Решение № 226 от 21.07.2025, Районен съд - Нови пазар

РЕШЕНИЕ

№ 226 гр. Нови пазар, 21.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НОВИ ПАЗАР, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ВЛАДИМИР Т. КАРАГЬОЗОВ при участието на секретаря ГАЛИНА Н. СВИЛЕНОВА като разгледа докладваното от ВЛАДИМИР Т. КАРАГЬОЗОВ Гражданско дело № 20243620101148 по описа за 2024 година

Производството е за делба на съсобствен недвижим имот във фаза по допускането й.

Производството е образувано по предявен от С. Т. В., ЕГН ********** от град Н., ул. „Р.“ № * срещу С. Д. М., ЕГН ********** от град Н., ул. „С.“ № *, иск с правно основание чл.34 от ЗС за допускане и извършване на делба на следните недвижими имоти: поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Н., общ. Н., обл. Ш, одобрени със Заповед №*/* г. на Изп. Директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 17.07.2023 г., с площ от 461 кв.м. по документи за собственост и кадастрална скица, трайно предназначение на територията урбанизирана и начин на трайно ползване ниско застрояване до 10 м., находящ се в град Н., ул. „Р.“ № *, при граници и съседни на имота с номера: ***, ***, ***, **, *** и ***, при квоти 1/3 ид.ч. за ищцата и 2/3 ид.ч. за ответника, както и на построената в него жилищна сграда с идентификатор ***.1, със застроена площ 67 кв.м., на един етаж, състояща се от три помещения – спалня, всекидневна и кухня, баня и тоалет, при равни квоти.

В исковата молба се твърди, че ищцата е низходяща от първа степен на Т.С.В., който приживе е придобил процесния поземлен имот, ведно с ½ ид.ч. от процесната жилищната сграда, по силата на договор за дарение, обективиран в НА № *, том * дело № */* г. от * г.. на Новопазарски народен съдия Х. Х.. Ответникът от своя страна е придобил 2/3 ид.ч. от поземления имот и цялата процесна жилищна сграда по силата на договор за покупко продажба, обективиран в НА № *, том *, рег. *, дело № */* г. от Х.К.Д.. Твърди се, че договорът частично не е породил транслативен ефект, тъй като праводателят на ответника не е бил собственик на целите имоти. Последният 1 се е легитимирал като собственик въз основа на договор за доброволна делба, обективиран в НА № *, том *, рег *, дело № */* г., който се оспорва като нищожен поради противоречие с добрите нрави и невъзможен предмет.

Поддържа се, че доброволната делба е извършена без да е проверено какви са действителните имуществени права между страните и без да бъдат зачетени притежаваните от ищцата права. Доколкото имотът не е бил изцяло собствен на участвалите съделители, делбата е с невъзможен предмет. Твърди се, че процесната сграда е идентична с тази по НА № *, том * дело № */* г. от * г.., поради което ответникът не е собственик на цялата сграда, тъй като праводателят му не я е притежавал в пълен обем, а в най-добрия случай само ½ ид.ч. от нея, а другата ½ ид.ч. е собственост на ищцата.

В срока по чл.131, ал.1 от ГПК е депозиран отговор на исковата молба от ответника, в който искът за делба досежно поземления имот се оспорва като недопустим, а досежно сградата – като неоснователен. Твърди се, че с НА № *, том * дело № */* г. на Новопазарския народен съд поземленият имот е придобит от Д.П.М. и С.М.М.. Впоследствие последните са дарили на наследодателя на ищцата 150/451 ид.ч. от дворното място и ½ ид.ч. от жилищната сграда с НА №*/* г. и са продали останалите 301/451 ид.ч. от дворното място, ведно с построената в него друга жилищна сграда, стопански постройки и гараж на Н.Г.Г. и С.Г.Д. с НА № *0, том *, дело №*/* г. С договор за доброволна делба (НА № *, том *, рег. № *, дело № */* г.) така възникналата съсобственост е прекратена, като спорната сграда не е поставена в дял на ищцата, доколкото същата се е съгласила да получи в дял други сгради в поземления имот с идентификатори ***., ***. и ***. и ***., както и 1/3 ид.ч. от дворното място, в което са построени. По обща воля на съделителите процесната жилищна сграда с идентификатор ***. е поставена в общ дял на Д.В.Г., С.Г.Д., Д.Р.Д. и Г. Р. И.. С договор за покупко – продажба (НА *, том *, дело *г.) последните са продали сградата на Х.К.Д., а последната я е прехвърлила на ответника с договор за покупко - продажба, обективиран в НА № *, том *, рег. № *, дело № */* г. Твърди се, че ответникът е единствен собственик на жилищната сграда по силата на възмездната сделка, а в условията на евентуалност по давност, като добросъвестен владелец, присъединявайки като частен правоприемник владението на праводателя си.

