Решение № 2319 от 06.04.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2319 гр. София, 06.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Станимира И.

Членове:

Райна Мартинова

Виктория Р. Митева при участието на секретаря Йорданка В. Петрова като разгледа докладваното от Виктория Р. Митева Въззивно гражданско дело № 20251100508875 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба с вх. № 166696/13.05.2025 г. по регистъра на СРС, подадена от ищеца в първоинстанционното производство Б. А. А., срещу Решение № 20443/12.11.2024 г., постановено по гр.д. № 68612/2023 г. по описа на Софийски районен съд, 125 състав, с което са отхвърлени предявените от него искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решения, взети на общото събрание на етажната собственост в сграда с административен адрес: гр. София, кв. ****, проведено на 11.11.2023 г.

Във въззивната жалба се поддържа, че първоинстанционното решение е неправилно, постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила, в нарушение на материалния закон и е необосновано. Въззивникът твърди, че районният съд не е извършил задълбочена и цялостна преценка на събраните по делото доказателства и е достигнал до неправилни фактически и правни изводи. Поддържа, че ответната страна не е установила законосъобразното провеждане на общото събрание, нито наличието на необходимия кворум и мнозинство за вземане на атакуваните решения. Излага, че по делото не са били представени пълномощни, отговарящи на изискванията на ЗУЕС, поради което от кворума и от гласуването е следвало да бъдат изключени съответните представлявани собственици на обекти. Сочи, че първоинстанционният съд неправилно е приложил разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС, като е приел, че за избора на домоуправител, когато избраното лице е собственик в етажната собственост, е достатъчно обикновено мнозинство. Поддържа и че протоколът от общото събрание не отговаря на изискванията на закона, тъй като за протоколчик е било избрано лице, което не е собственик в етажната собственост и за което не се установява да е било надлежно овластено да участва в събранието. По отношение на решенията по т. 2 от дневния ред твърди, че и Решение № 1, и Решение № 2 са взети в нарушение на чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС, тъй като за тях също е било необходимо мнозинство не по-малко от 51 % идеални части от общите части, каквото не е било налице. Поддържа още, че изборът на нов управител е незаконосъобразен и поради липсата на представен и приет отчет на предходния управител, както и че Решение № 2 по т. 1 от дневния ред е взето извън предварително обявения дневен ред.

1

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемия, с която излага становище, че районният съд е обсъдил всички релевантни доводи на ищеца, както и че по делото са били представени необходимите пълномощни, установяващи представителната власт на лицата, участвали в общото събрание от името на съответни етажни собственици. Поддържа, че В.Д. е собственик на самостоятелен обект в сградата, поради което за избора му за управител е приложима общата разпоредба на чл. 17, ал. 3 ЗУЕС, а не чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС. Сочи още, че няма законово изискване протоколчикът да бъде етажен собственик, а единствено да е предложен и избран от общото събрание с обикновено мнозинство, което в случая е спазено. Излага, че възраженията на жалбоподателя относно чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС са неотносими, доколкото решението за събиране на 8 лева месечно е съобразено с чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, а решението за фонд „Ремонт и обновяване“ е съобразено с принципа за разпределение според идеалните части.

Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира следното:

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по допустимостта му – в обжалваната част, а по останалите въпроси е ограничен от оплакванията във въззивната жалба.

Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

Постановено е от компетентен съд, в надлежен състав, в рамките на правораздавателната му власт, по надлежно предявени искове и при наличие на процесуалните предпоставки за упражняване на правото на иск.

Предявени са обективно съединени конститутивни искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на всички решения, взети на проведеното на 11.11.2023 г. общо събрание на етажната собственост в сградата на адрес: гр. София, кв. ****, а именно: решенията по т. 1 от дневния ред, касаещи избора на нов управител/домоуправител и свързаното с това решение относно възлагането на представителни и организационни правомощия; решенията по т. 2 от дневния ред, касаещи определянето на месечни вноски за управление и поддържане на общите части, както и определянето на месечни вноски във фонд „Ремонт и обновяване“; решението по т. 3 от дневния ред относно приемане на правилник за вътрешния ред.

Правилно районният съд е приел, че в тежест на ищеца е да установи активната си процесуална легитимация като собственик на самостоятелен обект в етажната собственост и спазването на преклузивния срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.

По въведените от него конкретни основания за незаконосъобразност на решенията в тежест на ответната етажна собственост е да установи фактите, от които следва законосъобразното свикване и провеждане на общото събрание, включително наличието на изискуемия кворум и мнозинство, както и представителната власт на лицата, участвали като пълномощници.

На първо място не е налице соченото от ищеца основание за незаконосъобразност, свързано с липса на представителна власт.

Съгласно чл. 14, ал. 1 ЗУЕС собственик или ползвател, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик, който да го представлява.

Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма.

Съгласно ал. 3 собственик или ползвател може писмено да упълномощи и друго лице, което да го представлява, с нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено пълномощно.

