Определение № 1438 от 06.10.2025, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1438 гр. Варна, 06.10.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в закрито заседание на шести октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Ралица Ц. Райкова като разгледа докладваното от Ралица Ц. Райкова Търговско дело № 20243100900733 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Подадена е искова молба от:

ИЩЕЦ: „Бляк Сий Инвестмънт Тръст“ ЕАД, ЕИК 103874408, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ***, ет. 2, ап. 3, представлявано от Пол Райли, действащи чрез адв. Г. М. М. от АК – Варна със съдебен адрес: гр. Варна, бул. „Сливница“ 98, вх.1, ап.4, тел: ********* срещу

ОТВЕТНИК: М. К. Т., гражданин на Руската Федерация, роден на ***********г. в гр.

Галенки, Приморска област, Руска Федерация с адрес: Руска Федерация, гр. О., ул. „М. К.“ No **, ап. **, действащ чрез адв. И. П. А. от АК – Варна със съдебен адрес: гр. Варна, ул.

„Неофит Бозвели“ 9, ет.3, офис 2, тел: ***********;

С Определение No 485 / 02.04.2025г. съдът е спрял производството по делото по съгласие на страните, на основание чл. 229 ал.1 от ГПК. В шестмесечния срок, ищецът с молба вх. No 27830 / 01.10.2025г. е поискал възобновяване на същото, поради което и производството следва да бъде възобновено.

С разпореждане No 1031 / 20.02.2025г., съдът е приел, че спорът подлежи на разглеждане по общия ред. Страните не са направили възражение.

След като съдът извърши проверка за редовността на разменените книжа, допустимостта на предявените искове, включително тяхната цена, съобрази исканията и възраженията на страните, на основание чл. 140, ал. 1 от ГПК, намира, че следва да се произнесе по предварителните въпроси и по допускане на доказателствата, като следва да се допуснат всички относими, допустими и необходими такива.

В рамките на предоставения срок по чл. 131, ал. 1 ГПК, ответникът по делото, действащ чрез назначения особен представител, е депозирал отговор на исковата молба, 1 поради което и на основание чл. 140, ал. 3 от ГПК, производството по делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание с призоваване на страните, на които да се съобщи проект за доклад по делото.

Предвид изложеното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ВЪЗОБНОВЯВА производството по т.д. No 733 по описа за 2024г. на ВОС.

ПОСТАНОВЯВА разглеждането на делото по общия ред.

НАСРОЧВА производството по делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 24.11.2025г. от 09:30 часа, за която дата и час да се уведомят страните.

СЪОБЩАВА НА СТРАНИТЕ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД НА ДЕЛОТО , на основание чл.140, ал.3 ГПК:

I.ОБСТОЯТЕЛСТВА, ОТ КОИТО ПРОИЗТИЧАТ ПРЕТЕНДИРАНИТЕ ПРАВА И

ВЪЗРАЖЕНИЯ:

ИЩЕЦЪТ твърди, че сключил с ответника договор за поддръжка и управление от 20.05.2015г., във връзка със самостоятелни обекти с идентификатори **************** и *************, по силата на който срещу възнаграждението уговорено в него в него ищецът се задължил да извършва услугите, изрично посочени в чл.1.1, а именно: - Организация на в ътрешния ред в сградите на Комплекса и по отношение на общите части и оборудването в Комплекса; - Оказване на всякакъв вид съдействие на собствениците с оглед тяхното спокойно и необезпокоявано пребиваване и упражняване и защита на техните собственически права в помещенията и Комплекса като цяло, в рамките на настоящия договор; - Техническа поддръжка и почистване на общите части в сградата, съоръженията, паркинга, тревните площи, алеите и настилките в Комплекса; - Всички услуги, предвидени във фитнес центъра и плувния басейн към Комплекса, както и безплатно ползване на залата, сауната и джакузи в работно време от собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелния обект; - Външно и вътрешно оформление на растителността в сградата и в Комплекса (алеи, тревни площи); - Организация на външната охрана на Комплекса (пазачи, пропускателен режим и контрол на достъпа; - Организация на санитарно-хигиеничните и екологични мерки в Комплекса и в общите части на сградите на територията на Комплекса (дезинфекция, обезпаразитяване, дезинсекция, почистване); - Заплащане на консумативите за електричество, климатизация и водоснабдяване за общите части; - Подготовка на сградата и Комплекса за зимния сезон.