Възраженията за нищожност на договора за доброволна делба се оспорват с доводи, че според съдебната практика е достатъчно да е постигнато съгласие за уравняване на дяловете, за да се приеме, че договорът е действителен, дори конкретният размер на уравнението да не е посочен. Необходимо е изявлението на страните, че са уредили отношенията си по повод поделянето на имота. Когато изрично е посочено, че уравнението ще се извърши в пари, не е налице безвъзмездност на разпореждането, дори да не е посочена конкретна сума. Достатъчно е уравнението да е определяемо. Твърденията, че при сключване на договора за делба нотариусът не е установил действителните права на страните се оспорват като безпочвени. В нотариалния акт изрично е посочено коя от страните какви права притежава в съсобствеността преди нейното прекратяване. Самата ищца не спори, че това са й били правата по отношение на сградата – ½ ид.ч. Подписвайки договора за доброволна делба ищцата е дала съгласие тази сграда да не остане в неин дял. С прекратяването на съсобствеността тя е загубила правото си на собственост по отношение на тази ½ ид.ч. и то по нейна воля и желание.

Признава се наличието на съсобственост по отношение на дворното място, но се твърди, че делбата е недопустима по аргумент от ППВС 2/1982 г., т.1, б. „д“ 2 и „е“. Когато съсобственици на парцела са лица, които притежават самостоятелни обекти в съществуваща сграда в режим на етажна собственост или различни сгради в имота, делбата е недопустима, защото тази разделна собственост на сградите обуславя статут на обща част на мястото на основание чл.38 ЗС. Само ако съсобственик на земята не притежава обект от построените в него сгради, тази част не представлява принадлежност по смисъла на чл.98 от ЗС и тогава делбата на терена е допустима, но в случая не е налице това изключение. Отделно от това при определяне и създаване на реални дялове и обособени части от съсобствен имот е необходимо съобразяване с разпоредбите на нормативните актове. В конкретния случай не могат да бъдат спазени изискванията за минимални размери и площи на поземлените имоти – чл.19, ал.4 от ЗУТ, вр. чл.19, ал.1 от ЗУТ, вр. чл.59 от Наредба за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри.

В о.с.з. във фазата по същество и с допълнителни писмени бележки ищeцът С. Т. В., чрез адв. И., изразява становище за основателност на иска, че теренът не е загубил своето самостоятелно значение, както и че има претенции относно процесната сграда, без да ги развива и уточни, като единствено твърди, че те се отнасят за конкретна стая.

Ответникът чрез своя процесуален представител адв. К. изразява становище за недопустимост и неоснователност на иска за делба съответно на поземления имот и сградата, доколкото поземленият е обща част към съществуващата хоризонтална собственост, а жилищната сграда е лична собственост на ответника. Относно стаята, по отношение на която е заявена претенция в хода по същество, то същата не е годен предмет на правото и не може да бъде предмет на претенции и да се твърди, че е предмет на давностно владение.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства приема за установено от фактическа страна следното:

По силата на договор за покупко – продажба, обективирана в НА № *, том * дело № */*г. на Новопазарския народен съд, поземлен имот – парцел V – a (пети „а“), квартал * (двадесет и седем), в град Н., e придобит от Д.П.М. и С.М.М..

Впоследствие последните са прехвърлили с договор за дарение, обективиран с НА №*/* г., на наследодателя на ищцата Т.С.В. 150/451 ид.ч. от дворното място (парцел * - *, квартал *, в град Н.) и ½ ид.ч. от жилищната сграда и са прехвърлили срещу задължението за издръжка и гледане останалите 301/451 ид.ч. от дворното място (парцел *-*, квартал *, ведно с построените в него жилищна сграда, стопански постройки и гараж) на Н.Г.Г. и С.Г.Д. с НА № *, том *, дело №*/* г.

