чрез адв. СТ. СТ.

Ч. –САК, с която го обжалва като неправилно и незаконосъобразно.

1

Излага, че съдът, след като е приел, че договорът между страните е надлежно развален на 01.09.2019 г., то неправилно е отхвърлил реституционните искове по чл.55 от ЗЗД, доколкото уважаването на исковете за връщане на даденото на отпаднало или на неосъществено основание не зависят от обстоятелството по какви причини е отпаднало или не е било осъществено основанието.

Изтъква, че за уважаването на претенцията по чл. 55, ал. 1 от ЗЗД се изисква единствено установяването на плащането (даването на 19 500 лв.) и липсата на основание към настоящия момент (отпаднало, несбъднато или изначално липсващо). РС приел тези факти за доказани, но въпреки това е отхвърлил предявените искове, което според въззивника е неправилно и направеното тълкуване на разпоредбите на чл.55, ал.1 от ЗЗД е contra legem.Счита, че това е в пълно противоречие със смисъла на реституционното правоотношение, което възниква при развалянето на един договор, а именно - връщане на положението отпреди неговото сключване.

Като погрешни определя мотивите на съда, че за да уважи иска по чл.55, ал. 1 от ЗЗД ищецът следвало да установи неизпълнение на задълженията на длъжника-продавач и изправност на кредитора-купувач, тъй като подобни изисквания законът не поставя.

Посочва че ищцата е упражнила правото си да иска разваляне на договора, поради неизпълнение на задължения във връзка с договора от страна на продавача, които посочва.

Не на последно място отбелязва, че дори да не бяха изпълнени нормативните предпоставки за разваляне на договора от страна на ищцата или на ответника, процесният предварителен договор следва да се счита за прекратен, доколкото в чл.VI I-1 от същия се съдържа изричната възможност за всяка от страните да прекрати едностранно договора и без да са налице предпоставките за разваляне. След като договорът е прекратен по желание и на двете страни, всяка следва да върне това, която е получила като престация с оглед изпълнението на договора. Твърди, че тези доводи от исковата молба са останали необсъдени от първоинстанционния съд.

Въззивникът не е съгласен и с изводите на първоинстанционния съд, че претен‐ цията по чл. 55, ал. 1 от ЗЗД не следва да бъде уважена, тъй като не бил изтекъл 5годишният давностен срок за предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и все още всяка от двете страни можела да иска обявяването на договора за окончателен.В тази връзка акцентира, че съдът, разсъждавайки над същата хипотеза, приема, че договорът е надлежно развален от продавача по договора, при което положение не би могло да се иска обявяването му за окончателен.

Обобщава, че по делото няма спор, че ищцата и ответникът са сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот, че е платена част от цената в размер на 19 500 лв., че страните са се отказали от намерението си за сключване на окончателен договор и че сумата от 19 500 лв. не е била върната, а това обуславя правото на ищцата да претендира връщане на платената част от цената.

Въззивникът развива подробни съображения и във връзка с направените възражения за прихващане от ответника.Относно заявената неустойка в размер на 18112,50 лв., 2 представляваща обезщетение за 35 дни забава или евентуално представляваща неустойка за неизпълнението на задълженията на купувача по договора счита, че липсват предпоставките за нейното заплащане, а също и че договорната клауза е нищожна поради екзорбитантност.

При условие на евентуалност е поискал намаляване на размера , поради очевидна пре‐ комерност. Възразява и срещу дължимостта на другите заявени вземания- за сумата от 3 800 лв., представляващи дължим наем за периода от август 2019 г. до февруари 2021 г., както и за сумата 8100 лв., представляващи неустойка в размер на 15% от цената на имота поради амортизации на същия, поради това, че ищцата не е живяла в самия апартамент, а в при‐ стройка до жилищната сграда, наподобяваща гараж, която е освободила след получаване на нотариалната покана.

Не на последно място посочва, че ако се приеме, че и двете страни са упражнили правото си по чл. VII-1 от договора, то и двете страни взаимно не следва да си дължат уговорените неустойки, тъй като договорът е развален по взаимно съгласие.

Моли, да бъде постановено решение, с което да се отмени Решение № 124/05.11.2021 г. по гр.д. № 153/2021 г. на Районен съд - Троян и вместо него- постанови ново, с което да се уважат изцяло предявените ис кове съобразно петитума на исковата молба.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ответника, чрез адвокат Хр. Д. Хр. от САК, в който изразява становище за неоснователност на въззивната жалба.

Признава сключването на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент, секция 3, с идентификатор *** с обща площ от 72.88 кв.м., находящ се в гр. Троян, разположен в ПИ с идентификатор ***, срещу продажна цена в размер на 54 000 лева, както и че ищцата е заплатила авансова сума в размер на 19 500 лева по банкова сметка ответника. Заявява, че поради неплащане на остатъка от продажната цена, окончателен договор под формата на нотариален акт не е сключен.

Твърди, че поради несключване на договора по вина на ищцата, е претърпял вреди под формата на пропуснати ползи за период повече от две години, в който е можел да даде под наем апартамента или да го продаде и да генерира приходи, а във връзка с незаконното ползване на имота от нея е сезирал и прокуратурата.

Счита, че ищцата е неизправна страна по договора, поради което за нея не е възникнало потестативното право да развали договора, а такова право има ответникът, който е изпълнил поетите задължения.

