Решение № 92 от 08.01.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 92 гр. София, 08.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Любомир Василев

Членове:

Ваня Н. Иванова

Диана Василева като разгледа докладваното от Диана Василева Въззивно гражданско дело № 20241100504443 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).

Образувано е по въззивна жалба вх. № 20947/23.01.2024 г. на „ГК“ ЕАД, чрез пълномощника адв. Т. Т. (с пълномощно на л. 10 от въззивното дело), срещу решение № 21474/29.12.2023 г., постановено по гр. д. № 64328/2022 г. по описа на Софийски районен съд, 57 състав, с което е определен на основание чл. 69, ал. 2 ЗЗД на „ГК“ ЕАД едномесечен срок, считано от влизане в сила на решението, да изпълни задължението си към М.

Х. П. да се снабди с разрешение за строеж на предвидения за изграждане по предварителен договор за продажба на жилищна единица от 01.12.2017 г., сключен между страните, обект с търговско наименование „София скуеър фолд тауър“, в поземлен имот с административен адрес: гр. София, район „Красно село“, бул. „******* и „ГК“ ЕАД е осъдено да заплати на да заплати на М. Х. П. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1080 лв. представляваща разноски по делото.

Във въззивната жалба са изложени доводи за неправилност на обжалваното решение поради допуснати нарушения на материалния и процесуалния закон. Излагат се доводи, че изпълнението на така постановеното решение е невъзможно като се излагат подробни съображения във връзка с административната процедура, която предхожда издаването на разрешение за строеж. Сочи се, че „ГК“ ЕАД е положило дължимата грижа с оглед изпълнение на поетите към ищеца договорни ангажименти, като 1 причина за забавянето са действията на държавните органи. Изложени са и оплаквания за неправилна преценка на доказателствата по делото, в това число – клаузите на предварителния договор между страните и данните за инициираната от дружеството процедура за изменение на ПУП.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК насрещната страна М. Х. П., чрез адв. С. Х. взема становище за неоснователност на жалбата.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивните жалби, за наличието на пороци на атакувания съдебен акт, приема следното:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, изхожда от лице с правен интерес, срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, поради което е процесуално допустима.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – съгласно задължителните указания, дадени в т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 09.12.2013 г. по т. д. № 1/2013 г. по описа на ОСГТК на ВКС.

При служебна проверка въззивният съд установи, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Не е допуснато нарушение на императивни материалноправни норми.

По релевираните във въззивната жалба доводи във връзка с правилността на решението съдът намира следното:

Производство е за съдебна администрация на гражданските правоотношения по молба на страна по предварителен договор за определяне от съда на достатъчен срок по чл. 69, ал. 2 ЗЗД.

Ищецът твърди, че на 01.12.2017г. сключил с ответника предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се задължил да му прехвърли правото на собственост върху ет. 14, с брутна ЗП 1 445,80 кв.м., от предвидения за изграждане обект с търговско наименование „София Скуеътр Фолд Тауър“, с адрес гр. София, бул. „******* срещу определена цена. Твърди, че с клаузата на чл. 5.2 от договора ответникът се задължил да извърши строителството на имота в 36 месечен срок, считано от влизане в сила на разрешението за строеж, а съгласно чл. 5.3 от договора ответникът се задължил да получи Акт 16 в срок до 42 месеца, считано от влизане в сила на разрешението за строеж. Ищецът сочи, че ответникът не е предприел действия в посока снабдяване с разрешение за строеж, за което страните не са уговорили срок. Поради това сбъдването на условието, което да постави началото на срока /издаване на разрешение за строеж/ за завършване на строителните работи и снабдяването с Акт 16 зависи изцяло от волята на ответника. Твърди, че поведението на ответника е пречка за сключване на окончателния договор, поради което иска съдът да му 2 определи срок, от който да започне да тече срокът за изпълнение на задълженията по чл. 5.2 и чл. 5.3 от договора.

Ответникът оспорва иска с твърдения, че ищецът не е изпълнил задълженията си по договора, като не е извършил плащания на общата продажна цена.

За пръв път едва с въззивната жалба „ГК“ ЕАД излага довод, че разрешение за строеж се издава във връзка с одобрени архитектурни проекти, свързани с конкретно инвестиционно намерение. Не е ясно във връзка с кое инвестиционно намерение или инвестиционни проекти следва да бъде определен срок за получаване на разрешение за строеж. Наличието на УПИ, който е в процедура на изменение на план за регулация и застрояване не дава възможност за получаване на разрешение за строеж, а още по-малко в едномесечен срок. За да бъде изготвен инвестиционен проект трябва да има издадена виза за проектиране съгласувана с експлоатационните дружества, а тя от своя страна трябва да бъде издадена въз основа на приет ПУП. На следващо място решението е невъзможно за изпълнение, тъй като разрешение за строеж се издава за конкретна категория строеж, например сграда, която трябва да бъде ясно и конкретно индивидуализирана като местонахождение, предназначение и други обективни характеристики. Първоинстанционният съд не е индивидуализирал какво трябва да бъде построено. Дружеството е започнало съответните процедури пред Столична община – направление „Архитектура и градоустройство“ и главния архитект на Столична община.

Във връзка с бездействието на администрацията са подавани множество молби, включително и до Столичния общински съвет за съгласуване на проект на ПУП, с което отново е забавено разглеждането на внесените проекти.

