Решение № 1048 от 24.01.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 1048 гр. С., 24.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 66 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: МАРИЯ Г. ШЕЙТАНОВА

ВОДЕНИЧАРОВА при участието на секретаря ГАЛИНА ХР. ХРИСТОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ Г. ШЕЙТАНОВА ВОДЕНИЧАРОВА Гражданско дело № 20211110152760 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по предявен от „****“ АД против М. Г.

К. главен иск с правно основание чл. 422 ГПК вр.чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и чл. 86, ал.

1 ЗЗД за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 3 276 евро, представляваща задължение по чл. 4.3 ал. 1 и ал. 2 от Договор за обслужване на купувач № **** от 06.03.2019 г., ведно със законна лихва от 08.09.2020 г. до изплащане на вземането, както и неустойка за забава по чл. 9.1 от договора в размер на 327,60 евро за период от 21.11.2019 г. до 01.12.2019 г., за които е издадена Заповед за изпълнение от 23.09.2020 г. по гр.д. № 43278/2020 г. по описа на СРС, 66 състав.

С исковата молба е предявен и евентуален осъдителен иск по чл. 92 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 3 709,64 евро - представляваща неустойка по чл. 9.2 вр. чл. 4.4 от Договор за обслужване на купувач № **** от 06.03.2019 г., ведно със законна лихва от 10.09.2021 г. до изплащане на вземането.

Претендира разноски по всички искове.

Ищецът твърди в исковата молба и в молба от 05.10.2021 г. /с която изправя и съществуващите нередовности в заявлението/, че по силата на Договор за обслужване на купувач № **** от 06.03.2019 г., сключен с ответника, се задължил да посредничи за закупуване от ответника на недвижим имот, срещу което ответникът дължи възнаграждение. Ищецът сочи, че според чл. 4.3, ал. 1 и ал. 2 вр. т. 6, тире първо от договора възнаграждението възлиза на 3 процента без ДДС от продажната цена на имота, която е тази, посочена в предварителния договор между купувач /ответника/ и продавач, ако договорът е сключен в присъствието на представител на ищеца, а иначе 1 е цената, посочена в самия договор за посредничество от 06.03.2019 г. Ищецът сочи, че в договора за посредничество е уговорена цена от 92 741 евро. Продажната цена на имота, купуван от ответника, следвало да бъде осигурена от родителите му, които сключили на същата дата - 06.03.2019 г., договор с ищеца за посредничество за продажба на имота им с адрес: гр. С., ул. ****. За обслужването на двата договора от ищеца бил определен един и същи брокер/служител – Р.Г.. Този служител на същия ден - 06.03.2019 г., намерил имот, който отговаря на търсенето на ответника. Този имот се предлагал от друга агенция, наета от продавача – собственикът „****“ ЕООД. На 06.03.2019 г. Р.Г. организирила среща за оглед на два имота, а именно – ап. № 4 на ул.

**** № ***, *** и процесния ап. № 7 на ул. **** № ***, *** На двата огледа присъствали брокерът от другата агенция, Р.Г., ответникът и родителите му, като двата имота са вписани в Регистър на имотите, предложени от ищеца на ответника. Относно имота, собственост на родителите на ответника, бил намерен купувач и във връзка с това е сключен предварителен договор от 20.03.2019 г. Малко след това колегата – брокер от другата агенция, наета от „****“ ЕООД, уведомил Р.Г., че ответникът води преговори направо с „****“ ЕООД за закупуването на ап. № 7 на ул. **** № ***. За това „****“ ЕООД е заплатило възнаграждение на наетата от него агенция, но ответникът отричал да се водят преговори и да дължи възнаграждение на ищеца.

Видно от справка в Служба по вписванията – гр. С. и от Нотариален акт за покупкопродажба № 9, том № ***, дв. Вх. рег. № ***/21.11.2019 г., с който ищецът се снабдил сам, се установявало, че ответникът е закупил от „****“ ЕООД апартамент № 7 на ул.

**** № ***. Във връзка с това ищецът претендира възнаграждение за предоставените услуги според чл. 4.3 ал. 1 и ал. 2 вр. т. 6, тире първо от договора, а именно сумата от 3 276 евро, която според молба от 05.10.2021 г. представлява 3 процента от уговорената в договора цена. Претендира се и неустойка за забава.