Съгласно чл.2.1 и 2.7. от договора за поддръжка ответникът се задължил да заплаща 2 годишна такса в размер на 11,94 евро без ДДС на кв.м. от притежаваната площ в т.ч. и припадащите й се идеални части, която била 242,34 кв.м., относно собствените на ответника самостоятелни обекти с идентификатор **************** и *************, авансово, не по-късно от 31 декември на предходната година, а за първата година при подписване на Нотариалния акт, т.е. от 20.05.2015г. В комплекса единичната цена на кв.м. била 10 евро през 2008г. и била коригирана с индекса на потребителските цени както следвало:

2009 г. – инфлационен индекс за предходната година: 7,80% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 10,78 евро; 2010 г. – инфлационен индекс за предходната година:

0,60% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 10,84 евро;2011 г. – инфлационен индекс за предходната година: 4,50% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 11,33 евро; 2012 г. – инфлационен индекс за предходната година:

2,80% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 11,65 евро; 2013 г. – инфлационен индекс за предходната година: 4,20% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 12,14 евро; 2014 г. – инфлационен индекс за предходната година: 1,60% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 11,95 евро; 2015 г. – инфлационен индекс за предходната година: - 0,90% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 11,84 евро; 2016 г. – инфлационен индекс за предходната година: 0,40% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 11,79 евро; 2017 г. – инфлационен индекс за предходната година: 0,10% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 11,80 евро; 2018 г. – инфлационен индекс за предходната година:

2,80% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 12,13 евро; 2019 г. – инфлационен индекс за предходната година: 2,70% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 12,46 евро; 2020 г. – инфлационен индекс за предходната година:

3,80% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 12,93 евро; 2021 г. – инфлационен индекс за предходната година: 0,10% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 12,95 евро; 2022 г. – инфлационен индекс за предходната година:

7,80% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 13,96 евро; 2023 г. – инфлационен индекс за предходната година: 16,90% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 16,31 евро; 2024 г. – инфлационен индекс за предходната година:

4,70% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 17,07 евро;

При сключването на договора единичната цена от 11,94 евро за 2015г. посочена в него е превишавала единичната цена, която е следвало да бъде 11,84 евро съобразно посочената таблица. Независимо от посочването на по-висока единична цена на кв.м. индексацията в последващи години е правена върху базата от 11,84 евро, за да се постигне еднакъв размер на таксите, събирани от всички собственици в комплекса, а на същите в случай на плащане преди падежа са правени и допълнителни отстъпки. Уговореното в договора възнаграждение намалено с 10 евроцента съобразно изложеното по-горе се индексирало ежегодно съобразно годишната инфлация определена от НСИ съгласно чл.5.1 от договора, посочена в таблицата по-горе. След индексацията по реда на чл.2.7 от договора годишното възнаграждение на кв.м. за процесния период 2022г., което ответникът следвало да заплати авансово съответно в срок до 31.12.2021г. било в размер на 13,96 евро без ДДС, за 2023г. авансово дължимото 3 възнаграждение в срок до 31.12.2022г. било в размер на 16,31 евро без ДДС, а за 2024г. авансово дължимото възнаграждение съответно в срок до 31.12.2023г. - в размер на 17,07 евро без ДДС. Съобразно изложеното по-горе възнаграждението по договора се формирало като площта на самостоятелния обект се умножи по посоченото възнаграждение на кв.м. за съответния период и се добави дължимият ДДС върху горното. Сочи, че претендира за плащане следните суми от ответника, които били дължими, но неизплатени от последния:

По договор за поддръжка и управление, във връзка със самостоятелни обекти с идентификатор **************** и ************* или за обща квадратура: 242,34 кв.м. – за 2022 г. – 3383,07 евро без ДДС или 4059,68 евро с ДДС при единична цена: 13,96 евро на кв.м. без ДДС; - за 2023г. - 3952,57 евро без ДДС или 4743,08 евро с ДДС при единична цена:

16,31 евро на кв.м. без ДДС; - за 2024г. - 4136,74 евро без ДДС или 4964,09 евро с ДДС при единична цена: 17,07 евро на кв.м. без ДДС.

