Решение № 498 от 07.05.2025, Районен съд - Пазарджик

РЕШЕНИЕ

№ 498 гр. Пазарджик, 07.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мира Мирчева при участието на секретаря И.ка Панчева като разгледа докладваното от Мира Мирчева Гражданско дело №

20235220102262 по описа за 2023 година взе предвид:

Производството е образувано по искова молба, подадена от С. П. Н. от гр. С. и Д. Т. В. от гр.

П. срещу "ПСЛ Трейдинг" ЕООД - с. В., общ. С., за признаване за установено, че ищците са собственици на самостоятелен обект в сграда - част от първи етаж на двуетажна масивна сграда в с. В., ул.********* №*, цялата с площ 180 кв.м., която част е със застроена площ от 70 кв.м. и се състои от входно фоайе, стая началник и стая пощальони, ведно със 70/360 идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, и за осъждане на дружеството ответник да им предаде владението върху реална част с площ 24 кв.м. от помещението, описано като входно фоайе.

В исковата молба се твърди, че ищците са съпрузи и са придобили собствеността върху описания обект чрез покупка от ответника през 2021 г. При замерването, направено от тях след покупката, се оказало, че им е предадено владението на площ, по малка от придобитата - не 70 кв.м., а само 46 кв.м. Оказало се, че продавачът е оградил около 24 кв.м. от една от стаите на продадения обект и ги е присъединил към своя самостоятелен обект.

Искът е с правно основание чл. 108 от ГПК.

Постъпил е отговор, с който ответникът оспорва иска като неоснователен. В отговора се твърди, че дружеството било собственик на част от двуетажната масивна сграда на пощата от 2015 г. насам. Управителят на дружеството Й. Д. и ищците поддържали добри отношения и когато ищците разбрали, че "Български пощи" ЕАД продава останалата част от първия 1 етаж на сградата, го помолили като съсобственик да го купи, за да им го продаде. Той се съгласил и на 16.04.2021 г. купил имота, за да им го продаде в непроменен вид на 19.04.2021 г. След това отношенията им се влошили и два месеца след продажбата двамата ответници самоволно зазидали общия външен вход на сградата от западната страна, преградили и фоайето и в преградената част си направили собствен санитарен възел. По този начин лишили ответника от достъп до неговата част от сградата и той бил принуден да си направи вход от северната страна на сградата. За да влезе оттам, обаче трябвало да премине през съседен поземлен имот. В продължение на около една година това ставало безпроблемно, но после собственикът на поземления имот му заявил, че следва да потърси чрез съд възстановяване на официалния вход на сградата и че повече няма да го допуска да минава през поземления имот. Претендираното от ищците входно помещение е обща част на сградата, която обслужва и двата имота и през която ответната страна има право да преминава, за да достигне до имота си. Освен преграденото самоволно от ищците фоайе обща част е и затвореният от ищците вход от западната страна. В нотариалния акт на ищците е посочена площ 70 кв.м., а в този на ответника - 110 кв.м., но в тази площ са включени и общите части, в това число входното фоайе - ищците много добре са знаели какво купуват.

Предявен е насрещен иск за осъждане на ответниците по него (ищци по главния иск) да възстановят единствения общ външен вход от западната страна на сградата, както и да възстановят свободното преминаване през фоайето на първия етаж, за да не пречат на ответното дружество да упражнява правото си на достъп до своята част от сградата.

Насрещният иск е с правно основание чл. 109 от ЗС.

Ищците като ответници по него с подадения отговор изразяват становище, че той е недопустим и не напразно насрещната страна не е посочила правната му квалификация. Ако ищецът по него твърди, че сградата се ползва в нарушение на някакви архитектурни проекти или други правила, редът за действие срещу това нарушение е сезиране на ДНСК.

Ако пък се приеме, че искът е допустим, той е неоснователен, тъй като фоайето е еднолична собственост на ищците и законът не предвижда ред да се поиска от собственика на един обект да предостави достъп до него. Фоайето е описано в нотариалния акт на ищците като част от техния самостоятелен, обособен обект, следователно не е обща част на сградата, и е абсурдно да се твърди, че ищците следва да пробият врата в стената на собствения си обект, за да се минава през нея към съседния обект..

