Решение № 89 от 26.07.2024, Окръжен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 89 гр. Русе, 26.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Йордан Дамаскинов при участието на секретаря Недялка Неделчева като разгледа докладваното от Йордан Дамаскинов Търговско дело № 20234500900096 по описа за 2023 година за да се произнесе, съобрази следното:

Производство по търговски спор – глава ХХХІІ от ГПК .

„Алекстрейд“ ЕООД (преди „Алекстрейд“ ООД), ЕИК 117538467, със седалище и адрес на управление: гр. София, р-н Възраждане, ул.

„Перник“, бл. 176, вх. Б, ****, представлявано от Д.Д.Г., предявява искова молба на основание чл. 59 ЗЗД да бъде осъдено „Свинекомплекс Николово“ АД, с ЕИК 117035708 да заплати на „Алекстрейд“ ЕООД парична сума в размер на 750000 лв. от общо дължима сума в размер на 1305843,60 лв., представляваща сума на направени разходи за подобрения - реконструкция и модернизация, в 7 (седем) бр. сгради - халета с № 6, 10, 11, 12, 13, 14 и 15, находящи се в бялата зона на територията на „Свинекомплекс Николово“ АД с. Николово, представляващ землищен имот № 190004 в местността „Липата“ в землището на с. Николово, обл. Русе в размер на 1088203 лв. заедно с начислен ДДС в размер на 20 % върху стойността на направените разходи в размер на 217640,60 лв., документирани с фактура № 0000010001/25.08.2022 г.

Подобренията в посочените 7 бр. сгради - халета, за които са направени разходи в размер на 1088203 лв. (без ДДС), са извършени от „Алекстрейд“ ООД в качеството му на наемател на тези сгради, по силата на договор за наем, 1 сключен с наемодателя „Свинекомплекс Николово“ АД, на 07.06.2006г.

Същите са извършени със съгласието на наемодателя, но без да са заплатени от него. „Алекстрейд“ ООД е издало фактура № 0000010001/25.08.2022 г., получателят по която „Свинекомплекс Николово“ АД - с. Николово не е извършил плащане. Остатъкът от извършените инвестиционни разходи за подобрения (реконструкция и модернизация) на сградите (1219277 лв. 624598 лв. одобрена и изплатена помощ от ДФ „Земеделие“) в размер на 594 679 лв. са останали за сметка на „Алекстрейд“ ООД като наемател на 7бр. сгради по силата на договора за наем от 07.06.2006 г. със „Свинекомплекс Николово“ АД. Допълнителни подобрения (реконструкция и модернизация) в наетите 7 бр. сгради са възложени на „Тедгруп“ ООД на основание на втори, отделен Договор за строителство от 30.11.2007 г. „Алекстрейд“ ООД е заплатило разходи по извършените СМР в общ размер на 375500 лв. на „Тедгруп“ ООД. Всички работи, възложени от „Алекстрейд“ ООД и извършени от „Тедгруп“ ООД, представляват подобрения (реконструкция и модернизация) на наетите от „Алекстрейд“ ООД сгради, които са извършени със знанието и съгласието на наемодателя „Свинекомплекс Николово“ АД и които са довели до значително увеличаване на стойността на собствените на наемодателя сгради без последният да е възстановил направените от наемателя разходи или да е обезщетил „Алекстрейд“ ООД по какъвто и да е начин след прекратяването на договора за наем. На основание на двата договора за строителство, сключени с „Тедгруп“ ООД, с предмет наетите от „Свинекомплекс Николово“ АД сгради, „Алекстрейд“ ООД е извършило подобрения, както следва: по първи договор - 1219277 лв., от които 624598 лв. са финансирани от Държавен фонд „Земеделие“ и 594679 лв.- финансирани изцяло за сметка на „Алекстрейд“ ООД; по втори договор - 375500 лв. финансирани изцяло за сметка на „Алекстрейд“ ООД. „Алекстрейд“ ООД в качеството си на наемател и в рамките на действието на договора за наем от 07.06.2006 г. е извършило и допълнителни разходи за подобрения (реконструкция и модернизация) на сградите в размер на 143485,18 лв., останали за негова сметка, които не са покрити от собственика на наетите сгради - „Свинекомплекс Николово“ АД, в която сума се включват 120000 лв. без ДДС консултантски и проектантски услуги и 22853,36 лв. материали. На основание чл. 11, ал. 3 от Договора за наем от 07.06.2006 г. (изменен с анекс от 31.10.2006 г.), наемодателят „Свинекомплекс Николово“ АД е дал съгласието 2 си за извършването на всички реконструкции, преустройства, ремонти и подобрения на наетата вещ - 7 бр. сгради с № 6, 10, 11, 12, 13, 14 и 15, които са собственост на „Свинекомплекс Николово“ АД. В договора за наем не е уговорено между страните за чия сметка са направените разходи нито в какъв срок същите следва да бъдат възстановени на наемателя, но същите следва да бъдат поети от собственика на имотите, който се е обогатил със стойността на направените подобрения. С уведомление с изх. № 65/15.04.2020 г.