В срок по чл.131 от ГПК, по делото е постъпил отговор от ОТВЕТНИКА, с който оспорва основателността на исковата претенция. Не оспорва правото си на собственост върху имота, предмет на процесния договор, не оспорва и взаимоотношенията си с инвеститора назад във времето. Счита правоотношенията по повод поддръжката и управлението за прекратени с отправено до ищеца уведомление изх.№ 21585 / 29.12.2021 г.

Със същото ответникът бил заявил правото си да се оттегли от ежегодно подновяваните взаимоотношения, преценени към момента за неизгодни. С оглед на горното, оспорва правото на ищеца да заявява претенции по прекратен договор, в т.ч. в рамките след изтичане 3-годишния давностен срок. Към датата на завеждане на ИМ правопогасяващото действие на заявлението на ответника било проявило своето действие, поради липса на заявени ответни активни действия по уведомлението. В периода на ковид-пандемията множество съседи на ответника не успявали да ползват личните си имоти. Посетилите „комплекса" собственици, установявали, че предоставяните от инвеститора услуги били значително неглижирани. В периода, предшестващ връчване на уведомлението на ответника за прекратяване на облигационната връзка било налице проявено трайно нарушаване на поети задължения, видно от повече от три пъти отправяни му забележки, останали без насрещна реакция. Такива забележки били отправяни лично от ответника и преди процесния период неколкократно - през 2017 г. и 2018 г. Видно от оплакванията на собствениците, оформени през 2021 г. в акт за оглед, в нарушение на поетите свои ангажименти, ищецът-инвеститор не бил поддържал в достатъчна степен и адекватно на заплащаната му от всеки собственик цена на услугата, дължимата текуща поддръжка в общите части в сградите (нередовно почистване и поправки, повредена вентилация в гараж и други общи помещения, проблеми по фасадата), алеите (мухъл, обрасли с плевели плочници), консумативите за електричество (проблеми със светлинните сензори и осветлението, нерегулярна подмяна на неработещи лампи, необезопасени кабели, счупени тела, др.), частично неработещ фитнес и неработещо джакузи, много други. През есента на 2021г., множество от собствениците се обединили във виждането си за предявяване на забележки по изпълнението към инвеститора, в т.ч. и 4 ответникът. Първите претенции били заявени в писмен вид в началото на Август 2021г.

Последните - края на ноември 2021г. В отговор собствениците получили писмени становища на управителите на Дружеството-инвеститор по забележките им с оправдания и обещания.

Едва след получени множество заявления за прекратяване на договори, ищецът предприел дейности за отстраняване на посочените му от собствениците недостатъци.Обобщава, че поради системно неизпълнение на задълженията на ищеца по процесния договор, ответникът се бил възползвал от правото си да прекрати взаимоотношенията им поради липса на предоставена с добра грижа услуга.

Оспорва валидността на процесния договор като сочи, че с оглед формата на процесния договор, съответстваща на изискванията по чл. 2 ЗУЕС, същият се претендирало да регулира отношения между страните по повод поддръжката и управлението на „жилищен комплекс от затворен тип". Едновременно с това, обаче, взаимоотношенията с други етажни собственици от коммплекса били формирани в друга форма - с някои от тях по договори, сключени в обикновена писмена форма, с други - без оформени писмено взаимоотношения, болшинство от които преди влизане в сила на регулиращия формата на ЖКЗТ закон.