В открито заседание и в писмени защити страните чрез упълномощените от тях адвокати поддържат изразените становища.

В писмената си защита ищците сочат, че от събраните доказателства се е установило, че реално предадената им площ е по-малка от придобитите 70 кв.м. и това се дължи на действията на ответника, който е присъединил към своя обект част от придобитото от тях фоайе. По насрещния иск поддържат становището, че той е недопустим поради същите съображения като изложените в отговора, а ако е допустим, е неоснователен – не е предвидено право да се иска от страна на трети лица едноличният собственик да предоставя 2 достъп до обекта си. Нещо повече – по делото е установено, че ответникът вече разполага със собствен вход. Категорично не се установява според тях да са верни твърденията на ответника, че сградата преди е имала само един вход и той е бил точно при самостоятелния обект на ищците. Повече от логично е входовете да са поне два – след като са обособени два самостоятелни обекта, всеки от тях очевидно е имал надлежно изграден съобразно нормативните изисквания собствен вход. Сочи още че цялата защита на ответната страна е била изградена на нотариалния акт от 2015 г., като се е пропускал този от 2021 г., с който дружеството е придобило вещта, за да я прехвърли на С. Н.; били са приети от съда и разделителен протокол и други документи, но уреждащи отношенията пак между Й. Д. и Български пощи.

В писмената защита на ответното дружество се поддържа, че фоайето е обща част на сградата – действително в нотариалния акт на ищците е посочено, че придобиват фоайе, но „в тази част нотариалният акт е нищожен като противоречащ на императивни законови разпореди и не би могъл да породи действие“, тъй като „дори и една обща част да не е изрично посочена като такава по естеството си, ако тя служи за общо ползване от съсобствениците, то същата се превръща в обща част по предназначение“. Фоайето е такава част, тъй като свързва единствения законен вход на сградата с обекта на ответника. Това се вижда и от документите за собственост, където е написано: с обслужване „от общ външен вход и фоайе“. Съоръжението, през което в момента се налага да преминава ответнникът, представлява прозорец, преустроен на врата, и е извършено незаконно, освен това достъп дотам с превозно средство е невъзможен, а собственикът на имота, през който се преминава, не желае това да става. По отношение на преграждането на фоайето ответникът счита за доказано, че то е извършено от ищците за целите на техния проект и не следва да се вземат предвид показанията на Георги Мачев, който твърди неверни факти и чиито твърдения за разположението на обектите в сградата – басейн и др., не отговарят на действителното, установено от заключенията на вещите лица. Липсва и житейска логика ответникът да прегражда единствения вход към обекта си.

От фактическа страна по делото се установява следното:

В процесната сграда в миналото се е помещавала пощенската станция на с. В., с каквато цел тя е и построена.

На 27.05.2015 г. собственикът на сградата „Българска телекомуникационна компания“ АД продал на „ПСЛ Трейдинг“ ЕООД част от нея, описана по следния начин: „самостоятелен обект в сграда – част от първия етаж със застроена площ от 110 кв.м. с вход от общ външен вход и фоайе, включваща следните помещения: кабелно, акумулаторно, токоизправително, тоалетна и коридор с обслужване от самостоятелен вътрешен вход, вляво от фоайето, при съседи: (...); както и самостоятелен обект в сграда – целият втори етаж със застроена площ от 180 кв.м., при съседи: (...), както и 290/360 идеални части от общите части на сградата и правото на строеж“. В нотариалния акт е отразено, че при съставянето му е представена нотариална покана до „Български пощи“ и констативен протокол.

3

На 16.04.2021 г. “Български пощи“ ЕАД продало на „ПСЛ Трейдинг“ ЕАД останалата част от сградата, описана като „част от първи етаж на двуетажна масивна сграда, със застроена площ на цялата сграда от 180 кв.м., която част е със застроена площ от 70 кв.м., включваща входно фоайе, стая началник, стая пощальони, ведно с принадлежащите към самостоятелния обект 70/360 части на сградата, както и от отстъпеното право на строеж“.