„Свинекомплекс Николово“ АД чрез представителя си М.К. е отправило писмено предизвестие за едностранно прекратяване на договора за наем от 07.06.2006 г. като е посочено, че считано от 22.04.2020г. договорът се счита прекратен. „Алекстрейд“ ООД е освободило сградите след прекратяването на договора за наем като всички подобрения по тях са останали за собственика им „Свинекомплекс Николово“ АД без последното да заплатило каквато и да е сума във връзка с тях на „Алекстрейд“ ООД. След прекратяване на договора за наем от 07.06.2006 г. „Алекстрейд“ ООД е възложило на независим експерт изготвянето на експертна оценка за определяне на пазарна стойност на вложените СМР в подобрения в сграден фонд в обект в „Свинекомплекс Николово“ АД като експертът, използвайки метода на амортизирана възстановителна стойност (разходен подход), е определил като обобщена стойност на направените подобрения в сградния фонд в общ размер на 1088203 лв. На 29.08.2022 г. „Алекстрейд“ ООД е издало фактура № 0000010001/25.08.2022 г. на „Свинекомплекс Николово“ АД с предмет подобрения на сграда под наем СМР на стойност 1088203,00 лв. и технологично оборудване на стойност 195205 лв. Стойността на начисления ДДС върху данъчна основа - сумата на направените подобрения 1088203 лв. е в размер на 217640,60 лв. или обща стойност в размер на 1305843,60 лв. През 2022 г. е изпратена Нотариална покана с peг. № 2927, том 2, Акт 46, от „Алекстрейд“ ООД, в което дружеството указва на „Свинекомплекс Николово“ АД, че следва да заплати в 7-дневен срок дължимите по фактурата суми. Нотариалната покана е връчена на представител на „Свинекомплекс Николово“ АД на 31.08.2022 г., но плащане от страна на обогатилия се наемодател не е извършено и към настоящия момент.

Обобщено разходите на ищеца „Алекстрейд“ ООД за подобрения реконструкция и модернизация са в размер на 1113014,36 лв. по следните пера:

3

594679 лв. - по фактури, издадени от „Тедгруп“ ООД, за извършване на СМР в изпълнение на одобрения инвестиционен проект по Договор с Държавен фонд „Земеделие“ № 2874/13.08.2007 г. за предоставяне на безвъзмездна финансова помощ при условията на специалната предприсъединителна програма на Европейския съюз за развитие на земеделието и селските райони в Република България (САПАРД), 375500 лв. - по фактури, издадени от „Тедгруп“ ООД, на основание на сключен Договор за извършване на СМР от 30.11.2007 г.

120000 лв. - по фактури, издадени от „Агропромпроект“ ООД за консултантски и проектни услуги във връзка с реконструкция и модернизация на базата

23485,18 лв. - по фактури с предмет материали, вложени в извършваните СМР с предмет реконструкция и модернизация на базата.

Ответникът „Свинекомплекс Николово“ АД Русе ЕИК 117035708, представлявано от изпълнителния директор С.А.Й. чрез пълномощник адвокат М. А. Ш. оспорва исковете по основание и размер. В собствените на ответника сгради, предмет на договора за наем, не са извършвани твърдените от „Алекстрейд“ ИООД като направени от него подобрения, включително под формата на СМР. Строителните книжа за изпълнение на твърдените СМР не са съставяни и не са одобрявани от компетентните органи. Собственикът на наетите имоти не е участвал в съставянето на каквито и да е актове и протоколи, не е искало и не е получавало разрешение за строеж, не е титуляр на удостоверение за въвеждане в експлоатация. На ищеца са фактурирани от „Тедгруп“ ООД като изпълнени СМР по събаряне на сгради и то на всички сгради предмет на договора за наем. Оспорва се съществуването на инвестиционни проекти в изпълнение на договора от 10.08.2006г. Ответникът прави възражение за изтекла погасителна давност по отношение на всички вземания. Оспорва истинността (автентичността) на представените с исковата молба писмени доказателства, посочени в раздел ІV „Доказателства“ на исковата молба съответно в т. 3 договор за строителство от 30.11.2007г. с „Тедгруп“ ООД заедно с 8 фактури и протоколи; т.5 Договор за строителство от 30.11.2007г. с „Тедгруп“ ООД заедно с 6 фактури; т. 6 Договор с „Агропромпроект“ ООД за консултантски и проектни услуги с 2 фактури.