Изтъква, че СРС не е обсъдил клаузата за неопреодолима сила и непредвидени събития, която включа заповеди и действия на държавни институции, в резултат на които страните предвиждат удължването на уговорените между тях срокове. Процедурата по изменение на ПУП изисква много време и надхвърля определения от съда едномесечен срок. Едва, когато е налице съгласуване и одобрение на инвестиционните проекти, може да се пристъпи към издаване на разрешение за строеж.

Въззивната инстанция е приела като писмени доказателства по делото представените с въззивната жалба протоколи от заседания на специализираните състави на Общинския експертен съвет по устройство на територията № ЕС-Г-44/10.06.2016 г., № ЕС-Г-22/26.03.2019 г., № ЕС-Г93/05.12.2023 г., заповед № РА50-430/01.07.2016 г. на главния архитект на Столична община за разрешаване изработване на проект за изменение на ПУП; жалба от ДП „Национална компания Железопътна инфраструктура“ срещу заповед № РА50-652/24.08.2020 г. на главния архитект на Столична община, заявление за одобряване на ПУП по чл. 135а, ал. 3 от ЗУТ от 18.04.2022 г. и писмо от „ГК“ ЕАД до главния архитект на Столична община.

По делото е установено, че съгласно предварителен договор за продажба на жилищна единица от 01.12.2017г., страните се намират в облигационни правоотношения по предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който ответното дружество „ГК“ ЕАД се е 3 задължило да прехвърли на ищеца М. Х. П. правото на собственост върху ет.

14, с брутна ЗП 1 445,80 кв.м., от предвидения за изграждане обект с търговско наименование „София Скуеътр Фолд Тауър“, с адрес: гр. София, бул. „******* срещу определена цена. Съгласно чл. 5.2 от договора „ГК“ ЕАД се задължава да изпълни строителството на жилищните обекти в съответствие и в степен на завършеност съгласно списъка на помещенията и техническа спецификация в рамките на период не повече от 36 месеца след издаване и влизане в сила на разрешение за строеж. Съгласно чл. 5.3 от договора „ГК“ ЕАД се задължава да завърши всички строителни дейности по жилищните обекти в съответствие и в степен на завършеност съгласно списъка на помещенията и техническа спецификация и да получи Акт 16 в рамките на 42 месеца след влизане в сила на разрешението за строеж на блока.

Твърденията във въззивната жалба относно необсъдени от първата инстанция клаузи в предварителния договор, конкретното инвестиционно намерение на „ГК“ ЕАД, неиндивидуализация на строежа, сложната процедура по изменение на ПУП, свързана с бездействие от страна на административните органи, като заявени след срока по чл. 133 ГПК, са преклудирани и не подлежат на разглеждане от въззивната инстанция. Само за пълнота въззивният съд следва да отбележи, че същите са и неотносими към предмета на производството. Производството по чл. 69, ал. 2 ЗЗД не е исково, а спорно производство за съдебна администрация на гражданските правоотношения между съконтрагенти по повод изпълнение на договор. То започва по молба на кредитор за определяне на достатъчен срок за изпълнение на задължение на длъжник, което е предоставено на неговата воля и възможности и не е уговорен срок за изпълнението му. Съдебното решение не формира сила на пресъдено нещо, но има изпълнителна сила.

С нормата на чл. 69, ал. 2 ЗЗД на длъжника е предоставена преценката не дали изобщо да изпълни или не поетото от него задължение, а кога да го изпълни. От установеното в чл. 63, ал. 1 ЗЗД правило, че всяка от страните по договора следва да изпълнява задълженията си по него точно и добросъвестно, произтича изводът, че длъжникът трябва да изпълни своето задължение в срок, който, с оглед вида на престацията и конкретните обстоятелства на случая, се явява разумен от гледна точка интересите и на двете страни по сделката. Липсата на изпълнение в рамките на разумния срок е основание за упражняване потестативното право на кредитора да иска от съда да даде на длъжника достатъчен срок за изпълнение.

Предпоставките на чл. 69, ал. 2 ЗЗД ще са налице при изрична уговорка между страните по договора, че длъжникът ще престира, когато реши или когато има възможност. Приравнен на тези хипотези обаче е и случаят, при който страните са обвързали изпълнението на задължението с настъпването на отлагателно условие без уговорен краен срок, сбъдването на което е в зависимост и от поведението на длъжника. Допустимостта на подобна уговорка произтича от установения в чл. 9 ЗЗД принцип за свобода на договарянето, приложим по силата на препращащата норма на чл. 288 ТЗ и към търговските сделки. Съгласието на страните, че задължението става изискуемо след настъпването на определено бъдещо несигурно събитие 4

(условие), осъществяването на което е предпоставено и от активността на самия длъжник, следва да бъде преценявано като предоставяне на изпълнението на неговата воля и възможности. Отричането на приложимостта н а чл. 69, ал. 2 ЗЗД към тази хипотеза би препятствало настъпването на изискуемостта на задължението и би лишило кредитора от дължимата му престация, което е правно недопустимо. В подкрепа на този извод е и нормата на чл. 25, ал. 1, изр. 2 ЗЗД , с която е въведена презумпцията, че условието се смята за сбъднато, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила то да настъпи. По аргумент от по-силното основание, ако сбъдването на условието е предпоставено и от действията на самия длъжник, изпълнението на задължението, чиято изискуемост е обвързана с настъпването на това условие, също следва да се преценява като предоставено на волята и възможностите на длъжника.

С оглед изложеното, нормата чл. 69, ал. 2 ЗЗД е приложима и в хипотезата, когато страните са обвързали изпълнението на задължението със сбъдването на отлагателно условие, за което не е уговорен конкретен срок, ако сбъдването на условието зависи и от самия длъжник.