Решение № 459 от 20.12.2023, Районен съд - Велинград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 459 гр. гр.Велинград, 20.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИНГРАД, IV - ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: МАЯ Г. СРЕДКОВА-ПЕТРОВА при участието на секретаря ЦВЕТАНА Й. КОЦЕВА като разгледа докладваното от МАЯ Г. СРЕДКОВА-ПЕТРОВА Гражданско дело № 20235210100411 по описа за 2023 година

Производство по чл. 422 ГПК, вр. с чл. 228, ал. 1, във вр. с чл. 92 от ЗЗД, чл. 233 от ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.

Образувано е по искова молба, подадена от ищците Н. Т. Д. с ЕГН ********** и Г. Б. Д. с ЕГН ********** и двамата с адрес: гр. Велинград, ул.

„Петър Берон” № 39, представлявани от адв. Й. А., със служебен адрес: гр.

Велинград, *** срещу „Кас 2008” ЕООД с ЕИК 204640487, със седалище и адрес на управление гр. Велинград, ***, представлявано от управителя К. Ф. К..

Ищците твърдят, че със заявление по реда на чл. 410 ГПК е поискано от РС Велинград издаване на заповед за изпълнение на парично задължение.

Образувано е ЧГД № 291/2023 г. по описа на РС Велинград, по което е издадена заповед за изпълнение № 142/31.03.2023 г. В законоустановения срок ответникът е направил възражение, поради което ищците са предявили настоящия иск в срок.

Твърди се, че между страните има сключен Договор за наем върху недвижим имот от 01.11.2022 г., собственост на ищците, представляващ МАСИВНА СГРАДА ЗА ТЪРГОВИЯ обща застроена площ от 82 кв.м., състояща се от помещение за търговия със застроена площ 48.00 кв.м. и складово помещение със застроена площ 34.00 кв.м., която сграда е означена в КККР на Велинград, одобрени със Заповед № РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изп. директор на АГКК, СГРАДА с идентификатор *** и е построена върху ПИ № 6626, за който регулацията е приложена, означен 1 като УПИ I, отреден за „Търговия услуги“ с площ на имота 136.00 кв.м., в кв. 75, с адрес гр. Велинград, ***, с пълен кадастрален номер 5013326 от кадастрален район 501 при съседи: от север-улица, от изток УПИ II, от юг УПИ XXIII и от запад-улица, за извършване на търговска дейност, означен на КККР на Велинград, одобрени със Заповед № РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изп. директор на АГКК, като ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***. Уговорена е наемна цена в размер на 300 лв. месечно. Договорът е със срок от 1 година, като е прекратен едностранно от ответника на 15.02.2023 г., на която дата просто е върнат ключа на ищцата Д.. Не е спазено предизвестието от 1 месец, така както е уговорено в договора. В същия ден Н. Д. и Г. Д. отишли в имота и го намерили опразнен и в незадоволително състояние – върху дървеният навес имало монтажна пяна; площадката на входа била разбита; имало пробит отвор за абсорбатор; имало мухъл в търговското помещение; поставен фототапет, който не съответствал на интериора на помещението; в носещата колона от конструкцията на сградата е имало пробив за достъп до коминно тяло, въпреки наличието на осигурен отвор; върху външната фасада на сградата имало рекламни пана монтирани чрез пробИ.е на дупки.

Твърди, че поради неспазения срок на предизвестие за едностранно прекратяване на договора за наем от страна на ответника, последният дължи неустойка в размер на 3 месечни наема или общо 900 лв., съгласно т. 2 от Раздел 5 от Договора. На основание т. 1 от раздел 5 от Договора, претендира възстановяване от ответника следните суми: 40 лв. за премахване на монтажна пяна; 900 лв. за възстановяване на площадка пред входа; 50 лв. затваряне отвор за абсорбатор; 50 лв. поправка на мухлясала стена; 100 лв. – премахване на фототапет; 100 лв. поправяне на отвор в носещата стена; 100 лв. премахване на рекламни пана. Претендира също 18,67 лв. мораторна лихва, дължима от връчване на Нотариална покана № 659/27.02.2023 г., том 1, акт № 23 на нот. Симеон Даскалов, а именно от 28.02.2023 г. до датата на подаване на заявлението по заповедното производство – 30.03.2023 г.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника „Кас 2008” ЕООД, чрез пълномощника адв. В. А., със служебен адрес: гр. Велинград, ул.