Ищецът „Алекстрейд“ ЕООД отхвърля твърденията на ответника за 4 нередовни строителни книжа. Ищецът си противоречи като твърди едновременно, че подобренията не са извършени и че подобренията са извършени, но без строителни книжа. B Приложение № 1, Таблица за одобрени инвестиционни разходи пo проект № 180102200114 , ред 3 изрично е предвидено относно одобрена инвестиция следното:

Именно тези СМР, касаещи реконструкция и модернизация на 7 бр. сгради, наети от „Алекстрейд" ЕООД, са предмет на направената инвестиция от „Алекстрейд" EOOД и същите са извършени въз основа на сключен договор с изпълнител „ Тедгруп" ООД. Държавен фонд „Земеделие“ е получил всички изискуеми по договора с „Алекстрейд“ EOOД доказателства, че инвестиционните разходи са направени. На 10.12.2009 г. дружеството е получило плащане в размер на 938586,61 лв. Ответникът нe e оспорил представената документация, касаеща отношенията между „Алекстрейд“ EOOД и Държавен фонд „Земеделие“ във връзка с предоставена безвъзмездна помощ по програмата САПАРД. От това следва, че ответникът възприема подписаните договор и анекс, както и доказателствата за предоставяне на финансовата помощ в полза на „Алекстрейд“ EOOД като безспорни. Всички строителни книжа са останали в сградите, наети от „Алекстрейд“ ЕООД и не са предадени след прекратяване на договора за наем. Собственикът на отдадените пoд наем сгради. „Свинекомплекс Николово“ AД е дал съгласието си и e бил запознат с извършените реконструкция и модернизация, видно от сключения между страните Анекс към договора зa наем oт 30.10.2006 г., съгласно който: „Наемодателят дава съгласие за извършването на реконструкции, преустройства, ремонти и подобрения на наетата вещ.“.

Ответникът не представя протоколи за констатирано незаконно строителство, нито заповед на компетентен орган по чл. 225 или 225а ЗУТ с предписание за неговото премахване. В този смисъл за извършените CMP от наемателя „Алекстрейд" EOOД се дължи обезщетение като за подобрения. Всички документи, представляващи част от техническия проект, разработен от „Агропромпроект“ ООД, са съгласувани и одобрени от община Русе, Дирекция „Устройство на територията“ и това е видно от положените върху документите подпис и печат на Община Русе. Неоснователно е възражението за изтекла погасителна давност. За извършени подобрения в чужд имот при 5 прекратен договор за наем по иск за неоснователно обогатяване по чл. 59 ЗЗД давността започва да тече от момента на предаване на имота след прекратяване на наемния договор. В случая давностният срок е започнал да тече от 22.04.2020г. и не е изтекъл към момента на предявяване на иска.

„Свинекомплекс Николово“ АД подава отговор на допълнителната искова молба, че приетото за установено от трето лице не обвързва ответника.

В наетите помещения не се намирали строителни книжа след прекратяване на договора за наем. Представените от ищеца проекти не са такива за реконструкция и не се отнасят до предвидените подобрения. Погасителната давност за осъществени в чужд имoт подобрения oт наемател започва да тече от момента на тяхното извършване.

Окръжният съд прецени събраните по делото доказателства и установи следното:

На 07.06.2006 г. в гр. Русе е сключен Договор за наем, вписан в АВ с вх.

№ 7604/14.06.2006 г., между „Свинекомплекс Николово“ АД като Наемодател, представляван от изпълнителния директор С. В., и „Алекстрейд“ ООД като Наемател, представляван от А.Б.. Предмет на договора е отдаване под наем на „Алекстрейд“ ООД за временно и възмездно ползване седем броя халета с номера 6, 10, 11, 12, 13, 14 и 15, находящи се в бялата зона на територията на „Свинекомплекс Николово“ АД - с. Николово, представляващ землищен имот № 190004 в местността „Липата“ в землището на с. Николово, обл. Русе и разположени на площ от 16 дка и 404 кв. м. Наетата вещ ще се използва от наемателя за угояване на просена. Първоначалната наемна цена е била 1000 лв. месечно. Срокът на договора е 10 години. Ако след изтичането на наемния срок наемателят продължи да ползва наетата вещ със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита за продължен като договор за наем за неопределен срок.