По делото е приет заверен препис от протокола от проведеното на 11.11.2023 г. общо събрание на етажната собственост, към който е приложено и приложение № 1, съставляващо присъствен лист. От същия се установява, че на събранието са били представени 12 самостоятелни обекта, а именно: апартамент 6, апартамент 19, ателие 6, офис 3, офис 5, апартамент 18, ателие 2, апартаменти 12 и 13, апартамент 14 и апартамент 1, с посочени към всеки от тях идеални части от общите части на сградата, като аритметичният сбор на представените идеални части възлиза на 37,947 %.

2

От присъствения лист, както и от мотивната част на самия протокол, се установява още, че част от обектите са били представлявани чрез пълномощник, а именно: ателие 6 – от В.Д., апартамент 1 – от Р.Р., и апартамент 9 – от Б.О..

По делото са приети и писмените пълномощни, относими към участието на тези лица в общото събрание. Представени са две отделни пълномощни за ателие 6 – от Р. И., собственик на ателие 6 и гараж 14, както и от Р.Д.И., собственик на ателие 6, с които и двамата упълномощават В.Д. да ги представлява на общото събрание на етажната собственост, проведено на 11.11.2023 г. Представено е и пълномощно от И.М. и А.М. – собственици на апартамент 9, с което същите упълномощават Б.О. и Р.О., собственици на апартамент 14, да ги представляват на същото общо събрание. По отношение на апартамент 1 е представено пълномощно, с което собствениците М.Р. и Д.Р. са упълномощили Р.Р. да упражнява от тяхно име правата им като етажни собственици, включително да ги представлява пред общото събрание. Отделно от това, по отношение на апартамент 12 по делото е представено пълномощно в полза на И.П., като собственик на апартамент 13, изходящо от собственика на апартамент 12 – Д.Н..

Предвид изложеното съдът намира, че към момента на провеждане на общото събрание е съществувала надлежна представителна власт на лицата, включени при формиране на кворума и мнозинството, като без значение в тази връзка се явява обстоятелството дали при последващото връчване на препис от протокола на ищеца са му били предоставени и копия от всички книжа, удостоверяващи тази представителна власт, доколкото законът не поставя подобно изискване.

Съгласно чл. 16, ал. 4 ЗУЕС за провеждането на общото събрание се води протокол, като протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия, а законът не поставя изискване това лице да е етажен собственик, ползвател, обитател или пълномощник на етажен собственик. Следователно за законосъобразността на избора му е от значение единствено дали е бил предложен и избран по установения ред, а не дали притежава самостоятелен обект в сградата или участва в събранието в друго качество. Поради това сам по себе си фактът, че избраният протоколчик не е собственик в етажната собственост, не съставлява нарушение на закона и не обуславя незаконосъобразност на взетите решения.

Незаконосъобразни са онези решения на ОС на ЕС, които са взети при липса на кворум или на мнозинство, изискуеми от закона, които са взети на събрания, които не са свикани по законоустановения ред. Незаконосъобразни са и онези решения, които противоречат на закона и/или на приетия правилник на ЕС.

В конкретния случай съгласно представения протокол, към началния час на провеждане на общото събрание – 11:00 ч. не е бил налице необходимия кворум за провеждането му, поради което и същото е отложено с един час. При откриването на общото събрание в 12:03 ч., председателят на Общото събрание на ЕС е констатирал, че са представени 37,947 % идеални части от общите части на сградата, поради което и настоящият състав намира, че при провеждане на същото е бил налице предвидения в закона падащ кворум, в съответствие с приложимата към датата на провеждане на общото събрание редакция на разпоредбата на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС / ДВ, бр. 26 от 2016 г./, а именно 33 % идеални части от общите части на етажната собственост.

Спорът във въззивната инстанция се концентрира около приложното поле на нормата на чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС (в редакцията към 29.09.2023 г.), която гласи, че вземането на решение за избор на управителен съвет (управител) на етажната собственост, както и за възлагане правомощията на управителния съвет (управителя) или на част от тях, също и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици, се взима с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

Спорен е въпросът дали посоченото в нормата мнозинство за вземане на решение следва да се приложи, когато за управител на етажната собственост се избира физическо лице, което е собственик на самостоятелен обект в сградата.

Настоящият състав приема, че нормата на чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС, в редакцията й в сила от 29.09.2023 г., следва да се тълкува в смисъл, че изискването решението да бъде 3 прието с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост се отнася и до хипотезата на избор на управител, когато за такъв се избира собственик на самостоятелен обект в сградата. Този извод следва преди всичко от самия текст на разпоредбата, в който законодателят изрично е включил като самостоятелна първа хипотеза „избор на управителен съвет (управител) на етажната собственост“, а едва след това е уредил възлагането на правомощията на професионален управител-търговец и възлагането на дейности по поддържането на общите части на юридически или физически лица, които не са собственици. Ето защо ограничителният израз „които не са собственици“ по граматическото и логическото му място в изречението се отнася само до последната хипотеза – възлагането на дейности по поддържането на общите части, но не и до първата – избора на управител. Ако се приеме противното, изричното добавяне през 2023 г. на думите „за избор на управителен съвет (управител)“ би било лишено от самостоятелно нормативно съдържание.