Решение № 20 от 26.02.2024, Районен съд - Никопол

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 20 гр. Никопол, 26.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НИКОПОЛ, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Галя В. Наумова при участието на секретаря Вероника С. Бебенова като разгледа докладваното от Галя В. Наумова Гражданско дело № 20234420100325 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано по предявен осъдителен иск за собственост по чл.108 от ЗС от „***“ АД гр.***, чрез адв.Г.Г. от ПлАК против Д. Д. *** от гр.***. В исковата молба, се твърди, че ищеца по силата на н.а. за покупко- продажба, е придобил в собественост 480/600 ид.ч. от 2 недвижими имоти, представляващи ниви, с идентификациенене № *** с площ от 19 142 кв.м. и № *** с площ от 8276 кв.м., и двете в землището на с.***, общ.***, подробно индивидуализирани в молбата.Твърди, че ответника е арендатор на същите имоти по силата на договор за аренда 17.08.2015г. , сключен със съсобственика ***.Твърди, че са налице два договора за аренда и един за преарендоване, сключени по отношение на двата процесни имота, но с различен начален срок на стопанската година и с различно по време вписване в СВ на всеки един от договорите - С първият договор за аренда на земеделски земи от дата 13.01.2014 год. *** е отдал под аренда на "***"ЕООД описаните по горе недвижими имоти. Срока на договора за аренда е 25/двадесет и пет стопански години/, считано от дата 01.10.2014 год. до 30.09.2039 год.Към датата на сключване на договора за аренда, арендодателя *** е притежавал 10/240 идеална част от недвижимите имоти. В последствие "***"ЕООД гр.*** от своя страна, сключва Договор за преаренда от 23.03.2017 год. вписан в Служба по вписванията гр.Никопол под акт№ 248 том. 2 дв.вх.рег.№*** год. с ответницата Д. Д. ***, за срок от 22 год., 01.10.2017 год. до 30.09.2039 год. Същевременно, с договор за аренда на земеделски земи от дата 17.08.2015 год. *** е отдал под аренда и на ответницата, Д. Д. В. описаните по горе недвижими имоти. Срока на договора за аренда е 25/двадесет и пет стопански години/, считано от дата 01.10.2039 год. до 30.09.2064 год.

Поддържа се, че въпреки процесните имоти, собственост на ищеца, се държат и 1 полват от ответника, въз основа на Договор за аренда, съгласно разпоредбата на чл.31, ал.2 ЗС, когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно/. На още по-голямо основание такъв договор за аренда не е противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора. Аргумент в подкрепа на тази теза е разпоредбата на чл.17, ал.2 ЗАЗ, според която приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан. Излага също, че законодателят предвижда оповестително-защитно действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът изобщо не може да бъде противопоставен, тъй като е придобило повече от половината от имота от съсобственици, които не са страна по договора за аренда.

Ищеца твърди и това, че предвиденото в чл. 32 ЗС означава, че когато съсобственикът, който притежава по-малко от половината идеални части е отдал под наем/аренда/ общата вещ, а с това не е съгласен съсобственикът, притежаващ повече от половината идеални части, сключеният между други договор за наем/аренда/ му е непротивопоставим. Твърди също, че нито ищцовото дружество „***“АД, нито праводателите му от които е закупило съответните идеални части не са давали съгласие за сключване на договор за наем/аренда/ от страна на ***.Според ищеца изложеното, обосновава правният му интерес, да предяви иск по чл. 108 ЗС в защита на своите права в общата вещ.

Излага още, че датата на придобиването на правотото на собственост на 480/600 идеални части от процесиите имоти през 2020 год., ищцовото не може да упражнява, в пълен обем правати си върху недвижимите имоти,поради сключените договори за аренда от страна на ***.

