Решение № 1488 от 15.12.2025, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 1488 гр. София, 15.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария Яначкова

Членове:

Десислава Б. Н.а

Миглена Йовкова при участието на секретаря Красимира Г. Георгиева като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело № 20241000502954 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

С обжалваното пред въззивния съд решение № 2280 от 17 април 2024г. по гр. д. 11637/2021г., Софийски градски съд, ГО, 3 състав е отхвърлил предявените искове от Г. И. Б., ЕГН **********, чрез адв. В. П., съдебен адрес: София, ул. „Алабин“ № 42, ет. 3, ап. 10 против В. Н. И., ЕГН **********, ***, ж.к „***“ № *, вх. *, ет. *, ап. *, както следва: 1/иск за разваляне на договор за покупко-продажба на следния недвижим имот:

АПАРТАМЕНТ № 10, находящ се в гр. ***, ж.к. „*** ул. „***“, в бл. *, ет. *, сключен с нотариален акт № 080, том III, рег. № 12949, дело № 438/2010 г. от 20.07.2010 г., на нотариус Ц. С., рег. № *** на НК, с район на действие СРС, вписан в СВ вх. рег. № 32181 от 20.07.2010 г., дв. вх. № 31906, акт № 43, том 82, дело 18 536/20.07.2010 г., на основание чл. 87, ал. 3, вр. ал. 1 ЗЗД, вр. чл.

200, ал. 1 ЗЗД, поради неизпълнение. 2/иск за сумата 76 000 лв., представляваща получената от нея продажна цена за процесния недвижим имот на основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД, вр. чл. 189, ал. 1, изр. второ ЗЗД, 3/ иск за сумите: - 2 714 лв. - платени местен данък и нотариални и държавни такси по изповядване на сделката и - 1 530 евро - заплатена 1 комисионна на Агенция „Инвест Пропъртис“ ЕООД, на основание чл. 189, изр. второ ЗЗД, 4/ иск за сумата 62 300 лв., представляваща неустойка по т. 3 от процесния договор за покупко-продажба, на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД , 5/ иск за сумата 21 700 лв., надвишаващи неустойката и представляващи част от действително претърпените имуществени вреди от съдебната й евикция, в общ размер 160 000 лв., изразяващи се в средната пазарна цена на равностоен имот към момента на съдебното отстранение, претърпени от ищцата като купувач към датата на съдебното отстранение - 19.07.2019г., ведно със законната лихва за забава върху главницата по всички претенции, считано от завеждане на делото до окончателното изплащане, като НЕОСНОВАТЕЛНИ; отхвърлил предявения от Г. И. Б. против В. Н. И., в условията на евентуалност, в случай че съдът не уважи предявения иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата 62 300 лв., иск срещу ответницата за заплащане на сумата 62 300 лв., на основание чл. 189, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 82 ЗЗД, като обезщетение за вреди, представляващи част от действително претърпените имуществени такива от съдебната евикция, ведно със законната лихва за забава върху главницата, считано от завеждане на делото до окончателното изплащане, като НЕОСНОВАТЕЛЕН; осъдил Г. И. Б. да заплати на „ „УНИСЪР В. Н. И.“ адвокатско възнаграждение в размер 9 100 лв.

С определение № 13311 от 28.08.2024г. е оставена без уважение молбата на Г. Б. за изменение на решението в частта му за разноските.

Производството пред въззивния съд е образувано по въззивна жалба на ищцата Г. И. Б. срещу решението № 2280/17.04.2024г. по гр. д. №11637/21г. на СГС, ГО, 3 състав. Поддържа, че решението е постановено при допуснати нарушения на процесуалния закон, необосновано и като резултат в нарушение на материалния закон поради неотчитане на положението й на евинциран и то добросъвестен купувач. Поддържа още, че възраженията на ответницата са преклудирани, като релевирани извън срока за отговор на исковата молба, а тези, направени в срока за отговор, са неоснователни, каквито като резултат са и преклудираните такива. Иска отмяна на обжалваното решение и вместо това уважаване на предявените искове.

Насрещните страни са оспорили въззивната жалба.

В. Н. И. е оспорила въззивната жалба – сочи, че не са налице предпоставките на чл. 191, ал. 2 ЗЗД – не е била привлечена в процеса по 2 евикция и е „надлежен собственик на имота към момента на прехвърлянето му … на поне две алтернативни основания“, поради което няма основание договорът да бъде развален, като сочи, че това възражение е направила в срок - в срока за отговор на исковата молба.