С НА за доброволна делба, обективиран в акт № *, том *, рег. № *, дело № */* г., така възникналата съсобственост е прекратена, като спорната жилищна сграда с идентификатор ***. не е поставена в дял на ищцата, а същата е получила в дял други сгради в поземления имот с идентификатори ***., ***., ***. и ***. , както и 1/3 ид.ч. от дворното място с идентификатор ***, в което са построени. По обща воля на съделителите процесната жилищна града с идентификатор ***. е поставена в общ дял на Д.В.Г., С.Г.Д., Д.Р.Д. и Г. Р. И., както и друга сграда с идентификатор ***. – гараж, ведно с 2/3 ид. част от процесния имот.

3

С договор за покупко – продажба, обективиран в НА № *, том *, дело */* г., последните са прехвърлили сградата с идентификатор ***., сграда с идентификатор ***. и 2/3 идеална част от процесния поземлен имот с идентификатор *** на Х.К.Д., а последната ги е прехвърлила на С. Д. М. с договор за покупко - продажба, обективиран в НА № *, том *, рег. № *, дело № */* г. на нотариус *.

Страните не спорят относно идентичността на имотите по НА №*/* г. и НА № *, том *, рег. № *, дело № */* г.

Прието е заключението на вещото лице инж. Р. Х. по допуснатата съдебно – техническа експертиза, от което категорично се достига до извода, че поземленият имот е неподеляем и от него не могат да се обособят два отделни имота при съобразяване правото на собственост върху идеалните части от имота и установените изисквания за лице и площ в ЗУТ.

В открито съдебно заседание са изслушани свидетелските показания на Б.З.Д., И.В.С., Ш.Б.Б. и С.И.Б, от които се установява, без противоречия помежду им, че поземленият имот е разделен фактически с мрежа, ищецът обитава сгради, които са различни от процесната, а последната се ползва от ответника. Всеки от двамата влиза през различни входове в дворното място.

При така установената фактическа обстановка съдът намира следното от правна страна:

Всеки от съсобствениците има субективното право да иска съдебна делба на съсобствената вещ, което на общо основание е индиция за липсата на доброволно уреждане на отношенията. В производството по допускането на делбата съдът изследва наличието на няколко предпоставки: наличието на съсобственост между съделителите върху имуществото (двата недвижими имота – сграда и поземлен имот), предмет на делбата, основанието, на което същата е възникнала, като следва да се произнесе за това между кои лица и за кои имоти ще се извърши делбата, както и каква е частта на всеки съделител.

По делото се установява, че в процесния поземлен имот с идентификатор *** са построени шест сгради с идентификатори съответно ***., ***., ***., ***., ***. и ***.. Сградите с идентификатор ***. и ***. са лична собственост на ответника С. Д. М., ведно с 2/3 идеална част от поземления имот по силата на договор за покупко - продажба - НА № *, том *, рег. № *, дело № */* г. на нотариус *. Останалите четири сгради с идентификатори идентификатори ***. ***., ***. и ***., ведно с 1/3 идеална част от поземления имот са лични на ищеца по силата на договор за доброволна делба - НА за доброволна делба с акт № *, том *, рег. № *, дело № */* г. Праводателите на лицето, от което е придобило имотите ответникът, се легитимират като собственици на процесните имоти по силата на договор за доброволна делба.

Възраженията за нищожност на делбата поради противоречие сдобрите нрави и невъзможният предмет съдът намира за недоказани.

Добрите нрави са установената рамка, до която се простира свободата на договаряне и автономията на волята на страните по правоотношението.

Добрите нрави предполагат известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие може да се направи извод, че нарушението им води до нищожност. В практиката си ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да бъде от такова естество, че да е сведена до липса на престация. В конкретния случай в процесния договор за делба при 4 образуване на дяловете са съобразени данъчните оценки на имотите, което налага извод, че не е налице нееквивалентност на престациите, респ. на дяловете, която да съставлява нарушение на добрите нрави и да води до нищожност на сделката. Стойността на образувания дял на ищцата е най – голям (3 590,22 лева), което е обусловило и заплащането на парични суми за уравняване на дяловете на трима съделители. Всеки от съделителите получава дял или идеална част от имот, уговорено е и е извършено плащане за уравняване на дяловете, което води до извод, че не е налице нееквивалетност на престациите и че сделката е действителна, а възражението за нищожност, поради нарушаване на добрите нрави е неоснователно.