Въз основа на склюният договор за преаренда процесиите недвижими имоти се владеят и ползват от страна на ответника по настоящата молба Д. Д. В., като същите се заяват за ползване и оброботване и се признават като правни основания за ползване на зедемеделските земи в Общинска служба по земеделие гр.***. По този начин ищцовото дружество е лишено от правото да владее, ползва и обработва земеделските земи въпреки обстоятелството, че съсобственик и притежава 480/600 идеални части от имотите. Макар и в обем на идеална част, правото на собственост на съсобственика включва трите правомощия - да се владее собствената идеална част, да се ползва съвместно с другите съсобственици и да се разпорежда с нея.

Твърди,че ответника Д. Д. В. като ПРЕАРЕНДАТОР се явява третото за съсобствеността лице, което ползва и владее недвижимите имоти без необходимото за това правно основание.

Иска се от съда да бъде признато за установе по отношение на ответника, че ищеца е собственик на 480/600ид.ч. от 1./ Поземлен имот с идентификатор *** /осемдесет 2 и три хиляди триста деветдесет и четири, точка, петдесет и осем, точка, шестнадесет/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на село ***, община ***, обл. ***, одобрени със Заповед №РД-18-1152/23.05.2018г. на Изп.Директор на АГКК с площ 19142 кв.м.

/деветнадесет хиляди сто четиридесет и два квадратни метра/ в местността «***», с предназначение на територията: земеделска, и начин на трайно ползване НИВА, четвърта категория, при съседи: ***, ***, ***, ***. Номер на имота по предходен план 058016 и 2./ Поземлен имот с идентификатор *** /осемдесет и три хиляди триста деветдесет и четири, точка, единадесет, точка, три/ по кадастралната карта и кадастралните регистри на село ***, община ***, обл. ***, одобрени със Заповед №РД-181152/23.05.2018г. на Изп.Директор на АГКК с площ 8276 кв.м. /осем хиляди двеста седемдесет и шест квадратни метра/ в местността «***», с предназначение на територията: земеделска, и начин на трайно ползване НИВА, четвърта категория, при съседи: ***, ***, ***, ***, ***, ***. Номер на имота по предходен план 011003, и ги осъди да и предаде владението върху същите.Представя доказателства.Прави доказателствени искания, претендира разноски.Представя писмена защита в хода по същество.

В срока по чл.131 от ГПС, ответника Д. Д. ***, чрез адв. В.К., от ПлАК депозира писмен отговор в който не оспорва наличието на съсобственост между страните по отношение на процесните имоти, както и наличието на сочените от ищеца арендни договори, но твърди, че както и че имотите се владеят от ответника, но твърди, че същият ги владее на законно правно основание, което е именно договора за аренда.Не представя доказателства, не прави доказателствени искания.Възразява, че при сключването и на трите договора за аренда, ищеца не е собственик на процесните имоти.Представя писмени бележки в хода по същество и претендира разноски.

Съдът, след като се запозна със събраните писмени доказателства, прецени и съобрази становищата и възраженията на страните, намира за установено от правна страна, следното:

Съгласно отразеното в нотариален акт за покупко – продажба №149, т.2, рег.№, 1153, дело № 286 от 21.07.2020г. и нотариален акт за покупко-продажба № 48, т.3, рег.№, 2185, дело № 374 от 26.08.2021г., и двата на нотариус *** с рег. № на НК ***, ищцовото дружество е придобило правото на собственост върху 480/600 ид.ч. от процесните два имота.

Видно от договор за аренда на земеделска земя от 13.01.2014 год., вписана в СВ при НРС, *** в качеството на арендодател е предоставил на на "***"ЕООД, в качеството му на арендодател, за временно и възмездно ползване, процесните имоти, за сроко от 25 години, считано от дата 01.10.2014 год. до 30.09.2039 год.

Не е спорно между страните, и видно от представените по делото писмени доказателства, арендателя П. ***, към монетна на сключване на аредния договор се явява собственик на 10/240 идеална част от недвижимите имоти.