Третото лице помагач на ответницата - А. Т. С., чрез назначения си от СГС особен представител /незаконосъобразно назначен, както е констатирал САС/, е релевирала доводи, че праводателката на ищцата е била собственик на имота, какъвто е била и самата тя въз основа на придобивна давност, като до момента на извършване на последната продажба не е имало вписване, което да индикира за права на трети лица върху имота, поради което също счита, че са налице предпоставките на чл. 191, ал. 2 ЗЗД.

Г. И. Б. е подала и частна жалба срещу определението на съда по чл.

248 ГПК. С доводи, че същото е незаконосъобразно, иска съответна на оплакванията си отмяна и вместо това изменение на решението в частта му по разноските чрез редуциране на адвокатското възнаграждение на насрещната страна до размера от 800 лв., като евентуално това за обезпечително производство се определи в размер на 300 лв. или да се изчисли въз основа на друг минимален размер.

В. Н. И. е оспорила и частната жалба.

За постанови обжалваното решение, СГС е приел следното : по делото не се спори, че с нотариален акт от 20.07.2010 г. № 080, том III, рег. № 12949, дело № 438/2010г. на нотариус Ц. С., рег. № *** на Нотариалната камара, с район на действие СРС, ответницата В. И. е продала на ищцата Г. Б. следния недвижим имот: апартамент № 10, находящ се в гр. ***, ж.к. „***“, ул. „***“, в бл. *, на * етаж, състоящ се от една стая, дневна, кухня и други сервизни помещения, със застроена площ 69.54 кв. м., заедно със зимнично помещение с декларирана площ по удостоверение за данъчна оценка 4 кв. м., заедно с 3.82 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото за сумата 76 000 лв., която сума била платена на продавача в деня на подписване на нотариалния акт. Ответницата В. И. е придобила процесния имот с договор за покупко - продажба, сключен с нотариален акт № 94 от 24.06.2010 г., том I , рег. № 6175, дело № 77 от 2010г. на нотариус П. П., район на действие София, № *** на НК, от А. Т. С., която от своя страна го е закупила от К. Г. К., с нотариален акт № 80 от 15.07.2005 г., 3 том V , рег. № 13793, дело № 792 от 2005 г. на нотариус Р. Д., район на действие София, № *** на НК. К. Г. К. е придобил процесния имот по силата на сключен договор за покупко - продажба с наследниците на С. П., б.ж. на София, по нотариален акт № 43 от 08.07.2005 г., том V , рег. № 13309, дело № 758 от 2005г. на нотариус Р. Д., район на действие София, № *** на НК. С решение № 1755 от 09.07.2018 г. постановено по гр.д. № 616/2017 г. на САС, 2ри с-в, влязло в сила на 19.07.2019г., поправено с решение № 2219/09.10.2019г., влязло в сила на 18.11.2019г., е признато за установено по отношение на ищцата, че Н. Р. К. е собственик на процесния апартамент № 10 и, на основание чл. 108 ЗС, ищцата е осъдена да й предаде владението му. По образуваното изп. дело № 20198380403908 по описа на ЧСИ М. Б. на 19.02.2020г. е извършен въвод във владение и Б. принудително е отстранена от имота. СГС е обсъдил гласните доказателства, събрани чрез разпита на св. А., св. Н., св. К. и е дал вяра на показанията на св. Н. и св. К., от които е приел, че се установяват твърденията на ответницата, че всеки следващ приобретател на имота го е владял за себе си, необезпокоявано и без прекъсване. Според заключението на експерта окончателната моментна справедлива пазарна стойност на имота, относително постоянна към деня на оценката, възлиза на 125 980 евро. СГС е приел за доказано направеното в отговора на исковата молба от ответницата, която не е била привлечена в процеса по съдебно отстранение, възражение за зле воден процес от ищцата, вследствие на който тя е претърпяла евикция - доказани били твърденията според СГС, че към момента на процесната покупко - продажба продавачката и настоящ ответник В. И. е била собственик на имота на основание изтекла в нейна полза придобивна давност, като тя, както и праводателката й А. С., а и нейният праводател К. К., са придобили апартамента на валидно правно основание, годно да ги направи собственици, с договор за покупко - продажба, сключен с нотариален акт и без наличие на тежести върху него; всеки от тях се е възприемал като едноличен и пълноправен собственик на процесния имот и е упражнявал непрекъснато и неоспоримо владението върху него. По този начин СГС е обобщил, че ответницата е изпълнила в цялост задължението си да продаде на ищцата валидно притежаваното от нея право на собственост върху процесния имот /включително и поради изтекла придобивна давност обстоятелство което се доказа в настоящото производство/, поради което неизпълнение от нейна страна не е налице и предявеният иск с правно 4 основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД е неоснователен, както и другите искове за връщане на суми, дадени на отпаднало основание, както и искът за заплащане на неустойка при разваляне и на обезщетение за вреди, надхвърлящи размера на неустойката, отделно е приел, че неустойката е нищожна, като нищожността й произтича директно от сделката, тъй като размерът на неустойката е недопустимо висок спрямо размера на задължението, което тя обезпечава.