При условията на евентуалност ищецът претендира сумата от 3 709,64 евро представляваща неустойка по чл. 9.2 вр. чл. 4.4 от Договор за обслужване на купувач № **** от 06.03.2019 г. В тази връзка ищецът твърди, че в договора е уговорена неустойка в размер на 4 процента от продажната цена, посочена в договора, в случай че клиентът /ответникът/ по време на действието на договора или в срок от 12 месеца след прекратяването му придобие имот, предложен от ищеца, като по този начин се опита да избегне заплащането на възнаграждение за посредничество.

Ответникът в срока по чл. 131 ГПК депозира писмен отговор на исковата молба, с който оспорва иска. Не спори, че е сключил договор за посредничество с ищеца от 06.03.2019 г., както и че е сключил договор за покупко - продажба от 21.11.2019 г. за имот - апартамент № 7 на ул. **** № ***, който е закупил от „****“ ЕООД за 17 798 лв. според представения нотариален акт.

Оспорва обаче на първо място в договора от 06.03.2019 г. да е посочена продажна цена, като Регистърът на предложени имоти не е част от договора. Оспорва Апартамент № 7, посочен в Регистъра на предложени имоти, да е идентичен със закупения имот, понеже Апартамент № 7, придобит от ищеца, е на тази улица и на този номер, но на ****, а не на ет. 3, както е записано в Регистъра. Оспорва вземанията по 2 основание и размер; прави възражение за прекомерност на неустойките. Прави и неуточнено възражение за сключване на договора за посредничество, като е бил въведен в заблуждение и договорът е унищожаем поради измама. В срок е направено възражение за унищожаемост поради измама - чл. 29, ал 1 от ЗЗД, като твърдените факти са, че на сградата е имало надпис „без комисионна“.

С определението по чл. ***0 ГПК на осн. чл. 101 ГПк на ответника е дадена възможност да уточни възражението си за унищожаемост, като посочи конкретни факти – по какъв начин и от кого е въведен в заблуждение о тонсон какво точно. В срок не е постъпило уточнение.

В първото с.з. ищецът сочи, че продажна цена по см. на договора е тази, посочена в Регистъра, като той е неразделна част от договора. Оспорва възражението си за унищожаемост.

Съдът след преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира следното от фактическа и правна страна.

С доклада по делото, допълнен в о.с.з. с протоколно определение № ***893 от 17.10.2022 г., приет за окончателен при липса на възражения от страните, е отделено като безспорно и неподлежащо на доказване, че между ищцовото дружество и ответника е сключен Договор за посредничество от 06.03.2019 г., по силата на който ищцовото дружество се задължило да посредничи на ответника за закупуване от него на недвижим имот, срещу което ответникът дължи възнаграждение, както и че ответникът е преговарял направо с „****“ ЕООД /неговата агенция и вследствие на това е сключил договор за покупко-продажба от 21.11.2019 г. за имот, представляващ апартамент № 7 на ул. **** № ***.

В тежест на ищеца е възложено да докаже, че по силата на валидния договор за посредничество от 06.03.2019 г. с твърдяното съдържание ответникът дължи възнаграждение в сочения размер; че са настъпили условията по договора за изплащане на възнаграждение по чл. 4,3 ал. 1 и ал. 2 от договора, както и размера на възнаграждението; че ответникът е поставен в забава и размера на неустойката за забава, която е изрично уговорена в договора; че е предложил за оглед и ивъзрешн оглед именно на имота, закупен от ответника.

По осъдителния иск в тежест на ищеца е да докаже, че в договора е уговорена неустойка в твърдяния смисъл; че са настъпили условията по договора за изплащане на тази неустойка, както и нейния размер.

В тежест на ответника е да докаже всичките си възражения, вкл. че договорът е унищожаем на сочените от него основания, като съответните факти са настъпили; по възражението за прекомерност на неустойката в тежест на ответника е да докаже действителният размер на вредите, претърпени от ищеца, както и че уговорената неустойка не им съответства и противоречи на добрите нрави. В негова тежест по възражението е и да докаже, че у него от ищеца е създадена невярна представа относно елементи на договора, именно във връзка с което е сключил договора.