Не се спори межу страните също, че с договор за аренда на земеделски земи от дата 17.08.2015 год. П.*** е отдал под аренда и на ответницата, Д. Д. В. описаните по горе 3 недвижими имоти, за срок от 25 години, считано от дата 01.10.2039 год. до 30.09.2064 год.

Безспорно между страните е и това, че в последствие "***"ЕООД гр.*** от своя страна, сключва Договор за преаренда от 23.03.2017 год. вписан в Служба по вписванията гр.Никопол под акт№ 248 том. 2 дв.вх.рег.№843 от 23.03.2017 год. с ответницата Д. Д. ***, за срок от 22 год., считано от 01.10.2017 год. до 30.09.2039 год.

От представените по делото от ОбСЗ гр.***, писмени доказателства, се установява също и че процесните имоти са били заявени за ползване и обработване от ответницата и същата служба им е признала това правно основание, което също не се оспорва.

При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните изводи:

За уважаването на ревандикационен иск е необходимо наличието, в кумулативна даденост на следните три предпоставки: на първо място, имотът, предмет на иска, да е собственост на ищците, на второ-този имот да се владее от ответника, и на трето-да се владее от него без основание.

С оглед правилата за разпределяне на доказателствената тежест, в тежест на ищците е да докажат наличието на положителните предпоставки, а на ответника - че владее на правно основание.

В настоящия казус безспорен е фактът на владението върху процесните имоти, а именно, че същото се осъществява от ответната страна. Безспорно е и обстоятелството, че ищците се явяват собственици на 480/600ид.ч. от процесните имоти на основание сделките обективирани в нотариален акт за покупко – продажба №149, т.2, рег.№, 1153, дело № 286 от 21.07.2020г. и нотариален акт за покупко-продажба № 48, т.3, рег.№, 2185, дело № 374 от 26.08.2021г., и двете на нотариус *** с рег. № на НК ***.

Спор е налице по отношение на последната предпоставка - налице ли е правно основание за владението на ответника.

Ответникът твърди, че владее процесните имоти, включително и претендираната от ищеца ид.ч., на правно основание – договор за аренда на земеделска земя от 17.08.2015 год. за срок от 25 години, сключен със съсобственик, притежаващ 10/240ид.ч. от имотите – ***.

Съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ/в редакцията й към датата на сключване на договора/, когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. Тази разпоредба обаче не е специална и не изключва приложението на общата норма на чл.32, ал.1 от ЗС, сочеща, че използването и управлението на общата вещ се извършва по решение на мнозинството от съсобствениците/решение №12/01.03.2018г. по гр.д.№1251/2017г., ІІг.о./ Договорът за аренда се явява договор за управление и може да бъде сключен от всеки от съсобствениците за цялата вещ, но ако съсобственикът сключил договора не притежава повече от 1/2ид.ч. от вещта, този договор не е противопоставим на всеки от останалите съсобственици -заедно и поотделно, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо/например, получавайки припадащата се на дела им част от арендните вноски/.

В случая договорът за аренда е сключен със съсобственик, притежаващ по-малко от ½ ид.ч. от земите, поради което и с оглед разпоредбата на чл.32, ал.1 от ЗС, същият е 4 непротивопоставим на ищеца , който притежава повече от 1/2ид.ч. от имотите.

Не се установи ищцовото дружество да е приело приели изрично или мълчаливо/да са получили арендни плащания/ договора. Не се установи и праводателите на ищеца да се приели изрично или мълчаливо договора. Ответната страна, върху която пада тежестта да докаже този изгоден за нея факт не е ангажирала надлежни доказателства в тази насока.

Съгласно разпоредбата на чл.154 от ГПК всяка от страните носи тежестта да докаже факта, от който извлича претендираната, изгодна за себе си правна последица. Тъй като в настоящия случай ответната страна твърди наличие на правно основание за владението йаренден договор, сключен със собственик, притежаващ по-малко от половината от имотите, който е противопоставим на ищците, то в нейна тежест е било да докаже приемането на договора от ищците, съответно от праводателите им.