Обжалваното решение е валидно и допустимо в частта му, в която е постановено по главните искове, по тях то е и неправилно, като е недопустимо в частта, в която е разгледан евентуалният иск.

Във връзка с оплакванията във въззивната жалба, насрещните доводи срещу тях и в приложение на императивните норми на материалния закон, регулиращи спорното правоотношение, САС намира за установено следното:

Предявени са искове, основани на осъществена евикция срещу ищцата, за разваляне на договора за продажба на недвижим имот, сключен с ответницата; за връщане на продажната цена, ведно със законната лихва от 24.09.2021г. / датата на подаване на ИМ/; за връщане на разноските по сключване на договора, вкл. заплатена комисионна, в общ размер на 2 714 лв. и 1 530 евро ведно със законната лихва; за заплащане на неустойка по т. 3 от договора в размер на 62 300 лв.; за заплащане на сумата 21 700 лв. – надвишаваща неустойката и представляваща част от действително претърпените вреди в общ размер на 160 000 лв. – средна пазарна цена на равностоен имот към момента на съдебното отстранение - 19.07.2019г., ведно със законната лихва; евентуално, при отхвърляне на иска за заплащане на неустойка, да осъди ответницата да заплати сумата 62 300 лв. – обезщетение за вреди, част от действително претърпените вреди от съдебната евикция към 19.07.2019г.

В срока за отговор на исковата молба ответницата В. И. е предприела и защита по същество срещу исковете чрез възражения, които са и в спорния предмет и на въззивното производство. Възразила е, че не е участвала в производството по гр. д. № 616/2017г. от САС, 2-ри с-в, на което ищцата се е позовала, и решението по него не я обвързва, като ищцата не е успяла адекватно да докаже наличието на правото на собственост в патримониума си, а към момента на прехвърлянето на имота той е нейна собственост, придобит 5 въз основа на действителни сделки с наследниците на собственичката на апартамента С. П., впоследствие прехвърлен на А. С., която е непосредствената й праводателка и към момента на прехвърлянето му не е имало вписвания, които да индикират за права на трети лица, а евентуално сочи, че е придобила собствеността въз основа на добросъвестно владение, вкл. и чрез присъединяване на владението на предходните праводатели, начиная от 08.07.2005г. По този начин е обосновала възражението си за неоснователност на иска за разваляне на договора и на другите искове, основани на развалянето. Поискала е привличането като трето лице на своята непосредствена праводателка - А. С.. С молба от 13.06.2022г., подадена извън срока за отговор на ИМ, ответницата И. е оспорила констативния нотариалния акт, с който Н. К. /отстранила от процесния имот ищцата/ е била призната за собственик въз основа на саморъчно завещание, оспорила е и завещанието на С. П., съставено в полза на Н. К., като ненаписано и подписано от С. П.; възразила е и, че искът за разваляне на договора е погасен по давност, започнала да тече според нея от датата на сключване на договора за продажба, евентуално от датата на предявяване на иска по чл. 108 ЗС; направила е и възражение за нищожност на клаузата за неустойка поради противоречие с добрите нрави, като счита, че нищожността произтича пряко от сделката, тъй като неустойката възлиза на 82 % от продажната цена; евентуално е поискала намаляване на неустойката до размера от 10 % от продажната цена; възразила е още, че последните два иска са неоснователни, тъй като се претендират обезщетения за непредвидими вреди, а тя е била добросъвестна при сключването на сделката, тъй като „не е знаела, че е придобила правото на собственост, което е прехвърлила“.