„Булаир” № 2. Намира иска за допустим, но неоснователен. Не оспорва съществуването на договора. Твърди, че след сключването му, в края на м. октомври Г. Д. е заявил на К., че иска да прекрати договора от 01.01.2023 г.

След това, говорил и с ищцата Д., която също искала да се прекрати договора, но от 15.02.2023 г., като на посочената дата й е върнал ключа. Монтирането на навес от този вид се правело именно с монтажна пяна, поради което не намира за основателна претенцията от 40 лв. за премахването й. По отношение на площадката, твърди, че ставали инциденти на нея, като дори Д. паднала, заради което и дала разрешение за премахването й. Твърди, че имало мухъл в сградата, но причината за това е теч от покрива, като наемодателите обещавали от 2 години да изолират сградата, но не го правили. Тапетът е поставен след дадено разрешение в присъствието на свидетел А. К.а. Пробив 2 е правен само в комина, а не в носеща колона. По отношение на рекламните пана върху външната фасада, намира претенцията за неоснователна, тъй като с тях се скривали дефекти по фасадата, а освен това имал и разрешение от ищците.

С молба с вх. № 4508/04.09.2023 г. от адв. А. е поискано съвместно разглеждане в настоящото дело на осъдителни искове за разликата от претендираните размери в Заповедното производство, до действително причинените вреди, което искане не е допуснато от съда, поради което и не следва да се произнася.

Съдът намира за установено от фактическа страна следното:

По ЧГД № 291/2023 г. по описа на РС Велинград е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение № 142/31.03.2023 г., с която се разпорежда длъжникът „Кас 2008” ЕООД да заплати разделно на заявителите Н. Т. Д. и Г. Б. Д., сумата от 2240 лв., главница по договор за наем на имот от 01.11.2022 г., а именно: 900 лв. неустойка за неспазени условия по прекратяване на договора; 40 лв. за почистване на монтажна пяна от дървен навес; 900 лв. за възстановяване на разбита входна площадка; 50 лв. възстановяване на отвор за абсорбатор; 50 лв. премахване на мухъл; 100 лв. за премахване на фототапет; 100 лв. премахване на отвор в носеща колона; 100 лв. премахване на рекламни пана по фасадата на сградата. В едномесечния срок е подадено възражение от длъжника. На заявителите са дадени указания да предявят иск в едномесечен срок, в който е предявена настоящата искова молба.

На 01.11.2022 г. е сключен договор за наем на имот търговски обект със страни Н. Т. Д., Ирина Б.а Д. и Г. Б. Д. – наемодатели и наемател ответника „Кас 2008“ ЕООД. Договорът е сключен за срок от 1 година и определена наемна месечна цена 300 лв. В него е уговорено, че наемателят не може да извършва подобрения и преустройства в имота без съгласието на наемодателя; Договорът може да бъде прекратен от всяка от страните по него с едномесечно предизвестие, което да гарантира и доказва уведомяването на другата страна. Уговорено е също, че при прекратяване на договора без предизвестие неизправната страна дължи неустойка в размер на три месечни наемни вноски.

Не се спори, че до 14.02.2022 г. ответникът е ползвал имота, като ключовете са върнати на 15.02.2023 г. Безспорно е също, че от 15.02.2023 г. е преустановено изпълнението на задълженията по договора.

Поставен е фототапет върху една от стените, което не се оспорва от ответника, а същото е доказано и от свидетелите Кадьва, Б. и К.. Спорно е 3 дали е давано разрешение за това.

Свидетелят Тричков установява, че при връщане на имота на Д., е имало констатирани вреди – изкъртена входна площадка и направен пробив за достигане до комин върху носеща колона. Последното е направено, заради преместване на печката зад колоната, а не на предназначеното за това място до коминното тяло.

Свидетелите К. и Б. установяват, че при инцидент на входната площадка на заведението е пострадала и ищцата Д.. По този повод същата е заявила „Няма ли да я махнете тази стълба?”.

От показанията на свидетелите К. и К.а се установи, че в имота е имало мухъл.

На 28.02.2023 г. е връчена Нотариална покана от нот. Симеон Даскалов, на К. Ф. К., като управител на „КАС 2008” ЕООД, с която се поканва от ищците по делото да поправи твърдените от тях вреди в имота.