На 19.04.2021 г. дружеството, представлявано от Й. Д., продало на С. Н. имота, придобит на 16.04.2017 г., описан по същия начин в нотариалния акт.

Цялата сграда е била предмет на акт за държавна собственост от 27.04.1990 г., било е предоставено на държавното дружество, отговарящо за пощите и далекосъобщенията, и след разделянето му на „Български пощи“ ЕООД (по-късно ЕАД) и „БТК“ ЕАД с разделителен протокол така описаните части се предоставят за „стопанисване и ползване“ на всяко от двете дружества, като частта на „Български пощи“ ЕООД е с площ от 70 кв.м. и включва „част от фоайе“, но в описанието на другата част от първия етаж с площ 110 кв.м., предоставена на „БТК“ ЕАД, не се съдържа „част от фоайе“.

Сградата е построена в УПИ VI в кв. 68 по плана на с. В. – за територията на община С. няма одобрена кадастрална карта. Самото дворно място е собственост на „Елмедере“ ЕООД от 2019 г., като то го е купило от „Габито 2011“ ЕООД. В неуточнен момент преди това поземленият имот е бил общинска собственост, по данни на свидетелите.

Не е открит архитектурен проект за сградата.

Дотук описаните факти не са спорни – спорно е тяхното правно значение.

От фактическа страна не е безспорно кой е извършил описаното в насрещната искова молба преграждане. Става ясно обаче, че източната част на фоайето с площ около 36 кв.м. е била преградена от ответното дружество, като в тази част е изграден басейн, ползван от него и свързан с другите помещения на дружеството. Преграждането е станало преди 2020 г. Тези обстоятелства се установяват от заключението на тройната съдебно-техническа експертиза, към която има приложени чертежи, отразяващи разпределението на помещенията към настоящия момент и преди 2015 г., както и от представените по делото писмени доказателства – сигнал от „Български пощи“ ЕОД до РДНСК от 04.02.2020 г. и писмо от Община С. до „ПСЛ Трейдинг“ ЕООД, с което общината кани дружеството да представи всички строителни книжа за преустройството (преграждането), като го предупреждава, че при неизпълнение ще бъде започната процедура по чл. 178 от ЗУТ за забрана на ползването.

От заключението на тройната експертиза и по-точно от чертежите към нея се установява, че фоайето се е простирало от западния вход до срещуположната му стена и е било с площ 48,49 кв.м, измерено по скици. Стаята на началника и стаята на пощальоните са с обща площ около 47,10 кв.м. Площта на обекта на ответника, без да се смята фоайето, е 78,19 кв.м.

Предходната експертиза, извършена от едно вещо лице, не успява да изясни с точност разположението на помещенията преди преустройствата, поради което нейното заключение няма допълнителен принос за изясняването на делото. Незначителните разминавания в 4 измерванията на вещите лица по двете експертизи се дължат на начина на измерване и също не са от решаващо значение.

Към момента помещенията „стая началник“ и „стая пощальони“ заедно със западните 12,40 кв.м от фоайето представляват един обособен на място обект, служещ като жилище.

Останалите помещения и частта от фоайето заедно с втория етаж също са функционално свързани и фактически представляват и служат като къща за гости.

Достъпът до процесната сграда първоначално, преди 2015 г., се е извършвал само през входа към фоайето, който се намира на западната фасада на сградата и до него се достига по пешеходна алея, граничеща с южната граница на поземления имот. Този вход към момента е частично зазидан, като южната част от него продължава да бъде вход към сградата, водещ към източната част на фоайето, представляваща сега тоалетна и антре, и помещенията в южната част на сградата – бившите стая на началника и стая на пощальоните, свързани помежду си, към момента представляващи дневна с кухненски кът и спалня. Това се установява от чертежите и скиците към заключенията на всички вещи лица.