3

С договора за обслужване на клиент № ****/06.03.2019 г. /л. 6/ ищцовото дружество се е задължило да посредничи при придобиването на имот, предоставен от „****“ АД, срещу възнаграждение, определено в т.4.3 от договора.

Процесният договор попада под приложното поле на Закона за защита на потребителите /обн. ДВ, бр. 99 от 9.12.2005 г./, доколкото ищецът отговаря на дефиницията за "търговец" по смисъла на § 13, т. 2 ЗЗП, а ответникът – на дефиницята за "потребител" по см. на § 13, т. 1 ЗЗП, а именно: лице, което придобива стоки или ползва услуги, които не се предназначени за извършване на търговска или професионална дейност, и всяко физическо лице, което като страна по договор по този закон действа извън рамките на своята търговска или професионална дейност.

Уговорената с договора дължима от ищцовото дружество престация е именно „услуга” по § *** от ЗЗП - материална или интелектуална дейност, която се извършва по независим начин, предназначена е за друго лице и не е с основен предмет прехвърляне владение на вещ.

Неоснователно е възражението на ответника, че в процесния договор не е посочена продажна цена, понеже Регистърът на предложените имоти не бил част от договора. Според разпоредбата на чл. 6, тире първо от договора „продажна цена“ представлява база за изчисление на дължимото на ищеца възнаграждение и представлява:

Цена, посочена в сключен в присъствието на ищеца предварителен договор за покупко-продажба на имот; или

Цена, посочена в договора; или

Цената по нот. акт.

В случая не е сключван предварителен договор.

В самия договор продажна цена не е посочена. Според чл. 8 от договора обаче Регистърът на предложените имоти /л. 8/ и Отчетът за пазарното предлагане (ако има такъв) са неразделна част от договора. Сключеният в границите на чл. 9 ЗЗД договор обвързва страните със силата на закон съгласно чл. 20а, ал. 1 ЗЗД и изисква от всяка от тях да изпълнява поетите задължения по начина, указан в чл. 63, ал. 1 ЗЗД - точно и добросъвестно, без да пречи на другата страна и тя да изпълнява задълженията си по същия начин. В тази връзка не може да се приеме за основателно направеното оспорване, че регистърът не съставлявал неразделна част от процесния договор за посредничество, доколкото именно ответникът е волеизявил съгласието си с клаузата на чл. 8, полагайки подписа си. Регистърът съставлява неразделна част от договора.

В случая в него, срещу процесния закупен от ответника имот – ап. № 7 на ул.

**** № ***, е посочена цена. Посочената в Регистъра цена е в размер на 92 741 евро.

Съдът обаче намира, че въпреки че Регистърът е неразделна част от договора, то посочената в него цена не е такава по см. на чл. 6, тире първо от договора. Това е така, понеже изрично в договора е посочено „продажна цена“, като в него е уговорено, че същата е тази, посочена в договора, а не в друг документ, пък бил той и неразделна част от договора. Например в договор от 06.03.2019 г. за обслужване на продавач – 4 майката на ответника /л. 9/ изрично е посочена продажна цена в чл. 1 от самия договор. В процесния договор с ответника е употребен изразът „цената, посочена в настоящия договор“. В Регистъра е посочено “цена“. Следователно посочената в Регистъра примерна цена в случая не е „продажна цена“ по см. на чл. 6, тире първо от договора.

Следователно по см. на чл. 6, тире първо от договора „продажна цена“ представлява цената, посочена в нот. акт от 21.11.2019 г. /л.12/, а именно 17 798 лв.

Неоснователно е и направеното оспорване от ответника, че апартамент № 7, посочен в Регистъра на предложените имоти, не бил идентичен със закупения от него имот, понеже апартамент № 7, придобит от ищеца, е на тази улица и на този номер, но на ****, а не на ет. 3, както е записано в Регистъра. От представения по делото като писмено доказателство Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот на Нотариус с рег. № 031 на НК, вписан в Служба по вписванията – гр. С. с Акт № 9, том № ***, дело № 59297, дв. вх. рег. № ***/21.11.2019 г. /л. 12 по делото/, се установява, че ответникът М. Г. К. е придобил възмездно от „***“ ООД недвижим имот, находящ се в гр. С., общ. С., обл. С., на ул. **** № ***, ****, и представляващ апартамент № 7.