От приетото по делото Заключение на вещото лице Г. се установи, че стойността за възстановяването на установените на място повреди и щети в процесния обект, включващи материали, цени за труд и доставка, са следните: Премахване на монтажна пяна от дървени гради - 33,67 лв;

Направа на бетонова площадка пред вътрушен вход до основното помещение за посетители – 237,18 лв.; Зазиждане на допълнителен отвор на северната външна ограждаща тухлена стена с т.монтаж на ПВЦ тръба за абсорбатор – 50 лв.; противоплесенна обработка и направа на частична шпакловка и постаяне на боя - 48,33 лв.; за премахване на фототапет в основното помещени за посетители върху вътрешната преградна стена и направа на частична шпакловка с поставяне на боя – 1081,63 лв.; възстановяване на увреждането по носещата колона, за осигуряване на достъп до коминното тяло – 70 лв.; премахване на рекламни пана по фасадата на сградата - 550,62 лв.

В открито съдебно заседание вещото лице установи, че бетоновата площадка е оценена без да се взема предвид покрИ.ето с мраморни плочки, като след допълнителното заключение се установи, че стойността за възстановяване на бетонната площадка на две нива е в размер на 82,80 лв., а стойността на облицовката с мраморни плочи възлиза на 230,55 лв., или общо 313,35 лв.

От правна страна съдът намира следното:

Предявените искове съдът намира за допустими. Налице е активна и пасивна процесуална легитимация и правен интерес от предявяването им твърди се, че страните по делото са страни по договор за наем на недвижим имот, по който ответникът дължи заплащане на неустойка за неспазен срок на предизвестие за прекратяване на договора и обезщетяване на вреди върху вещта, причинени от ответника.

1. Иска по чл. 228, ал. 1, във вр. с чл. 92 от ЗЗД съдът намира за частично 4 основателен.

За да бъде уважен този иск следва да се установи съществуване на облигационно отношение по договор за наем; че страните са уговорили възможност за прекратяване на договора преди изтичане на срока му с отправяне на 1-месечно предизвестие; че договорът е прекратен едностранно от ответника; че ответникът не е спазил срока на предизвестието; наличие на уговорка, че при неспазено предизвестие за прекратяване на договора се дължи неустойка в размер на 3 -кратния месечен наем или 900 лв.

Съдът намира, че всички посочени горе предпоставки са налице. На първо място се установи наличие на сключен между страните договор. От показанията на свидетеля Б. се доказа, че между тях е съществувало и друго облигационно отношение, като ответника и свидетелката се обидили на Г. Д., и едва след това е сключен настоящия договор, по настояване от ищцата Д..

Неустоечната клауза е част именно от този нов договор с дата 01.11.2022 г. По делото не се установи отправяне на предизвестие от ответника, поради което този факт следва да се счита за ненастъпил. Следва да се отбележи, че съгласно Решение № 155/13.10.2010 г. по дело № 1113/2009 г. на ВКС, както и трайната практика на ВКС, фактът на прекратяване на договор за наем, който е сключен в писмена форма, не може да бъде установяван със свидетелски показания, на основание чл. 164, ал. 1, т. 5 от ГПК. Макар в процесния договор да не е уговорена формата на предизвестието, то самия факт, че договорът за наем е писмен, налага ограничението, че отмяната му не може да се доказва със свидетелски показания.

Частичната основателност на иска се налага, тъй като се твърди, че наемодатели са Н. Д. и Г. Д.. Видно от представения Договор за наем от 01.11.2022 г., освен ищците, като наемодател фигурира и Ирина Б.а Д..

Липсва уговорка за активна солидарност от страна на наемодателите. Т.е. всеки има съответна част от вземането. Тук следва да се уточни, че видно от представения нот. акт за дарение на 08.02.2019 г. наемодателката Ирина Д., дарява на ищеца Г. Д. своята ¼ ид. ч. от имота и към датата на сключване на договора не е била собственик на същия, а собствеността е била следната : ¼ ид. ч. за Н. Д., 2/4 ид.ч. за Г. Д. и ¼ ид. ч. за Димитър Б. Д.. Това обаче не се отразяван върху действителността на договора за наем. Задължението за неустойка има облигационен характер, а не произтича от вещното право на собственост. Заради това на ищците следва да се присъди 2/3 ид. ч. от вземането за неустойка, а не съответстващите им ¾ ид. ч. от правото на собственост. С оглед на горното следва да се признае за установено дължимостта на 600 лв. неустойка.