Като необосновани определя твърденията във въззивната жалба относно недобросъвестността на ответника, разгледани през призмата на чл. 63 от ЗЗД. Оспорва съществуването в договора на клауза, която задължава дружеството да предостави на ищцата строителните книжа и подчертава, че следва да се прави разграничение между правото на ищцата, съгласно договорните клаузи, да се запознае с книжата, от задължението на ответника - да ги предостави. Освен това в нотариалната покана от 05.08.2019г. тя е 3 поканена в офиса на дружеството, за да бъдат показани всички документи. Могла е да направи и сама справка за законността на строежа във водения от АГКК регистър, който е публичен, ползвала е и адвокатска помощ по въпроса.

Поддържа, че предварителният договор за покупко-продажба е развален от ответника, който е изпратил на ищцата насрещната нотариална покана, имаща характер и на отговор на изпратената от ищцата нотариална покана и с нея е предоставил на ищцата срок от 25 дни да изпълни задълженията си по договора и да заплати остатъчната продажна цена в размер на 34 500 лева. Тъй като срокът е изтекъл на 31.08.2019г., респективно договорът е развален, считано от 01.09.2019г. поради неизпълнение на задължението на ищцата. Затова споделя изцяло изводите на РС. Въззиваемият счита, че не са налице и останалите хипотези на чл.55, ал.1 от ЗЗД за връщане на даденото по договора и при този изход на спора правилно РС е приел, че не следва да се произнася относно прогласяването на клаузата на раздел VII, т. 1, изр. 3 от договора за нищожна неустойка поради екзорбитатност, както и за намаляване на неустойката от 25 % на 1 %.

Въззиваемият изразява и несъгласие с твърдението във въззивната жалба, че е предал „не описания в предварителния договор имот, а пристройка до жилищна сграда, в която се намира процесния апартамент" и в тази насока се позовава на подписания между страните приемо-предавателен протокол от 09.12.2018г.

Счита, че договорът не може да бъде прекратен от ищцата с исковата молба, тъй като вече е бил развален от страна на ответника, поради което не следва да бъде обсъждан въпроса за нищожността на клаузата от договора, предвиждаща 25% неустойка при прекратяване от купувача, въпреки че твърди, че същата не е нищожна. Не е съгласен и с искането неустойката да бъде намалена от 25% на 1%.

Като аргумент за неоснователност на претенцията за връщане на даденото изтъква и обстоятелството, че сумата е дадена авансово и има характер на „капаро“, т.е. представлява задатък и при неизпълнение на задължението на купувача да купи имота и да заплати цената в договорените срокове, той губи така платената цена.В тази връзка посочва уговорка в чл.9 от Приемо-предавателния протокол от 09.12.2018 г., признава, че е върнал на ищцата сумата 1 000 лева на 17.12.2018г. по нейно искане.

Моли да бъде потвърдено обжалваното решение на Троянския районен съд, а в случай, че бъде отменено- да бъдат съобразени възраженията за прихващане.

В съдебно заседание въззивникът се представлява от адвокат Ц. Т., назначена от съда по реда на ЗПП, която поддържа жалбата и моли да бъде уважена. Представя писмени бележки.

Въззиваемата страна е депозирала молба за разглеждане на делото в нейно отсъствие и в която моли да бъде потвърдено решението на РС.

От събраните доказателства по гр.дело № 153/2021 година на Троянския районен съд, 4 като съобрази и становището на страните, в изпълнение на задължението си по чл.235 от ГПК, съдът приема за установено следното:

Въззивното производство е допустимо, тъй като въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ал.1 ГПК.

Решението на Троянския районен съд е валидно, тъй като не страда от пороци, водещи до неговата нищожност. След разглеждане на спора по същество и след анализ на казуса от фактическа и правна страна, настоящата инстанция счита обаче, че е неправилно.

Ищецът М. СТ. П. е предявили обективно съединени (при условията на евентуалност) искове срещу ответника „Инвестелектрик“ ООД ( според актуалното вписване в ТР дружеството е еднолично), представлявано от управителя Н. В. АТ. за осъждането му да ѝ заплати сумата от 19 500.00 лева, като дадена на отпаднало/несбъднало се основание.

В отговора си на исковата молба, ответникът е изложил становището си за неоснователност на претенциите.Навел е и възражения за прихващане.

От фактическа страна съдът приема за установено следното:

На 05.12.2018 г. в гр. Троян между ищцата М. СТ. П., в качеството на купувач и ответника „Инвестелектрик" ООД, в качеството на продавач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот като обособен обект, представляващ апартамент, секция 3, с идентификатор ***, с обща площ от 72.88 кв. м, заедно с 2,06% от общите части на сградата, построена в поземлен имот с идентификатор *** по кад.карта и кад.регистри на гр.Троян, одобрени със Заповед № РД-18-11/20.04.2007 г. на Изп.директор на АГКК, във вида и състоянието, в което се намира в момента за договорена цена в размер на 27 609 евро, в левова равностойност в деня на плащането в размер на 54 000 лева. В т.1.1 от договора апартаментът е описан като изпълнен в груб строеж с външна мазилка и изолация; монтирана PVC дограма и прозорци и входна врата, мазилки по стени и тавани на всички помещения, изградени В и К и ел. инсталации и завършени общи части на сградата.